Решение № 980 от 08.07.2024, Районен съд - Русе

РЕШЕНИЕ

№ 980 гр. Русе, 08.07.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – РУСЕ, V ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на десети юни през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Татяна Т. Илиева при участието на секретаря Миглена Ц. Кънева като разгледа докладваното от Татяна Т. Илиева Гражданско дело № 20234520105424 по описа за 2023 година

Ищецът „*********“ АД твърди, че с ,,*********" ООД сключили договор за наем с нотариална заверка, рег.№ 4186/29.04.2021 г., по силата на който за срок до 31.03.2024 г. бил отдаден недвижим имот в гр.Русе ****** - офис с площ 116,45 кв.м., с месечен наем в размер на левовата равностойност на 600 евро без ДДС. По силата на чл.7.4. от договора, вторият ответник поел задължението да отговаря солидарно с наемателя за изплащане на всички задължения по договора. Контрактът бил изменен със споразумение за замяна на наемател от 10.04.2023 г., по силата на което наемателят „*********" ООД бил заменен с „*******" ООД, считано от 01.05.2023 г., като солидарният длъжник М. И. М. оставал задължен и спрямо новия наемател. С анекс от 11.04.2023 г. страните променили наема на левова равностойност на 670 евро без ДДС, като било посочено, че наемът за периода 01.09.2023 г. - 30.10.2023 г. е платим до 10.09.2023 г. Съгласно чл.5 от договора, освен наема, дължими били и разходите за етажна собственост като почистване, вода, електричество, асансьор, охрана и др., както и такса битови отпадъци за имота.

На 13.09.2023 г. на наемателя било изпратено уведомление за дължимите към момента суми. На 18.09.2023 г. от последния било получено „Предизвестие за прекратяване на договор за наем от 01.04.2021 г. с нот.заверка, рег.№ 4186/29.04.2021 г., Споразумение от 10.04.2023 г. и Анекс от 11.04.2023 г., в което било посочено, че договорът за наем се прекратява едностранно с едномесечно предизвестие. На 02.10.2023 г. била проведена среща с наемателя, но до споразумение не се стигнало. На 10.10.2023 г. на наемателя било изпратено уведомление, в което било посочено, че:

1 договорът за наем 01. 04. 2021 г., споразумението към него от 10.04.2023 г., както и анексът от 11.04.2023 г. не предвиждат възможност никоя от страните по договора да го прекратява с предизвестие преди изтичането му, при липса на виновно поведение на другата страна. Чл.238 33Д също не предвиждал възможност за прекратяване на срочен договор за наем с предизвестие (вкл. едномесечно). Поради това ищецът счита, че отправеното от ответника предизвестие няма правна стойност и не поражда действие, т.е. смята, че договорът за наем не е едностранно прекратен и действа до изтичането му на 30.04.2024 г. В този смисъл направеното изявление за прихващане също нямало правна стойност и нямало да бъде извършено, вкл. и поради факта, че прихващането, съгласно чл.7.2. от договора, било право само на наемодателя.

Тъй като до момента не било налице каквото и да било плащане на дължимите суми, моли да бъде постановено решение, с което двамата ответници бъдат осъдени да заплатят на ищеца солидарно сумата 3304,06 лв., за което е издадена фактура № 6000000055/01.09.2023 г., включваща: наем за месец 09/2023 г. - 1 572,49 лв. с ДДС, наем за месец 10/2023г. - 1 572,49 лв. с ДДС, такса битови отпадъци - 119,06 лв. с ДДС и такса поддръжка асансьор - 40,01 лв. с ДДС; 44,55 лв. обезщетение за забава за периода 11.09.2023 г. – 17.10.2023 г., начислено върху сумата от 3304,06 лв.; 3931, 22 лв. неустойка, съгласно чл.8.1. във връзка с чл.9.9. от договора за наем - трикратния размер на наема /от 670 евро/, ведно със законната лихва върху горните суми, считано от подаване на исковата молба до изплащане на вземанията, както и разноските за производството.

Ответниците депозират отговор на исковата молба, в който оспорват претенциите на ищеца по основание и размер. Считат, че договор за наем от 01.04.2021 г., споразумение от 11.04.2023 г. и Анекс от 11.04.2023 г. са прекратени, считано от изтичането на даденото едномесечно предизвестие. Сумите по фактура № 6000000055/01.09.2023 г. били недължими, като прихванати със заплатените депозити до размера на по-малката сума, за което било направено и изрично възражение за прихващане. По отношение на претенцията за заплащане на неустойка по чл.8.1 във вр. с чл.9.9 от договора за наем твърдят, че от исковата молба не става ясно на какво основание се претендира. „*******" ЕООД сключило застраховка „Комфорт на бизнеса", съгласно застрахователна полица № 111223171013895/10.08.2023 г., която била издадена в полза на ищцовото дружество и предадена на него, поради което будело недоумение в какво се състои неизпълнението на разпоредбата на чл. 8.1 във връзка с чл.9.9 от процесния договор за наем. Считат същата претенцията неоснователна и поради нищожност на разпоредбата на чл. 8.1. във вр. с чл.9.9 от договора.

След преценка на събраните по делото доказателства в тяхната съвкупност и взаимовръзка, съдът приема за установено следното:

2

Видно от договор за наем от 01.04.2021 г. е, че ищцовото дружество, в качеството си на наемодател, отдава на „*********“ ООД за временно и възмездно ползване собствения си недвижим имот – офис № 2 в гр.Русе, *********, с ново луксозно офис оборудване, мебели и с нова офис техника, за срок от 36 месеца, до 31.03.2024 г. включително. Контрактът се прекратява с изтичане на уговорения срок или при наличие на писмено съгласие от двете страни, или с едностранно уведомление от наемодателя в случай, че наемателят е просрочил свое задължение за плащане, произтичащо от договора, с повече от 15 дни. Дължимият от наемателя наем е в размер на левовата равностойност на 600 евро, върху който се начислява и се дължи ДДС. Негово задължение е и заплащането на дължимата за имота такса битови отпадъци, такси и разходи за етажната собственост – почистване, вода, електричество, асансьор, охрана и др., както и всички разходи за консумативи, произтичащи от ползването на имота. Съгласно чл. 9.9, наемателят е поел задължението да сключи за своя сметка и поддържа имуществена застраховка на имота за целия срок на договора в полза на наемодателя, както и да предава застрахователната полица на наемодателя в 7-дневен срок от изтичане на предходната полица. Член 8 от договора предвижда заплащане на неустойка /трикратния размер на наема/ от неизправната страна, нарушила изброени конкретни текстове от същия, в това число и чл.9.9.

Договорът е подписан и от М. И. М. като солидарен с наемателя длъжник, отговарящ за изплащане на договорните задължения в пълен размер.

На 10.04.2023 г. е подписано споразумение към договора за наем, с което, считано от 01.05.2023 г. „*******“ ООД замества като наемател по договора „*********“ ООД, като замяната не освобождава солидарния с наемателя длъжник от задълженията му по контракта.

На 11.04.2023 г. страните подписват Анекс № 1 към договора за наем, за увеличаване размера на наема на левовата равностойност на 670 евро, плюс ДДС от 01.05.2023 г., който ще се заплаща авансово на всеки два месеца от срока на договора до 10-то число на първия месец от двумесечния период.

На 13.09.2023 г. ищецът изготвя уведомление до ответниците, че му дължат сумата от 3304.06 лв. с вкл.ДДС, за която е издадена фактура № 6000000055/01.09.23 г., представляваща сбор от дължимите наеми, такса битови отпадъци и такса поддръжка на асансьор за месеците септември и октомври 2023 г.

„*******“ ЕООД на 18.09.23 г. отправя до „*********“ АД едномесечно предизвестие за прекратяване на наемния договор, считано от получаването му и прави изявление за прихващане на задълженията си по фактура № 6000000055/01.09.23 г. с внесения депозит на осн.чл. 7.2 във вр. с чл. 7.1 от договора в размер на 3144.97 лв.

С предизвестието наемателят оспорва дължимостта на начисления ДДС върху сумата 99.22 лв., представляваща такса битови отпадъци.

3

В отговор на предизвестието, на 09.10.2023 г. ищецът изпраща писмо до ответниците, в което оспорва възможността наемателя да прекрати предсрочно договора при липса на виновно поведение от негова страна.

Към отговора на исковата молба е приложена застрахователна полица № 111223171013895 от 01.08.2023 г. Комфорт на бизнеса със застраховащ „*******“ ЕООД и застрахован „*********“ АД. Обект на застраховане е наетият обект, а срокът на действие на застрахователния договор е от 10.08.2023 г. до 09.08.2024 г. Първата вноска по застраховката е платена на 10.08.203 г., като сметката за плащане е подписана от застраховащия „*******“ ЕООД.

На 11.08.23 г. И.А.-организатор финансови дейности в „*********“ АД изпраща писмо по ел.поща до втория ответник с искане да им се изпрати сканирана застрахователната полица на офиса. На 01.09.2023 г. е изпратено второ писа с приложена горната фактура и напомняне да им се изпрати сканирана застрахователната полица на офиса, която са сключили с ДЗИ.

По делото е разпитан свидетелят В.В. – пълномощник на „*******“ в периода юли-август 2023 г. Месец август дошъл г-н Д. – съпруг на управителката на „*********“ и колежката на свидетеля му предала застрахователната полица. Тогава офисът на „*********“ се намирал в същата сграда на последния етаж.

Приложена е кореспонденция по вайбър с Д. Д., който на 10.08.23 г. е уведомен, че застраховката за офиса на **** е готова и трябва да се платят 155 лв. Същият отговаря да пускат платежно или фактура. От ответното дружество отговарят, че от ДЗИ пускат направо за тях и там се плаща. Трябва просто някой да отиде.

При така установената фактическа обстановка съдът прави следните изводи:

С договора за наем наемодателят се задължава да предостави на наемателя една вещ за временно ползване, а наемателят - да му плати определена цена (чл. 228 от ЗЗД). Договорът е двустранен, консенсуален, неформален, комутативен и възмезден.

Повечето задължения на страните по договора за наем са с продължително изпълнение (наемодателят предоставя вещта, а наемателят е длъжен да я ползва по предназначение за целия период на договора). Наемното правоотношение е срочно. Страните са свободни както да определят, така и да преуредят времевия период, за който да се обвържат. Произтичащата от наемното правоотношение и очевидно очаквана от наемодателя полза, е да извлече доход от имота, а за наемателя – да го ползва за нуждите на своята дейност. В този смисъл изразената воля в § 1. от Анекс № 1 от 11.04.2023 г. изразява договореността и взаимния интерес на страните, че наемното правооотношение следва да продължи за предоговорения срок /вместо до 31.03.2024 г. до 30.04.2024 г.

4

На основание чл.238 от ЗЗД, ако договорът за наем е без определен срок, всяка от страните може да се откаже от него като предизвести другата един месец по-рано.

Когато договорът за наем е с определен срок, наемното правоотношение се прекратява с изтичане на срока. Срокът обезпечава както интереса на наемателя – защитава го от възможността наемодателят да го лиши от ползването на имота предсрочно било поради прекратяване, било поради разпореждане с вещните си права по отношение на имота, ако се легитимира и като собственик на последния, при отчитане на правилото п о чл.237, ал.2 от ЗЗД, така и интереса на наемодателя – да получи за определен период наемна цена срещу предоставеното право на ползване на наетата вещ.

Същевременно липсва нормативно ограничение и в рамките на предоставената им договорна свобода на осн. чл.9 от ЗЗД страните по договор за наем могат да включат клауза за едностранното прекратяване преди изтичане на срока по волята, на която и да е от страните или на една определена от тях.

В настоящия случай такава клауза е уговорена, но само в полза на наемодателя и само в случай на неизпълнение задълженията си за плащане, произтичащи от наемното правоотношение, повече от 15 дни.

Ето защо следва да се приеме, че предизвестието, отправено от ответника до ищеца, не е произвело правно действие и договорът за наем до уговорения срок е продължил да съществува. Поради това и изявлението, направено в предизвестието, за прихващане на дължимите суми по фактура № 6000000055/01.09.23 г. с внесения депозит на осн.чл. 7.2 във вр. с чл. 7.1 от договора в размер на 3144.97 лв., не е произвело правно действие. Поради това и понастоящем наемателят, солидарно с втория ответник /солидарен с наемателя длъжник/ продължават да дължат наемната цена за месеците септември и октомври 2023 г., както и дължимите за същия период такса битови отпадъци и такса поддръжка асансьор, отразени в цитираната фактура.