Решение № 13081 от 01.07.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 13081 гр. София, 01.07.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 40 СЪСТАВ, в публично заседание на единадесети юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: СВЕТЛОЗАР Д. ДИМИТРОВ при участието на секретаря ДЕСИСЛАВА ИВ. ПОПОВА като разгледа докладваното от СВЕТЛОЗАР Д. ДИМИТРОВ Гражданско дело № 20261110103540 по описа за 2026 година

Производството е образувано по искова молба на „Анреал Имоти 7777“ ЕООД срещу Т. Г. П..

Ищецът твърди, че извършва по занятие посредничество при сделки с недвижими имоти, като по възлагане на И. и К. Х. търсил имот за тях. В изпълнение на договора, на 20.05.2025г. служител на дружеството намерил обява в ОЛХ за продажба на тристаен апартамент в кв. Карпузица, като се свързал на посочения телефонен номер. Било постигнато съгласие за оглед, който се извършил на 07.06.2025г. На 04.08.2025г. бил извършен втори оглед със съдействието на ищеца, след който била отправена оферта към ответника за продажба цена от 230 000 евро при обявена такава от 245 000 евро. На 13.08.2025г. ответникът приел предложената цена, като попитала на какъв процент комисиона работи дружеството, на което му било отговорено, че стандартният е 3%, но за него ще бъде 1,5%, което ответника приел устно. Счита, че от този момент е налице устно постигнато съгласие за сключване на посреднически договор при възнаграждение от 1,5%. Твърди, че в изпълнение на договора управителят на дружеството се снабдил с кадастрални схеми и удостоверение за тежести за имота, подготвил договор за депозит, който бил подписан на 20.08.2025г., както и предварителен договор, който бил подписан от ответника, но отказал да подпише такъв за посреднически услуги, въпреки предварително изразеното съгласие и разменената кореспонденция. Счита, че уговорил в полза на ответника значително по-благоприятни условия от обичайните. На 07.10.2025г. била изповядана сделката пред нотариус, като на 08.10.2025г. била изпратена фактура до ответника за дължимото възнаграждение от 3450 евро, което не било заплатено. На 06.11.2025г. управителят на дружеството участвал и в предаване на владението на имота, а на 19.11.2025г. била връчена и нотариална покана на ответника. Счита, че е изпълнен фактическият състав на договора за посредничество, поради което има право на претендираното възнаграждение. Евентуално посочва, че ответникът се обогатил неоснователно за негова сметка, тъй като ищецът извършил дейностите по посредничество и същият си спестил комисионата.

С оглед изложеното, моли ответникът да бъде осъден да му заплати сумата от 1

3450 евро – дължимо възнаграждение по договора, а евентуално същата сума поради неоснователно обогатяване, ведно със законната лихва от 07.10.2025г. до окончателното плащане, и 144,96 евро – мораторна лихва за периода 07.10.2025г.10.02.2026г.

Ответникът е подал отговор на исковата молба в законоустановения срок, с който оспорва исковете. Посочва, че е продавал самостоятелно имота си без да желае посредничество на брокери или други лица, като изрично е заявил неколкократно на ищеца, че не желае и не приема неговото посредничество, за което представител на ищеца изрично заявил, че няма да дължи комисиона. Отрича да е упълномощавал управителя на дружеството да се снабдя с кадастрални схеми и други документи за имота. Изтъква, че ищецът е действал изцяло и само в интерес на своите клиенти, които били купувачите на имота. Оспорва да се е обогатил неоснователно за сметка на ищеца.

Съобразно изложеното, моли за отхвърляне на предявените искове.

Съдът, като съобрази събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност и обсъди доводите на страните, намира следното:

Предявени са за разглеждане обективно евентуално съединени осъдителни искове с правно основание чл.79, ал. 1, пр. 1 ЗЗД вр. чл. 49 и 51 ТЗ и чл. 59, ал. 1 ЗЗД и кумулативен иск с правно основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД.

По делото не е спорно, че ищецът е дружество, което се занимава по занятие с посредничество при сделки с недвижими имоти; че на ищеца е било възложено от И. и К. Х. търсеното и посредничеството при покупка на имот от тяхна страна; че ответникът е обявил имота си в ОЛХ, след което представител на дружеството на 20.05.2025г. се е свързал с искане за оглед; че са извършени два огледа на имота – на 07.06.2025г. и на 04.08.2025г., като впоследствие през м. август 2025г. е постигнато съгласие за продажна цена от 230 000 евро вместо обявената 245 000 евро.

От събраните по делото писмени доказателства се установява, че на 20.08.2025г. между И. Е. Х. и К. С. Х., в качеството на възложители, и „Анреал имоти 777“ ЕООД, в качеството на изпълнител, е сключен договор за посредничество при покупка на недвижим имот. Според чл. 1 от договора, изпълнителят се задължава да извърши необходимите действия при посредническа дейност за покупката на ап. № 8 с идентификатор № ******** ведно с мазе № 8, находящи се ******* при продажна цена от 230 000 евро. Съгласно чл. 2, възложителят дължи на изпълнителя комисионна за извършената посредническа дейност в размер на 3% от договорената продажна цена, а именно 6900 евро, чието заплащане дължи при подписване на окончателния договор – чл. 3. Чл. 4 гласи, че възложителят се задължава да предостави на изпълнителя необходимите документи и информация по покупка на имота. В чл. 7-9 са уредени правата и задълженията на изпълнителя, които са: да участва при воденето на преговорите с потенциалния продавач; да не разкрива и не прави по какъвто и да е начин достояние на трети лица каквато и да е информация, станала му известна при или по повод изпълнението на договора; след постигане на съгласие между възложителя и продавача и уреждане на всички необходими документи, да организира прехвърлянето на собствеността по ред и в срокове, определени от нотариуса, както и предаване владението на имота.

На 20.08.2025г. е сключен „договор за депозит“ между Т. П., в качеството на продавач, и И. Х. и К. Х., в качеството на купувачи, съгласно който купувачът предава на продавача сумата от 3000лв. като депозит за закупуването на процесния имот, като продавачът ще държи депозита до подписването на предварителен договор за покупкопродажба за имота. В чл. II е уговорена продажната цена и начинът й на плащане.

2

Предвиден е срок за сключване на предварителния договор 23.09.2025г. и срок за окончателния договор 30.10.2025г., както и предаване на владението в срок до 20 дни от изплащане на пълната продажна цена.

На 11.09.2025г. между същите лица е сключен предварителен договор за покупко-продажба на имота, като при подписване на договора са представени документи, свързани със сделката, и е уговорено, че купувачът заплаща капаро /задатък/ от 30 000 евро, а остатъкът ще бъде платен с банков кредит. Предвиден е краен срок за окончателния договор 30.10.2025г.

На 07.10.2025г. под формата на нотариален акт е сключен договор за покупкопродажба, с който Т. П. е прехвърлила на купувачите И. и К. Х. процесния имот срещу уговорената цена от 230 000 евро.

С приемо-предавателен протокол на 06.11.2025г. е предадено владението на имота от продавача на купувачите.

По делото е представена фактура, издадена на 07.10.2025г., по която издател е ищцовото дружество, а получател (задължено лице) – ответникът. Същата е за сумата от 6747,61лв. за посредническа услуга при продажба на недвижим имот.

На 12.11.2025г. А. К. – управител на ищцовото дружество, е представила пред нотариус И. Д. покана за плащане до ответника Т. П.. В поканата е посочено, че поради извършено посредничество при осъществяването на сделката по продажба на процесния имот, въпреки че не бил подписан писмен договор за посредничество, между тях съществувало устно споразумение от 13.08.2025г. за извършване на посредническа услуга, за което било договорено възнаграждение в размер от 1,5% от продажната цена. Посочено е, че в хода на работата по сделката били извършени следните действия, които довели до успешното й приключване, а именно: организиране и провеждане на два огледа на имота с потенциалния купувач; водене на преговори с купувачите, в резултат от което било предложена и приета продажна цена от 230 000 евро; оказване на съдействие за изваждане на кадастрална скица, схема на апартамента и удостоверение за тежести за имота; изготвяне на необходимите документи за сделката, включително договор за депозит, подписан на 20.08.2025г. на организирана в офиса на агенцията среща, като според уговорката преди подписване на предварителния договор, следвало да бъде подписан и договор за посреднически услуги; в изпълнение на устна договорка, на 22.08.2025г. изпратил на ел. поща подготвените договори – предварителен и за посредничество; на 11.09.2025г. в офиса на агеницята бил подписан предварителния договор, но ответникът отказал да подпише договор за посредничество с аргумент, че не е клиент на агенцията, въпреки че приемал изпълнението на всички действия в негова полза; на 07.10.2025г. била изповядана нотариално сделката, на което присъствал и управителя на агенцията, като носил издадената фактура, която ответникът отказал да плати. Участвал и в договарянето на по-благоприятни и желани от ответника условия – уговорил 20-дневен срок да предаване на владението, а не „обичайния“ един ден след заплащане на продажната цена, както и по-голям размер на капарото – вместо „обичайните“ 23 000 евро – 30 000 евро. С поканата кани ответникът в 1-седмичен срок от връчването да заплати 1,5% от продажната цена или 3450 евро, представляваща комисион за извършената посредническа услуга. Поканата е връчена на ответника на 04.02.2026г.

По делото е представена разменена между страните кореспонденция, която не е оспорена, както и документи, необходими при изповядване на сделка под формата на нотариален акт като кадастрални схеми/скици, удостоверение за тежести и др. под.

Първият съществен и спорен въпрос е дали между страните по делото е възникнало облигационно правоотношение по сключен договор за посредничество.

3

Ищецът твърди, че на 13.08.2025г. в проведен телефон разговор в устна форма е изразено съгласие между страните за сключване на договор за посредничество срещу възнаграждение в размер на 1,5% от продажната цена на имота, която по оферта е била 245 000 евро, а в окончателен вид – 230 000 евро. Съгласно правилото на чл. 154, ал. 1 ГПК, в тежест на ищцовата страна е да проведе пълно и главно доказване на този факт – сключване на договор за посредничество в устна форма.

Съгласно чл. 49, ал. 1 ТЗ, посредник е търговец, който по занятие посредничи за сключване на сделки. В практиката на ВКС – Решение № 236/27.02.2012г. по т. д. № 1048/2009г., I I ТО на ВКС и др., е разяснено, че в съдържанието на задължението на търговския посредник се включва извършването на чисто фактическа дейност, насочена към установяване на връзки между страните и създаването на условия за сключването на договор между тях, но самият посредник не е упълномощен да сключва сделки, поради което писмената форма на договора по чл. 49 ТЗ има единствено доказателствено значение, но не е условие за неговата действителност.

Според чл. 51 ТЗ, търговският посредник има право на възнаграждение, което се дължи от едната или от двете страни съобразно уговорката им. Ако няма уговорка, дължи се обичайното възнаграждение за този вид дейност според случая и от двете страни.

Както бе посочено, в тежест на ищеца е да докаже сключването на договор за посредничество, по силата на който ответникът му е възложил извършването на посредничество с купувачи на имота срещу договорено възнаграждение от 1,5% от продажната цена, равняващо се в случая на 3450 евро. Предвид размера на твърдяното уговорено възнаграждение, приложение намира забраната на чл. 164, ал. 1, т. 3 ГПК, поради което е недопустимо сключването на договора да се доказва с гласни доказателства. Ето защо, събраните по делото гласни доказателства не следва да бъдат обсъждани във връзка с установяване на факта на сключване на договора.

Всички представени в хода на процеса договори между продавач и купувач – договор за депозит, предварителен договор и окончателен договор под формата на нотариален акт, са сключени между самите страни по сделките. В тази връзка, ирелевантно е от кого са изготвени проектите на договорите и мястото им на подписване. Безспорно е, че купувачите са имали сключен договор за посредничество с ищцовото дружество, като са му възложили да търси имот, който да закупят, за което са се съгласили да платят възнаграждение от 3% от продажната цена. Съгласно чл. 7 от договора между ищцовото дружество и купувачите, изпълнителят има задължение да участва при воденето на преговорите между купувачите и продавача, а според чл. 9 – същият се задължава след постигане на съгласие между продавача и купувачите и уреждането на документите, да организира прехвърлянето на собствеността и предаване на владението. От това следва, че в изпълнение на задълженията си по сключения с купувачите договор, управителят и служителите на ищцовото дружество са предприели всички действия по търсене на подходящ имот, комуникация с продавачи, организиране на срещи и огледи, водене на преговори, съдействие за снабдяване с документи и др. За да има посредничество, обективно е необходимо наличието на втора страна – няма как да се посредничи, ако липсва насрещна страна.