Решение № 10 от 03.02.2017, Окръжен съд - Добрич

Р Е Ш Е Н И Е

№ 10

Гр.Добрич 03 .02.2017г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

Добричкият окръжен съд търговско отделение в публично заседание на седемнадесети януари през две хиляди и седемнадесета година в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ТАНЯ АНГЕЛОВА

При секретаря Б.М.-Юсуф като разгледа докладваното от Т.Ангелова т.д.№ 231/2015г. по описа на Окръжен съд гр.Добрич и за да се произнесе,взе предвид следното:

Предявен е иск от „Д. П.”АД ЕИК ** –в несъстоятелност ,гр.Добрич,бул.”**”№ * чрез адв.Д.Д. -ДАК срещу „И. М.”ЕООД ЕИК ** гр.Добрич,бул.”**”№ *,който е допустим,тъй като е дадено разрешение на съда по несъстоятелността по чл.660 ал.2 ТЗ на синдика,същият е упълномощил адвокат Д. за процесуално представителство по делото,синдикът е потвърдил действията по предявяване на исковата молба/съгл. становище на АС-Варна по ч.т.д.№ 236/16г./.Искът е предявен за сумата 1 032 037.53 лв. лв. ,т.е. делото предвид чл.104 ал.1 т.4 е подсъдно на Окръжен съд.Твърди се в исковата молба,че между страните е сключен предварителен договор за продажба на недвижим имот –земя и реална част от сграда ,с подробни данни в исковата молба,срещу заплащане на цена от 411 226 евро от купувача,ищец по делото.Уговорено е разсрочено плащане на цената за срок от 8 години с лихва от 5% годишно и авансово плащане на вноска за земята - задатък от 50 000 евро .Съгласно договора за първата година ще се заплати само дължимата лихва от 5% върху цената или 18 061 евро на 12 равни месечни вноски,а за всяка следваща година –по 51 603 евро без ДДС за сградата,лихва от 5% върху дължимата част от цената и 1/7 от разходите за ремонт на покрива ,които ще се заплатят на 12 равни месечни вноски.С договора е уточнено,че продавачът ще извърши ремонт на покрива за своя сметка при съгласуване на разходите с купувача,последният ще ги заплати впоследствие.С Констативен протокол от 14.03.2007г. страните са приели,че разходите за извършване на ремонт на покрива са в размер на 156 643.02 лв.Уговорено е заплащане на неустойка при забава от страна на купувача за плащане на дължими вноски,без да е получил изрична покана от продавача.Договорено е с чл.9 от договора ,че при забава на купувача и неполучаване на 3 месечни вноски от продавача той може да развали договора с писмено предизвестие до купувача като задържи платеното от купувача капаро и получените до момента суми.На 26.06.2014г. на ищеца е връчено предизвестие,че продавачът разваля предварителния договор на осн. чл.9 и упражнява правото си да задържи платеното капаро и всички получени суми ,като кани ищеца да предаде владението на недвижимия имот.Сочи се,че владението на имота е предадено с протокол от 09.07.2014г. като оттогава и досега ответникът е във владение на имота.Твърди се,че са извършени плащания като ищецът се позовава на извадки от Главната книга и фактури,първоначално еднократно на сумата от 97 791 лв. равностойност на 50 000 евро –задатък,общо 323 757.87 лв. по 71 бр. фактури от 01.09.2007г.до 01.12.2013г. като вноски за земя,общо 273 399.70 лв. по 71 бр. фактури от 01.09.2007г. до 01.12.2013г. вноски за сграда,общо 148 921.66 лв. по 86 бр.фактури от 01.01.2007г. до 01.12.2013г. лихви от 5% годишно върху неизплатената част от продажната цена,общо 156 643.20 лв. по 70 бр. фактури от 01.09.2007г. до 01.12.2013г. за ремонт на покрив,5 011.08 лв. неустойка за забава от 0.1% дневно по 8 бр. фактури и 4 086.66 лв.по поканата за доброволно изпълнение.Твърди се в исковата молба,че клаузата на чл.9 от предварителния договор в частта,с която страните са уговорили,че получените до развалянето суми ,платени от купувача следва да останат за продавача е недействителна ,нищожна предвид чл.26 ал.1 във вр. с чл.206 ал.3 ЗЗД.Сочи се,че нищожността на тази клауза дава основание да се претендира полученото по разсрочено плащане на цената след разваляне на договора като получено на отпаднало основание предвид чл.55 ал.1 изр.2 ЗЗД във вр. и евентуално с чл.88ал.1 ЗЗД и чл.34 ЗЗД.На същото правно основание подлежали на връщане след разваляне на договора сумите заплатени за ремонт на сградата,както и платените по чл.8 от договора неустойки за забава.Претендира се на осн .чл.55 ал.1 изр.2 ЗЗД връщане на получените суми,посочени по-горе,с изключение на задатъка,ведно със законните лихви до окончателното изплащане,както и съдебно-деловодни разноски.

В срока по чл.367 от ГПК ответникът е депозирал писмен отговор,в който оспорва исковете като недопустими.Твърди,че приложима относно предявените искове е нормата на чл.649 ал.2 ТЗ,съгласно която попълване на масата на несъстоятелността се извършва по правилата на неоснователното обогатяване.Сочи,че исковете са предявени от лице без представителна власт.Не били предявени обуславящите искове по чл.645,646 и 647 от ТЗ.Твърди,че исковете са неоснователни и недоказани по размер.Не оспорва сключването на договора и твърдяните факти в исковата молба.Оспорва твърдението,че по силата на предварителния договор ответникът продава на ищеца недвижимия имот срещу заплащане на цената,като сочи,че по силата на договора ответникът обещава и се задължава да сключи окончателен договор за покупко-продажба на недвижимия имот под формата на нотариален акт,с който да му прехвърли правото на собственост.Невярно били посочени размерите на извършените плащания от ищеца.Твърди,че към датата на сключване на предварителния договор ищецът е нямал финансови възможности да заплати цената и да придобие собствеността,поради което е постигнато съгласие да му се предаде владението като ищецът е ползвал имота през целия срок на договора.Като ползвател ищецът се е задължил да заплаща разходите за ползване на имота ,консумативите и ремонта на покрива/чл.6 ал.3 и чл.5 ал.6/.Уговорката за различните плащания е била с оглед ищецът да не заплаща наем ,а да придобие собствеността след 8 години.Поради това е договорено и правото на ответника при разваляне на договора по вина на купувача да задържи получените суми до този момент.Тази договореност следвало да се приеме като уговорка за неустойка,в противен случай купувачът би ползвал имота безвъзмездно.Възразява срещу твърдението на ищеца ,че клаузата на чл.9 от договора е нищожна поради противоречие с чл.206 ал.3 ЗЗД,като посочва,че разпоредбите на чл.205 и чл.206 ЗЗД са приложими по отношение на продажба на изплащане със запазване на собствеността,а процесният договор е предварителен такъв за сключване на договор за продажба.Твърди,че горепосочените текстове на ЗЗД касаят само движими вещи,а не и недвижим имот,разпоредбата на чл.206 ал.3 от ЗЗД била императивна,тези разпоредби не се прилагали по аналогия за недвижими имоти,не се прилагали за търговски сделки.Посочват се теоретично приликите и различията на чл.335 ал.2 ТЗ и чл.206 ал.2 ЗЗД като аргумент в подкрепа на тезата за действителност на клаузата на чл.9 от договора.Позовава се на чл.88 ал.1 от ЗЗД,че предварителният договор има продължително и периодично действие,поради което развалянето му няма обратно действие.Сочи,че не е налице хипотезата на чл.55 ал.1 пр.3 ЗЗД,тъй като даденото не подлежи на връщане на отпаднало основание,не била налице и хипотезата на чл.34 ЗЗД,изискваща връщане на даденото по признат нищожен договор,тъй като договорът от 22.08.2006г. е действителен.Ако евентуално се приемело обратното прави възражения,че е недоказан размерът на сумите за връщане и лихвите за забава,не била представена справка по чл.366 ГПК за паричните вземания,не се сочели доказателства –платежни нареждания,фактури,извлечения от банкови сметки.Оспорва представените извадки от главна книга по фактури и счетоводни справки,същите нямали подпис,дата,кой ги е изготвил и в какво качество,твърди,че съдържанието им е невярно,тъй като ищецът не е водил редовно счетоводство.Сочи,че ищецът е следвало да поиска счетоводна експертиза с изброени задачи.Твърди,че не подлежи на връщане сумата ,заплатена като разход за ремонт на покрива предвид чл.2 чл.6 ал.3 ,представляващи елемент от фактическия състав на договор за наем,с който се предоставя имота.Касаело се за отделна сделка,платените от ищеца суми не били дадени на отпаднало основание,тъй като разваленият договор бил друг.Недължими били претендираните лихви предвид чл.84 ал.2 ЗЗД,тъй като ответникът е поканен едва с исковата молба.Прави възражение за прихващане с насрещно вземане на ответника за сумата 1 364 239.80 лв. като възнаграждение за ползването на недвижимия имот,определено въз основа на наемната цена на сградата и земята за периода от 22.06.2006г. до 09.07.2014г.ведно с лихвите,като твърди,че прихващането било извършено извънсъдебно,едновременно с предизвестието за разваляне на договора.Претендира разноски.

В допълнителната искова молба ищецът оспорва всички твърдения на ответника относно недопустимост на исковете,относно правната квалификация.Сочи,че част от твърденията на ответника са по съществото на спора.Оспорва възраженията относно приложимостта на чл.205 и чл.206 ЗЗД,включително и твърдението,че договорът е търговска сделка.Оспорва изцяло доводите в отговора на ответника,както и направеното възражение за прихващане.Твърди,че представените доказателства са допустими и в хода на производството ще се установява дали отразеното в тях отговаря на реално извършени и получени плащания.

В допълнителния отговор ответникът поддържа изцяло първоначалния си отговор като изяснява подробно становището си по съществото на спора.Поддържа възражението си по доказателствата на ищеца.Поддържа възражението за прихващане.

В писмените си бележки ищецът се позовава на чл.88 ал.1 изр.1 от ЗЗД като сочи,че при разваляне на договора действието на облигационното правоотношение отпада с обратна сила ,при което всяко едно имуществено благо,което е предоставено от страната в изпълнение на надлежно поето договорно задължение следва да бъде реституирано на насрещната страна.Позовава се на реш.

№128/11.10.2012г. по т.д. № 1100/12г. на ВКС-1 т.о.ТК относно възникналото му притезание за връщане на даденото при отпаднало правно основание по чл.55 ал.1 пр.3-то от ЗЗД.Сочи,че е без значение вината за неизпълнение на договора,последната е от значение за упражняване правото на разваляне на договора,но не и за отпадане на основанието да се задържи получената вече престация.Поддържа твърдението,че клаузата на чл.9 от предварителния договор е нищожна на осн. чл.26 ал.1 във вр. с чл.206 ал.3 ЗЗД,като нищожността не води до недействителност на целия договор ,но полученото по разсроченото плащане на цената след разваляне на договора подлежи на връщане като получено на отпаднало основание.Сочи решение на Апелативен съд гр.София по аналогичен казус като се позовава на чл.206 ал.3 ЗЗД като основание за нищожност на клаузата от договора.Опровергава твърдението на ответника,че уговорката за задържане на цената по договора била неустойка за неизпълнение като сочи противоречие с института на неустойката.Позовава се на ТР № 7/2013г. от 13.11.2014г. като твърди,че в договора липсва уговорка за заплащане на неустойка при развалянето му.Възражението на ответника,че е налице хипотезата на чл.88 ал.1 от ЗЗД било незаконосъобразно.Мотивира претенцията за заплащане на сумите по ремонт на покрива с чл.5 т.6 от предварителния договор.Твърди,че възражението за прихващане с дължимо възнаграждение за ползването на недвижимия имот е неоснователно,ответникът би имал право след разваляне на договора евентуално на обезщетение,каквото не е претендирал.

В писмената си защита ответникът поддържа,че имотът е предоставен на ищеца преди сключване на окончателен договор за да го ползва за своята дейност без да плаща наем,с оглед да придобие собствеността след време,поради което и било договорено правото на продавача при разваляне на договора по вина на купувача да задържи не само капарото,но и всички получени до момента суми по него.Развива теоретично правната същност на сключената сделка като предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот по чл.19 от ЗЗД,както и че сделката е търговска.Посочва,че чл.9 от договора не може да противоречи на чл.206 ал.3 от ЗЗД,след като не е клауза от договор,прехвърлящ право на собственост като се позовава на систематичното място на чл.206 в ЗЗД.Разпоредбите на чл.205 и чл.206 от ЗЗД били приложими за продажба на изплащане само на движими вещи,но не и недвижими имоти.За търговската продажба на изплащане съществувала специална уредба в чл.335 от ТЗ,на която чл.9 от договора не противоречи,поради което претенцията с основание чл.34 ЗЗД била неоснователна и следва да се отхвърли.Твърди се,че с чл.9 страните са уговорили неустойка при разваляне на договора изразяваща се в правото на продавача да задържи получените до развалянето суми.Твърди,че допълнително поетите с процесния договор права и задължения са с продължително и периодично изпълнение,поради което взаимната реституция в случая е невъзможна,развалянето нямало обратно действие,а има действие само занапред.Поради това и претенцията на осн. чл.55 ал.1 изр.3 ЗЗД следвало да се отхвърли поради неприложимостта на чл.88 ал.1 изр.1 от ЗЗД.Твърди,че ако се приеме,че дължи на ищеца суми за ремонта,то това е неамортизираната стойност на извършения ремонт,но не и всички разходи.Твърди се,че ищецът не е доказал исковете си по размер като прилага таблица с установени разлики.Поддържа възражението за прихващане с твърдението,че е с основание чл.335 ал.3 ТЗ като прави аналогия с чл.206 ал.2 ЗЗД.Твърди,че прихващането е извършено извънсъдебно-едновременно с предизвестието до ищеца,което му е връчено от нотариус на 27.06.2014г.

Разпечатката съдържа 14 от 38 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/132b4a81-29c1-4d25-94cf-acbbdd9e8d70