Решение № 2299 от 27.05.2019, Районен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

Р Е Ш Е Н И Е

№ гр. Варна, .05.2019 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ВАРНЕНСКИ

РАЙОНЕН СЪД, ГРАЖДАНСКО ОТДЕЛЕНИЕ, 24 - ти състав, в открито съдебно заседание, проведено на четиринадесети май през две хиляди и деветнадесета година, в състав:

РАЙОНЕН

СЪДИЯ: ГЕНОВЕВА ИЛИЕВА при участието на секретаря Веселина Г., като разгледа докладваното от съдията гр.д.

№ *9088/2018 година на ВРС, за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството по делото е образувано по предявен от П.Х. срещу К.П. и П.П., в качеството им на законни наследници на обещателя Б.Г., починала на 21.10.2018г., иск с правно осн. чл. 19, ал. 3 ЗЗД за обявяване за окончателен сключения на 18.10.2018г. предварителен договор, по силата на който Б.Г., чрез пълномощника си П.Х. е поела задължение да прехвърли на П.Х. собствения си недвижим имот, придобит с договор за покупко – продажба от 07.09.2018г., обективиран в НА № **, том

**, рег. № *****, дело № ***/2018г., а именно: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № *****в с. Б., Община А., Област В. по КККР, одобрени със Заповед № РД – 18 – 18/06.03.2015г. на Изпълнителния директор на АГКК с адрес на поземления имот: с. Б., Община А., Област В., п.к. ****, ул.”****” № * с площ 900 кв.м., с трайно предназначение на територията: урбанизирана, с начин на трайно ползване: ниско застрояване (до 10 м.), стар идентификатор № *****, с номер по предходен план УПИ № *****, образуван след промяна на дворищната регулация между УПИ № *****и УПИ № *****, одобрена със заповед № *152/30.11.2010г. на Зам. Кмета на Община А., Област В. в кв. 52 по плана на селото, при граници: ПИ № *****, ПИ № *****, ПИ № *****, ПИ № *****, а съобразно скица № *5 – 491100 – 17.07.2018г., представляващ ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор № *****с площ от 900 кв.м. по КККР, одобрени със Заповед № РД – 18 – 18/06.03.2015г. на Изпълнителния директор на АГКК, находящ се в с. Б., ул.”****” № *, Община А., при съседи: ПИ № *****, ПИ № *****, ПИ № *****, ПИ № ***** за сумата от 3 400 лв.

Ищецът П.Х. поддържа, че на 18.10.2018г. е сключил с Б.Г. предварителен договор за покупко - продажба, по силата на който обещателят, е поел задължение да прехвърли в изискуемата от закона нотариална форма правото на собственост върху процесния имот в срок до 19.11.2018г. срещу насрещно задължение на купувача да заплати уговорената цена от 3 400 лв., платена в брой в деня на сключването му.

При сключване на договора обещателят Б.Г. е поел и задължение в деня на сключване на окончателния договор да предостави на купувача или на негов пълномощник следните оригинални документи: данъчна оценка, скица, нотариален акт, декларации, както и всички други и необходими и изискуеми от закона документи в срок не по-късно от 16.11.2018г., както и писмена справка за тежести върху имота в оригинал, издадена от СВ в деня на сключване на окончателния договор /чл. 2, ал. 1, б.”а”/.

На 21.10.2018г. обещателят е починал, а конститутивният иск е насочен срещу неговите родители, явяващи се законни наследници, придобили при равни квоти от по ½ идеална част правото на собственост върху имота, предмет на предварителния договор.

В исковата молба се твърди още, че ответниците са отказали да сключат с купувача окончателен договор в срок до 19.11.2018г., представяйки само част от изискуемите документи – НА № **, том **, рег. № *****, дело № ***/2018г., скица и удостоверение за данъчна оценка.

Отказът на ответниците е обусловил правния интерес на купувача, явяващ се изправна по правоотношението страна да предяви конститутивен иск за обявяването на предварителния договор от 18.10.2018г. за окончателен.

Ответниците К.П. и П.П. оспорват предявения иск, излагайки следните съображения:

При сключване на окончателния договор, обещателят е бил представляван от пълномощника си П.Х., въз основа на пълномощно, съставено в писмена форма с нотариална заверка на подписите, рег. № *****/18.10.2018г., извършена от О.Ш.,*** действие РС – Варна.

Поддържа се, че упълномощителната сделка е нищожна поради липса на изискуемата от закона форма, на осн. чл. 26, ал. 2, предл. 3 ЗЗД вр. чл. 44 ЗЗД, тъй като упълномощаването за сключване на договор в нотариална форма следва да бъде направено писмено с нотариално удостоверяване на подписа и съдържанието, извършени едновременно, съгласно изискването на 37 ЗЗД, което в случая не е изпълнено.

Така представеното от ищеца пълномощно рег. № *****/18.10.2018г., не е заведено в специалната книга по чл. 4, ал. 1, т. 6 от Наредба № 32 за служебните архиви на нотариусите и нотариалните кантори.

Релевирано е възражение за нищожност на упълномощителната сделка, поради липса на волеизявление и възражение за унищожаемост на едностранната правна сделка, поради неспособност упълномощителят да разбира значението на извършеното.

Твърди се, че подписът и трите имена в посоченото пълномощно не са изпълнени от упълномощителя.

Б.Г. не е била в състояние още да положи подпис и да изпише собственоръчно трите си имена, поради влошеното си здравословно състояние – шиен вертебрален двустранен радикулурен и плекситен в дясно синдром тежка степен с отпадъчни двигателна трофична симптоматика с контрактура на всички пръсти на двете ръце в крайна експетнзия с невъзможен хватателен процес и контрактура в раменните стави, довело до определяне на 100 % нетрудоспособност с решение на ТЕЛК. Отделно, упълномощителят не е бил и в състояние разумно, съзнателно и свободно да формира и изрази волята си в сделката по упълномощаване на П.Х.. Този факт се потвърждава от пълномощно съставено на 18.08.2017г., с което Б.Г. е упълномощила своята майка да извършва конкретни действия, полагайки вместо подпис отпечатък от палеца на лявата си ръка.

Твърди се още, че сключеният предварителен договор за покупко-продажба от 18.10.2018г. е нищожен поради накърняване на добрите нрави, на осн. чл. 26, ал. 1, предл. 3 ЗЗД вр. чл.

40 ЗЗД, поради нарушаване на основния принцип на отношенията между представител и представляван, а именно на задължението на представителя да действа в интерес на представлявания. Уговорената продажна цена от 3 400 лв. е в пъти по-ниска от пазарната стойност на имота към деня на сключване на предварителния договор.

В условие на евентуалност, в случай, че упълномощителната сделка и предварителния договор са действителни се оспорват твърдения, че купувачът по договора е изправна страна, която е предала на обещателя по него продажната цена от 3 400 лв.

Поддържа се, че законните наследници на обещателя не са знаели за сключения от тяхната дъщеря предварителен договор, поради което и в тяхна тежест не е възникнало задължение за снабдяване на купувача с оригинали на документи във връзка с изповядване на окончателната сделка.

Третото лице – помагач на страната на ищеца О.Ш. изразява становище, че е спазено изискването за форма, поради което възражението за нищожност, се явява неоснователно. Упълномощителят се е яви лично и е положил подпис под направеното изявление, изписвайки собственоръчно и трите си имена.

Съдът, след преценка на събраните по делото доказателства и по вътрешно убеждение приема за установено следното от фактическа и правна страна:

Предявен е иск по чл.

19, ал. 3 ЗЗД от П.Х. за обявяване за окончателен на предварителен договор за покупко – продажба, който е сключен на 18.10.2018г. с Б.Г..

Искът е предявен след нейната смърт против наследниците й – К.П. и П.П..

При няколко наследници със смъртта на продавача по предварителния договор за продажба на реална вещ задължението му за прехвърляне на вещта се раздели между наследниците му и всеки от тях поема такава част от задължението, каквато съответства на получената от него идеална част от вещта. Купувачът може да иска от всеки от наследниците прехвърляне само на притежаваната от наследника идеална част от вещта. / ТР 53/01.06.1963г. по гр.д. № 40/63г. на ОСГК на ВС/.

Безспорно е, че страните по предварителния договор Б.Г. и П.Х. са живели на съпружески фактически начала.

С решение на ТЕЛК от 19.09.2016г., е определена 100 % трайно намалена неработоспособност на Б.Г., поради общо заболяване, резултат от травма на нервите на горен крайник с двигателно трофична симптоматика /л. 60/.

На 18.09.2018г. на г – жа Г., е поставена окончателна диагноза „увреждане на междупрешленните дискове в шиен отдел с миелопатия”, след престой в МБАЛ „СВЕТА МАРИНА” ЕАД - ВАРНА /л. 62/.

Считано от 11.10.2018г., въз основа на трудов договор от 08.10.2018г., П.Х. е поел задължение да работи в Община Варна – Район „Приморски” на длъжността личен асистент на Б.Г. /л. 141/.

Ангажираните писмени доказателства установяват, че с договор за покупко – продажба от 07.09.2018г., за който е съставен НА № **, том **, рег. № *****, дело № 686 от 2018г. /л. 7/, Б.Г., действаща чрез пълномощника си П.Х., снабден с представителна власт въз основа на пълномощно съставено в писмена форма с нотариална заверка на подписа, рег. № *0193 и № *0194/28.08.2018г. на нотариус О.Ш., е придобила правото на собственост върху поземлен имот с идентификатор № ***, находящ се в с. Б., ул.”****” № *, Община А. с площ 900 кв.м. при уговорена продажна цена от 3 400 лв., платена напълно и в брой преди сключване на сделката при данъчна оценка от 3 669, 60 лв.

С пълномощно, съставено в писмена форма с нотариална заверка на подписа, рег. № *****/18.10.2018г., извършена от нотариус О.Ш., чиито оригинал е представен по делото /л. 125/, Б.Г. е упълномощила П.Х. да управлява и да се разпорежда, при условия и начини и правни способи, каквито намери за добре, без ограничения и по негова преценка, включително да сключва предварителни и/или окончателни договор за учредяване на право на строеж срещу обезщетение с жилищни, търговски и/или гаражни площи и/или да извършва всякакви други разпоредителни сделки, неизброяването на които не огранича техния обем, включително и да договаря сам със себе си или с лица от които той е упълномощен на друго основание, съгласно чл. 38 ЗЗД, включително да извършва делба по необходимост, като извършва всички необходими и/или изискуеми по закон правни и фактически действия пред и спрямо трети лица, вкл. пред нотариус, със собствения й недвижим имот, придобит с договор за покупко – продажба от 07.09.2018г. по НА №

**, том **, рег. № *****, дело № 686 от 2018г.

Съставеното пълномощно е подписано от

Б.Г., която наред с полагането на подпис, е изписала собственоръчно и трите си имена.

Така съставеното пълномощно рег. № *****/18.10.2018г. е вписано в общия регистър на нотариус О.Ш., но не и в специалната книга по чл.

4, ал. 1, т. 6 от Наредба № 32 за служебните архиви на нотариусите и нотариалните книги /л. 156 – л. 158/.

В деня на съставяне на упълномощителната сделка, Б.Г., действаща чрез пълномощника си П.Х., снабден с пълномощно рег. № *****/18.10.2018г. на нотариус О.Ш., в качеството на продавач и П.Х. в качеството на купувач, са сключили предварителен договор за покупко – продажба на имота, предмет на делото.

Със сключения договор, продавачът е поел задължение да прехвърли на купувача в изискуемата от закона форма на нотариален акт правото на собственост върху имота при уговорена цена от 3 400 лв., „платими в брой или по банков път по следния начин: 3 400 лв., представляващи продажната цена изцяло за горепосочения имот, платими от продавача на купувача днес на 18.10.2018г. при сключване на настоящия предварителен договор, който продавачът заяви, че е получил на същата дата напълно и в брой” /чл. 1, ал. 1/ в срок до 19.11.2018г. /чл. 1, ал. 2/.

На 22.10.2018г. Б.Г. е починала и е оставила за свои законни наследници родителите си – К.П. и П.П..

Със смъртта на наследодателя, правото на собственост върху имота, предмет на делото, е преминало в патримониума на неговите наследници при равни квоти от по ½ идеална части за всеки един от тях, на осн. чл. 6 ЗН.

Законните наследници на наследодателя са приели наследството мълчаливо, извършвайки действия на разпореждане със собствен на тяхната дъщеря недвижим имот, представляващ апартамент , намиращ се в *****, сключвайки договор за покупко – продажба на

19.11.2018г., за който е съставен нотариален акт, вписан в СВ на 19.11.2018г.

/л. 146/, изпълнявайки поети от обещателя Б.Г., действащ чрез пълномощника си П.Х. с предварителен договор от 19.10.2018г. задължения /л. 115 и л. 142/.