Решение № 728 от 04.02.2026, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 728 гр. София, 04.02.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-Г СЪСТАВ, в публично заседание на трети декември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Татяна Димитрова

Членове:

Вергиния Мичева

Румяна М. Найденова при участието на секретаря Алина К. Тодорова като разгледа докладваното от Татяна Димитрова Въззивно гражданско дело № 20251100500085 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 258 – 273 ГПК.

Образувано е по въззивна жалба на ищеца Г. К. Г. срещу решение от 15.11.2024 г. по гр. д. № 20231110142522 по описа за 2023 година на СРС, 127 състав, с което е отхвърлен иска на основание чл.4 ал.1 от ЗУЕС за отмяна на взетите решения на ОС на ЕС, проведено на 05.07.2023г., като ищецът е осъден да заплати на ответника разноски по делото.

В жалбата се твърди, че решението е неправилно, постановено в нарушение на материалния закон и необосновано, за което излага подробни мотиви. Моли съда да отмени обжалваното първоинстанционно решение като незаконосъобразни решения по т. 1. т. 2 и т.

4 на Общото събрание на собствениците на Етажната собственост с адрес: София. ж.к.

********, проведено на 05.07.2023 година. Претендира разноски.

Въззиваемата страна „ОБРАЗЦОВ ВХОД" ООД, в срока за отговор по чл. 263, ал. 1 ГПК оспорва жалбата и моли обжалваното решение да бъде потвърдено. Претендира разноски.

Съдът, като обсъди доводите във въззивната жалба относно атакувания съдебен акт и събраните по делото доказателства, достигна до следните фактически и правни изводи:

Жалбата е подадена в срок и е допустима, а разгледана по същество е неоснователна.

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата с изключение на случаите, когато следва да приложи императивна материалноправна норма, както и когато следи служебно за интереса на някоя от страните – т. 1 от ТР № 1/09.12.2013 г. по тълк. д. № 1/2013 г. на ОСГТК на ВКС.

Настоящият случай не попада в двете визирани изключения, поради което въззивният съд следва да се произнесе по правилността на решението само по наведените оплаквания в жалбата.

1

Процесното първоинстанционно решение е валидно и допустимо. Същото е и правилно, като въззивният състав споделя мотивите му, поради което и на основание чл. 272 ГПК препраща към мотивите на СРС. Във връзка доводите в жалбата за неправилност на решението, следва да се добави и следното:

Уважаването на конститутивния иск по чл. 40 ЗУЕС е обусловено от установяването на едно от следните обстоятелства: решението на общото събрание на ЕС противоречи на императивни правни норми или на разпоредби, установени с приетия Правилник за вътрешния ред на ЕС; решението е взето в нарушение на предвидените в закона или правилника процедури и правила за вземане на решение; решението е взето при нарушен ред за свикването на общото събрание; решението е взето по въпрос, който е извън компетентността на общото събрание на етажната собственост, предвидена в чл. 11 ЗУЕС. С оглед исковия характер на производството и при спазване на основния принцип в него диспозитивното начало, предметът на делото е очертан от изложените в исковата молба обстоятелства, т. е. съдът е обвързан само от основанията за отмяна, посочени в исковата молба, и не следи служебно за законосъобразността на решенията, взети на проведеното общо събрание.

Във въззивната жалба са изложени доводи за: 1. Незаконосъобразно свикване на ОС от 12.12.2022 г.; 2. Липса на кворум за провеждане на ОС и на необходимото мнозинство при взимане на отделните решения; 3. Незаконосъобразност на решения от дневния ред. По всяка група възражения и оспорвания е налице и съответно произнасяне в мотивите на обжалваното решение, поради което настоящият въззивен състав ще ги допълни за поизчерпателното им изясняване.

Съгласно чл. 13, ал. 1 ЗУЕС, Общото събрание се свиква чрез покана, подписана от лицата, които свикват общото събрание, която се поставя на видно и общодостъпно място на входа на сградата не по-късно от 7 дни преди датата на събранието, а в неотложни случаи не по-късно от 24 часа. Датата и часът на поставянето задължително се отбелязват върху поканата от лицата, които свикват общото събрание, за което се съставя протокол. Общото събрание може да бъде насрочено и да се проведе най-рано на осмия ден след датата на поставяне на поканата, а в неотложни случаи - не по-рано от 24 часа след поставянето и.

Съгласно разпоредбата на чл. 12, ал. 5 ЗУЕС, общо събрание може да бъде свикано от всеки собственик или ползвател в неотложни случаи или когато е изминала повече от една година от последното проведено общо събрание. В случая тези изисквания са спазени – поканата за свикване на ОС е подписана от председателя на УС на ЕС и е съставен протокол за поставянето на поканата с необходимите реквизити. В протокола от 29.01.2022 г. са отбелязани и часа и датата на поставяне на поканата за свикване на насроченото за 05.07.2023 г. ОС на ЕС.

Най-многобройни и обстоятелствени доводи въззивникът е развил във връзка с липсата на кворум на ОС от 05.07.2023 г. и мнозинството за взимане на решенията. Съгласно протокола от проведеното ОС на 05.07.2023 г. и списъка на присъстващите на ОС участвали 15 лица – представляващи са общо 38, 185 % идеални части от общите части на процесната жилищна сграда. Явили са се собственици/ползватели, които притежават не по- малко от 33 на сто от идеалните части, а именно 38,185 на сто, поради което доводите на ищеца, че е налице неяснота относно кворума, при който се е провело събранието са неоснователни.

Част от етажните собственици са представлявани на събранието от пълномощници, което е допустимо съгласно разпоредбата на чл. 14 ЗУЕС. За пълнота на изложението следва да бъде посочено, че ищецът съобразно разясненията дадени с т. 2 от Тълкувателно решение № 5/2014 г. на ОСГТК не може да се позовава на липса на валидно учредена представителна власт по отношение на етажните собственици, които съгласно процесния протокол са били представлявани на събранието.

Във въззивната жалба се излагат доводи за незаконосъобразност на протокола от проведеното ОС на 05.07.2023 г. поради неотразяването на участието на пълномощници и представянето на самите пълномощни. Твърденията на въззивника не се подкрепят от събрание в първоинстанционното производство доказателства по причина, че всички 2 отбелязани в присъствения списък на процесното заседание на ОС са представили надлежно изготвени пълномощни по един и същ образец. Правилно първоинстанционният съд е заключил, че не следва да се разглеждат доводите на ответника в тази насока. Следва да се има предвид само за пълнота на изложението, че съгласно ТР № 5/2014 г. на ОСГТК на ВКС - т. 2, договор, сключен от лице, действало като представител, без да има представителна власт, е в състояние на висяща недействителност и не поражда целените с него правни последици. Същите настъпват, ако лицето, от името на което е сключен, го потвърди съгласно чл. 42, ал. 2 ЗЗД. При липса на потвърждаване, на недействителността може да се позове само лицето, от името на което е сключен договорът или неговите универсални правоприемници. За договора, сключен чрез мним представител без представителна власт, нормата на чл. 42, ал. 2 ЗЗД изрично установява възможността той да бъде потвърден. След като такъв договор може да бъде потвърден от мнимо представлявания и заздравен по този начин, като с обратна сила се заличат последиците от недействителността и договорът породи действие, считано от момента на неговото сключване, то тезата за абсолютна нищожност е логически изключена. Мнимият представител е формирал и е изявил поначало валидна воля от името на мнимо представлявания, поради което липсата на представителна власт не е равнозначна на липса на съгласие по смисъла на чл. 26, ал. 2 пр. 2 ЗЗД и не може да бъде преодоляна чрез изрично предвидената в чл. 42, ал. 2 ЗЗД възможност за потвърждаване на договора. Ето защо, в случая въззивникът не може да се позове на твърдяната от него недействителност.

Недоказани от страна на ищеца в първоинстанционното производство остават изложените във въззивната жалба твърдения, подписите не са от посочените в съответните записи лица, които са собственици. Ответникът няма правен интерес да установява принадлежността на подписа на трети лица (по изложените по-горе мотиви), както правилно е приел и първоинстанционният съд. Решенията са взети чрез гласуване с мнозинство при наличие на спазен кворум, като не са предвидени допълнителни предпоставки в ЗУЕС, които да бъдат предмет на съдебен контрол.

Решенията обсъдени и обявени в дневния ред предложения са обсъдени и е избрано едното от тях. Разпоредбата на чл. 11, ал. 1, т. 11 ЗУЕС предвижда, че Общото събрание на ЕС може да приеме решение за възлагане на дейности по поддържането на общите части на сградата на юридическо или физическо лице срещу възнаграждение, като определя и конкретни правомощия на управителния съвет /управителя/, които могат да бъдат възложени за изпълнение на тези лица. Не са предвидени допълнителни предпоставки в ЗУЕС, които да бъдат предмет на съдебен контрол.

Прaвилно първоинстанционният съд е приел, че са неоснователни доводите на ищеца, че на проведеното общо събрание са взети решения извън предварително обявения дневен ред. Задължителното отразяване на дневния ред в поканата за свикване на събранието има за цел предварително запознаване на етажните собственици и обезпечаване на възможността за вземане на информирано решение. В разглеждания случай съгласно т. 2 от предварително обявения дневен ред общото събрание на етажните собственици следва да обсъди „технически въпроси“, като обсъдените въпроси относно проблем с неизправна домофонна уредба и увеличаване на сумата, до която управителния съвет има право на потвърждава разходи за ремонтни работи са именно технически. Съгласно т. 4 от предварително обявения дневен ред събранието следва да обсъжда „разни“ въпроси, каквито биха могли да бъдат помалозначителни битови проблеми в етажната собственост, които не изискват предварителна подготовка, каквито въпроси касаят именно взетите решения - „1. Да бъде поставено второ информационно табло на ниво -1 при входа от подземните гаражи, на което да се поставя информация, подобно на ет. 0; 2. Да бъдат поръчани два броя оригинални чипове за входната врата на ап. М2; 3. Да се осъществи контакт с представителите на етажната собственост на подземните гаражи, явяващи се общи за целия комплекс „Тера“ и да бъде организирана ДДД обработка на общите части на вход 1 и на гаража. В случай, че съвместна обработка не може да бъде организирана, да бъде обработен само вх. 1 по възможност гаража в частта около входа“. Неоснователни са доводите на ищеца, че вземането на решение за поръчка на чипове 3 за входна врата са извън компетентността на Общото събрание доколкото снабдяването на отделните собственици, ползватели и обитатели с ключове, чипове и т.н. необходими за осъществяване на достъп до общи части на сградата е организационен въпрос, който следва да бъде обсъден и решен именно от етажните собственици. Твърди се и незаконосъобразност на взетото решение по т. 9 от дневния ред на ОС с доводи, че не е определена конкретна дата за влизане в сила на избора за нов управител. В т. 3 от дневния ред е определено, че е възложено на настоящия УС да предаде управлението, а в т. 9, че се запазва управлението до сключването на договор с избрания по т. 3. Тъй като не е предвиден срок, правилно първоинстанционният съд е заключил, че не е избран нов УС и не са му възложени законовите му правомощия, т. е. това решение не подлежи на отмяна.

Правилна е преценката на СРС, че са неоснователни доводите на ищеца, че взетите решения са такива по чл. 17, ал. 2, т. 3 ЗУЕС за извършване на полезни разходи, които следва да бъдат взети с мнозинство не по-малко от 75 на сто идеални части от общите части на сградата. Съгласно легалната дефиниция дадена с § 1, т.12 от ДР на ЗУЕС „полезни разходи“ са разходите, с които се увеличава стойността на сградата при преустройства и ремонт на общите части, не са нормативно предвидени и са извън разходите за необходим и неотложен ремонт и за основно обновяване. Очевидно нито едно от атакуваните решения не касае направата на полезни разноски по смисъла на закона, доколкото се касае за разрешаване на битови проблеми на етажната собственост.