Решение № 4015 от 19.07.2023, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 4015 гр. София, 19.07.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-30 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и първи април през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Валерия Банкова при участието на секретаря Диана Ст. Борисова като разгледа докладваното от Валерия Банкова Гражданско дело № 20221100102062 по описа за 2022 година

Ищецът „К.-БГ“ поддържа, че 06.01.2021г. е сключил с ответниците П.

П. П., Р. Р. Т., М. С. Л. и Д. С. С.а – М. предварителен договор за проектиране, учредяване право на строеж и строеж на жилищна сграда в поземлен имот, съсобствен на ответниците и находящ се в гр. София, а именно - поземлен имот с площ от 390 кв.м. с пл. № 52, включен в парцел II-52, 53, 54 от квартал 858 в град София, местност ж.к.”Триъгълника“, целият с площ 1 152 кв.м.

Съгласно уговореното между страните, ответниците в качеството на ВЪЗЛОЖИТЕЛИ възлагат, а ищецът като ИЗПЪЛНИТЕ Л приема да извърши със свои сили и средства комплексно проучване, проектиране и строителство на обект - масивна, монолитна жилищна сграда в описания по горе собствен на ВЪЗЛОЖИТЕЛИТЕ недвижим имот, съгласно одобрена по законоустановения ред и влязла в сила строителна документация, квартално застрояване и силуетен план на квартала. В изпълнение на чл.5 от договора на ВЪЗЛОЖИТЕЛИТЕ е представен идеен архитектурен проект на бъдещата сградата, като същите съгласно споразумителни протоколи от 06.01.2021 г., са си избрали полагащото им се обезщетение за учреденото право на строеж на ИЗПЪЛНИТЕЛЯ. Съгласно уговореното в договора, от тази дата е започнал да тече 7- дневния срок за сключване на окончателен договор, но възложителите не са предприели нищо в тази насока. Ищецът е изпратил покани до ВЪЗЛОЖИТЕЛИТЕ за учредяване по нотариален ред право на строеж, при което на 15.11.2021г. в седалището на дружеството се е явил ответникът П. и е заявил, че няма да сключи окончателен договор за учредяване право на строеж на жилищна сграда. Ето защо, ищецът предявява искане да бъде обявен за окончателен по съдебен ред сключения с ответниците предварителен договор за учредяване на право на строеж върху монолитна жилищна сграда с обща разгърната площ от 3 901.62 кв.м. от 1 която 3 156.38 кв.м. жилищна част от сградата, ведно с общите части, в собствения им, подробно описан в исковата молба недвижим имот, съгласно инвестиционен проект, одобрен на 18.10.2021г., с изключение на изрично посочени самостоятелни обекти в жилищната сграда и паркоместа, относно които възложителите са си запазили правото на строеж като обезщетение, а именно: апартамент №15 от 101,83 кв.м. на 2 /втори/ етаж; апартамент №24 от 61,92 кв.м. на 3 /трети/ етаж; апартамент №36 от 58,71кв.м. на 5 /пети/ етаж; паркомясто №12 от 25.68 кв.м., съгласно споразумителен протокол от 06.01.2021г„ между „К. - БГ“ ЕООД с ЕИК:**** представлявано от Ц.И. и П.

П. П. с ЕГН:**********, М. С. Л. с ЕГН:********** и Д. С. С.а - М. с ЕГН:**********, съобразено с таблицата за площ образуване на жилищната част; апартамент №25 от 59,86 кв.в. на 4 /четвърти етаж/; апартамент №28 от 93,76 кв.м. на 4 /четърти етаж/; паркомясто №11 от 25.68кв.м., съгласно споразумителен протокол от 06.01.2021г„ между „К. - БГ“ ЕООД с ЕИК:**** представлявано от Ц.И. и Р. Р. Т. с ЕГН:**********, съобразено с таблицата за площообразуване на жилищната част.

Ответниците депозират писмени отговори в указания срок. Ответницата Т. признава иска и заявява, че желае да сключи окончателен договор с ищеца.

Твърди, че не са й известни причините, поради които останалите съсобственици отказват да изпълнят задълженията си по предварителния договор. Моли да не й бъдат възлагани разноски при уважаване на иска, т.к. не е давала повод за делото.

Ответниците П., М. и Л. оспорват исковата молба, поради следното: На първо място, твърдят, че споразумителните протоколи за избор на обекти – обезщетение за съсобствениците на недвижимия имот, в който е следвало да се осъществи строителството на процесната сграда, са подписани само от ответника П., но не и от ответниците М. и Л., които никога не са упълномощавали П. да осъществи така посочения избор от тяхно име. Освен това, споразумителните протоколи не съответстват на реалната фактическа и правна обстановка, тъй като същите са изготвени и подписани преди одобряване на идейния проект /18.10.2021 г./ и преди изготвяне на Таблицата за разпределяне на площите /17.09.2021 г./, поради което следва да се считат за нищожни. В Споразумителния протокол, подписан от П. П., имотите от бъдещата сграда са индивидуализирани с посочването на номер на обекта, застроена площ и етаж. Не са описани на коя кота са имотите, границите /съседи/ на имотите, помещенията в имотите, имат ли тераси/балкони, прилежащите идеални части от общите части на сградата, прилежащите към апартаментите мазета, паркомястото къде е разположено - в сутерена или е открито паркомясто, паркомястото няма посочена площ. В Обяснителната записка към площоразпределението е посочено, че бъдещата сграда „се състои от сутерен и три надземни етажа с обща площ 3901,62 кв.м.”, но в самата Таблица са описани сутеренен етаж и шест надземни етажа, като етажите от 2-ри до 6-ти /вкл./ са дадени с една и съща кота +3.60. В този смисъл Площоразпределението е в пълно несъответствие с приложения към исковата молба одобрен идеен проект.

На следващо място твърдят, че неучастващо в делото лице - Х.Н.С., има запазено право на пожизнено и безвъзмездно ползване и обитаване върху 1/4 ид.ч. от Пристроената едноетажна сграда към старата съществуваща сграда, 2 заедно с двете летни кухни в западната част на имота и върху толкова от 1/2 идеална част от поземлен имот с планоснимачен номер 52, включен в парцел 11-52, 53, 54 от кв. 858. Твърдят, че ищецът няма подписани договори с Х.Н.С., с които да уговори съгласието на С. за учредяване право на строеж върху процесния имот - ПИ с идентификатор ***. Твърдят, че не са получавали покани за сключване на окончателен договор. Единствено П. П. е получил Покана изх. № А139/08.11.2021г. на „К.-БГ” ЕООД за „обсъждане на нотариалното оформяне на сделката пред нотариус за отстъпеното право на строеж”, но същата не представлява покана за сключване на окончателен договор във формата на нотариален акт, нито представлява покана за явяване на определена дата и час при определен нотариус за сключване на окончателен договор.

На последно място, твърдят, че им е станало известно обстоятелството, че на 17.03.2022г., е прекратен предварителен договор между ищеца, от една страна, и Т. С. Т. и А. К. Т., от друга страна, ведно с всички приложения, анекси и споразумения, свързани с договора. Т. С. Т. и А. К. Т. са собственици и възложители по отношение на останалата част от имота, за който е изготвен процесният идеен проект за строителство на една сграда, одобрен с дата 18.10.2021 г. от СО - район Надежда. Собственият им имот представлява ПИ с идентификатор *** - включен в парцел II-52, 53, 54 от квартал 858 в град София, м. ж.к. Триъгълника, целият парцел с площ от 1152 кв.м. Проектът касае реализиране и застрояване на една сграда върху парцел II-52, 53, 54 с площ от 1152 кв.м., включващ три имота. Ето защо, с прекратяване на предварителния договор за имот с планоснимачен номер 53, сключен между „К.-БГ” ЕООД, ЕИК ****, от една страна, и Т. С. Т. и А. К. Т., от друга страна, се прекратява и всякаква правна възможност за реализиране строителството на сградата в имоти 52 и 53. Одобреният проект губи правното си действие и не може да послужи за учредяване на ограничено вещно право на строеж. Идейният проект се отнася за несъществуващия в правния мир УПИ IX от квартал 858 в град София, м. ж.к. Триъгълника. За УПИ IX не съществува издадена от компетентните органи и влязла Заповед за одобрение на ПУП, няма проведена регулационна процедура, съответно не съществува правна възможност за учредяване на ограничено вещно право на строеж по така одобрения идеен проект. Необходимо е първо изготвяне и влизане в сила на нов ПУП за обособяване на нов УПИ, състоящ се единствено от *** и след това изготвяне и одобряване на нов идеен проект за сграда в имот с идентификатор ***. Задължително изискване за сключване на окончателен договор или за обявяване на предварителния договор за окончателен по реда на чл. 19, ал. 3 ЗЗД е одобряване на проекта за изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри от СГКК с влязъл в сила административен акт и издаване на нова скица от СГКК.

На последно място, ответникът П. твърди, че с надлежно връчена нотариална покана до ищеца е определил по реда на чл. 69, ал. 1 от ЗЗД едноседмичен срок за получаване на одобрени инвестиционни проекти във всички части и разрешение за строеж и е оттеглил всички пълномощия, които е дал на Изпълнителя - Строител във връзка със сключения на 06.01.2021г. предварителен договор. На 21.03.2022г. нотариус Стилиян Тютюнджиев е 3 оформил поканата като редовно връчена на основание чл. 47, ал. 5 от ГПК. В определения едноседмичен срок П. П. П. не е получил от „К.-БГ” ЕООД одобрени инвестиционни проекти във всички части и разрешение за строеж, предвид което от 28.03.2022г. Предварителният договор се счита за развален.

Съдът, като обсъди доводите на страните и прецени събраните по делото доказателства, приема за установено следното от фактическа страна:

На 06.01.2021г. между страните по делото е бил сключен предварителен договор за проектиране, учредяване право на строеж и строеж на жилищна сграда. Ответниците по делото се легитимират като съсобственици на подробно описания в договора недвижим имот - ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с площ 390 /гриста и деветдесет/ кв.м., обозначен с планоснимачен номер 52 /петдесет и две/ (идентичен със стар парцел IV /четвърти/ по отменена регулация), който имот съгласно регулационния план, утвърден със Заповед №РД-50-09-236/02.09.1992г. е включен в парцел П-52,53,54 /втори отреден за имоти с планоснимачни номера петдесет и две, петдесет и три и петдесет и четири/ от квартал 858 /осемстотин петдесет и осми/ по плана на гр. София, местност ж.к.“Триъгьлника“, целият парцел с площ 1152 /хиляда сто петдесет и две/ кв.м., при граници на парцела по скица: ул “Смели хора“, ул.“3ахари С.“, парцел III - 58 /трети отреден за имот с планоснимачен номер петдесет и осем/ и парцел 1-55,56 / първи отреден за имот с планоснимачни номера петдесет и пет и петдесет и шест/, а по скица №15- 940336/12.10.2020г., издадена от АГКК представляващ поземлен имот с идентификатор *** по кадастрална карта и кадастралните регистри, одобрени със Заповед РД-18-48/12.10.2011г. на Изпълнителния директор на АГКК; последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо поземнения имот от 12.10.2020г., адрес на поземления имот: гр.

София, район „Надежда“, ул “Захари С." №17 с площ от 391 /триста деветдесет и един/ кв.м.; трайно предназначение на територията: урбанизирана; начин на трайно ползване: ниско застрояване до 10м; предишен идентификатор: няма; номер по предходен план: 52; при съседи:

***, ***, ***, *** – с представени по делото протокол за одобрена от съда спогодба за делба от 1957г., удостоверения за наследници, удостоверения за вписани откази от наследство, Нотариален акт №118, том 1, рег.№4688, дело №108 от 2004г. и Нотариален акт №83, том 89, дело №17318 от 1975г.

По силата на договора ответниците в качеството си на ВЪЗЛОЖИТЕЛИ възлагат, а ищецът с качеството си на ИЗПЪЛНИТЕЛ приема да извърши със свои сили и средства, и за своя сметка, комплексно проучване, проектиране и строителство на обект - масивна, монолитна жилищна сграда в описания погоре собствен на ВЪЗЛОЖИТЕЛИТЕ недвижим имот, съгласно одобрена по законоустановения ред и влязла в сила строителна документация и кварталнозастроителния и силуетен план на квартала.

ИЗПЪЛНИТЕЛЯТ се е поел задължението със свои сили и средства и за своя сметка да извърши поучване и проектиране, както и да се снабди /да 4 изготви и узакони/ с всички строителни книжа, необходими за извършване на строителството - виза за проучване и проектиране; одобрен архитектурен проект; разрешение за строеж; строителна линия и др., съгласно изискванията на ЗУТ и подзаконовите нормативни актове.