Решение № 4101 от 16.12.2023, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 4101 гр. Варна, 16.12.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 12 СЪСТАВ, в публично заседание на седемнадесети ноември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Десислава Йорданова при участието на секретаря Станислава Ст. Стоянова като разгледа докладваното от Десислава Йорданова Гражданско дело № 20233110104826 по описа за 2023 година

Производството е образувано по предявен от И. Й. А. срещу „ЕМ ДЖИ ЕЙ ИНВЕСТМЪНТС“ ООД осъдителен иск с правно основание чл. 55, ал. 1 за осъждане на ответника да заплати на ищеца сумата от 9 000,00 евро, представляваща част от продажна цена в общ размер на 10 000 евро, заплатена по предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ паркомясто № ***, с площ от 13,20 кв.м., при граници на паркомястото: УПИ XXIX-***, кв. 8 по плана на ж.к. „Бриз-юг“, маневрена площ, паркомясто № **, паркомясто № **, представляващо идеална част от притежаваните и ползвани от "ЕМ ДЖИ ЕЙ ИНВЕСТМЪНТС ООД 283,20 кв.м., съответстващи на паркоместа от ПИ с идентификатор № 10135.2563.***, по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Варна, одобрени със Заповед № РД-18-92 от 14.10.2008 г. на Изпълнителен директор на АГКК, целият с площ от 2 301 кв.м., съгласно представена скица на СГКК, с адрес: гр. Варна, район „Приморски“, ***.

В исковата си молба ищецът И. Й. А. твърди, че на 08.06.2020 г. с ответника са сключили предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, с който са уговорили параметрите по окончателния такъв, за прехвърляне собствеността върху паркомясто № **, с площ от 13,20 кв.м., представляващо ид.ч. от притежаваните от ответното дружество 283,20 кв.м. от ПИ с идентификатор № 10135.2563.***, находящ се в гр. Варна, район „Приморски“, **, при договорена продажна цена в размер на 10 000 евро.

Сумата от 9 000 евро била предадена на ответника още в деня на сключване на договора, а остатъкът от 1 000 евро следвало да бъде заплатен след въвеждане на строежа в експлоатация (издаване на Акт 16), съгласно раздел ІІ, т. 2 от съглашението. Излага се, че на основание раздел ІІІ, т. 3 окончателният договор за покупко-продажбата трябвало да бъде сключен също след издаването на Акт 16, но не по-късно от 31.01.2021 г. Твърди се, че строежът съществено се забавил, като и до момента не е уведомяван от ответника за издадения на 10.11.2022 г. от Акт 16 на сградата, но м. март 2023 г. узнал от други собственици за това. Ищецът твърди, че му станал известен фактът, че процесното паркомясто било преномеровано на № 94 и на 17.03.2023 г. ответната страна го продала на трето лице. Добавя, че до продавача са отправяни множество покани, както устни, така и по имейл, за прекратяване на договора, но същият нито желаел да продължи 1 взаимоотношенията между страните, нито да възстанови процесната сума. Независимо от това с исковата молба е отправена още една покана за сключване на окончателния договор, като при липса на съгласие от насрещната страна, кани същата да й възстанови процесната сума. Отделно от това излага доводи за нищожност на договора поради невъзможен предмет, на основание чл. 26, ал. 2, предл. I ЗЗД, предвид това, че се касае за разпореждане с паркомясто, което не е обособено като самостоятелен обект и няма идентификатор. Предвид изложеното моли за уважаване на исковата претенция.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК ответникът „ЕМ ДЖИ ЕЙ ИНВЕСТМЪНТС“ ООД е депозирал отговор на исковата молба, в който е застъпено становище за допустимост на така предявената претенция, но по същество оспорва същата както по основание, така и по размер. Оспорва се и въведената в исковата молба фактическа обстановка. Не се спори, че страните по делото са страни и по процесния предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 08.06.2020 г. Ответникът намира доводите на ищеца за нищожност на процесния договор за неоснователни, доколкото твърди, че предмет на същия е прехвърляне правото на собственост върху идеални части от поземлен имот, което прави предмета на сделката възможен, като начина на ползване на незастроената част от ПИ е извършено от собствениците на същия съобразно Нотариален акт № 33, том II, рег. № 2817, дело № 21 от 2017 г. за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за строителство и съучредяване на право на строеж по чл. 183, ал. 1 ЗУТ за изграждането на самостоятелни обекти в многофамилна жилищна сграда със застроена площ от 992.60 кв.м. в ПИ с идентификатор № 10135.2563.*** по КККР на гр. Варна с площ от 2 310 кв.м.

Излага, че между страните е налице сключен на 13.12.2018 г. предварителен договор за покупко-продажба недвижим имот в многофамилна жилищна сграда, която ще бъде изградена върху ПИ с идентификатор № 10135.2563.*** по КККР на гр. Варна, а именно на апартамент № *** със застроена площ от 76.91 кв.м., находящ се на пети етаж, ведно с избено помещение № 57, с площ от 4.53 кв.м., както и 0,9694 %, съответстващи на 15.24 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата и от отстъпеното право на строеж. В договора било уговорено прилежащите ид.ч. да бъдат прехвърлени на ищеца като купувач в срок до 30 дни след снабдяване на ответника с Акт № 16. Продажната цена на имота била в размер на 75 000 евро, която следвало да бъде заплатена на три вноски, съгласно раздел II, т. 2 от договора, а именно: при подписването му ищецът заплатил 38 680 евро, при подписването на окончателния договор, сторено на 14.01.2019 г. и обективирано в Нотариален акт № 14, том I, рег. № 221, дело 10, заплатил 28 820 евро, а в срок от 5 работни дни след получаване на Акт № 16 следвало да бъде платена и сумата от 7 500 евро, което и до настоящия момент не било сторено. Излага се, че 26.08.2021 г. ищецът и съпругата му продали процесния апартамент № ** на трето лице, видно от Нотариален акт № 40, том V, рег. № 12327, дело № 733 от 2021 г., поради което и доколкото е налице разпореждане с имот, който се намира в сграда в режим на етажна собственост, то ищецът няма възможност да стане собственик само на идеалните части, обективирани в процесния договор от 08.06.2020 г. Сочи, че за въвеждането на сградата в експлоатация с Разрешение за ползване № СТ-05-560/10.11.2022 г. ищецът е уведомен своевременно. Иска се отхвърляне на предявения иск.

С отговора на исковата молба е от ответника в условията на евентуалност възражение з а прихващане на вземането на ищеца в размер на 9 000 евро, представляваща част от продажна цена в общ размер от 10 000 евро на недвижим имот, представляващ паркомясто № **, с площ от 13,20 кв.м., находящ се в гр. Варна, район „Приморски“, ***, предмет на настоящата искова претенция, с насрещно вземане на ответника за сумата от 7 500 евро, представляваща незаплатена част от продажната цена по договор за покупко-продажба на недвижим имот, обективиран в Нотариален акт № 14, том I, рег. № 221, дело 10 от 14.01.2019 г., на апартамент № ** със застроена площ от 76.91 кв.м., находящ се на пети етаж, ведно с избено помещение № 57, с площ от 4.53 кв.м., както и 0,9694 %, съответстващи на 15.24 кв.м. ид.ч. от общите части на сградата и от отстъпеното право на строеж, находящ се в многофамилна жилищна сграда със застроена площ от 992.60 кв.м. в ПИ с идентификатор № 10135.2563.*** по КККР на гр. Варна с площ от 2 310 кв.м., с адрес: с адрес: гр. Варна, район „Приморски“, ***, което Е ПРИЕТО ЗА съвместно разглеждане с определение 10503/31.08.2023г.

Съдът, след съвкупна преценка на събраните по делото доказателства, заедно и поотделно и по вътрешно убеждение, приема за установено следното от фактическа и правна страна:

2

Съдът е сезиран с искова претенция, намираща правното си основание в чл. 55, ал. 1 ЗЗД, като са изложени фактически твърдения относими за хипотези на чл.55, ал.1 предл. ІІІ ЗЗД, на евентуално - чл. 55, ал. 1, предл. І ЗЗД, евентуално чл. 55, ал. 1, предл. ІІ ЗЗД. От ответната страна в процеса своевременно е направено възражение за прихващане по смисъла на чл. 183, ал. 1 ЗЗД със задължение за заплащане на продажна цена.

Съобразно разпределената на страните в производството доказателствена тежест ищецът е следвало по главната си претенция да установи наличието на валидно сключен с ответника предварителен договор от 08.06.2020 г. за покупко-продажба на недвижим имот паркомясто № 69, с площ от 13,20 кв.м., представляващо ид.ч. от притежаваните от ответното дружество 283,20 кв.м. от ПИ с идентификатор № 10135.2563.***, находящ се в гр. Варна, район „Приморски“, *** изправността си по договора, а именно че е заплатил сумата от 9 000 евро, съгласно раздел ІІ, т. 2 от същия, както и прекратяването/развалянето на договора на соченото основание и осъществяване предпоставките за това – неизпълнение от страна на ответника. Вменено е в тежест на ответното дружество, при успешното доказване на горните обстоятелства от страна на ищеца, е установяването на твърденията си, че е изправна страна по процесния договор; че сделката е с възможен предмет, както и основанието за задържане на сумата.

С определението по чл. 140 ГПК съдът е отделил за безспорно и ненуждаещо се от доказване, че между страните по спора на 08.06.2020 г. е подписан предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, представляващ паркомясто № **, с площ от 13,20 кв.м., представляващо ид.ч. от притежаваните от ответното дружество 283,20 кв.м. от ПИ с идентификатор № 10135.2563.***, находящ се в гр. Варна, район „Приморски“, ***, както и че ищецът в изпълнение на предварителния договор е заплатил на ответника сумата от 9 000 евро.

По делото е представен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 08.06.2020 г., сключен между ищеца И. Й. А. и „ЕМ ДЖИ ЕЙ ИНВЕСТМЪНТС“ ООД, по силата на който страните са уговори подписването на окончателен такъв за продажбата на паркомясто № *** с площ от 13,20 кв.м., представляващо ид.ч. от притежаваните от ответното дружество 283,20 кв.м. от ПИ с идентификатор № 10135.2563.***, находящ се в гр. Варна, район „Приморски“, ***Договорената цена от 10 000 евро е следвало да бъде заплатена от купувача А. съгласно раздел II, т. 2 по следния начин: сумата от 9 000 евро следвало да бъде заплатена при подписването на предварителния договор, а остатъкът от 1 000 евро – 14 дни след издаването на Акт 16 за многофамилна жилищна сграда в ПИ с идентификатор № 10135.2563.***, т.е. на 14.01.2021 г. Установява се от приложеното писмено доказателство, а и не се спори между страните, че същите са валидно обвързани от посоченото съглашение.

Видно от приложените 2 броя квитанции от 08.06.2020 г. и 16.06.2020 г., издадени от ответника „ЕМ ДЖИ ЕЙ ИНВЕСТМЪНТС“ ООД в полза на ищеца, последният е заплатил на дружеството сумата от общо 9 000 евро /всяка квитанция за сумата от по 4 500 евро/, като е посочено, че плащането представлява плащане за покупката на паркомясто № *** на *** Фактът на заплащането на посочената сума не се и оспорва от ответното дружество, поради което съдът намира така наведеното твърдение от ищеца за доказано.

Предвидена е в раздел V, т. 13 от процесния предварителен договор възможността на страните по него да прекратят договорните си взаимоотношения едностранно с писмено изявление, отправено до другата страна. Уговорено е тази възможност да не може да бъде реализирана след прехвърлянето на собствеността върху процесния имот по нотариален ред.

По делото е представена разпечатка от изпратен на 23.03.2023 г. имейл от адв. Л. П. до *** /който имейл адрес е посочен като такъв на ответното дружество в раздел VI, т. 16 от процесния договор/, с който ищецът, чрез адв. П., е уведомил ответника за едностранното прекратяване на договора, както и е предоставена възможност в тридневен срок продавачът да възстанови получената сума от 9 000 евро. Не се оспорва от ответника получаването на посочения имейл, обективиращ волята на купувача, но дори да не се приеме, че е налице валидно отправено волеизявление за прекратяване на договорните взаимоотношения между страните по договора, то ищецът с исковата си молба изрично е отправил такова, което с получаване на преписа от молбата е достигнало до ответника, с оглед на което съдът намира, че е породило търсения от ищцовата страна ефект, а именно страната валидно е 3 упражнила потестативното си право да развали договора.