Решение № 5223 от 30.07.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 5223 гр. София, 30.07.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-11 СЪСТАВ, в публично заседание на деветнадесети май през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Петя Т. Стоянова Владимирова при участието на секретаря Диана Ст. Борисова като разгледа докладваното от Петя Т. Стоянова Владимирова Гражданско дело № 20251100106315 по описа за 2025 година

Софийски Градски съд е сезиран с иск с правно основание чл.19, ал.3 ЗЗД, предявен от И. С. Г., с ЕГН ********** срещу „Грийнлайф - Дружба“ ЕООД, с ЕИК 204604726 за обявяване за окончателен в отношенията между страните на Предварителен договор от 25.05.2021г. за покупо - продажба на недвижими имоти, както следва:

АПАРТАМЕНТ А.12, находящ се на пети етаж, вход Б, на кота +13.50 метра, със застроена площ от 92.84 кв.метра, състоящ се от антре, дневна с кухненски бокс, две спални, две бани с тоалетна, балкон, при граници и съседи: коридор, апартамент А.34 от вход А, външен зид, апартамент А. 11, коридор и стълбище, отгоре апартамент А.

15, отдолу апартамент А.09, заедно с 14.61 кв.метра идеални части от общите части на сградата или с обща площ 107.45кв.метра, ведно с идеалните части от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена сградата, представляващ САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА С ИДЕНТИФИКАТОР ***, област София, община Столична, гр. София, район Искър, п.к . 1000, ул. "********, предназначение: Жилище, апартамент - в жилищна или вилна сграда, или в сграда със смесено предназначение, бр. нива 1 (едно), площ по документ 92.84 кв. м, 0.848 % идеални части от общите части, Заповед за одобрение на КККР РД-18-27/ 03.04.2012 г., нздадена от Изпълнителен директор на АГКК, Съседи: 68 134.1504.2425.1.34 , 68 134.1504.2425.1.70, 68 134.1504.2425.1.68, ***, заедно с ГАРАЖ 16, находящ се в сутерен -1 (минус първи), на кота -3.90 (минус три цяло и деветдесет стотни) метра, със застроена площ от 18.17 кв.метра, при граници и съседи: зона за маневриране, гараж №15, външен зид, паркомясто №17, заедно с 2.86 кв. метра идеални части от общите части на сградата или с обща площ от 21.03 кв. метра, ведно с идеални части от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена сградата, представляващ УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ VIII-1692 - „за обществено обслужване и ПГ“, кв. 505, м.“Дружба-разширение“ /ул. „Обиколна"/, с площ 2919 кв.метра, представляващ ПОЗЕМЛЕН ИМОТ С ИДЕНТИФИКАТОР 1

*** по Кадастралната карта и кадастралните регистри на район „Искър“, одобрена със Заповед №РД-18-27/03.04.2012г. на Изпълнителния Директор на АГКК, с адрес на поземления имот: гр. София, район „Искър", ул. Обиколна, площ от 2920 кв.метра, трайно предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване: за друг вид застрояване, стар идентификатор: ***, ***, номер по предходен план : 1692, кв. 505, парцел VIII, съседи; поземлени имоти с идентификатори ***, ***, 68

134.1504.2424, ***, 68 134.1504.2427, 68 134.1504.2426 и 68 134.1504.2430, като бъде даден срок за заплащане на незаплатената част от продажната цена в размер на 14 780 евро.

Ответникът „Грийнлайф - Дружба“ ЕООД е подал отговор, с който оспорва предявения иск. Не оспорва сключване на процесния договор за описаните по-горе недвижими имоти, но считат, че не е настъпил срока за сключване на окончателен договор, доколкото съгласно чл.1 от процесния предварителен договор купувачът се задължава да закупи недвижимия имот "в изцяло завършен вид", от което събитие било обвързано и плащането на пълния размер на продажната цена. Оспорват ищеца да е изправна страна по договора.

С оглед издадено разрешение за ползване и попълване на имотите в КК и КР е извършено прецизиране на описанието на имотите, както следва:

АПАРТАМЕНТ А.12, находящ се на пети етаж, вход Б, на кота +13.50 метра, със застроена площ от 92.84 кв.метра, състоящ се от антре, дневна с кухненски бокс, две спални, две бани с тоалетна, балкон, при граници и съседи: коридор, апартамент А.34 от вход А, външен зид, апартамент А. 11, коридор и стълбище, отгоре апартамент А. 15, отдолу апартамент А.09, заедно с 14.61 кв.метра идеални части от общите части на сградата или с обща площ 107.45кв.метра, ведно с идеалните части от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена сградата, представляващ САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА С ИДЕНТИФИКАТОР ***, област София, община Столична, гр. София, район Искър, п.к. 1000, ул. "********, самостоятелният обект се намира на етаж 5 в сграда с идентификатор *** с предназначение: сграда със смесено предназначение, брой етажи 8, сградата е разположена в поземлен имот с идентификатор ***, предназначение: Жилище, апартамент - в жилищна или вилна сграда, или в сграда със смесено предназначение, бр. нива 1 (едно), площ по документ 92.84 кв. м, 0.848 % идеални части от общите части, Заповед за одобрение на КККР РД-18-27/ 03.04.2012 г., нздадена от Изпълнителен директор на АГКК, Съседи: 68 134.1504.2425.1.34 , 68 134.1504.2425.1.70, 68 134.1504.2425.1.68, ***, заедно с ГАРАЖ 16, а съгласно нотариален акт 16/80, находящ се в сутерен -1 (минус първи), на кота -3.90 (минус три цяло и деветдесет стотни) метра, със застроена площ от 18.17 кв.метра, при граници и съседи: зона за маневриране, гараж №15, външен зид, паркомясто №17, заедно с 2.86 кв. метра идеални части от общите части на сградата или с обща площ от 21.03 кв. метра, ведно с идеални части от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена сградата, при съседи: паркомясто 17/81, двор, Гараж 15/79, маневрена зона, заедно с 0.166% от идеалните части на сградата, равняващи се на 2.86 кв.метра, заедно с 0.057%идеални части от мястото, върху което е построена сградата и представляващ САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ В СГРАДА С

ИДЕНТИФИКАТОР ***, област София, община Столична, гр.

София, район Искър, п.к. 1000, ул. "Обиколна", ет -1 /минус първи/, гараж 16/80, самостоятелният обект се намира на етаж -1 в сграда с идентификатор ***, с предназначение: сграда със смесено предназначение, брой етажи 8, сградата е разположена в поземлен имот с идентификатор ***, предназначение: ГАРАЖ, брой нива 1, площ по документ18.17 кв.метра, 2

0,166%идеални части от общите части, Заповед за одобрение на КККР РД-18-27/ 03.04.2012 г., нздадена от Изпълнителен директор на АГКК, Съседи: на същия етаж:

***, ***, под обекта – няма, над обекта:

***, находящи се в сграда със смесено предназначение и гараж, построена в УРЕГУЛИРАН ПОЗЕМЛЕН ИМОТ VIII-1692 - „за обществено обслужване и ПГ“, кв. 505, м.“Дружба-разширение“ /ул. „Обиколна"/, с площ 2919 кв.метра, представляващ ПОЗЕМЛЕН ИМОТ С ИДЕНТИФИКАТОР *** по Кадастралната карта и кадастралните регистри на район „Искър“, одобрена със Заповед №РД-18-27/03.04.2012г. на Изпълнителния Директор на АГКК, с адрес на поземления имот: гр. София, район „Искър", ул. Обиколна, площ от 2920 кв.метра, трайно предназначение на територията: Урбанизирана, начин на трайно ползване: за друг вид застрояване, стар идентификатор: ***, ***, номер по предходен план : 1692, кв. 505, парцел VIII, съседи; поземлени имоти с идентификатори ***, ***, 68 134.1504.2424, ***,

68 134.1504.2427, 68 134.1504.2426 и 68 134.1504.2430.

Софийски градски съд, ГО, 1-11 състав, като прецени събраните по делото доказателства по реда на чл. 235, ал. 2 вр. чл. 12 ГПК и доводите на страните, намира за установено следното от фактическа страна:

По делото е представен Договор за депозит от 16.04.2021г., сключен между „Грийнлайф - Дружба“ ЕООД, като оферираща страна и И. С. Г., като клиент, по силата на който със заплащане на депозит в размер на 6000 евро клиентът гарантира закупуването на апартамента и гаража, описани по-горе, за цената от 147800 евро. В т.8 от този договор е записано, че реалното плащане на депозита гарантира на клиента изключителното право да сключи предварителен договор за покупко-продажба на имота. Видно от извлечение по сметка на И. С. Г., на 19.04.2021г. същата е заплатила в полза на „Грийнлайф - Дружба“ ЕООД сума в размер на 11734,98лв.

Представен е и Предварителен договор за покупко-продажба и строителство на недвижими имоти – апартамент А12, във вход Б и гараж №16, находящи се в Комплекс „Нова Дружба“, Сграда 3, гр.София, сключен на 25.05.2021г. между „Грийнлайф Дружба“ ЕООД, като продавач и И. С. Г., като купувач. Видно от чл.1 на договора продавачът се задължава да построи със свои средства и да продаде на купувача в изцяло завършен вид апартамент №А.12, находящ се на пети етаж, вход Б, кота +13,50 м., със застроена площ 92,84кв.м., състоящ се от: антре, дневна с кухненски бокс, две спални, две бани с тоалетна, балкон, при граници и съседи: коридор, апартамент А.34 от вход А, външен зид, апартамент А. 11, коридор и стълбище, отгоре апартамент А.

15, отдолу апартамент А.09, заедно с 14.61 кв.метра идеални части от общите части на сградата или с обща площ 107.45кв.метра, ведно с идеалните части от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена сградата и гараж 16, находящ се в сутерен -1 (минус първи), на кота -3.90 (минус три цяло и деветдесет стотни) метра, със застроена площ от 18.17 кв.метра, при граници и съседи: зона за маневриране, гараж №15, външен зид, паркомясто №17, заедно с 2.86 кв. метра идеални части от общите части на сградата или с обща площ от 21.03 кв. метра, ведно с идеални части от правото на собственост върху поземления имот, върху който е построена сградата, представляващ УПИ VIII-1692 - „за обществено обслужване и ПГ“, кв. 505, м.“Дружба-разширение“ /ул. „Обиколна"/, с площ 2919 кв.метра, представляващ поземлен имот с идентификатор *** по Кадастралната карта и кадастралните регистри на район „Искър“, одобрена със Заповед №РД-1827/03.04.2012г. на Изпълнителния Директор на АГКК, с адрес на поземления имот: гр.

София, район „Искър", ул. Обиколна, а купувачът се задължава да заплати продажна цена за придобиване правото на собственост върху имотите в размер на 147800 евро.

Съгласно чл.3, ал.1 продажната цена следва да бъде заплатена на вноски съгласно 3 посочен финансов план – сума в размер на 36950 евро се заплаща при подписването на договора; 36950 евро в срок до 7 дни след изпращане на уведомление от продавача, че е получил Акт Образец 14 за сградата; 36950 евро в срок до 7 дни след изпращане на уведомление от продавача, че е монтирана дограма; 22170 евро в срок до 7 дни след изпращане на уведомление от продавача, че е получил Акт Образец 15 за сградата и 14780 евро в срок до 7 дни след изпращане на уведомление от продавача, че е получил Акт Образец 16 за сградата.

От представените документи за извършени парични преводи и електронна кореспонденция се установява заплащане на първите 4 вноски по договора, което не се оспорва и от продавача. Не е спорно, че по договора не е заплатена последна вноска по договора в размер на 14780 евро.

В чл.4 от предварителния договор е определен срок за сключване на окончателен такъв – 30.11.2023г. В договора не е изрично посочено, че „Грийнлайф Дружба“ ЕООД се задължава да построи сградата, в която се намират обектите, предмет на предварителния договор, до тази дата, но в ал.2 е вписано, че продавачът се съгласява, в срока по договора, да построи със собствени сили и материали имота, като използва финансиране от банка, както и да прехвърли правото на собственост. В ал.4, 5 и 6 на чл.4 са посочени случаите на спиране на строителството вследствие на настъпване на форсмажорни обстоятелства, при които спират да текат и предвидените в договора срокове. При съобразяване на систематичното място, на което се намира предвидения срок за сключване на окончателен договор, следва да се приеме, че това е и уговорения срок за извършване на строителството.

Представено е Разрешение за ползване на сградата, издадено на 20.06.2025г., като не се спори, че апартамента и гаража са собственост на „Грийнлайф - Дружба“ ЕООД към датата на приключване на устните състезания, както и че между страните не е сключен окончателен договор.

При така установените факти от значение за спора съдът приема от правна страна следното:

Представеният договор от 25.05.2021 г., е сключен в писмена форма за действителност и съдържа клаузи относно същественото съдържание на проектирания окончателен договор за продажба – индивидуализиран е обект на правото на собственост, което се прехвърля срещу насрещно задължение за заплащане на парична сума (цена) при разсрочено плащане. Следователно, договорът е годен юридически факт, породил облигационно правоотношение между страните. Съгласно чл.16 от договора, той влиза в сила и поражда правно действие с постъпване по сметката на продавача на пълния размер на сумата, представляваща капаро, платена съгласно условията по договора. Не се спори, а се установява и от сключения договор за депозит и представено платежно нареждане на стр.27 от делото, че ищецът е заплатила по сметка на ответника дължимата сума за първа вноска по договора, поради което договорът е породил действие за страните. Съгласно разпоредбата на чл. 4, ал. 2 от предварителния договор продавачът-ответник е поел задължението в срока на договора или до 30.11.2023г. да построи със собствени сили и материали имота и да прехвърли правото на собственост върху същия имот на купувача – ищец. Няма спор по делото, че окончателен договор не е сключен нито на 30.11.2023 г., нито към датата на приключване на устните състезания по делото. С оглед на обстоятелството, че се установява изпълнение на задължението на купувача по чл.3, ал.1, букви от а) до г) за заплащане на първите 4 вноски от цената на договора, а от страна на продавача не се установява изпращане на изискуемото по чл.3, ал.1, б.д уведомление за заплащане на последна вноска от цената, то следва да се приеме, че ищецът е изпълнил всички възложени нему задължения по силата на сключения предварителен договор, без това 4 да се сторено от ответната страна. Поради изложеното съдът намира, че считано от 30.11.2023г. е изискуемо вземането на купувача да поиска обявяване на предварителния договор за окончателен. Ищецът се явява изправна страна по него, а доводите в противната насока, поддържани от ответника се явяват неоснователни.