Решение № 3751 от 04.06.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 3751 гр. София, 04.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-24 СЪСТАВ, в публично заседание на четвърти декември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Любка Голакова при участието на секретаря Камелия В. Славкова като разгледа докладваното от Любка Голакова Гражданско дело № 20231100108470 по описа за 2023 година

Предявени са обективно евентуално съединени искове: главен иск с правно основание чл. 92, ал. 1 от Закон за задълженията и договорите /ЗЗД/ във връзка с чл. 5 от сключения между страните договор и евентуален иск с правно основание - чл. 92, ал. 1 от Закон за задълженията и договорите /ЗЗД/ във връзка с чл. 10.1 от сключения между страните договор /съгласно допуснатото уточнение в първото проведено открито съдебно заседание по делото на 30.10.2024г. – л. 258 от делото/.

Ищецът – „Епъл естейтс“ ЕООД твърди, че на 14.07.2021г. между ответника Н. и ищцовото дружество е сключен договор за посредничество при продажба на недвижим имот, по който ответниците са възложители. С Анекс № 1 към цитирания договор от 17.08.2021г. в правата и задълженията по договора е встъпила и съпругата на Н. - Д. Н.. Посочва, че по силата на подписания между страните договор, ответниците са възложили на представляваното дружество, ексклузивно да рекламира, провежда огледи и да търси купувач за недвижим имот с идентификатор ***, представляващ АПАРТАМЕНТ № 10, находящ се в гр. София, СО, район „Студентски", улица „Проф. ********, на VI етаж, заедно с МАЗЕ № 11, в сутерена па сградата, със застроена площ от 9.83 кв. метра. Твърди, че срокът на договора е бил до 14.07.2022г., като с Анекс № 3 съшият е удължен до 14.01.2023г. Описва, че в продължение на година и половина представляваното дружество е провело множество огледи с потенциални купувачи, 11 от които са извършени в присъствието на единия възложител.

Агенцията посредник е намерила двама купувачи за описания недвижим имот.

В началото на 2023г. ищецът е изпратил покана на възложителите за 1 доброволно изпълнение на задължението им за плащане на възнаграждение в размер на 3% от договорената продажна цена с втория потенциален купувач.

Тази покана е получена лично от първия ответник на 16.03.2023г. Твърди, че на 25.01.2023г. ответниците са продали процесния недвижим имот на техен съсед - Д.Д.М. за сумата от 480 000 лв. Посочва, че задатъкът по покупкопродажбата е платен преди датата на окончателния договор, а именно в края на месец декември 2022г. Ищецът твърди, че ответниците са нарушили клаузите на чл. 5 и чл. 10.1 от сключения между страните договор за посредничество, тъй като в срока на същия е намерен от ищеца купувач, доколкото това лице многократно е присъствало на етажната площадка на етажа на блока, където се намира процесното жилище, по време на извършване на огледи, разпитвал е служители на ищеца кой имот се предлага и на каква цена, като е отказвал да направи оглед, тъй като е посочил, че е запознат с разпределението на помещенията. Също в срока на договора е заплатен и задатъка от този купувач на имота – м. декември 2022г. Моли да бъде постановено съдебно решение, с което се осъдят ответниците солидарно да заплатят на ищеца следните суми:

- 28 800 лв., представляваща неустойка във връзка с неизпълнение на чл.

5 от сключения между страните договор за посредничество, заедно със законната лихва за забава от 25.07.2023г. /датата на подаване на исковата молба в съда/ до окончателно й плащане и

- евентуален иск за сумата от 28 800 лв., представляваща неустойка във връзка с неизпълнение на чл. 10.1 от сключения между страните договор за посредничество, заедно със законната лихва за забава от 25.07.2023г. /датата на подаване на исковата молба в съда/ до окончателно плащане. Претендира присъждане на разноски, за което представя списък по чл. 80 ГПК – л. 272 от делото. В последното съдебно заседание процесуалният представител на ищеца е направил възражение за прекомерност на претендираното адвокатско възнаграждение от ответниците, тъй като делото не е с фактическа и правна сложност. В определения от съда срок процесуалният представител на ищеца е депозирал писмени бележки.

Ответниците – Д. Н. Н. и Р. Н. Н., в законоустановения едномесечен срок по реда на чл.131 от ГПК са депозирали идентични писмени отговори.

Ответниците не оспорват:

- подписаните между страните и описани в исковата молба договор за посредничество от 14.07.2021г., както и сключените към него три анекса;

- процесният недвижим имот е продаден на описаната в исковата молба дата и за посочената също пак там сума.

Направили са възражение за нищожност на клаузите за неустойка, поради противоречието им с добрите нрави – чл. 26 ЗЗД, тъй като:

- нейният размер излиза извън присъщите й функции – обезпечителна, обезщетителна и санкционна,

- не отговарят на принципите за справедливост в гражданските отношения и

- е уговорено натрупване на неустойки /при договорено възнаграждение – 3%, са уговорени две неустойки от по 6%/.

2

На следващо място поддържат, че клаузите за неустойка са нищожни на основание чл. 146, ал.1, вр. чл. 143, т. 5 от ЗЗП. Евентуално се поддържа, че липсва нарушение на договора от ответниците. В условията на евентуалност навеждат възражение за прекомерност на претендираната неустойка. Н. оспорва да е налице пълно встъпване по подписаният от Р. Н. договор.

Посочва, че с подписване на анексите единствено е изразила съгласие с действията на Н., предвид обстоятелството, че тя е собственик на имота.

Молят съда да постанови решение, с което предявените искове да бъдат отхвърлени. Претендират разноски, за което е представен списък по чл. 80 ГПК – лист 254. В депозирана от ответниците молба – становище на 30.10.2024г. /л. 253 – 254 от делото/ същите признават актът, че преди изтичане на сключения договор между страните е подписан от тях предварителен договор за покупко – продажба на имота. Считат, че с това не са нарушили сключения договор между страните, тъй като на първо място не са се задължили да не търсят и те купувач за имота си, а на следващо място посочват, че в сключения от тях предварителен договор изрично се съдържа клауза, че те имат право да го развалят, ако ищеца им осигури купувач.

Посочват, че действително купувачът по сключения от тях договор за продажба на процесния имот е техен съсед, но оспорват същият да е бил клиент на ищеца. Именно въз основа на познанството си с купувача, в качеството на негов съсед, се е осъществила комуникацията и сделката между страните. В последното съдебно заседание процесуалният представител на ответниците е направил възражение за прекомерност на претендираното адвокатско възнаграждение от ищеца.

Съдът, след като прецени събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, и като взе предвид доводите, и възраженията на страните, намира за установено от фактическа страна следното:

С определение постановено на основание чл. 146, ал. 1 от ГПК съдът е отделил като безспорни между страните по делото и съответно ненуждаещи се от доказване в настоящото производство следните факти:

- сключване между ищеца и втория ответник на договор за посредничество на 14.07.2021г. и подписване на описаните към него анекси в исковата молба от всички страни в процеса,

- изпълнение на тези задължения от ищеца и

- сключване на договор за продажба на описания в исковата молба имот с посочения също там купувач и изплатена цена на сделката в размер на 480 000 лв.

На л. 7 – 11 от делото е представен и приет като доказателство договор за посредничество при продажба на недвижим имот, сключен на 14.07.2021г. между Р. Н. Н., от една страна като възложител и ищецът „Епъл Естейтс“ ООД, като изпълнител. С договора ответникът е възложил на ищеца „да проучи пазара на недвижим имоти, да организира рекламата на описания недвижим имот в специализирани сайтове, уебсайт на агенцията и/или печатни издания, да организира и провежда огледи, да търси купувач на недвижимия имот на възложителя, да подготвя и участва във воденето на преговори, да предостави консултации на възложителя относно статуса на 3 собственост, да прави справки в Агенция по вписванията и ада подготви сключване на предварителен и/или окончателен договор за продажба на предлагания от възложителя недвижим имот, а именно: имот с идентификатор №***, апартамент №10, находящ се в гр. София, район

Студентски, улица „проф. ******** – ти етаж“, заедно с МАЗЕ № 11, в сутерена па сградата, със застроена площ от 9, 83 кв. метра, с продажна цена в размер на 210 000 евро, срещу възнаграждение в размер на 3% от продажната цена - чл. 4 от договора, със срок до 14.07.2022г. – чл. 2 от същия. С разпоредбата на чл. 5 от договора страните са се съгласили, че „в случай, че по какъвто и да е начин възложителят наруши правата на агенцията по време на срока на този договор и/или продаде имота без нейно участие, то възложителят дължи на агенцията неустойка в размер на 6% от продажната цена на имота, която се дължи в срок до седем дни от откриване на нарушението“. Съгласно чл. 7.2 от договора „Намирането на клиент се доказва с протокол или споразумение или договор или служебен регистър.“ Съгласно чл.7.4 ищецът има право на възнаграждение „при всички случаи, в които намери и представи пред възложителя /свърже с възложителя/ купувач и впоследствие бъде сключен договор за покупко- продажба под формата на нотариален акт между възложителя и представения от Агенцията купувач“. В чл.10.1 страните уговорили неустойка от 6% от продажната цена на имота, в случай, че „по какъвто и да е начин възложителят наруши правата на агенцията по време срока на договора и продаде имота на купувач, предоставен от агенцията или на трето лице, свързано с купувача, без да изплати дължимото по договора възнаграждение“.

С анекс № 1 от 17.08.2021г. по договора като възложител е встъпила и Д.

Н. Н., в качеството си на съсобственик на недвижимия имот – л. 12-13 от делото. Изрично в анекса е посочено, че новият възложител е наясно с правата и задълженията по договора за посредничество при продажба на недвижим имот, сключен на 14.07.2021г., приема ги и се съгласява с тях. Съдът като взе предвид така заявеното от този ответник в подписания от него и другите две страни в процеса анекс счита, че неоснователно е направеното възражение от ответник Н., че не е страна по договора за посредничество, в качеството й на възложител.

С анекс № 3 /без дата/, срокът на договора е удължен до 14.01.2023г. – л.

17, същият е разписан от всички лица, които са страни в настоящия процес.

От представените на л. 23 - 26 писмени доказателства се установява, че ищецът в периода 12.12.2022г. - е провел огледи на процесния недвижим имот с потенциални купувачи, като обаче продажната цена /252 000 евро/, която е вписана е различна от тази, която е договорена /210 000евро/.

На л. 99 – 102 е представен нотариален акт за покупко- продажба на недвижим имот акт №40, том I, рег. №420, дело №26/2023г. по описа на нотариус с рег. №646 на НК, от който се установява, че първият ответник – Д.

Н. Н. е продала на Д.Д.М. и С.В.Р. процесния апартамент за сумата от 480 000 лв.

От представеното извлечение от банковата сметка на първия ответник Д.

Н. /л. 243/ се установява, че на 06.01.2023г. /по време на действие на 4 процесния договор/ същата е получила сумата от 23 975 лв. от купувача – Д.Д.М. като основание за превода е посочено – капаро по предварителен договор и на 25.01.2023г. – сумата от 26 025 лв. от същото лице като основание е вписано „доплащане за покупката на апартамент №10“.

На л. 256 – 257 от делото е представен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 23.12.2022г. сключен между първия ответник – Д. Н. и Д.Д.М. с предмет – процесния договор при цена – 245 000 евро.

Пред настоящия съдебен състав по искане на ищцовото дружество е разпитан свидетелят Р.М.М.. Свидетелят сочи в показанията си, че от средата на 2021г. до края на 2022г. е работила за ищцовото дружество на длъжност брокер и офис мениджър. Посочва, че познава ответниците. А тъй като е предлагала процесния недвижим имот за продажба е посещавала същия многократно. Свидетелят посочва, че е задължително за всеки клиент, който е влязъл и му е бил предлаган апартамента, да подпише протокол. Спомня си за съсед, който много пъти идвал на етажа с питане какво правят там.