Решение № 266 от 11.03.2025, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 266 гр. София, 11.03.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 4-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на трети февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Мария Яначкова

Членове:

Десислава Б. Николова

Миглена Йовкова при участието на секретаря Ваня Ил. Иванова като разгледа докладваното от Мария Яначкова Въззивно гражданско дело № 20241000500791 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл. 258 – 273 ГПК.

С решение № 261392 от 22 декември 2023г. по гр. д. № 12624 /2018г.

Софийски градски съд, ГО, 17 състав е обявил за окончателен по реда на чл.

19, ал. 3 от ЗЗД, сключения на 22.12.2016г. предварителен договор, с който А.

П. Ц. продава на Л. К. С. апартамент № 9, с идентификатор ***, находящ се в гр. София, район „Средец“, ул. „***“ № * (трети надпартерен), с площ от 65.17 кв. м., с обща кубатура 276.89 куб. м, състоящ се от две стаи, кухня, баня-тоалетна, две антрета, при съседи: от изток – двор, от запад – ул.

„Г. С. Раковски“, от север – А. Г. К., асансьорна шахта, от юг – Д. К., и при съседи с идентификатори: на същия етаж: ***, ***, под обекта: ***, над обекта: ***, заедно с избено помещение № 9 с площ от 3.46 кв.м., при съседи: изток – коридор, запад – калкан, север – мазе № 8, юг – двор, таванско помещение № 10 с полезна площ от 6.86 кв. м, при съседи: изток – таван № 11, запад – таван № 9, север – улица, юг – коридор и заедно с 2.408 % ид. ч. от общите части на сградата и със съответното право на строеж върху мястото, представляващо комплексно 1 жилищно строителство по плана на гр. София, за сумата от 41 000 евро, при условие, че в двуседмичен срок от влизане на решението в сила заплати на продавача останалата част от продажната цена на стойност 1 800 евро; осъдил, на основание чл. 87 вр. чл. 85, ал. 1, т. 1 от ЗННД вр. т. ІІ.8 от Тарифата за нотариалните такси към ЗННД, ищеца да заплати по сметка на СГС сумата от 695.61 лева нотариална такса; осъдил, на основание чл. 47, ал. 2 от ЗМДТ вр. чл. 35, ал. 2 от Наредбата за определяне на размера на местните данъци на Столична община, ищеца да заплати по сметка на Столична община, район „Средец“ сумата от 2 790.66 лева местен данък за придобиване на имота; осъдил, на основание чл. 2 и чл. 5 от Тарифа за държавните такси, събирани от Агенцията по вписванията, ищеца да заплати по сметка на Агенция по вписванията сумата от 93.02 лева такса за вписване прехвърлянето на имота и 15 лева такса за вписване на възбрана; постановил е да се впише възбрана върху имота до заплащане на разноските по прехвърлянето, на основание чл.

364, ал. 1 ГПК; постановил е да се издаде препис от решението след представяне на доказателства за плащането на разноските по прехвърлянето на имота, местния данък по прехвърлянето, както и всички дължими данъци и такси за имота към датата на влизане в сила на съдебното решение, на основание чл. 364, ал. 2 от ГПК; указал е на ищеца, че решението подлежи на вписване в шестмесечен срок от влизането му в сила; осъдил, на основание чл.

78, ал. 1 от ГПК, ответницата да заплати на ищеца сумата от 2 000 лева разноски по делото; осъдил, на основание чл. 78, ал. 6 от ГПК, ответницата да заплати по сметка на СГС сумата от 930.22 лева.

Производството пред въззивния съд е образувано по въззивна жалба на А. П. Ц. /Ц./ срещу решението по гр. д. № 12624/2018г. на СГС, ГО, 17 състав. С оплаквания, че решението е неправилно поради това че предварителният договор, на който е основан искът, е нищожен – уточнила е, че това е така поради липса на място за сключването на окончателен договор и липса на доказателства за присъствие/отсъствие на страните пред нотариус, както и поради липсата на възможна дата за сключването му, съответно липса на покана за сключването му на възможна дата, а и поради това, че купувачът е бил в забава, както и, че съдът не съобразил и върнатата от нея сума на купувача, иска отмяна на обжалваното решение и изводимо от това искане отхвърляне на иска.

2

Л. К. С. е подал отговор на въззивната жалба, с който жалбата е оспорена.

Л. К. С. е предявил иск с правна квалификация чл. 19, ал. 3 ЗЗД, основан на предварителен договор от

22.12.2016г., с продължен неколкократно срок за сключване на окончателен договор, последно до „31.11.2017г.“, срещу продажна цена от 41 000 евро, при твърдения за платена до 21.10.2017г. продажна цена от 39 200 евро.

Ответницата е оспорила основателността с иска с възражения, че ищецът не й е заплатил суми извън 26 600 евро, с оглед и липсата на реквизити „предал“, „приел“ в анексите, в които е посочено заплащане на суми, както и, че датата 31.11.2017г. не съществува в календара; възразила е и, че не е била съгласувана „валидна дата“ за сключване на окончателен договор с посочване на място и час, не били представени нотариална покана за сключване на предварителния договор, нито „нотариално заверен протокол“ за констатиране присъствието на купувача и отсъствието на продавача.

Твърдяла е и, без да представи доказателства, че е изплатила на купувача сума в размер на 1 100 евро по банков път, без да посочи в ОИМ на какво основание е извършено плащането и кога.

Във въззивната си жалба ответницата преповтаря свои възражения срещу иска, вече като доводи срещу правилността на обжалваното решение, – както се посочи, поддържа, че не е уговорен ден и час за прехвърлянето, срокът бил уговорен на несъществуваща дата, като е уточнила, че връщайки част от паричната сума, представляваща задатък, е предприела действия по разваляне на договора, а съдът не съобразил при определената като общо платена сума от 39 000 евро, че е върнала 1 100 евро с превод от 16.11.2017г. /в писмената си защита пред САС за първи път, несвоевременно и неподлежащо на обсъждане, - вж. чл. 133 и чл. 266, ал. 1 ГПК, - сочи, че е връщала и други суми, както и за първи път е посочила в жалбата си, че съдът не е съобразил, че купувачът е „в забава и дължи обезщетение“/.

За да постанови решението си, СГС е приел, че предварителният договор, на който е основан искът, е действителен, въпреки че м.ноември няма 31 число и исковата молба представлява покана за изпълнение, а договорът за дарение в полза на дъщерята на ответницата е обявен за относително недействителен на основание чл. 135 ЗЗД, поради което и с оглед платената 3 цена от общо 39

200 евро, съгласно признанието на продавачката, обективирано в подписаните от нея и неоспорени анекси, договорът следва да бъде обявен за окончателен, при условие, че ищецът доплати остатъка от продажната цена от 1 800 евро.

В упражнение на правомощията си на въззивна инстанция (чл. 269 ГПК; ТР № 1/09.12.2013г. по тълк. д. № 1/2013г. на ОСГТК на ВКС), като прецени валидността и допустимостта на обжалваното решение, оплакванията в жалбата срещу неправилността му, относимите към оплакванията доказателства и доводите на ответника по жалбата, въззивният съд приема следното:

Обжалваното решение е валидно. То е и допустимо – съдът е разгледал предявения иск при наличие на процесуални предпоставки за възникване и упражняване на правото на иск.

По съществото на спора, косвено по правилността на обжалваното решение:

Договорът от 22.12.2016г., с нотариална заверка на подписите, е твърдяният източник на правото по чл. 19, ал. 3 ЗЗД, упражнено от ищеца в настоящото производство чрез предявения от него конститутивен иск. С подписването на договора ответницата Ц. и ищецът си обещават да сключат в необходимата нотариална форма договор, с който ответницата да прехвърли правото на собственост върху апартамент № 9, находящ се в гр. София, ул.

"***" № *, вх. *, ет. *, застроен на 65, 17 кв. м, състоящ се от две стаи, кухня, баня-тоалетна, две антрета, при посочени съседи, заедно с принадлежащите му избено и таванско помещение, заедно с идеални части от общите части на сградата и със съответното право на строеж върху мястото, срещу продажна цена от 41 000 лв., от която 20 000 евро, платима към момента на сключване на договора като капаро, а останалата част е уговорено да се плати на датата на изповядване на сделката с нотариален акт, когато ще се предаде и владението върху имота /чл. 1, чл. 3 - чл. 5/, като конкретната нотариална кантора, конкретния ден и час ще бъдат съгласувани след едноседмично предизвестие /чл. 6, ал. 7/. Първоначално уговореният срок за сключване на окончателен договор е най-късно до „22.03.2016г.“, който очевидно, предвид датата на сключване на договора, следва да се възприеме за „22.03.2017г.“ – следващата година, както е приел и първоинстанционният съд.

4

Между страните е обявено за безспорно, че ответницата е собственик на имота, предмет на предварителния договор. Ищецът като купувач по договора е превел на ответницата 20 000 евро на 22.12.2016г.; платил е и като „допълнение към капарото“ 6 600 евро, чието получаване е признато от ответницата в т.н. „анекс“ към предварителния договор, изготвен ръкописно.

Тя е признала получаването на сумата 26 600 евро и в ОИМ, като в последващи анекси, последният от които, с посочена дата на сключване 21.10.2017г., - е признато и плащане през „м. март и м. април“ 2017г. – на 2 800 евро, на 31.05.2017г. - на сумата 4 200 евро, през „м.юни и юли“ 2017г. – на 2 800 евро, „август и септември“ 2017г. – също на 2 800 евро. С последния анекс срокът за сключване на процесния окончателен договор /индивидуализиран погрешно и с дата „22.12.2007г.“/ е продължен до „31.11.2017г.“ /грешки при изписване на числа, както и във фамилното име на ответницата „Ц.“, вместо Ц. - съобразно нотариалното удостоверяване на подписа, са често срещани в изготвените от страните документи/. Срещу фактическата констатация на първоинстанционния съд на колко възлиза общо платената от купувача сума като част от продажната цена до иницииране на съдебното производство – 39 200 евро, не е изразено недоволство във въззивната жалба и въззивният съд, правоприлагащ при условията на ограничен въззив, следва да изходи в решаващата си дейност от това установено фактическо положение.

С решение, влязло в сила на 24.03.2023г., по гр. д. № 16028/2018г., СГС, ГО, 10 състав е обявил за относително недействителен договор за дарение на процесния недвижим имот, извършен с нотариален акт на 18.12.2017г., по иска, предявен от ищеца в настоящото производство Л. С., срещу ответницата А. Ц. и Т. Н., която не се спори, че е нейна дъщеря.

При така очертания спорен предмет на производството и въззивният съд намира предявеният иск, с който е упражнено потестативно право по чл.19, ал.3 ЗЗД, за основателен. Налице е действителен предварителен договор за продажба - той съдържа уговорка относно съществените условия на окончателния договор (чл. 19, ал. 2 ЗЗД) и е източник на съдебно упражненото право по чл. 19, ал. 3 ЗЗД. Ответницата – жалбоподател във въззивното производство е собственик на имота, предмет на договора, в отношенията между страните (чл. 363 ГПК вр. чл. 135, ал. 1 и 2 ЗЗД), като искът следва да 5 се уважи при условието на чл. 362, ал. 1 ГПК ищецът – ответник по жалбата да заплати остатъка от продажната цена от 1 800 евро, който не е заплатил, въпреки че е плащал суми, надхвърлящи по размер посочената като дължима сума при сключването на предварителния договор. Нищожност на договора, на който е основан искът, не произтича пряко от съдържанието и формата на договора или от събраните по делото доказателства (вж. ТР № 1 от 27.04.2022г. по тълк. д. № 1/2020г., ОСГТК на ВКС). Възражението, че договорът е симулативен, направено за първи път в откритото заседание пред въззивния съд, освен, че не е обосновано с конкретни факти, е преклудирано /чл. 133 и чл. 266, ал. 1 ГПК/, поради което не подлежи на разглеждане.

Договорът не е бил прекратен или развален, твърдението за връщане на част от платената продажна цена не е доказано, не е посочено в ОИМ и какво право е упражнила във връзка с това ответницата. Възраженията срещу основателността на иска не обосновават нищожност на предварителния договор. Последната уговорка за сключването на окончателен договор до определен срок следва да се тълкува в смисъл, че страните са постигнали съгласие до края на м.11.2017г. да сключат окончателен договор, доколкото действително не съществува дата „31.11.2017г.“. Именно поради неизпълнението на задължението на продавача да прехвърли правото на собственост върху имота по начина, уговорен в договора, - чрез съгласуване на точен ден и час, ищецът е носител на потестативното право да иска обявяването на сключения с ответницата договор за окончателен, т.е. неизпълнението е основание за упражняване за потестативното му право, което се упражнява само по съдебен ред, като от влязлото в сила съдебно решение възниква и правоотношението по окончателния договор.