Решение № 17531 от 13.09.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 17531 гр. София, 13.09.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 143 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и девети април през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: ПЛАМЕНА С. ТРЕНЧЕВА при участието на секретаря Г. Н. ВЛАДИМИРОВА като разгледа докладваното от ПЛАМЕНА С. ТРЕНЧЕВА Гражданско дело № 20241110156896 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 124, ал. 1, вр. чл. 235 ГПК.

Производството е образувано по искова молба от „Авто- Хит“ЕООД, с ЕИК:

126501399, със седалище и адрес на управление в Д.град, ул.“Д. Благоев“ 23 А-3, представлявано от управителя В. Д. В., против Н. Б. В., с ЕГН: ********** и Д. В. В., ЕГН:

**********.

С Определение № 949/23.8.2024 година, постановено по гр.дело № 1122/2024 година по описа на Районен съд - Д.град производството е прекратено и делото е изпратено за разглеждане от местно компетентния съд. Предявени за разглеждане са иск по чл. 40 ЗЗД за установяване на относителната недействителност спрямо „АВТО-ХИТ“ ЕООД на договор за наем от 15.04.2024 г., сключен от Н. В. като пълномощник на дружеството с Д. В. като наемател; обусловен иск по чл. 55, ал. 1, пр. 1 ЗЗД за осъждане на Д. В. да предаде на дружеството държането на процесния недвижим имот и два обективно съединени осъдителни иска срещу Н. В. по чл. 281, вр. чл. 82 ЗЗД за заплащане на обезщетение за причинени вреди, както следва: 4 000 лв. за м. май 2024 г. и 4 000 лв. за м. юни 2024 г., ведно със законната лихва от предявяването на исковете до окончателното изплащане.

С уточнителна молба от 25.10.2024 г. ищецът е оттеглил иска срещу Н. В. за сумата 2 000 лв., претендирана като обезщетение за м. април 2024 г. Производството в тази част не е предмет на разглеждане по същество.

Ищецът твърди, че е собственик на недвижим имот, представляващ „Склад на едро за авточасти с офис, шоурум и жилище“, със застроена площ 285,12 кв.м. и РЗП 469,65 кв.м., находящ се в гр. С. На 15.04.2024 г. първата ответница Н. В., действаща като пълномощник на дружеството, сключила договор, с който предоставила целия имот под наем на дъщеря си Д. В. срещу месечен наем от 1 000 лв. Договорът бил сключен първоначално за една година, но впоследствие ответниците представили анекс с посочена дата 16.04.2024 г., според който срокът бил удължен на пет години при запазване на същата наемна цена. Според ищеца договорът е сключен при недобросъвестно споразумяване между представителя и третото лице във вреда на представляваното дружество. Наемът бил 1 многократно по-нисък от пазарния, а действителната цел на договора била да се осигури на ответниците фактическа власт и достъп до имота въпреки волята на управителя на дружеството. Моли за уважаване на предявените искове. Претендира разноски.

В срока по чл. 131 ответниците са подали отговор на исковата молба, с който оспорват иска изцяло. Оспорват ответницата Н. В., в качеството й на пълномощник, явно да е злоупотребила с доверието на упълномощителя и да е сключила договора за наем в негова вреда. Твърди се, че ищецът не е доказал по несъмнен начин, че би реализирал определена ползва, в случай че не беше сключен процесния договор. Оспорва с е твърдението двете ответници да са се договорили във вреда на ищеца. Поддържат, че договорът е сключен в рамките на представителната власт, че имотът преди това не е носил доходи, че наемът е плащан редовно и че договорът е икономически оправдан. Според тях не са доказани нито обективно увреждане, нито общо намерение за причиняването му. Ответницата Д. В. се позовава и на анекса от 16.04.2024 г., като твърди, че има право да държи имота до 15.04.2029 г. Молят за отхвърляне на исковете. Претендират разноски.

Съдът, след като обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, съобразно изискванията на чл. 235, ал. 2 ГПК, приема за установено от фактическа страна следното:

От представения Нотариален акт за собственост на недвижим имот № ........., т.2, peг.№ ......, дело № ...........2014г. и Удостоверение за въвеждане в експлоатация на строеж № ...........г. се установява, че ищецът „АВТО-ХИТ“ ЕООД е собственик на процесния недвижим имот. Индивидуализацията в документите за собственост съответства на имота, описан в договора за наем - „Склад на едро за авточасти с офис, шоурум и жилище“, със застроена площ 285,12 кв.м. и РЗП 469,65 кв.м., находящ се в гр. С.

От представеното Пълномощно рег. № ....... г. на Мариана Г.а – Нотариус с район на действие РС – Д.град, рег. № 355 на Нот. Камара се установява, че ответницата Н. В. е била овластена широко да представлява дружеството, включително да сключва договори във връзка с неговото имущество, като към 15.04.2024 г. пълномощното не е било оттеглено.

От представения Договор за наем от 15 .04.2024г. се установява, че на 15.04.2024 г.

Н. В. като пълномощник на „АВТО-ХИТ“ ЕООД и Д. В. като наемател подписали договор за наем на целия процесен имот. Договорът е със следните параметри - срок от една година; месечна наемна цена от 1000 лв.; непроменяемост на цената до изтичане на срока; тримесечно предизвестие при предсрочно прекратяване; неустойка в размер на всички оставащи до края на срока месечни наеми, наред с действителните вреди; задължение на наемодателя да не възпрепятства ползването на имота.

Не се спори между страните, че Н. В. е съпруга на управителя на дружеството В. В., а Д. В. е тяхна дъщеря. Към началото на 2024 г. отношенията между съпрузите са били трайно и сериозно влошени и те са се намирали във фактическа раздяла. Обстоятелствата се подкрепят от книжата по гр. д. № 331/2025 г. на Районен съд – Д.град и от изявленията на страните по него. Договорът за наем е сключен между майка и дъщеря непосредствено след настъпилата фактическа раздяла между Н. и В. В..

От приетото по делото заключение на съдебно-техническа експертиза, което съдът кредитира като компетентно изготвено, се установява, че към 15.04.2024 г. индикативният пазарен наем без ДДС е: 320 евро за жилищната част от 50 кв.м.; 315 евро за офиса от 50 кв.м.; 1 830 евро за складовата част от 340 кв.м. или общо 2 465 евро месечно, равностойни на 4 821,72 лв. Видно от приетото заключение, договореният наем от 1 000 лв. Представлява около 20,7% от определената от вещото лице пазарна стойност. Пазарният наем е приблизително 4,82 пъти по-висок от уговорения.

Представен е и съдебен протокол, в който се съдържа изявлението на ответницата Д.

В., направено в друго съдебно производство и удостоверено от съда: „В един момент, 2 когато той тръгна вече да ни гони, аз взех склада под наем, за да имаме свободен достъп за излизане и влизане, защото складът и къщата са на едно. Използвах това пълномощно, с което баща ми упълномощи майка ми, за да взема под наем склада.“ Съдът цени това изявление като извънсъдебно признание на страна, възпроизведено в официален удостоверителен документ. От него се установява, че договорът не е сключен след обичайно пазарно проучване с основна цел извличане на доход за дружеството, а като реакция на личния и семейния конфликт и с цел осигуряване на свободен достъп и фактическа власт на ответниците върху имота.

От представената Нотариална покана се установява, че дружеството изрично е отказало продължаване на договора след 15.04.2025 г. и е поканило Д. В. да предаде ключовете и държането на имота. Поканата е получена лично на 18.03.2025 г. Д. не се е явила на 15.04.2025 г., което е удостоверено с констативен протокол на нотариус.

В отговора си от 28.03.2025 г. Д. е заявила, че отказва да върне имота, тъй като договорът бил продължен до 15.04.2029 г. с анекс от 16.04.2024 г. Анексът е без нотариална заверка на подписите и датата, като съдът констатира, че същият не е бил представен с отговора на исковата молба, макар според посочената в него дата да е съществувал месеци преди образуване на делото. Напротив, в отговора на исковата молба ответниците изрично са защитили договора като „краткосрочен – само за една година“. Независимо от това, дори да се приеме, че анексът е подписан на посочената дата, с него срокът на договора е удължен от една на пет години при запазване на наема от 1 000 лв.

След непредаването на процесния имот ищецът е сключил на 30.04.2025 г. договор с „Пи Ар Ем“ ООД за наемане на друг склад в София с площ 476 кв.м. Чистата месечна наемна цена е 1 428 евро без ДДС, а допълнителната такса за обслужване е 372 евро без ДДС, или общо 1 800 евро без ДДС. Имотът е предаден на дружеството на 07.05.2025 г., а по делото са представени и счетоводни данни за реално извършени плащания. Тези доказателства потвърждават, че дружеството действително се е нуждаело от складова площ.

При така установеното от фактическа страна, съдът намира от правна страна следното:

По отношение на упълномощаването и съдържанието на пълномощното следва да се съобразят задължителните указания, дадени в т. 1 на Тълкувателно решение № 5 от 12.12.2016 г. по тълк.дело № 5/2014 г. на ОСГТК на ВКС. Съгласно тях, при доброволното представителство, представителната власт възниква изцяло по волята на представлявания (чл. 36, ал. 1 ЗЗД). Учредяването на представителната власт става чрез едностранна правна сделка - упълномощаване на представителя да извършва от името на упълномощителя правни действия, чиито правни последици настъпват направо за представлявания (чл. 36, ал.

2 ЗЗД). От упълномощаването, като юридически факт, се създава правоотношение между упълномощителя и пълномощника. Упълномощителят извършва упълномощаването, за да може чрез пълномощника си да постигне един желан от него правен резултат. Обемът на представителната власт на пълномощника спрямо третите лица се определя според това, което упълномощителя е изявил при извършването на упълномощителната сделка (чл. 39, ал.

1 ЗЗД). Както при всяко друго волеизявление, насочено към пораждане на определени правни последици, и при упълномощаването упълномощителят си служи с определени думи и изрази, с които външно изразява волята си да настъпят целените с упълномощаването правни последици - възникване на представителна власт за пълномощника в определен обем и съдържание. Упълномощителят обективира и изявява волята си за упълномощаването в пълномощно, когато сам е избрал писмената форма, или когато законът изисква такава или особена форма за валидността и/или доказването на упълномощителната сделка (например чл. 37 ЗЗД, чл. 21, ал. 1, изр. 3 ТЗ, чл. 26, ал. 1, изр. 3 ТЗ, чл. 33, изр. 1 и 2 ГПК и пр.). От значение за съдържанието на представителната власт е единствено волята на упълномощителя, отразена в този акт, с който се учредява доброволното представителство 3 пълномощното (чл. 39, ал. 1 ЗЗД), като при тълкуването му съответно приложение намират правилата на чл. 20 ЗЗД вр. чл. 44 ЗЗД.

Съгласно чл. 40 ЗЗД, ако представителят и лицето, с което той договаря, се споразумеят във вреда на представлявания, договорът не произвежда действие за представлявания.

Тълкувателната практика е развила фактическия състав на недействителност на такъв договор в Тълкувателно решение № 5 от 12.12.2016 г. по тълк. д. № 5/2014 г., ОСГТК на ВКС, според което фактическият състав, пораждащ недействителността по чл. 40 ЗЗД се състои от два елемента: Обективен елемент - договорът, сключен от (чрез) представителя и насрещната страна по него (третото лице) е във вреда на (уврежда) представлявания и Субективен елемент - "споразумяване" между представителя и насрещната страна по договора (третото лице) за увреждането на представлявания.

По отношение на първия обективен елемент посоченото тълкувателно решение разяснява, че увреждането на интересите на представлявания може да има най-различни проявни форми, например: договор, сключен при неизгодни за него условия; имуществото му е неоправдано обременено с уговорени тежести или договорът поражда допълнителни бъдещи и/или условни задължения (под модалитет), нетипични за конкретния тип договори; предоставените на пълномощника права са упражнени превратно, макар и в рамките на представителната му власт, както и най-различни други хипотези, като преценката за наличие на увреждане се прави във всеки конкретен случай, преценявайки обстоятелствата към момента на сключване на договора.