Решение № 10197 от 01.06.2025, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 10197 гр. ***, 01.06.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 32 СЪСТАВ, в публично заседание на втори декември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: ВЕСЕЛИНА ИВ. ДИМЧЕВА при участието на секретаря МАРИЯ Й. ЯНАКИЕВА като разгледа докладваното от ВЕСЕЛИНА ИВ. ДИМЧЕВА Гражданско дело № 20241110118442 по описа за 2024 година

Съдът за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 124 и сл. ГПК.

Образувано е по искова молба, К. К. В., с ЕГН ********** и Г. К. Г. с ЕГН ********** срещу Т. С. Н., ЕГН **********.

Ищците извеждат съдебно предявените субективни права при твърдения, че с договор за покупко-продажба от ***, обективиран в НА № *** г. по описа на нотариус ***, рег. № *** на НК, в качеството си на продавачи са прехвърлили на ответника, в качеството му на купувач притежаваните от тях идеални части от правото на собственост върху недвижим имот, представляващ *** (четиридесет и едно) с идентификатор по КККР *** (***), стар идентификатор ***, находящ се в град ***, район ***, *** (втора част), блок *** (***) (преди ***, *** (***), ***, на 3 (***) ***, с обща квадратура по одобрения план *** (***) квадратни метра, състоящ се от: ***, при съседи: стълбище, ***, север - двор, изток-***, юг - двор, и при съседи с посочени идентификатори: на същия *** ***, ***, под обекта: ***, над обекта: ***, заедно със ***, с площ по декларирани данни *** (***) квадратни метра, при съседи: коридор, север - коридор, изток - ***, юг-двор, заедно с 2,200 % (две цяло и двеста хилядни върху сто) идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху държавна земя.

Ищците твърдят, че са собственици на по ¼ идеална част от имота, по силата на наследствено правоприемство, като другите 2/4 идеални части са били собственост, респективно при квоти от по ¼ идеална част на *** и *** /*** лица за настоящия спор/, които също са продавачи по процесния договор.

Съгласно уговореното в договора за покупко-продажба, всички продавачи са се съгласили да получат за правото си на собственост върху имота, цена в размер на сумата от 108 000 евро, при равни квоти по банкови сметки, в посочени търговски банки. По този начин дължимата сума към ищеца Г. К. Г.

1 е била в размер на 27 000 евро, платима по сметка в „***“, а дължимата сума към ищцата К. К. В. е била в размер на 27 000 евро, платима по сметка в „***“, в срок не по-късно от деня на сделката. Въпреки сключения договор и поетото съгласно същия задължение, в деня на сделката, ответникът не заплатил нищо от дължимите суми, като в следващите дни ответникът превел чрез системата на „***“ на всеки от ищците сума в размер на по 8 000 лева, като ищцата К. В. получила по своята сметка 4 079,55 евро, по курса на „***“, заплатени на 25.01.2024 г., а ищецът Г. Г. получил по своята сметка 4 083,71 евро, по курса на „***“, преведени на 26.01.2024 г. Към датата на депозиране на ИМ ответникът не е заплатил на ищцата К. В. остатъка от продажната цена в размер 22 920,45 евро с левова равностойност по фиксирания курс на БНБ в размер на 44 828,50 лева и не е заплатил на ищеца Г. Г. остатъка от продажната цена в размер на 22 916,29 евро, с левова равностойност по фиксирания курс на БНБ в размер на сумата от 44 820,37 лева. В ИМ се сочи, че същите суми са получили по сходен начин и в същия срок и другите двама продавачи на имота, като ответникът не е заплатил изцяло продажната цена и на *** и ***, като към момента на депозиране на ИМ същите вече са завели искове за разваляне на договора, делото по които е висящо. Ищците заявяват, че доколкото неизпълнената част от задължението на ответника е повече ***/6 от задължението към всеки от ищците, неизпълнената част от задължението е значителна и не е приложим чл. 87, ал. 4 от Закона за задълженията и договорите. С оглед изложените съображения ищците молят съдът да развали процесния договор по отношение на притежаваните от тях идеални части – от по 1/4 , както и на основание чл. 108 ЗС, да осъди ответника да им предаде владението върху същите. Претендират разноски за производството.

В срока по чл. 131 ГПК е депозиран ОИМ, с който се заявява, че исковете са неоснователни като в тази връзка са релевирани следните възражения: претендираното вземане за заплащане на продажна цена в общ размер от 108 000 евро произтича от нищожна клауза, доколкото се явява симулативна, на основание чл. 26, ал. 2, предл. 5 ЗЗД; в сключения предварителен договор била уговорена друга цена в размер на 90000 евро; в условията на евентуалност се заявява, че е било налице встъпване в дълг от страна на продавачите /всички собственици без ***/, както и извършена частична цесия спрямо правата на *** по предварителния договор към другите продавачи – съсобственици от момента на постановяване на нотариалния акт, тоест от момента на възникване на продажбеното правоотношение; приложима е нормата на чл.

87, ал. 4, вр. чл. 206, ал. 1 ЗЗД, доколкото неизпълнението на задължението на продажната цена е несъществено. С оглед изложените съображения, молят предявените искове да бъдат отхвърлени като неоснователни.

Съдът, като прецени поотделно и в съвкупност събраните по делото доказателства и обсъди доводите на страните, съгласно разпоредбите на 235 ГПК, установи от фактическа страна следното:

С изготвения проект за доклад на делото, обективиран в Определение № 27363/04.07.2024 г., допълнен в о.с.з. от 01.11.2024 г., съдът е отделил като безспорни и ненуждаещи се от доказване в отношенията между страните, че ищците са били собственици на ½ ид.ч. /общо за двамата/ от процесния недвижим имот към момента на сключване на договора за покупко-продажба с ответника, както и че на 25.01.2024 г., ответникът е заплатил в полза на 2 ищцата К. В. сумата от 4 079,55 евро, а на 26.01.2024 г., ответникът е заплатил в полза на ищеца Г. Г. сумата 4 083,71 евро. Отделено е за безспорно между страните и обстоятелството, че ответникът осъществява фактическа власт върху имота.

Правото на собственост на ищците върху процесния имот, в размер от по ¼ ид.ч. за всеки от тях, се установява и от представените с исковата молба писмени доказателства, а именно:

Видно от договор за покупко-продажба на жилище от 08.06.1967 г. и Нотариален акт за собственост на *** (жилище) по чл. 55г ЗПИНМ, съставен на ***, *** и *** са придобили правото на собственост върху процесния ***, находящ се в гр. ***, ***, ***.

От приложените към исковата молба Удостоверение за наследници с изх. № *** на *** – починал на *** г. и Удостоверение за наследници с изх. № *** г. на *** – починала на *** г., се установява, че същите са оставили за свой единствен законен наследник ***, като видно от Удостверение за наследници с изх. № ***, същата е починала на 07.05.2023 г. и е наследена от своите братя *** – починал на 19.09.2011 г., *** – починал на 04.05.2021 г. и сестра – *** – починала на 05.01.2006 г., респ. от техните деца – ищците К. К. В. и Г. К. Г., както и ***те неучастващи по делото лица – *** и ***, всеки от които е придобил въз основа на наследствено правоприемство ¼ ид.ч. от процесния имот.

Видно от представения по делото НА № *** г. по описа на нотариус ***, рег. № *** на НК, ищците, в качеството си на собственици на по ¼ ид.ч. всеки от тях и *** и ***, от една страна, всички в качеството си на продавачи и ответникът Т. С. Н., от друга страна в качеството му на купувач, са сключили договор за покупко-продажба на процесния недвижим имот, при продажна цена в размер на сумата от 108 000 евро, която следва да бъде заплатена при равни квоти за всеки от четиримата продавачи, по банков път (в цитирани търговски банки за всеки от тях), в деня на сделката.

При така установените факти, съдът намира от правна страна, следното:

Предявен е конститутивен иск с правно основание чл. 87, ал. 3, вр. ал. 1 ЗЗД за разваляне на договор от ***., обективиран в нотариален акт за покупко продажба на недвижим имот с *** по описа за 2024 година на Нотариус ***, вписан в НК под № ***, до размера на притежаваната от всеки от ищците К. К.

В. и Г. К. Г., квота на собственост от недвижим имот, представляващ *** (четиридесет и едно) с идентификатор по КККР *** (***), стар идентификатор ***, находящ се в град ***, район ***, *** (втора част), блок *** (***) (преди ***, *** (***), ***, на 3 (***) ***, с обща квадратура по одобрения план *** (***) квадратни метра, състоящ се от: ***, при съседи: стълбище, ***, север - двор, изток-***, юг - двор, и при съседи с посочени идентификатори: на същия *** ***, ***, под обекта: ***, над обекта: ***, заедно със ***, с площ по декларирани данни *** (***) квадратни метра, при съседи: коридор, север - коридор, изток - ***, юг-двор, заедно с 2,200 % (две цяло и двеста хилядни върху сто) идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху държавна земя, а именно: за 1/4 идеална част от имота по отношение на К. К. В. и за 1/4 идеална част от имота по отношение 3 на Г. К. Г..

За основателността на предявения иск, в доказателствена тежест на ищците е да установят при условията на пълно и главно доказване следните факти: 1. наличието на валидно правоотношение между ищците и ответника по сключен на *** договор, обективиран в нотариален акт за покупкопродажба на недвижим имот с *** по описа за 2024 година на Нотариус ***, вписан в НК под № ***, по силата на който ищците са се задължили да прехвърлят общо ½ ид. ч. /всеки от ищците по ¼ ид. ч./ от процесния недвижим имот, срещу което ответникът се е задължил да заплати сумата от общо 54000 евро /на всеки от ищците по 27000 евро/; 2. Че ищците са били собственици на ½ ид.ч. от процесния недвижим имот към момента на сключване на процесния договор; 3. изпълнение на задълженията на ищците по сключения договор; 4. настъпил падеж на насрещното задължение на ответника по сключения договор.

Във връзка с въведеното възражение по чл. 17 ЗЗД, в тежест на ответника при условията на пълно и главно, насрещно доказване е да установи по делото възражението си за нищожност на договора за покупко-продажба на недвижим имот сключен с нотариален акт ***, сключен между К. К. В., Г. К. Г., ***, *** от една страна в качеството им на продавачи и на Т. С. Н., от друга страна, в качеството му на купувач за сумата от 108 000 евро, като привиден и сключен с цел да прикрие договор за покупко-продажба на същия имот, между същите страни, но за сумата от 90 000 евро.

Предявен е и осъдителен иск с правно основание чл. 108 ЗС за осъждане на ответника да предаде на ищците владението на имота, индивидуализиран в ИМ до размера на притежаваната от всеки от тях квота на собственост от недвижимия имот, а именно: за ¼ идеална част от имота по отношение на К.

К. В. и ¼ идеална част от имота по отношение на Г. К. Г..

По предявения ревандикационен иск, ищците носят доказателствената тежест да докажат: 1. придобивното основание относно вещно право на собственост върху имота; 2. осъществяваната от ответника фактическа власт върху имота /отделено като безспорно установено и ненуждаещо се от доказване в отношенията между страните/.

В доказателствена тежест на ответника е да установи наличие на валидно правно основание, въз основа на което владее имота.

По иска с правно основание чл. 87, ал. 3, вр. ал. 1 ЗЗД.

Съобразно установената по делото фактическа обстановка, съдът намира, че се доказват всички елементи от фактическия състав на предявения иск по чл. 87, ал. 3 ЗЗД. Установява се валидно правоотношение между ищците и ответника по сключен на *** договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в НА с *** по описа за 2024 г. на Нотариус ***, вписан в НК под № ***, въз основа на който ищците са изпълнили задължението си да прехвърлят притежаваното от тях право на собственост върху ¼ ид.ч. /за всеки от тях/ от процесния имот, но ответникът не е изпълнил насрещното си задължение за заплащане на цената по договора в размер на сумата от по 27 000 евро, падежът на което, съобразно договореното, е настъпил в деня на сключване на сделката - ***.

Въведеното възражение за нищожност по чл. 17 ЗЗД, съдът намира за 4 неоснователно, като недоказано, по следните съображения: