Решение № 795 от 17.07.2026, Окръжен съд - Варна

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 795 гр. Варна, 17.07.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, I СЪСТАВ ТО, в публично заседание на първи юли през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Диана К. Стоянова

Членове:

Елина Пл. Карагьозова

Бойко Ал. Мачорски при участието на секретаря Албена Ив. Янакиева като разгледа докладваното от Диана К. Стоянова Въззивно гражданско дело № 20263100500948 по описа за 2026 година за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е по реда на чл.258 и сл. от ГПК, образувано е по „Топ дом България“ ЕООД ЕИК 207526930, със седалище и адрес на управление ул.

„Ген. Колев“ №113, ет.8 срещу решение №949/12.03.2026г., постановено по гр. дело № 2025110109096/2025г. на Варненския районен съд, с което е отхвърлен превядения от въззивника срещу А. А. П., ЕГН **********, с адрес гр. **** иск по чл. 79, ал. 1, пр.1 от ЗЗД вр. чл. 51 от ТЗ за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата в размер на 4 200,00 евро, представляваща незаплатено възнаграждение по сключен договор за посредничество при покупка на недвижим имот от 24.04.2024 г.

В жалбата е изложено становище за неправилност, незаконосъобразност и необоснованост на обжалваното решение. Въззивникът релевира доводи, че е установено сключването на договор за посредничество за покупката на недвижим имот. Районният съд е достигнал до погрешен извод, че ищецът не е изправна страна и продажбата се е осъществила със съдействието на адвоката на ответника. От разпита на всички свидетели по делото е установено, че огледа на недвижимия имот е извършен от брокера, който е отворил на 1 бъдещия купувач /направен е пространен анализ с на свидетелските показания с конкретни цитати/. Съгласно изслушаната експертиза и договорът и протоколът за оглед са подписани от ответника.

Неправилни според въззивникът е изводът за нищожност на клаузата за неустойка по чл.6.6, вр.чл.6.5, вр. чл.3 поради противоречие с добрите нрави и поради неравновност. Направен е правен анализ, цитирана е съдебна практика. Отделно от това, това възражение на ответника няма връзка с основанието на претенцията.

Въззивникът моли съда да отмени първоинстанционното решение и да се постанови друго, с което да се уважи предявения иск.

В срока по чл.263, ал.2 от ГПК е постъпил отговор от насрещната страна А. А. П., в която е застъпено становище за неоснователност на подадената жалба и за законосъобразност и правилност на атакуваното решение. Според събраните доказателства ответникът сам е намерил имота и е извършил оглед отвън, сам е установил контакт със собствениците. Първоначално се е отказал от покупката на имота, поради неизрядност на документацията, като след половин година е въззобновил преговорите самостоятелно без участието на ищеца. Не е договаряна цена от посредника, като сделката е реализирана 9 месеца след частичния оглед. Направен е анализ на писмените и гласните доказателства.

Въпреки, че е установено подписването на договора за посредничество от ответника, това се е случило на бързо, без да е получен екземпляр, като за съдържанието му е бил въведен в заблуда.

Счита се правилно районният съд е достигнал до извода, че ищецът не е изпълнил договора за посредничество, като осъществяването на оглед не означава цялостно изпълнение на договора.

Изложени са подробни правни съображения в подкрепа на извода на първоинстанционния съд за нищожност на клаузата за неустойка поради неравноправност и поради накърняване на добрите нрави.

Въззиваемата страна моли съдът да потвърди обжалваното решение в неговата цялост.

В съдебно заседание въззивникът редовно призован поддържа подадената жалба. Въззиваемата страна, също редовно призована, оспорва 2 жалба. И двете страни молят за присъждане на разноски съобразно изходът от спора.

Съдът намира производството за редовно и допустимо, тъй като подадената въззивна жалба е депозирана от надлежна страна, в срока за обжалване на решението и при спазване на останалите изисквания за редовност.

Съдът е сезиран с предявен от „Топ Дом България“ АД срещу А. А. П. иск по чл. 79, ал. 1, пр.1 от ЗЗД вр. чл. 51 от ТЗ за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата в размер на 4 200.00 евро, представляваща незаплатено възнаграждение по сключен договор за посредничество при покупка на недвижим имот от 24.04.2024 г.

В исковата молба се твърди, че между страните е сключен на 24.04.2024г. договор за посредничество при покупка на недвижим имот, по силата на който ответникът възлага, а ищецът като изпълнител приема да намери и предостави подходящи предложения за покупка на недвижим имот, срещу договорено възнаграждение. В чл. 3 от договора ответникът е поел задължение да заплати на изпълнителя възнаграждение в размер на 3 %, но не по-малко от 1000 евро, в деня на подписване на предварителен договор.

На ответника от брокер на ищеца е предложено имот, намиращ се в с.

Страшимирово, ул. "Здравец" 17 и е бил извършен оглед на 24.04.2024г.

Съставено е приложение № 1, в което е посочено, че продажната цена на имота е в размер на 200 000 евро. След осъществения оглед на предложния имот, ответникът пожелал да го придобие. Представител на агенцията свързал А. П. с кредитен консултант, който да му помогне при отпускане на кредита.

Започнали са комуникация с различни банки, като в последствие комуникацията от страна на ответника била преустановена.

След справка в Служба по вписванията, било установено, че предложения имот, предмет на Договор за посредничество, е придобит от А.

А. П. и неговия брат Цветан А. П. на 28.04.2025г.

Съгласно чл. 6.6 от процесния договор за посредничество, в случай че възложителя лично или чрез свързано с него лице включително съпрузи, роднини по права линия без ограничения, по съребрена линия, придобие собствеността върху предложения имот, доверителят се задължава да заплати на ищеца уговореното в чл. 3 от Договор за поръчка възнаграждение.

3

Следователно се дължи възнаграждение в размер на 4200.00 евро, поради което е формулиран петитум за осъждане на ответника да заплати процесната сума.

По делото е депозиран отговор на исковата молба в срока по чл.131 от ГПК, в който с оспорва предявения иск по основание и размер.

Признава се, че ответникът е имал намерение да закупи къща в село Страшимирово. При гостуване на 23.04.2024г. негова приятелка му споменава, че в с. Страшимирово се продава къща, която му я показала от отвън. Обяснила, че има пусната обява от собствениците в сайт за недвижи имоти и обяснила ще му намери телефона на собствениците, за да се свържи с тях.

Ответникът открил къщата в сайт за недвижи имоти и чрез посочения в обявата номер си уредил дата и час за оглед. Същата вечер неговата приятелка също му дала телефонен номер на продавачите.

На 24.04.2024 г. бил извършен оглед на къщата чрез А.К – брокер, като ответникът успял да види къщата без първия етаж, зает от наемател.

По време на огледа ответникът подписал протокол за оглед с А.К, като екземпляр не му е бил предоставен.

Няколко дни след огледа е поискал от К. да попита продавачите за евентуално намаление на продажна цена преди да вземе решение дали да закупи къщата. Брокерът му заявил, че е разговарял с купувачите, и същите не желаят да намалят продажната цена.

След осъществен личен разговор с продавачите ответникът узнал, че А.К не е техен брокер, те не са възлагали продажбата на имота на агенция за недвижи имоти, и не са подписвали никакви договори в тази връзка. Агенция не разполагала с документи за имота и продавачите не желаят да й предоставят каквито и било документи на имота. Сами си продават имота, чрез сайт за недвижи имоти, като по този начин брокерът е стигнал до тях, и е започнал да предлага имота им по свое желание и без никакво възлагане.

Ответникът се отказал от закупуване на имота, тъй като имало проблем с документите и законността на имота. След 8 – 9 месеца получил отново информация от своя приятелка, че къщата продължава да се продава, като установил, че проблема с документите е бил отстранен.

4

Ответникът организирал е повторен оглед на къщата, с продавачката, като вече е имал възможност да я разгледа цялата, защото е нямало наематели и се споразумели за по – ниска цена. Бил сключен договор за покупко – продажба.

По отношение на представения договор за посредничество се оспорва да е сключен такъв, както и неговите автентичност и съдържанието, ведно с приложенията към него. Дори и да е подписан от ответника, същият не е могъл да се запознае с него.

Отделно се твърди и неизпълнение, тъй като е предложен имот със значително по – висока цена от тази заплатена по сделката. Не са изпълнени и задълженията по т. 4 от договора за посредничество.

Прави възражение, че уговорените клаузи в т. 6.5 и т. 6.6 от договора са неравноправни на основание чл. 143 от ЗЗП. Същите въвеждат нелоялна търговска практика и противоречат на изискванията на за добросъвестност.

Моли да се отхвърлят предявения иск.

При така очертаните предмет на предявените искове, въззивният съд при проверката си по реда на чл.269 от ГПК констатира, че обжалваното решение е валидно и допустимо.

Въззивната жалба разгледана по същество се явява основателна, при прието за установено следното от фактическа и правна страна:

По предявения иск с правно основание вр.чл.79, ал.1, пр.1, вр.51 от ТЗ.

По делото е представено договор за посредничество, по сила на който „Топ Дом България“ ООД се е задължило да проучи пазара посредничи на А.

П. при покупка на недвижим имот срещу говорено възнаграждение в размер на 3% от цената, на която е извършена покупката, но не по – малко 1000 евро.

Договорът е действителен, като не страда от пороци водещи до неговата нищожност, в това число липса на съгласие по смисъла на чл.26, ал.2, изр.2, пр.1 от ЗЗД.

Съгласно заключението по съдебно – почерковата експертиза подписът за „възложител“ е на ответника. Заключението не е оспорено, поради което следва да бъде кредитирано.

Това, че не е посочена дата в договора не се отразява на неговата 5 действителност. Датата на неговото сключване се извлича от протокола за оглед, който съдът ще обсъди по – долу в своите мотиви.

Обсъдени в съвкупност писмените и гласните доказателства сочат на извод за реално осъщественото посредничество от страна на въззивника.

На първо място по делото е приет протокол за извършен оглед на 24.04.2024г. имот, находящ се в с. Страшимирово, *** с продажна цена 200000 евро. Той е подписан от ответника, който факт е установен категорично от заключението по почерковата експертиза.

Извършеният оглед с участието на брокер /А.К../ на въззивното дружество се потвърждава и от събраните гласни доказателства.

Свидетелят Д.Н, също брокер за „Топ Дом България“ ЕООД, е придружил А.К.. до с. Страшимирово да извърши оглед с клиента А. П..

За оглед с участието на брокера има впечатления и свидетелят М.Ф.

Според коментираните свидетелски показания огледът се е състоял рано сутринта 7-8 часа, като присъствал и собственика на имота А.Д.

На следващо място на ответника му била организирана и среща от страна на брокера със кредитен консултант - свидетелката И. Б.

Разпечатката съдържа 60 от 94 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/131756c3-0a69-4fda-aa97-91973769e17e