Решение № 453 от 05.11.2021, Окръжен съд - Благоевград

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 453 гр. Благоевград, 05.11.2021 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БЛАГОЕВГРАД, ТРИНАДЕСЕТИ СЪСТАВ, в публично заседание на петнадесети септември през две хиляди двадесет и първа година в следния състав:

Председател: Габриела Тричкова при участието на секретаря Христина Далева като разгледа докладваното от Габриела Тричкова Гражданско дело № 20211200100323 по описа за 2021 година и за да се произнесе, взе предвид следното:

Настоящото производство се развива повторно след като с Решение №146/22.03.2021г. е обезсилено решение № 52 от 06.03.2019г. по гр.д.№ 3383/2018г. на САС в частта, с която е потвърдено решение № 1108 от 02.03.2018г. по гр.д.№ 2/2017г. на ОС Благоевград, в частта, с която са отхвърлени предявените от Дж. М. срещу „ГБ Бр.С.Д.“ ЕООД и „У.К.Б.“ АД главен иск за установяване на недействителност на договор за учредяване на ипотека, обективиран в н.а. № 93 от 2007г., предявен на основание чл.162, ал.2 от ЗЗД /поради липса на идентичност между собственика на имота при неговото възникване и лицето подписало /учредило ипотеката върху него/ и евентуалните искове за установяване на недействителност на договора за ипотека, предявени на основание чл.26, ал.2, пр.1 от ЗЗД /поради невъзможен предмет – липса на обремененото право на строеж към момента на учредяване на ипотеката/, чл.26, ал.2, във връзка с чл.170 от ЗЗД /поради невъзможен предмет- неопределеност на част от вземането, за чието обезпечаване се ипотекират процесните имоти и тяхното място в механизма на погасяване/, чл.26, ал.1 пр.3 от ЗЗД /поради накърняване на добрите нрави/ по отношение на имоти с идентификатор № *** и идентификатор №***, както и потвърденото решение №

1108 от 02.03.2018г. по гр.д.№ 2/2017г. на ОС Благоевград в посочената част, като делото е върнато за ново разглеждане от друг състав на ОС Благоевград, като първа инстанция.

Първоинстанционният съд, като изхожда от характера на отрицателния установителен иск, съобразно указанията в решението на ВКС, и съобразно последната поправена вписана искова молба, намира, че е сезиран с иск предявен от Дж. М. гражданка на Об.Кр. на В. и С.Ир., с паспорт № ..., издаден на ...г. валиден до ...г. с постоянен адрес .. О.Р.Б.М.Г.У.В., чрез адв. Д.У., АК С., и адв. С.С., вписан в САК, ПРОТИВ „У.К.Б.” АД, с ЕИК: ..., със седалище и адрес на управление: гр. С., район В., пл. „Св.Н..., представлявано от Л.Х. и А.К. и „ГБ – Б.С.Д.” ЕООД, с ЕИК: ..., със седалище и адрес на управление: Б. К.П.в. ..., представлявано от Н.П.Х. за установяване несъществуването на ипотечно право в полза на „У.К.Б.“ АД поради нищожност /предвид липсата на идентичност между собственика на имота при неговото възникване и лицето подписало респективно учредило ипотеката върху него, поради невъзможен предмет и поради нарушение на добрите нрави/ на сключения между Банката, в качеството на ипотекарен кредитор и „ГБ Бр.С.Д.“ ЕООД в качеството на 1 ипотекарен длъжник, договор за учредяване на ипотека, за обезпечаване на задълженията на ипотекарния длъжник по сключен с ипотекарния кредитор договор за банков кредит, като ипотеката е учредена върху терен – собственост на ипотекарния длъжник и правото на строеж върху същия, включващо правото да се построи жилищна сграда, съгласно одобрен архитектурен проект от 24.11.2006г., състояща се обекти индивидуализирани в нотариалния акт съгласно проекта, вкл. процесните апартаменти С 9 и С13.

Претендира се присъждане на сторените по делото съдебни и деловодни разноски.

В исковата молба се твърди, че на 20.02.2007г. ищцата е сключила с „ГБ – Б.С.Д.” ЕООД два предварителни договора за покупко – продажба на правото на строеж на два апартамента, находящи се на партерния етаж на сграда, съставляваща жилищен комплекс за сезонно ползване с наименование „С.Д.“, която е предстояло да се построи в поземлен имот, съставляващ № 151063, целия с площ от 5267 кв.м., разположен в местността „Ш.“, в землището на гр.Б., а именно апартамент С 9 със застроена площ от 26,53 кв.м., балкон със застроена площ от 12,48 кв.м., ведно с 0,56 % съответстващи на 15,38 кв.м. идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж и Апартамент С13 със застроена площ от 27,39 кв.м., с балкон със застроена площ от 8,64 кв.м., ведно с 0,52 % съответстващи на 14,40 кв.м. идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж, като едновременно се предвижда да се възложи на продавача да построи гореописаните апартаменти във вида и обема, заложени в представения на купувача одобрен архитектурен проект. Излага се, че с предварителния договор страните са уговорили съществените елементи на сделката, включително цена за правото на строеж и стойност на довършителните работи на двете жилища.

В двата договора ответника „ГБ – Б.С.Д.” ЕООД продавач е декларирал, че към момента на сключването на предварителния договор уговореното право на строеж е освободено от тежести, като изрично се е задължил съгласно чл.7.1 до учредяване и възмездното прехвърляне на правото на строеж по нотариален ред да не прехвърля собствеността или да ипотекира правото на строеж в полза на трети страни през срока на валидност на договорите.

Твърди се, че по настояване на продавача, през месец юли 2007г. страните са подписали първи анекс към предварителния договор за всеки от апартаментите, с който променят уговорените плащания и реда за тяхното извършване, като изрично е потвърдена крайната цена на сделката.

Сочи се, че с анекси от 03.09.2007г. е променена клаузата от предварителните договори, която забранява на продавача да обременява правото на строеж с тежести и му възлага санкция при неизпълнение, като е прието от страните, че продавачът има право да ипотекира продаваното право, а санкцията за неизпълнение се дерогира.

Твърди се, че на 09.10.2007г. между ответника „У.К.Б.” АД и ответника „ГБ – Б.С.Д.” ЕООД бил сключен Договор за банков кредит № 278/09.10.2007г., по силата на който „У.К.Б.” АД е предоставило на „ГБ – Б.С.Д.” ЕООД инвестиционен кредит в размер на 3 000 000,00 евро и револвиращ кредит в размер до 450 000,00 евро за довършване на строителството на комплекс за отдих „С.Д.”, в който се намират притежаваните от ищеца апартаменти №С9 и С 13. Сочи се, че за обезпечаване на вземането на Банката срещу кредитополучателя бил сключен договор за ипотека, обективиран в Нотариален акт за учредяване на договорна ипотека № 93, том IV, рег. № 3057, дело № 651 от 10.10.2007г. по описа на нотариус С.К. с № 505 в регистъра на НК, вписан като Акт № 172, том III за 2007г. в Служба по вписванията – Разлог, по силата на който „ГБ – Б.С.Д.” ЕООД учредява в полза на „У.К.Б.” АД договорна ипотека върху притежавания поземлен имот № 151063, ведно с правото на строеж върху мястото, включващо правото да се построи Жилищен комплекс за сезонно ползване „С.Д.” с посочени застроена и разгърната застроена площи, съгласно одобрен архитектурен проект от 24.11.2006г. от Община Б. и Разрешение за строеж № 384/24.11.2006г., заедно с обектите, от които се състои комплексната сграда, изброени изчерпателно, включително притежаваните понастоящем от ищеца Апартаменти № С9 и С13.

Посочва се в исковата молба, че месец по- късно на 15.11.2007г. между ищцата и ответника „ГБ – Б.С.Д.” ЕООД е изповядана сделка за учредяване и продажба на безсрочно 2 право на строеж за двата апартамента обективирана в нотариален акт № 59, том V рег.№ 3516, дело № 796 от 15.11.2007г. по описа на нотариус С.К..

Излага се, че сградата в която са разположени притежаваните от ищцата апартаменти С 9 и С 13 е завършена до степен груб строеж и е приета с акт № 14 на 03.12.2007г., като окончателно жилищния комплекс е завършен на 15.09.2010г. съгласно удостоверение за въвеждане в експлоатация на строеж № 43/15.09.2010г. издадено от главния архитект на община Б..

Посочва се, че след завършване и въвеждане в експлоатация на сградата поради това, че всички задължения на ищцата към ответника „ГБ – Б.С.Д.” ЕООД са били изпълнени, владението на така построените апартаменти й е предадено и жилищата се ползват от нея, но вписаната законна ипотека не е заличена.

Твърди се, че кредитополучателят „ГБ – Б.С.Д.” ЕООД е преустановил изплащането на погасителните вноски по посочения договор за банков кредит, който не бил изцяло погасен, поради което Банката е внесла в РС-Р. Заявление по чл. 417 от ГПК, въз основа на което съдът е издал Заповед за незабавно изпълнение на парично задължение и Изпълнителен лист в полза на „У.К.Б.” АД срещу „ГБ – Б.С.Д.” ЕООД. Въз основа на издадения Изпълнителен лист било образувано изпълнително дело № ... по описа на ЧСИ Ш.Д., с рег. № 796, с район на действие Окръжен съд – Благоевград, по което собствените на ищеца недвижими имот – Апартамент № С 9 и С 13, бил изнесени на публична продан. Твърди се, че към момента производството по изпълнителното производство е висящо и съдебният изпълнител периодично предприема действия за продажба на апартаментите в редуващи се една след друга публични продажби.

Твърди се в исковата молба, че ипотечния акт съставен между двамата ответници няма обвързващ ефект спрямо ищцата, тъй като в полза на банката не са възникнали права, които да са основание за провеждането на принудително изпълнение върху апартаментите собственост на ищцата. Излага се, че това е така, тъй като когато собственикът на поземления имот е ипотекирал бъдещата сграда, която е предстояло да бъде изградена в имота му, и тя да стане негова собственост по приращение, ипотеката е била учредена под условие и е следвало да произведе действие от момента на завършване на строителството, при положение, че след построяването на сградата е налице тъждество между посочения в ипотечния договор и реално възникнал недвижим имот и същия този имот е собственост на учредителя на ипотеката. Посочва се, че случая не е такъв, тъй като на 15.11.2007г. първия ответник е учредил и прехвърлил възмездно безсрочното право на строеж на Апартаменти С9 и С 13 на ищеца, като сделката е извършена по предвидения от закона нотариален ред и е породила целения правен резултат. Сградата е изпълнена в степен „груб строеж“ в малко по –късен момент, удостоверен с акт обр.14 на 03.12.2007г., като това е момента, в който вещта е създадена. Собствеността върху нея е възникнала, но за притежателя на правото на строеж ищеца, а не за ответника „ГБ – Б.С.Д.” ЕООД. Сочи се, че не се е състояла хипотезата на ипотекиране на бъдеща вещ от собственика на поземления имот, който ще я притежава по приращение, когато тя възникне, понеже в момента на възникването тя вече не е била негова. В тази връзка се навежда, че съгласно разпоредбата на чл.167, ал.2 от ЗЗД се дерогира действието на ипотечния акт, тъй като в момента на неговото съставяне ипотечното право върху процесния имот не е съществувало поради липса на вещта, а в момента на създаване на имота, собствеността върху него вече не е на собственика на поземления имот, учредител на ипотеката, а на трето лице – ищцата.

Поддържа се в исковата молба, че в нотариалния акт за учредяване на договорна ипотека сключен между двата ответници липсва валидно определен предмет на сделката, обективирана в него, поради което е налице съществен порок на ипотечния акт, водещ до неговата частична нищожност досежно процесното жилище по силата на чл.26, ал.2 – невъзможен предмет. Излагат се и твърдения, че двамата ответници с действията си са накърнили добрите нрави, като със своето поведение са нарушили принципа на добросъвестност в гражданските и търговски отношения, което е увредило чужди интереси, а именно тези на сключилите предварителни договори за закупуване на апартаменти в жилищния комплекс, включително платили съществена част от цената, като ги поставя в положение на задължени с имуществото си лица за дълг на техния контрагент. Поради което се посочва, че това обосновава извеждането на нищожност на договора за банков кредит в 3 частта с която се уговаря провеждането на действия от страна на ответника „ГБ – Б.С.Д.” ЕООД по отношение на притежаваните от ищцата жилищни имоти, което по право води до недействителност на ипотечния акт, каузално свързан с договора за кредит, по отношение установяването на тежест върху апартамент С 9 и Апартамент С 13.