Решение № 66 от 05.08.2024, Районен съд - Тервел

РЕШЕНИЕ

№ 66 гр. Тервел , 05.08.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ТЕРВЕЛ в публично заседание на осемнадесети юни през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Ганчо М. Драганов при участието на секретаря Йовка Ив. Донева като разгледа докладваното от Ганчо М. Драганов Гражданско дело № 20233250100204 по описа за 2023 година

Производството е образувано по искова молба с вх. №1254/27.07.2023г. от Е. З. А., ЕГН:********** от гр.xxxxxx; М. З. М., ЕГН:********** от с.xxxxxxx; А. И. П., ЕГН:********** от с.xxxxxxx; М. И. П., ЕГН:********** от с.xxxxxxxx; С. И. К., ЕГН:********** от с.ххххххх и Ш. А. И., ЕГН:********** от с.xxxxxxx, всички чрез адв.Г. Д. от ВАК със съд.адрес за призоваване гр.Добрич, ул.„И.Пенаков“ №16, срещу ответниците Б. Н. А. с ЕГН:********** с постоянен адрес: гр.ххххххх и ЗП Ш.Н.Ш. с ЕИК:179877457, ЕГН:********** с адрес: с.ххххххх, с предявени искове с правно основание 124 от ГПК; чл.108 от ЗС, и чл.537 ал.2 от ГПК.

Предявени са следните искове:

1. На осн. чл.124 от ГПК във вр. чл.32 ал.1 от ЗС да бъде признато по отношение между страните, че сключеният договор за наем на земеделска земя № 18, том II, рег. № 1137/2022г. от 07.04. 2022г. при нотариус Румен Дапков с рег. № 191 в НК, вписан в Служба по вписванията под № 585/04.04.2022г., акт № 184, том I, дело № 345 от 07.04.2022г. за срок от пет години от 01.10.2021г. до 01.10.2028г. не е произвел правно действие спрямо ищците по отношение на 3/5 идеални части от поземлен имот земеделска земя с идентификатор 53953.ххх с обща площ 19,503 дка, втора категория в местността „хххххххх“ в землището на с.ххххххх по КК на селото при граници и съседи: имот с идентификатор № 53953.ххх, № 53953.ххххх, № 53953.ххх, № 53953.ххххх.

2. На основание чл.537 от ГПК е предявено искане да бъде заличено несъществуващо обстоятелство договор за наем на земеделска земя № 18, том II, рег. № 1137/2022г. от 07.04. 2022г. при нотариус Румен Дапков с рег. № 191 в НК, вписан в Служба по вписванията под № 585/04.04.2022г., акт № 184, том I, дело № 345 от 07.04.2022г. за срок от пет години от 01.10.2021г. до 01.10.2028г.

3. Иск по чл.108 от Закона за собствеността, с който ищците молят да се 1 признае за установено по отношение на ответниците, че ищците са собственици на 3/5 идеални части от недвижим имот - земеделска земя с идентификатор 53953.ххх с обща площ 19,503 дка, втора категория в местността „хххххххх“ в землището на с.ххххххх по КК на селото при граници и съседи: имот с идентификатор № 53953.ххх, № 53953.ххххх, № 53953.ххх, № 53953.ххххх. и да бъде осъден ЗП Ш.Н.Ш. с ЕИК:179877457, ЕГН:********** с адрес: с.ххххххх, да предаде владението на 3/5 идеални части от процесния поземлен имот описан по-горе.

Ищците твърдят, че на 07.04.2022г. между ответниците Б. Н. А. в качеството му на наемодател, а втория ЗП Ш.Н.Ш. в качеството му на наЕ.тел е сключен и вписан в Службата по вписвания гр. Добрич договор за наем №18, том 2 , per. № 117 от 2022г.на нотариус Р. Дапков, с per. № 191 в НК, вписан в СВп гр. Тервел с вх. peг. № 585, акт № 184, том 1 от 07.04.2022г. с предмет на договора - ПОЗЕМЛЕН ИМОТ - зем. земя с идентификатор № 53953.ххх, с площ от 19503кв.м., 2 категория в местността „ххххххх“ в землището на ********** по КК на селото при граници и съседи: имот с идентификатор^ 53953.ххх; № 53953.ххххх; № 53983.ххх ;№53953.ххххх.

Договорът бил сключен за пет стопански години, считано от 01.10.2023г. до 01.10.2028г.

Наемодателя сключил договора - ответника Б. Н. А., притежавал 2/5 ид. част / 20/50части/ от имота предмет на договора, които идеални части бил придобил, първо с договор за дарение 2/50 ид.части и с договор за покупко продажба 18/50 ид. части.

Останалите 3/5 ид. части ищците сочат, че са тяхна собственост, въз основа на наследствено правоприемство от наследодателя ни З. Х.А., поч. на ххххххххг. в **********.

Считат, че описаният договор за наем на собствените им 3/5 идеални части земеделски имот не е породил правно действие поради следното:

Договорът за управление, какъвто е и договора за наем може да бъде сключен от всеки от съсобствениците за цялата вещ. Обаче ако съсобственика, сключил договора не притежава повече от половината от веща, този договор не е противопоставим на всеки един от останалите съсобственици - заедно или поотделно, освен ако са го приели. Поради това. че ищците не само не били приели договора, но и не били уведомени за сключването му, считат, че няма противопоставимо на тях тях право на ползване на техните 3/5 ид. части от процесиния имот. Твърдят и друго основание, че договора бил сключен при явно неизгодни условия за тях. Считат, че съгл. чл. 32, ал.1 от ЗС общата вещ се използва и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ. Съгласно чл. 32, ат. 1 ЗС управлението и ползването на общата вещ се извършва по правило по решение, взето от съсобствениците, които имат повече от половината от общата вещ, на което съответства задължението на малцинството да се съобрази с това решение и да не може да го променя (извън хипотезата на чл.

32, ат. 2 ЗС). В тази връзка, съсобствениците, които притежават повече от половината от общата вещ са властни да взЕ.т решение за отдаването й под наем и това решение ще обвърже всички съсобственици.

Съсобствениците, които притежават повече от половината от общата вещ. макар и да могат да сключат наемен договор с трето на съсобствеността лице, обвързваш всички съсобственици, не могат да сключват договор за наем за повече от три години (арг. чл. 229 ЗЗД - в този случай извършват действия 2 по обикновено управление). Ако го сторят, договорът ще е противопоставим след тригодишния срок на останалите съсобственици, само в хипотезата на чл.236. ал. 1 ЗЗД.

Към настоящия момент целият имот бил в държание на втория ответник и ищците били лишени от ответниците от правото да ползват имота си.

С разпореждане по чл.131 от ГПК съдът е изпратил на ответника препис от исковата молба и от доказателствата към нея.

В законоустановения едномесечен срок е получен писмен отговор от ответниците Б. Н. А. и Ш.Н.Ш., чрез пълномощник Д. А. - ДАК в което изразяват своето становище по допустимостта и основателността на предявените искове. Не се оспорва, че между двамата ответници е сключен договор за наем на посочения в исковата молба недвижим имот, който е за срок от 5 стопански години, считано от 01.10.2023 г. до 01.10.2028 г., както и че същия договор е вписан в СВ Тервел на 07.04.2022 г. Оспорват изцяло предявените искове, считат същите за недопустими и неоснователни, като излагат подробно мотивите си в тази насока. Сочи, че законът допуска само един от съсобствениците да сключи договор за наем, но от името на всички собственици. И в този случай наемодател ще се явява цялата общност от съсобственици, представлявани от един от тях. Ако договорът за наем е сключен от един от съсобствениците, само той се явява наемодател и само той има взЕ.не за наЕ.. Останалите съсобственици имат право да искат от наемодателя тези части от наЕ., които съответстват на притежаваните от тях дялове - чл. 30, ал. 3 ЗС. Основанието за тяхната претенция е именно посочената по-горе разпоредба, защото става дума за придобиване на плодове от вещта (в случая граждански), а те се дължат от момента на възникването им. Според Тълкувателно решение № 7 от 2012 г. на ОСГК на ВКС, ако имотът е отдаден под наем и договорената наемна цена е по-ниска от средната пазарна, останалите съсобственици могат да искат обезщетение за пропуснатите ползи, които се изразяват в разликата между стойността на сключения договор за наем и средната пазарна стойност на наЕ..

Следователно, ако само един от съсобствениците е сключил договор за наем на общата вещ от свое име, само той е страна по договора като наемодател, така Решение № 53 от 2000 г., IV г.о. на ВКС. При това положение само той има право да получава наЕ., а останалите съсобственици имат право да искат полагащите им се ползи, по реда на чл. 30, ал. 3 ЗС. Сочи, че в процесния договор е уговорено заплащане на наемна годишна вноска в размер на не помалко от 80 лв/дка, от което следва, че договорът не е сключен при явно неизгодни условия за ищците имайки в предвид размера на средната наемна цена за земеделските земи в землището на село Орляк, общ. Тервел.

Исковата молба се поддържа изцяло в съдебно заседание от пълномощника на ищците, като претендира и разноски по делото.

Ответниците в съдебно заседание се представлява от процесуалния представител, който оспорва исковете, поддържа изцяло становището си дадено с отговорите на исковата молба. Претендира и разноски по делото.

По делото бяха приети представените писмени доказателства: договор за наем на недвижим имот №18, том 2, рег.№1137/2022г. вписан в Служба по вписванията Тервел с вх.рег.№585/07.04.2022г., акт №184, том 1, дело 345/2022г.; скица №15-906940-12.08.2022г. на ПИ с идентификатор 53953.ххх; удостоверение за наследници с изх.№60/19.07.2023г. на Кметство с.Орляк, 6бр. пълномощни,удостоверение за данъчна оценка с изх.

3

№5807001176/27.07.2023г., решение №27 от 15.09.1993г. на Поземлена комисия – Тервел.

От събраните по делото доказателства, съдът приЕ. за установено следното от фактическа и правна страна:

От представеното решение №27 от 15.09.1993г. на Поземлена комисия – Тервел се установява, че процесния имот от 19,502 дка. е възстановен на наследниците на З. Х.А., починал на на ххххххххг. в **********.

Видно от представеното удостоверение за наследници на З. Х.А. починал на на ххххххххг. в **********, същият е оставил наследници по отношение на този имот общо пет дъщери: Е. З. А., М. З. М., В.З.К., А.З.М., Г.

З. А. – починала на хххххххх г. и оставила наследници - А. И. П., М. И. П., С.

И. К. и Ш. А. И..

Съгласно чл.5 ал.1 от Закона за наследството децата на починалия наследяват по равни части. От това следва, че всяка една от петте дъщери е наследила по 1/5 идеална част от процесния имот от 19,502 дка., като едната пета идеална част на починалата Г. З. А. – починала на хххххххх г. е наследена поравно от нейните деца - А. И. П., М. И. П., С. И. К. и Ш. А. И., всеки един от тях по 1/20 идеална част от имота.

Не са представени от ищцовата страна писмени доказателства, но не се оспорва по делото, че ответника Б. Н. А. притежава 2/5 идеални части от процесния имот, поради което съдът приЕ. за безспорен този факт.

Съгласно чл.32, ал.1 от ЗС - Общата вещ се използува и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от общата вещ. Такова решение между съсобствениците – ищци в настоящото производство, които притежават повече от половината идеални части от собствеността върху процесния недвижим имот – земеделска земя няма.

Ищците твърдят, че ответника не е поискал съгласието им нито дори ги е уведомил за сключването на договор за наем от свое име за целия имот, а и не се доказа обратното.

Тъй като ищците се явяват мажоритарни собственици – притежаващи по голамата идеална част от съсобствеността и съответно ответника е монитарен собственик на идиални части в съсобствеността, то при липса на съгласие и уведомление за сключването на договора за наем само от монитарния съсобственик, договорът не е произвел правно действие по отношение на мажоритарните съсобственици. С оглед на това, така предявеният иск по чл.124 ал.1 от ГПК във вр. чл.32 ал.1 от ЗС, се явява основателен и като такъв следва да се уважи.

По отношение на акцесорния иск по чл.537 от ГПК да бъде заличено несъществуващо обстоятелство договор за наем на земеделска земя № 18, том II, рег. № 1137/2022г. от 07.04. 2022г. при нотариус Румен Дапков с рег. № 191 в НК, вписан в Служба по вписванията под № 585/04.04.2022г., акт № 184, том I, дело № 345 от 07.04.2022г. за срок от пет години от 01.10.2021г. до 01.10.2028г., съдът намира следното:

Нормативната уредба в България не съдържа правно основание за извършване на заличаване на вписан договор за наем на недвижим имот. По този въпрос е дадено разрешение в задължителната практика на Върховния касационен съд, обективирана в определение № 230/02.05.2012 г. по ч. гр. д.