Решение № 2701 от 29.03.2022, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 2701 гр. София, 29.03.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 40 СЪСТАВ, в публично заседание на петнадесети март през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: СВЕТЛОЗАР Д. ДИМИТРОВ при участието на секретаря ДЕСИСЛАВА ИВ. ПОПОВА като разгледа докладваното от СВЕТЛОЗАР Д. ДИМИТРОВ Гражданско дело № 20211110133099 по описа за 2021 година

Производството е образувано по искова молба на /фирма/ срещу ИВ. М. Ч., с която по реда на чл. 422, ал. 1 ГПК е предявен иск за установяване дължимостта на вземанията, за които е издадена заповед за изпълнение на парично задължение по чл.

410 от ГПК по ч. гр. д. № 6308/2021г. на СРС, 40 състав, а именно: 1100лв. - неустойка за предсрочно и без предизвестие прекратяване на договор за наем от 11.09.2020г., както и сумата от 340лв. - стойност на извършен ремонт на счупен плот на готварска печка в имота.

Ищецът твърди, че на 11.09.2020г. с ответника е сключен договор за наем, по силата на който ищецът е наемодател, а ответникът наемател. В изпълнение на задълженията си по договора, ищецът предоставил на ответника за временно и възмездно ползване ап. № 58, находящ се в /адрес/, като състоянието на имота било описано в приемо-предавателен протокол от същата дата. Посочва, че наемателят ползвал имота в периода 11.09.2020г.-14.09.2020г., като прекратил договора и заявил освобождаване на имота на 14.09.2020г., за което ищецът бил уведомен по ел. път в късния следобед на 13.09.2020г. Поддържа, че на 14.09.2021г. между страните бил подписан приемо-предавателен протокол за връщане на имота, което показвало прекратяване на договора без спазване на предизвестието от наемателя. Твърди, че за предсрочно прекратяване на договора извън уговореното в него, била предвидена неустойка, която била в размер на 2 месечни наема, а именно 1100лв. Също така, при връщането на имота била констатирана вреда – „бокс – счупен плот на готварската печка“. Ищецът извършил разход по закупуване на нов керамичен плот и монтажа му, възлизащ на сумата от 340лв., които следвало да бъдат възстановени от ответника.

Съобразно изложеното, моли за постановяване на решение, с което да бъде признато за установено, че ответникът му дължи претендираните суми в общ размер от 1440лв., ведно със законната лихва.

Ответникът е подал отговор на исковата молба в законоустановения срок, с който оспорва предявения иск. Твърди, че не е налице неизпълнение от негова страна.

1

Оспорва да е подписвал представения от ищеца приемо-предавателен протокол от 14.09.2020г. Счита, че не е налице причинно-следствена връзка между поведението на ответника и евентуалната повреда на плота. Твърди, че имотът не е ползван от него.

Оспорва и иска за неустойка, като счита, че не е изпълнена хипотезата на чл. 24, ал. 1 от договора, а същият бил прекратен едностранно без предизвестие от ищеца на 14.09.2020г., тъй като на този ден, след среща с представител на наемодателя, били поискани обратно ключовете за имота.

Съобразно изложеното, моли за отхвърляне на предявените искове.

Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира следното:

Предявени са за разглеждане по реда на чл. 422, ал. 1 ГПК обективно кумулативно съединени установителни искове с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД и чл. 233, изр. 2 ЗЗД.

Между страните не е спорно и е отделено за такова с доклада по чл. 146 ГПК, че на 11.09.2020г. между тях е сключен договор за наем за процесния недвижим имот, по силата на който ищцовото дружество е наемодател, а ответника наемател; че същият е предаден на ответника за временно и възмездно ползване; че на 14.09.20202г. държането е върнато на ищеца.

Съгласно сключения на 11.09.2020г. между страните и неоспорен договор за наем /л. 6-7/ ищцовото дружество е предоставило за временно и възмездно ползване на ответника недвижим имот, представляващ ап. № 58, находящ се в /адрес/, срещу обща месечна наемна цена от 550лв. В чл. 26 от договора е предвидено, че същият се сключва за срок от 11.09.2020г. до 31.08.2021г.

На същата дата – 11.09.2020г., ответникът е подписал съгласие за обработване на личните му данни, като е посочил електронна поща за кореспонденция – ************* и телефонен номер. На 11.09.2020г. между страните е подписано и споразумение към договора за наем, съгласно което наемателят доброволно и свободно предоставя на наемодателя своите данни за контакт с оглед изпълнение на задълженията по сключения помежду им договор за наем за отправяне на предвидените в договора предизвестия и уведомления, като са посочени същите ел. адрес и телефонен номер, както и административен адрес.

На 11.09.2020г. между страните е подписан и двустранен приемо-предавателен протокол, който не е оспорен, в който е описано състоянието на имота и движимите вещи в него, в което се предават на наемателя. Уточнено е, че имотът се предава без забележки, а в кухненския бокс има готварска печка Indesit – 1бр. + 4бр. кристални котлони.

От представеното на л. 29 съобщение се установява, че на 13.09.2020г., в 17:37ч., от посочения като електронен адрес за кореспонденция от наемателя – * ************* , е изпратено съобщение до Г. В. – представител на ищцовото дружество, който е подписал и договора за наем, с което същият бива уведомен, че се желае анулиране на договор за наем ID-747 поради промяна на обстоятелства от лично естество. Подателят заявява, че имотът не е използван нито за минута и на следващия ден – 14.09.2020г.

/понеделник/ може да бъде приет във вида и състоянието, в което е предаден на И.Ч..

Съобщението завършва с „Поздрави. М. Ч.“ и посочен тел. номер.

Спорни по делото са обстоятелствата по чия инициатива е прекратен договорът за наем, дължи ли се неустойка за неспазено предизвестие и имало ли е причинени вреди в имота, какви и от кого.

Съдът намира, че от събраните по делото доказателства може да се направи обоснован извод, че договорът за наем е прекратен едностранно от ответника 2

/наемателя/ без да бъде спазено предвиденото в договора едномесечно предизвестие.

Видно е от представеното ел. съобщение, което не се оспорва /л. 29/, че след сключване на договора, на 13.09.2020г. в 17:37ч., от предоставения за кореспонденция ел. адрес – * ************* , е изпратено уведомление, в което се съдържа искане за „анулиране“ (прекратяване) на договор за наем ID-747. Tова съобщение е изпратено от посочения в споразумението и съгласието от 11.09.2020г. имейл адрес за кореспонденция, като в чл.

28 от договора изрично е уредено, че всички съобщения и кореспонденция между страните, с изключение на тези по чл. 27, б. „В“ (каквато не е настоящата хипотеза), се считат за надлежно връчени, когато са направени с писмо с обратна разписка, по факс и/или чрез електронна поща. В случая е използван последният вариант. Ирелевантно е, че като подател е посочен М. Ч., тъй като съобщението е изпратено от посочения за кореспонденция ел. адрес, а и се установява, че това е бащата на ответника (включително от свидетелските показания). В тази връзка, свидетелските показания и на двамата разпитани свидетели са категорични, че в понеделник, на 14.09.2020г.

(както е поискано в ел. съобщение), ответникът е отишъл на адреса на процесния имот, срещнал се е с представител на ищцовото дружество и е върнал ключовете за имота.

При горните обстоятелства следва несъмнения извод, че договорът е прекратен по инициатива на наемателя, като възражението на ответника, че същият прекратен едностранно без предизвестие от наемодателя на 14.09.2020г. е неоснователно и не съответства на доказателствата по делото. Логично е при проявена инициатива от страна на наемателя за прекратяване на договора, да се яви представител на наемодателя, който да получи ключовете и да приеме имота. Самото предаване на ключовете за имота е част от предаване държането на същия, но това не означава, че действието е инициирано от наемодателя. Напротив, същото е резултат изцяло от желанието и изричното съобщение на наемателя в тази насока.

С оглед изложеното, съдът приема, че договорът е прекратен по искане на наемателя преди изтичане на крайния му срок – 31.08.2021г. Ответникът, чиято е доказателствената тежест, не твърди и доказва да е спазил предвиденото в договора /чл. 27, б. „б“/ едномесечно предизвестие. Предвид конкретните обстоятелства по настоящия спор, такова е и обективно невъзможно да бъде спазено, тъй като договорът е сключен на 11.09.2020г. и прекратен на 14.09.2002г. по искане на наемателя. Ето защо, съдът приема, че ответникът следва да отговаря за неспазеното предизвестие.

В чл. 24, ал. 1 от договора е предвидено, че в случай че договорът бъде прекратен извън реда, предвиден в чл. 27, букви „А“ и „Б“ неизправната страна дължи на ответната неустойка в размер на два месечни наема, платима при условията на чл. 5 в тридневен срок. В чл. 24, ал. 2 от договора е уговорено, че във всички случаи, когато договорът бъде прекратен по желание на наемателя или поради причини, за които той е отговорен, преди изтичане на срока на договора, считано от влизането му в сила, същият дължи на ищеца неустойка в размер на един месечен наем, платим при условията на чл. 5. При тълкуване в съответствие с чл. 20 ЗЗД съдържанието на договора, съдът счита, че в случая приложима се явява хипотезата на чл. 24, ал. 2 от договора, която има специален характер спрямо общата хипотеза на чл. 24, ал. 1 от договора. Чл. 24, ал. 2 урежда изрично хипотезата на дължимост на неустойка, когато договорът бъде прекратен по желание на наемателя преди изтичане срока на договора, какъвто е именно процесният случай. Следователно, наличието на специална клауза изключва приложението на общата такава. Ето защо, наемателят следва да отговаря за неустойка в размер на един месечен наем от 550лв. за това, че по негово искане е прекратен договора преди изтичане на срока му, а не за неустойка в размер на два месечни наема.

По изложените съображения, искът по чл. 92 ЗЗД следва да бъде уважен за сумата 3 от 550лв. и отхвърлен за разликата до пълния предявен размер от 1100лв.

По иска с правно основание чл. 233 ЗЗД:

Съгласно чл. 233, ал. 1, изр. 2 от ЗЗД наемателят дължи обезщетение за вредите, причинени през време на ползуването от вещта, освен ако докаже, че те се дължат на причина, за която той не отговаря. В Решение № 307/17.01.2019г. по т. д. № 255/2018г., I I ТО на ВКС, е разяснено, че съгласно разпоредбата на чл. 233, ал. 1, т. изр. 4 /последно/ ЗЗД до доказване на противното се предполага, че вещта е била приета в добро състояние. Посочената правна норма предвижда оборима презумпция по отношение доказване на състоянието на вещта при предаването й от наемодателя на наемателя по договора за наем. Ако страните по наемното правоотношение не са подписали двустранно приемо-предавателен протокол, установяващ състоянието на отдадената под наем вещ, приложение намира оборимата презумпция на чл. 233, ал. 1, изр. 4 ЗЗД, съгласно която се счита, че вещта е получена от наемателя в добро състояние.

В настоящия случай между страните е подписан двустранен приемо-предавателен протокол на 11.09.2020г., в който не са посочени забележки и недостатъци на предадената вещ. Това изявление обвързва и двете страни по договора, като същото не може да бъде оборвано с гласни доказателства – чл. 164, ал. 1, т. 6 ГПК. В приемопредавателния протокол е посочено, че в рамките на 24 часа от подписването му, наемателят може да възрази срещу наличието на скрити недостатъци в имота, като по делото няма данни за извършено подобно действие от негова страна. С оглед на това, съдът приема, че имотът е предаден от наемодателя на наемателя в добро състояние, включително процесните керамични котлони. Доводите на ответника, направени в устните състезания, че е имало диапазон от 15 дни от датата, на която представителят на ищеца е бил за последно в имота, и датата на предаване на ключовете на ответника, са несъстоятелни именно по изложените съображения. Имотът е предаден на ответника на 11.09.2020г., когато е сключен и договорът, като именно на тази дата е подписан двустранния приемо-предавателен протокол. Тоест, към този момент наемателят е направи изявление, че приема имота без констатирани забележки, като и в срока от 24 часа не е отправил изявление до наемодателя за наличие на такива. С оглед на това, какво е било състоянието на имота преди 11.09.2020г. е напълно ирелевантно за настоящия спор. Изявлението на ответника го обвързва, а и е налице законова презумпция, която не е оборена.