Решение № 343 от 31.07.2026, Районен съд - Несебър

РЕШЕНИЕ

№ 343 гр. Несебър, 31.07.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НЕСЕБЪР, I-ВИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и втори юни през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Йорданка Г. Майска И. при участието на секретаря Мария Й. Янакиева като разгледа докладваното от Йорданка Г. Майска И. Гражданско дело № 20252150101341 по описа за 2025 година

Производството по делото е образувано по повод исковата молба на ***, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: ***, представлявано от *** И. Г.а, заявена чрез пълномощника им адв. Г. Н. Ч. от САК, срещу С. И. ***, ЕГН ********** и Д. Я.

Д., ЕГН ***, двамата с адрес: ***.

В обстоятелствената част на исковата молба се твърди, че на 23.11.2024г. бил сключен договор за посредничество между ищеца и ответника Д., по силата на който ответникът възлага на ищеца да му предостави имот, съгласно търсенето и нуждите му, върху който впоследствие да придобият правото на собственост. Развиват се съображения, че след направени огледи на няколко имота, включително и на процесния, находящ се в ***, ответниците се отказали от сделка с имота и преустановили комуникацията с ищеца. Ищцовото дружество установило, че по време на действие на договора за посредничество и в резултат на представянето на процесния имот и посредничество, на 27.01.2025г. ответниците придобили правото на собственост върху същия, което е обективирано в нотариален акт за покупкопродажба, вписан в Службата по вписвания - Несебър като ***, том 2, вх. рег. № ***. и дв. вх. рег. № 591 от 27.01.2025г. Посочва се от ищеца, че съгласно чл. 1.1. от договора за посредничество ответникът Д. дължи на ищеца еднократно възнаграждение в размер на 3 % без ДДС от договорената продажна цена на избрания от клиента имот при придобиване на имот, предоставен от ищеца. Ответниците отказали да заплатят доброволно дължимата сума, като подали сигнал до МВР срещу управителя на ищеца.

С тези доводи се моли от съда да осъди ответниците, при условията на чл. 32, 1 ал. 2 от СК, да заплатят на ищеца сумата в размер на 4824 евро с вкл. ДДС, представляваща дължимо възнаграждение съгласно чл. 1.1. от договора за посредничество, ведно със законната лихва, считано от датата на предявяване на иска до окончателното изплащане на сумата, а при условията на евентуалност - сумата от 2880 евро с вкл. ДДС (изменена на 3200 евро съгласно протоколно определение № 523 от 25.06.2026г.), представляваща обичайно дължимото за този вид дейност възнаграждение за търговско посредничество при закупуването на процесния имот.

Представят се писмени доказателства. Моли се да бъде допуснат до разпит един свидетел при режим на довеждане, както и трима свидетели при режим на призоваване.

В срока по чл. 131 от ГПК е постъпил писмен отговор от ответните страни, чрез процесуалния им представител адв. П. А. от АК - Бургас, с който изразяват становище за допустимост, но неоснователност на предявения иск. Оспорват изложената от ищеца фактическа обстановка. Не спорят, че към настоящия момент са собственици на процесния имот, както и че са извършвали огледи на имоти, сред които и на процесния. Изтъкват, че цената на имота била над бюджета им, поради което не приели офертата и продължили да търсят подходящ имот. Няколко дни след това попаднали на обява в интернет, в която имотът се предлагал за по-ниска сума.

Развиват съображения, че след разговор с брокерска фирма „***“ ООД отказали офертата за апартамента. Излагат доводи, че впоследствие закупили имота от собствениците му. Оспорват твърдението на ищеца, че има принос за сключване на нотариалния акт за покупко-продажба. Акцентират, че по естеството си посредничеството е договор е за резултат, който не се изчерпва само с оглед, а с действително сключена сделка между продавач и купувач, вследствие посредничеството на брокера. Навеждат, че сделката е сключена при различни условия от тези, цитирани в договора. Твърдят, че между страните липсва облигационна връзка. В случай, че съдът приеме, че договорът за посредничество е валидно сключен, молят да се произнесе по въпроса налице ли е неравноправна клауза, съдържаща се в него, алтернативно нищожна клауза по чл. 143 от ЗЗП.

След съвкупна преценка на доказателствата по делото, и като съобрази становищата на страните и приложимия закон, съдът прие следното от фактическа страна:

От представените писмени доказателства се установява, че на 23.11.2024г. между страните е бил сключен договор за посредничество при продажба на недвижим имот, който не е бил подписан от ответниците (л. 85 - л. 88). Съгласно чл. 1 от договора ответниците възложили, а ищецът приел да извърши срещу възнаграждение посреднически услуги и съдействие във връзка с оглед и предварителен и окончателен договор за закупуването на недвижим имот, конкретно посочен в регистъра към 2 договора. В чл. 1.1 е уговорено възнаграждение за посочените услуги в размер на 3 % без ДДС от договорената продажна цена на избрания имот, което било дължимо в деня на сключване на предварителен договор за покупко-продажба между ответниците и собственика на имота, съответно в деня на сключване на окончателен договор, ако страните по сделката не сключат окончателен договор, или в срок не по-късно от 7 дни. Видно от чл. 2 възнаграждението било дължимо и когато след извършване на първоначален или последващ оглед или свързване на клиента със собственика или негов представител със съдействието на агенцията, в рамките на срока и следващите 12 месеца след изтичането му бъде сключено споразумение за сключване на предварителен договор, предварителен или окончателен договор за покупко-продажба на някой от посочените в регистъра към договора имоти между собственика и свързано с клиента лице. От клаузата на чл. 6 се установява, че договорът е със срок на действие 12 месеца и влиза в сила от датата на неговото подписване.

От приложената кореспонденция във Вайбър (л. 14 - л. 36) се установява, че на ответника Д. е изпратена информация относно имота, съдържаща снимки и дата на насрочен оглед.

На 23.12.2024г. бил извършен оглед на процесния имот, находящ се в ***, който бил отразен в регистъра към договора за посредничество, като е посочена цена в размер на 134000 евро.

По делото е представен предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот, сключен на 22.01.2024г. между ответните страни, в качеството им на купувачи и И. Г. М. и Р. Ю. *** - М.а, в качеството им на продавачи (л. 59 - л. 61), от съдържанието на който се установява, че последните се задължили да продадат на ответниците собствения си недвижим имот, а именно апартамент ***, представляващ самостоятелен обект с идентификатор ***, находящ се в ***, със застроена площ 81 кв.м., ведно с 8.752 % прилежащи ид.ч. от общите части на сграда с идентификатор ***, равняващи се на 14.05 кв.м., като общо площта на апартамента, ведно с общите части възлиза на 95.07 кв.м., както и ведно със съответния процент идеални части от правото на строеж върху дворното място, в което сградата е построена, представляващо поземлен имот с идентификатор *** по КККР на ***, бивш УПИ II 340 в кв. 16 за сумата в размер на 80000 евро, както и цялостното обзавеждане, представляващо движими вещи - оборудване и подобрения в имота, уточнени от страните в отделен опис, съставен към момента на подписване на настоящия договор, с изключение на сушилня и хладилник за сумата в размер на 32000 евро. В чл. 11.2 от договора страните са се уговорили, че окончателното предаване на владението и плащането на цената за движимите вещи, следвало да стане в срок до 15.02.2025г.

Видно от нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот ***, дело № ***г. по описа на нотариус *** с рег. № 208 на НК, с район на действие Районен съд - 3

Несебър (л. 9 - л. 10), ответниците са придобили собствеността върху имота за уговорената сума.

Представена е покана от ищеца, изпратена до ответника Д. (л. 12), в която е предоставен 5-дневен срок от получаването й да заплати възнаграждение в размер на 3 % без ДДС от продажната цена, възлизащо в размер на 4020 евро без ДДС във връзка със сключения между страните договор за посредничество, касаещ процесния имот.

В производството са ангажирани гласни доказателства чрез разпита на свидетелите И. Г. М., Р. Ю. *** - М.а, *** и И. Д. И..

От показанията на св. *** - М.а (л. 96 - 97) се установява, че не е сключвала договор с агенция за недвижими имоти за продажбата на процесния апартамент.

Нейният съпруг св. М. бил пуснал обява в „Ало, Бургас“. Предоставила ключове от имота на познат на семейството й - св. И., който преди това закупил студио в същата сграда, за да отключва жилището при огледи от потенциални купувачи. Впоследствие разбрала, че св. И. публикувал обява за продажбата на апартамента с посочена цена над 130000 евро. Била потърсена по телефон от ***, представляващ дружеството „***“ ООД във връзка с продажбата на имота на ответниците за сумата от 115000 евро, но сделката не била осъществена, тъй като било поискано капаро. По-късно ответниците се свързали с нея лично и закупили имота за 112000 евро. Комуникацията била между ответниците, техният пълномощник и св. М.и, като св. И. не е участвал в организацията на продажбата.

Гореизложеното се потвърждава и от показанията на св. М. (л. 97 - л. 98), който също сочи, че апартамента е бил продаден на ответниците за сумата от 112000 евро.

Св. И. получил ключове от имота в случай на огледи. Извън това не му е било обещавано възнаграждение при продажбата и между тях не били налице договорни отношения.

В показанията си пред съда св. *** (л. 122 - л. 124) посочва, че е служител на ищеца. Ответниците се свързали с агенцията в края на 2024г. за покупка на апартамент. Били извършени няколко огледа на жилища, но ответниците не ги харесали. Посетили и процесния имот след обявата на св. И., за когото не й е известно да има договорни отношения с ищцовото дружество. На огледа присъствала с ответниците и тяхното дете, както и св. И., който имал ключ. Ответните страни харесали апартамента, но не им достигнала определена сума. Консултирала ги да изтеглят потребителски кредит, който да изплащат от наема на собственото им студио.

Св. И. предоставил контакт на банка и предложил да проведат среща за кредита. След това ответниците трябвало да се свържат с нея, но не отговорили на позвъняванията й, а св. И. съобщил, че се отказвали от апартамента. Няколко месеца след това св. *** няколкократно видяла колата на ответника Д. пред сградата, в която са ходили на оглед. Поради това направили справка в имотния регистър и установили, че 4 ответниците са закупили апартамента от св. М.и. Не са правили опити да се свържат с тях и установили кои са след справката в имотния регистър.

Св. И. (л. 124 - л. 125) заявява, че се занимава с недвижими имоти. Познава св.

М.и, от които закупил имот в същата сграда. Те му се обадили да попитат дали може да им помогне за продажбата на процесния апартамент. Той приел и публикувал обява, че се продава. Св. *** му се обадила и дошла с ответниците за оглед на апартамента, от който имал ключ, даден от собствениците. Известно време след това видял колата на ответника пред сградата, а впоследствие св. М. поискал ключовете, тъй като апартамента вече бил продаден. С него не се бил свързал лицето ***, но от св. М.и разбрал, че им оказвал психически натиск да бъде брокер на апартамента. По време на огледа разбрал от св. ***, че ответниците обмислят да изтеглят кредит и им осигурил контакт, с който да се консултират, но не получил информация дали това се е случило.

При така изложената фактическа обстановка съдът достига до следните правни изводи:

Предявен е иск с правно основание чл. 79, ал. 1 и чл. 86, ал. 1 от ЗЗД вр. чл. 51 от ТЗ.

В тежест на ищеца по иска с правно основание чл. 79, ал. 1 от ЗЗД вр. чл. 51 от ТЗ е да докаже наличието на валидно облигационно правоотношение по договор за посредничество с описан в исковата молба предмет и съдържание, че ищецът е изправна страна по договора, като е изпълнил произтичащите от договора задължения, респ. в негова полза е възникнало право на възнаграждение, размерът на възнаграждението и настъпването на изискуемостта на вземането. В тежест на ответниците е да проведат насрещно доказване, както и да установят такива положителни факти, които да изключват, унищожават или погасяват претендираното вземане, като при установяване наличието на вземането, следва да докажат, че са го погасили.