Решение № 260015 от 16.03.2022, Районен съд - Велики Преслав

Р Е Ш Е Н И Е

16.03.2022 год.

Номер 260015 Година 2022 Град Велики Преслав

В И М Е Т О Н А

Н А Р О Д А

Великопреславският районен съд първи състав

На 25 (двадесет и пети) януари Година 2022

В публично съдебно заседание, в следния състав:

Председател Дияна Петрова

Секретар Женя Проданова,

Прокурор . . . . . . . .

. . . . . . . ., като разгледа докладваното от съдия Д.Петрова гражданско дело номер 371 по описа за 2017 година, за да се произнесе, взе предвид следното:

Предявен е иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от Закона за задълженията и договорите, по който ищецът П.М.П. – купувач по предварителен договор от м. май 2013 г. за сключване на окончателен договор за продажба на недвижим имот – дворно място с площ 1000 кв.м, находящо се в с. Д.обл.

Шумен, съставляващо УПИ IХ-201 от кв. 13 по плана на населеното място, заедно с изградените в него къща и стопански постройки, моли със съдебно решение предварителният договор да бъде обявен за окончателен между ищеца и ответниците Д.Б.Д., Б.Д.Б. и А.Д.Б..

В исковата си молба ищецът твърди, че на в края на м.май 2013 г. сключил с Д.Б.Д., Б.Д.Б. и А.Д.Б./легитимирали се като съсобственини на процесния недв.имот/ предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, находящ се в с.Д.общ.В.Преслав, обл.Шумен с административен адрес ул.»О.М.»№3. Същият представлявал дворно място с площ 1000.00 кв.м, съставляващо парцел IХ-201 от кв. 13 по плана на с.Д.заедно с построените в него къща и стопански постройки, при граници: улица; парцел Х-200, парцел ХI-200; ХII-209, парцел

V-205 и парцел VIII-202. Страните уговорили цена в размер на 2300.00 лева, като при подписване на предварителния договор била платена част от нея в размер на 500 лева, а остатъка ищеца платил в брой преди датата уговорена като падеж за сключването на окончателен договор. Страните по предварителния договор определили дата на сключване на окончателния такъв до края на м.май 2013 г., т.е.

31.05.2013 г. Единствено поради бездействието на ответниците, независимо, че ищецът е изпълнил задължението си, като заплатил изцяло продажната цена, страните не успели да сключат окончателен договор за продажба. Моли съда да постанови решение, с което да обяви сключения между страните предварителен договор за окончателен и да осъди ответниците да му заплатят направените деловодни разноски.

В срока по чл. 131, ал. 1 от ГПК, ответникът Б.Б., чрез пълномощника си – адв.П.Х. от ШАК, подава отговор на исковата молба. Същащят оспорва претенцията. На първо място, се позовава на унищожаемост на предварителния договор поради липса на дееспособност на ответника/непълнолетен към момента на сключване на договора и липса на разрешение от съда по чл.130 от СК/; противоречие на договора с добрите нрави, поради ниската продажна цена, посочена в предварителния договор, липса на евивалентност на престациите, липса на доказателства за платен задатък от 500.00 лв., като ответника твърди, че ищеца не е заплатил такъв. Позовава се и на изтекла погасителна давност за предявения конститутивен иск. Моли, претенцията да бъде отхвърлена като неоснователна, като му бъдат присъдени деловодните разноски.

В срока по чл. 131, ал. 1 от ГПК, всеки от ответниците Д.Д. и А.Б., чрез назначения особен представител – адв.Н.В. от ШАК, подава отговор на исковата молба. Оспорват претенцията, като неоснователна, поради следното: липсана доказатества за изплащане на продажната цена от ищеца; съмнение в правосубектността/дееспособността на страните по предварителния договор, в частност на Б.Б. и А.Б.; предварителния договор бил прекратен съгласно чл.7 и чл.8 от същия, поради неизпълнение от страна на ответниците; прави възражение за унищожаемост на договорана осн.чл.32, ал.3 вр. чл.27 от ЗЗД.

Ищецът не се явява в с.з. представлява се от пълномощник, който заявява, че поддържа изцяло иска и моли съдът да се произнесе положително по него.

Ответникът Б.Б. не се явява в с.з, и не се представлява.

Ответниците Д.Д. и А.Б., не се явяват, представляват се от назначения особен представител – адв.Н.В. от ШАК.

Особеният представител заявява, че след като е получил допълнителни данни по делото относно обстоятеството за заплащане изцяло на продажната цена от ищеца, и предвид събраните в хода на делото доказателства, счита иска за основателен и доказан и като такъв моли да бъде уважен изцяло.

От събраните по делото доказателства, преценени поотделно и в съвкупност се установи от фактическа страна следното: видно от приложения по делото предварителен договор за продажба на недвижим имот без дата е, че Б.Б., Д.Д. и А.Б. се съгласили да продадат на ищеца П.М.П. недвижим имот находящ се в с.Д.общ.В.Преслав, обл.Шумен с административен адрес ул.»О.М.»№3, дворно място с площ 1000.00 кв.м, съставляващо парцел IХ-201 от кв. 13 по плана на с.Д.заедно с построените в него къща и стопански постройки, при граници: улица; парцел Х-200, парцел ХI-200; ХII-209, парцел V-205 и парцел VIII-202 срещу цена от 2300.00 лв., от които купувача заплатил при подписване на договора 500.00 лв. Страните се уговорили купувачът да заплати остатъка до край на месец май 2013 г., след получаване на разрешение от съда, преди извършване на сделката по нотариален ред. С молба от 16.04.2013 г. до съда е поискано на осн.чл.130, ал.3 от СК разрешение от за разпоерждане с идеалната част на непълнолетния А.Б., въз основа на която е образувано ЧГРД№190/2013 г. по описа на ВПРС, но до краен съдебен акт не се е стигнало, поради нередовности на молбата, които не са отстранени в хода на производството. От приложените по делото доказателства се установи, че ответниците са собственици на процесния недвижим имот по силата на НА за покупко – продажба на недвижим имот №40 от 27.03.2007 г., том III, рег.№724/2007 г. по описана съдията по вписванията при ВПРС, наследство, съгл. удостоверение за наследници изх.№65/20.09.2017 г. Данъчната оценка на целия имот е 2288.90 лв.

Разпитаната в съдебно заседание свидетелка В.М.Д. излага, че предз 2013 г., присъствала на плащане от страна на брат си – ищеца- П.М.П. на нейните съседи – ответниците - Б.Б., Д.Д. и А.Б. на сума, възлизаща на 2300 лева, която сума била за закупуване на къщата им с дворно място в с.Д.договорената продажна цена била по – висока и купувача заплатил същата изцяло, но послед не могъл да се свърже с продавачите за окончателния договор за продажба.

Предвид така установеното от фактическа страна, съдът намира следното от правна страна:

В настоящото производство ищецът упражнява потестативното си право, произтичащо от предварителен договор за продажба на недвижими имоти и иска сключване на окончателен такъв. Налице е правен интерес от предявяване на конститутивния иск с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД, тъй като до датата на приключване на устните състезания между страните не е сключен окончателен договор. Предварителният договор е сключен през 2013 г., преди месец май, макар и в същия да не е посочена дата/това обстоятелство е изводимо от посочения в договора срок за сключване на окончателен такъв/ между П.М.П. и Д.Д., Б.Б. и А.Б.. Ответниците са надлежна страна по предявения конститутивен иск.

Ответника Б.Б. прави възражение за изтекла погасителна давност. По отношение на конститутивният иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД е приложима общата петгодишна погасителна давност. Според нормата на чл. 114 от ЗЗД, давностният срок започва да тече от момента, в който се поражда правото на иск на всяка от страните да иска сключване на окончателен договор. Когато в предварителния договор е уговорен срок, правото на иск се поражда с настъпване (изтичане) на срока, а когато не е уговорен срок – от момента на сключване на договора. В случая, страните уговорили, че окончателния договор ще бъде сключен до 31.05.2013 г. Тоест, не се доказва настъпване на този срок, т.к исковата претенция е депозирана на 08.06.2017 г. – тоест, във всички случаи, искът за обявяване на окончателен договор е предявен в рамките на петгодишния давностен срок, поради което възражението в тази насока се явява неоснователно.

Ответника Б.Б. прави и възражение на осн.чл.33 от ЗЗД, като иска предварителният договор да бъде признат за недействителен-унищожаем, поради сключването му при явно неизгодни условия в частта му относно уговорената продажна цена, която счита за прекалено ниска, близка до данъчната оценка на имота.

Твърди че не е получил частта от продажната цена отговаряща на неговия дял.

Съгласно чл.33 от ЗЗД унищожаем е договорът, сключен поради крайна нужда при явно неизгодни условия. Съдът може да унищожи такъв договор изцяло или само за в бъдеще.

Освен, че не се доказа от ответника ощетяване на купувачите от страна на продавача, правото да се иска унищожение се погасява в едногодишен срок от сключването на договора. Съответно към датата на отговора това право да се иска унищожение на предварителния договор е погасено на 31.05.2014 г.

Отделно от това,по същество,съдът не намира за установени на база събраните доказателства основания за унищожаемост. Макар и да са налице твърдения за лошото материално състояние на ответниците, то липсва причинно-следствена връзка,установена по делото,касаеща конкретния предварителен договор,подписването на който да е било мотивиран именно с това. Не се конкретизира наличието на тази нужда към правнорелевантния момент - а се установяват общи данни,че такава е била налице, но това не е равнозначно на формирането (принудително)на тази база на воля у продавачите, и то към момента на подписване на договора преди месец май 2013 г., а връзката подлежи на доказване, тъй като не се предполага.Крайната нужда е такова състояние на лицето,при което същото изпитва сериозни материални затруднения,които го принуждават да сключи сделката -т.е.касае се за липса или недостатъчност на финансови средства, влияещи пряко върху формирането на волята на лицето и следва да бъде установена конкретно.

Ответника Б.Б. прави и възражение на осн.чл.32, ал.3 вр. с ал.2 вр. с чл.27 от ЗЗД, като иска предварителният договор да бъде признат за недействителен-унищожаем поради сключването му от представител /със съгласието на бащата по отношение на А.Б., без разрешение на осн.чл.130 от СК от районния съд/ без спазване изискванията.

Разрешение от районния съд за извършването на действия на разпореждане с недвижими имоти по чл.130 от СК, на родител на непълнолетен се изисква при сключване на окончателиня договор. Към материалитепо делото е приложено ч.гр.№190/13 г. на ВПРС от което е видно, че, както бащата – ответника Д.Д., така и непълнолетния тогава ответник – А.Б. към момента на сключване на предварителния договор са поискали разрешение от районния съд за разпореждане с имота, волята на страните за продажба е била обуктивирана и единствено поради неизпълнение на нередовности на молбата не се е стигнало до произнасяне на съда по въпроса. След което в законовия срок никой от тях не е поискал унищожаване на договора на това основание. В хода на съдебните прения също не е поддържано това възражение от пълномощника на ответника Б.Б..

Ответниците Д.Д. и А.Б., чрез назначения особен представител правят възражение на осн.чл.32, ал.2 от ЗЗД вр. с чл.27 от ЗЗД, като искат предварителния договор да бъде признат на недействителен-унищожаем, поради сключването му от представител /със съгласието на бащата по отношение на А.Б., без разрешение на осн.чл.130 от СК от районния съд/ без спазване изискванията. На 24.05.2015 г. А.Б. е навършил пълнолетие. Ответникът по иск за изпълнение на унищожаем договор може да поиска унищожението чрез възражение и след като давността е изтекла, какъвто е и настоящия случай. В хода на съдебните прения особеният представител не поддържа това направено възражение и след признаване на плащане от страна на ищеца на продажната цена на посочените ответници, счита че иска е основателен и доказан и като такъв моли да бъде уважен изцяло.

Поради което съдът намира, че обсъжданият предварителен договор не противоречи на закона, тоест – действителен е.

Съобразно удостовереното в предварителния договор, ищецът следвало да заплати при сключването му част от уговорената продажна цена, след което до 31.05.2013 г. да заплати остатъка.