Решение № 13923 от 15.07.2024, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 13923 гр. София, 15.07.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 172 СЪСТАВ, в публично заседание на десети май през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: ДЕСИСЛАВА Г. ИВАНОВА при участието на секретаря МОНИКА В. АСЕНОВА като разгледа докладваното от ДЕСИСЛАВА Г. ИВАНОВА Гражданско дело № 20241110100815 по описа за 2024 година

Производството е образувано по искова молба, уточнена с молба от 25.06.2020 г., подадена от „И. А.“ ООД срещу „Р. Е. А. Х.“ ЕООД, Г. К. Д. и „Н. б. к.“ ЕООД, с която са предявени срещу ответниците, при условията на пасивно субективно съединяване, главни осъдителни искове с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД. При условията на евентуалност са предявени обективно кумулативно съединени осъдителни искове с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД срещу ответника „Р. Е. А. Х.“ ЕООД.

Ищецът извежда съдебно предявените субективни права при твърдение, че на 04.11.2019 г. между него, в качеството му на приобретател, и ответниците, в качеството им на посредници, е бил сключен договор за депозит, по силата на който ищецът заплатил на ответниците депозит в размер на 3000 евро. Твърди, че със заплатената от него сума той потвърдил желанието си в негова ползва да бъде учредено право на строеж върху посочените в договора недвижими имоти. Поддържа, че съгласно чл. 5 от договора, страните са се съгласили, че извършването на каквито и да било нарушения на задълженията на посредника до момента на сключване на предварителен договор за покупко-продажба на имотите в полза на приобретателя, както и ако някое от декларираните от посредника обстоятелства, изброени в раздел II, чл. 4 от договора, се окаже частично или изцяло невярно, това ще се счита за съществено неизпълнение на договора от страна на посредника, в качеството му на представител на собствениците на имотите. Излага доводи, че при наличието на посочените хипотези, приобретателят имал право да откаже да закупи имота, да развали договора с писмено уведомление без да дава допълнителен срок за изпълнение и да получи от посредника изплатения от него депозит в пълен размер в рамките на седемдневен срок от получаване на уведомлението за разваляне на договора. Твърди, че посредникът е декларирал, че продавачите са единствени собственици на уговорените имоти и няма никакви правни и фактически пречки за надлежното 1 прехвърляне на собствеността. Поддържа, че съгласно чл. 6 от договора, страните са се съгласили, в случай че собствениците неоснователно откажат да сключат предварителен договор за учредяване на право на строеж върху имотите, приобретателят има право да развали договора чрез писмено уведомление до посредника без да предоставя допълнителен срок за изпълнение, както и да получи изплатения по договора депозит в пълен размер. Навежда доводи, че в изпълнение на задълженията си по чл. 9 от договора, „И. А.“ ООД е платило на посредниците сума в размер на 3000 евро, като договорът служел за удостоверяване на плащането на сумата. Твърди, че съгласно чл. 10 от договора страните са се съгласили, че приобретателят следвало да сключи предварителни договори с всички собственици на имотите в срок до 30.11.2019 г. Сочи, че на 30.11.2019 г. между „И. А.“ ООД и собствениците на имотите, описани в договора за депозит, в присъствието на посредниците по договора, до подписване на предварителни договори за учредяване на право на строеж не се е стигнало изцяло по вина на ответниците. Твърди, че на проведената среща не са се явили част от съсобствениците, а именно: В. К. М., М. К.

Т., В. К. М., Л. К. К., Н. Г. Д. и съпругата му, както и съпругата на Й. Т. Д.. Поддържа, че неявяването на всички собственици на имотите за сключване на предварителен договор за учредяване на право на строеж е неоснователен отказ от сключване на предварителен договор на основание чл. 6 от договора за депозит. Освен това, излага доводи, че посредникът е нарушил клаузите на чл. 3 и чл. 4 от договора, като не е представил всички необходими документи за сключването на предварителен договор, изискуеми от нотариус за изповядване на сделката. Твърди, че тези действия имат характера на съществено нарушение на задълженията на посредника, съгласно чл. 5 от договора. Сочи, че на 03.12.2019 г., на електронната поща на посочения адрес за кореспонденция в договора е отправил уведомление до „Р. Е. А. Х.“ ЕООД за разваляне на договора на основание чл. 5 и чл. 6 от договора, като е поискал връщане на депозита в пълен размер в 7-дневен срок. Твърди, че ответниците са потвърдили получаването на посоченото уведомление. При водената помежду им електронна кореспонденция ответниците отказали да изплатят претендирания депозит. Поддържа, че ответниците са солидарно отговорни, тъй като са поели общи и еднакви задължения за извършване на посредничество за сключване на предварителен договор за учредяване на право на строеж, като в случая са били налице всички белези на пасивна солидарност от страна на ответниците, а именно: една и съща дължима престация или задължения с един и същ предмет към приобретателя по договора, както и наличие на множество от облигационни връзки между приобретателя и всеки един от посредниците, с правопораждащо основание сключения договор. Излага доводи, че освен изложеното, задълженията на ответниците по договора са неделими, поради което и отговорността им следва да бъде солидарна. В тази връзка, моли съда да осъди ответниците, при условията на солидарната им отговорност, да заплатят в полза на „И.

А.“ ООД сумата от 5867,49 лв., представляваща левова равностойност на заплатения от ищеца депозит по процесния договор от 04.11.2019 г., в размер на 3000 евро, ведно със законната лихва за забава от датата на исковата молба до окончателното изплащане на вземането, както и за сумата от 42,38 лв. – мораторно обезщетение, начислено върху стойността на главницата за периода от 16.12.2019 г. до датата на исковата молба – 10.01.2020 г. При условията на евентуалност, в случай че бъде установено, че ответниците не са солидарно задължени за погасяването на дълга, моли съда да осъди ответника Р. Е. А. Х.“ ЕООД за заплащането на процесните вземания. Претендира разноски.

В срока по чл. 131 ГПК ответниците, чрез адв. Т., са подали отговор на исковата 2 молба. Оспорват изцяло предявените искове като неоснователни и недоказани.

Потвърждават, че на 04.11.2019 г. между страните е бил сключен договор за депозит, както и че ищецът е заплатил сума в размер на 3000 евро в изпълнение на договора.

Оспорват твърдението, че на проведената на 30.11.2019 г. среща между страните, до подписване на предварителни договори за учредяване на право на строеж не се е стигнало изцяло по вина на посредниците. Твърдят, че на 30.11.2019 г. между страните и част от собствениците е била проведена среща, обусловена от обстоятелството, че ищецът е променил офертата към собствениците на имота, като вместо да получат обезщетение в размер на 25% от разгърната застроена площ на сградата, която е следвало да бъде построена, същият е намалил обезщетението на 22%. Налице били и други промени в офертата, доколкото ищецът предложил на собствениците да предаде полагащите им се самостоятелни обекти от сградата в незавършен вид вместо първоначално уговореното. Поддържат, че съгласно условията на договора, параметрите, въз основа на които страните по делото са се споразумели да водят преговорите са били различни, а именно - 25% обезщетение от разгърнатата застроена площ на сградата и апартаменти, които са завършени „до ключ“. Оспорват твърдението на ищеца, че на 30.11.2019 г. не са се явили лично или чрез надлежно упълномощени представители всички собственици. Твърдят, че В. М. и М. Т. са били представлявани от М. Д. И., а В. К. М. и Л. К. К. са били представлявани от К. К., както и че Й. Т. Д. е представлявал съпругата си, а семейство Дочеви са били представлявани от дъщеря си С. Н. Д.. Твърдят, че още преди срещата посредниците са уведомили собствениците, че има промяна в предложението на ищеца и срещата е била организирана, за да бъде коментирано промененото предложение. На 24.11.2019 г. М. И., в качеството си на представител на "Н. б. к.“ ЕООД, била изпратила на адвоката на ищеца проект на предварителен договор за учредяване на право на строеж и задължение за построяване на жилищна сграда. Твърдят, че на изпратения проект не са получили никакъв отговор от страна на ищеца, нито от неговия адвокат. Оспорват твърдението, че са нарушили чл. 3 и чл. 4 от договора. Поддържат,че съгласно чл. 3 от договора посредникът се задължавал да предостави на приобретателя копия от всички документи, необходими, изискуеми от нотариус за изповядване на сделка или подписване на предварителен договор за учредяване на право на строеж на имотите. Твърдят, че за подписване на предварителен договор за учредяване на право на строеж и задължение за построяване на жилищна сграда е достатъчна писмена форма и между страните не е имало уговорка да бъдат удостоверявани верността на подписите и съдържанието от нотариус. Сочат, че всички изискуеми от нотариус документи за изповядване на сделка се предават на нотариуса и купувачите в кратък срок преди осъществяването на съответната сделка, за да бъдат актуални. Твърдят, че описаните документи се предават на нотариус, а не на приобретателя при подписване на предварителен договор. Поддържат, че не са получили списък с изискуеми документи нито от адвоката на ищеца, нито от нотариус. Твърдят, че с имейл от 02.11.2019 г. на ищеца са били изпратени както документите за собственост, така и скиците на имотите.

Поддържат, че преди изпращане на уведомлението за прекратяване на договора за депозит на 03.12.2019 г. в 19:07:17 часа, в 12:25:17 часа ищецът е получил електронно съобщение от „Р. Е. А. Х.“ ЕООД, с което е било отправено уведомление до ищеца, че на основание чл. 8 от договора за депозит е прекратен. Твърдят, че съгласно чл. 8 от договора, в случай, че приобретателят неоснователно откаже да сключи предварителен договор за учредяване право на строеж на имотите, съгласно предвидените в договора параметри, същият губи платения по договора депозит. Поддържат, че отказът от сключване на договор при първоначално уговорените условия от страна на ищеца е 3 причината за прекратяване на правоотношението, а не неспазването техните задължения. Ответниците твърдят, че са изпълнили задълженията си по договора и са оказали съдействие за неговото сключване. Оспорват твърдението на ищеца относно наличието на солидарна отговорност помежду им. Твърдят, че получената сума е разпределена поравно между ответниците и всеки отговаря за сумата, която е получил.

Сочат, че в договора липсва уговорена солидарна отговорност между ответниците.

Молят съда да отхвърли предявените искове като неоснователни и недоказани.

Претендират разноски.

Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

Предмет на делото са предявени при условията на пасивно субективно съединяване обективно кумулативно съединени главни осъдителни искове с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД. При условията на евентуалност срещу ответника „Р. Е. А. Х.“ ЕООД са предявени обективно кумулативно съединени осъдителни искове с правно основание чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД и чл. 86, ал. 1 ЗЗД.

От изложените фактически твърдения, следва че в доказателствена тежест на ищеца е да докаже по делото пълно и главно наличието на валидно облигационно отношение по сключен с ответниците договор за депозит от 04.11.2019 г., действието на който е било прекратено по силата на изпратено до ответниците уведомление за разваляне на договора, съответно че в изпълнение на договорните си задължения ищецът е заплатил сумата от 3000 евро в полза на ответниците, представляваща депозит по договора, която подлежи на връщане от ответнциите, при условията на солидарната им отговорност за погасяване на дълга, доколкото е отпаднало основанието за разместване на имуществени блага по повод изплащането на процесното вземане.