Решение № 2478 от 17.06.2026, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 2478 гр. Варна, 17.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 51 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и девети май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Елена Стоилова при участието на секретаря Миглена Н. М. като разгледа докладваното от Елена Стоилова Гражданско дело № 20253110113003 по описа за 2025 година

Производството е образувано по искова молба от С. В. В., ЕГН **********, против „***********“ ЕООД, ЕИК: ***********, със седалище и адрес на управление: гр. *******, бул. „***********“ № ***********, представлявано от управителя *********** *********** ***********.

Съдът предвид постъпилата по делото от ищеца уточнителна молба с вх.№ *******/28.05.2026г., в която навежда твърдения, че между страните не е налице договорно правоотношение, а претeнцията му се основава на общата забрана да не се вреди другиму, намира, че правната квалификация на предявения иск следва да бъде изменена от първоначално посочена – чл.82 от ЗЗД в чл.45 от ЗЗД. Така направеното изменение в правната квалификация не повлиява разпределената на страните доказателствена тежест, респективно не повлиява на правото им на защита.

Предявен е осъдителен иск, с правно основание чл. 45 ЗЗД за заплащане от ответника в полза на ищеца сума в размер на 1150.41 евро (2250 лева), представляваща обезщетение за пропуснати ползи от невъзможността ищеца да реализира доход от отдаване под наем в размер на 76.69 евро (150 лева) месечно на едно паркомясто, находящо се в град Варна, ул.

„*************" **** за периода от 01.10.2024 г. до 31.12.2025 г., в резултат на незаконсъобразно бездействие на ответника, изразяващо се в неизпълнение на решение на Общо събрание на Етажната собственост, проведено на 19.06.2024 г., с което е приета оферта на „***********“ ООД за възстановяване на паркинг в град Варна, кв. *******, ул. ***********" **** и 1 събиране на дължимите суми за това, ведно със законната лихва върху сумата, считано от подаване на исковата молба в съда – 17.12.2025г.

В исковата молба се излага, че ищецът е собственик на недвижим имот – апартамент, самостоятелен обект в сграда, находяща се в гр. Варна, ул.

„*********** ***********“ **** по силата на нотариален акт № *********** г. на Нотариус с рег. № **** на НК, с район на действие РС –Варна. По силата на титула за собственост, ищецът е собственик на апартамент, както и на две паркоместа, разположени в ПИ с идент. ***********.

Сградата, в която се намира апартамента е в режим на етажна собственост, като управлението и поддръжката на общите части е възложено на професионален домоуправител – „***********“ ЕООД – ответника, въз основа на сключен договор от 15.06.2024 г. със срок от 2 години.

Сочи се, че въз основа на посочения нотариален акт всички съсобственици на поземления имот са си разпределили ползването на паркоместата, предвидени за използване в поземления имот при местоположение и граници съгласно одобрен архитектурен проект.

Впоследствие реално на място паркоместата са начертани в по различен начин от този в нотариален акт № *********** г. на Нотариус с рег. № **** на НК, с район на действие РС –Варна и одобрения архитектурен проект. Произволно оставените паркоместа за ползване от ищеца се намирали в дъното на поземления имот, като същите не отговаряли нито по размер, нито по необходимата маневрена площ на изискванията за паркоместа, предвидени в закон и практически били неизползваеми от него.

Посочва се, че на 19.06.2024 г. е проведено ОС на етажната собственост с административен адрес: гр. Варна, ул. „*********** ***********“ ****, като по т. 2 от дневния ред е била гласувана и приета оферта на фирма „***********“ ООД за възстановяване на паркинг на стойност 6171 лева, във връзка с необходимостта от съобразяване на паркоместата с одобрения архитектурен проект и нотариален акт – действие, което ОС на етажната собственост следва да вземе, с оглед отпускане на необходимите средства.

Настоява се, че ответното дружество не е предприело действия по изпълнение на взетото решение на етажната собственост за възстановяване на паркинг, което представлява неизпълнение на задължение /предвидено чл. 23, ал. 1, т. 1 ЗУЕС/ по договор от 15.06.2024 г., в срока по чл. 16, ал. 7 ЗУЕС. В случаят решението е оповестено на същия ден – 19.06.2024 г. Претендира се, че изпълнение на взетото решение е следвало да се осъществи в срок до 03.07.2024 г., което не е направено от ответника.

Твърди се още, че ищцовата страна е отправила писмена покана чрез имейла адреса на ответника, за предприемане на действия по организиране на действия по извършване на ремонтни дейности по възстановяване на настилката и паркоместата съгласно одобрения архитектурен проект на сградата. Като ответникът не отговорил. На 29.07.2024 г. е отправен нов 2 имейл. В отговор ответникът свикал извънредно общо събрание на етажната собственост на 17.09.2024 г. за определяне реда на извършване на ремонтните дейности, като на това събрание е потвърдена волята за възстановяване на паркинга.

С оглед неизпълнението на взетото решение от 19.06.2024 г., ищецът завел гражданско дело № *********** г. по описа на РС- Варна, с предмет отмяна на незаконосъобразен акт на професионалния домоуправител на ЕС, изразяващ се в бездействие да организира изпълнението на взето решение на ОС от 19.06.2024 г., което завършило с влязло в законна сила решение.

Настоява, че вследствие на незаконосъобразното бездействие за ищеца са настъпили вреди, изразяващи се в пропуснати ползи, поради това, че същият не може да използва паркоместата си, предназначени едното за паркиране на МПС, собственост на ищеца, а второто да бъде отдавано под наем, като се изрично се посочва, че ищецът имал уговорка за предоставяне на едното паркомясто на трето лице под наем, в размер от 150 лева на месец. Но е налице необходимост от това същото да е използваемо, което ще стане такова след съобразяване на местоположенията съобразно с архитектурния проект, за което е взето решение на ОС на етажната собственост, но поради бездействие от ответника не е изпълнено. Вредите, които твърди ищецът, че му са причинени представляват пропуснати ползи да реализира доход от отдаване под наем на паркомясто за периода от 01.10.2024 г. до 31.12.2025 г., които се посочва, че са в пряка причинна връзка с бездействието на ответника.

В срока по чл. 131 от ГПК е депозиран отговор от ответника.

В него се заявява, че предявените с исковата молба осъдителна претенция е недопустима и неоснователна.

Признава, че е сключен договор за управление от 15.06.2024 г. между ответното дружество и Етажна собственост, находяща се в гр. Варна, ул.

„*********************“ ****, съгласно който „***********“ ЕООД упражнява функциите на домоуправител в етажната собственост. Но се посочва, че договор между ищецът и ответника, от който да произтичат задължения за действия и бездействия за ответното дружество, оттам претенцията за вреди, вследствие неизпълнение на задължения, обективиращи договорна отговорност не е допустима.

Твърди се, че ответникът изпълнявал задълженията си на професионален домоуправител в етажната собственост, по силата на сключения на 15.06.2024г. договор. Като тези задължения включвали да организира и провежда общи събрания, да представлява етажната собственост пред трети лица, да осъществява функцията на „касиер“ в етажната собственост, да организира кампании за събиране на средства, да привежда в изпълнение взетите решения на общо събрание, да заплаща месечните разходи, организира и заплаща задължения на етажната собственост към трети лица – контрагенти и др.

Твърди се, че ответникът не можел да гарантира платежоспособността 3 на собствениците в етажната собственост. Признава се, че една от функциите и задълженията на дружеството е да се предприемат действия за своевременно събиране на задълженията от некоректни платци в етажната собственост, но тези действия сами по себе си не означават гарантиране на процент събираемост на задължения от собствениците в етажната собственост.

Оттук се изтъква, че в касата на етажната собственост не е постъпила цялата сума от 6171 лева за ремонт на гараж, която следва да се събере от всички собственици на самостоятелни обекти в сградата.

Твърди се, че след проведеното общо събрание на етажната собственост,ответникът е започнал събиране на сумата от 6171 лева, която да служи за заплащане на разноските по СМР за обновяване на гаража, като разпределил задължението на ЕС между всички собствениците в ЕС - за всеки обект в етажната собственост от по 324,79 лева / 166,06 евро – разделени в две вноски, каквото е било желанието на собствениците в ЕС, изразено в проведеното ОС.

Посочва се, че едва 6 от общо 19 собственици в ЕС са заплатили задълженията си по това перо, което означавало, че по планирания ремонт е събрана сума от 2 598,30 лева или 1 328,49 евро, което водило до недостиг на средства за осъществяване на ремонта, в размер на 3572 лева или 1826,69 евро. Твърди се, че отникъде другаде не може да се покрие разликата, тъй като от една страна, за ответника няма задължения да финансира планирани ремонти в етажната собственост с лични средства, от друга страна в касата на етажната собственост – Фонд ремонт и обновяване е гласувано да се събират и по 8,00 лева / 4,09 евро на месец от обект в ЕС, които да служат за ремонти в етажната собственост, но те също са недостатъчни за покриване на недостига от 3 572,70 лева / 1826,69 евро/. Освен това се твърди, че във Фонд ремонт и обновяване (служещ за покриване на разходите за ремонт в ЕС) за периода на управление на ответника е постъпила обща сума от 5254,22 лева / 2686,44 евро. Разходваните средства по нея са в размер на 583,89 лева / 298,54 евро, тоест към момента касовата наличност в този фонд била 4670,33 лева / 2387,90 евро. Без налични всички средства ответникът не можел да планира и осъществи ремонтните дейности.

Оспорва се исковата претенция, като се аргументира, че представлявала е едно бъдещо несигурно събитие, което не може да се докаже. Не бил представен договор за наем, декларация за съгласие и поемане на задължения или предварителен договор за наем на паркомястото.

Претендира се отхвърляне като неоснователна исковата претенция, както и съдебно-деловодни разноски, включващи адв. хонорар.

В открито съдебно заседание се явява процесуален представител на ищеца, моли за уважаване на предявения искове на основанията сочени в исковата и уточнителната молба.

Ответникът не изпраща представител в проведеното по делото осз. В писмена молба процесуалния му представител поддържа доводите изложени в 4 отговора на исковата молба, като заявява, че ответното дружество е положило усилия за събиране на дължимите суми по взетото решение за ремонт на паркинга.

СЪДЪТ, след като взе предвид представените по делото доказателства – по отделно и в тяхната съвкупност, съобрази становищата на страните и нормативните актове, регламентиращи процесните отношения, намира за установено следното от фактическа страна:

От Нотариален акт за взаимно учредяване право на строеж върху недвижим имот № *********** г. на Нотариус ***********, № **** на НК, район ВРС, вписан в СВ – Варна с дв.вх.рег.№ *********** г., Удостоверение № *********** г. за въвеждане в експлоатация на строеж, издадено от главен архитект на район „***********“, Съгласуван чертеж: Ситуация на Жилищна сграда в УПИ ***********, *********** по плана на кв. *******, гр. Варна се установява, че ищецът е собственик по силата на взаимно учредено право на строеж на апартамент № 12, в сграда, находяща се в гр. Варна, ул.

„*********** ***********“ ****, както и на две паркоместа с № 1 и № 2, съгласно архитектурен проект, разположени в ПИ с идентификатор ***********, всяко едно с площ от 12.50 кв.м. ид.ч. Границите на паркомясто № 1 съгласно архитектурния строеж са: паркомясто № 8, паркомясто №2 и двор. Границите на паркомясто № 2 са: паркомясто №1, паркомясто №9, паркомясто №3 и двор. Сградата, в която се намира апартамента на ищеца е въведена в експлоатация с Удостоверение № *********** г. за въвеждане в експлоатация на строеж, издадено от главен архитект на район „***********“.