Решение № 809 от 18.07.2025, Окръжен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 809 гр. Варна, 18.07.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ВАРНА, VI СЪСТАВ ГО, в публично заседание на двадесет и пети юни през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Атанас В. Славов при участието на секретаря Веска П. Петрова като разгледа докладваното от Атанас В. Славов Гражданско дело № 20253100100311 по описа за 2025 година

Производството е по предявен иск с правно основание чл.55 ал.1 пр.3 от ЗЗД и иск с правно основание чл. 93, ал.2 от ЗЗД.

Производството е образувано по искова молба от Ж. П. Ж. с ЕГН:********** и постоянен адрес: гр. Варна, с. В., чрез процесуалния си представител по пълномощие адвокат Д. Д. от АК-Варна и съдебен адрес гр.Варна, ул. „Г.Б." *** ПРОТИВ: М. О. Д., с ЕГН:********** и постоянен адрес гр. Варна Вилна зона, ул. ***, с която е предявен иск с правно основание чл. 55 ал. 1 пр. 3 от ЗЗД и чл. 93, ал.2 от ЗЗД и цена на иска 30 000 евро.

В исковата молба ищцата твърди, че на 10.05.2024 год. между страните е сключен Предварителен договор за покупко-продажба за собствени на ответницата недвижими имоти, а именно:

ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *** /***/, по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Варна, общ. Варна, обл. Варна, одобрени със Заповед РД-18-92/14.10.2008г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес: гр. Варна, в.з. Траката, с площ 836 кв.м. /осемстотин тридесет и шест квадратни метра/, с трайно предназначение на територията- урбанизирана, начин на трайно ползване - ниско застрояване /до 10 /десет/ м./, стар идентификатор *** /***/, номер по предходен план: *** /хиляда триста и три/, квартал : 30 /тридесет/, парцел : част от VIII-1221 А /осми- хиляда двеста двадесет и едно А/, при съседи на гореописания поземлен имот: ***, ***, ***, ведно с изградените в същия имот сгради, както следва:

СГРАДА с идентификатор ***.1 /*** точка едно/, по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Варна, общ. Варна, обл. Варна, одобрени със Заповед РД-18-92/14.10.2008г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на имота: гр. Варна, п.к.9000 /девет хиляди/, 20-та /двадесета/, разположена в ПИ с идентификатор *** /***/, с площ 199 кв.м. /сто деветдесет и девет квадратни метра/, брой етажи: 3 /три/, с предназначение: вилна сграда1 еднофамилна, стар идентификатор ***.1 /*** точка едно/;

СГРАДА с идентификатор ***.2 /*** точка две/, по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Варна, общ. Варна, обл. Варна, одобрени със Заповед РД-18-92/14.10.2008г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на имота: гр. Варна, п.к.9000 /девет хиляди/, 20-та /двадесета/, разположена в ПИ с идентификатор *** /***/, с площ 66 кв.м. /шестдесет и шест квадратни метра/, брой етажи: 3 /три/, с предназначение: вилна сграда-еднофамилна, стар идентификатор ***.2 /*** точка две/;

СГРАДА с идентификатор ***.3 /*** точка три/, по кадастралната карта и кадастралните регистри на гр. Варна, общ. Варна, обл. Варна, одобрени със Заповед РД-18-92/14.10.2008г. на Изпълнителния директор на АГКК, с адрес на имота: гр. Варна, п.к.9000 /девет хиляди/, 20-та /двадесета/, разположена в ПИ с идентификатор *** /***/, с площ 23 кв.м. /двадесет и три квадратни метра/, брой етажи: 1 /един/, с предназначение: друг вид сграда за обитаване, стар идентификатор ***.3 /*** точка три/, за сумата от 1 100 000 /един милион и сто хиляди/ евро.

В предварителния договор, сключен между страните, в чл. 3.2 е уговорен срок за окончателно изповядване на сделката - до 45 (четиридесет и пет) дни от подписване на договора или до 24.06.2024 год.

Съгласно чл. 2.2 от договора, на продавача е бил вече заплатен депозит капаро, съгласно договор за предаване на гаранционен депозит от 05.04.2024 г. в размер на 10 000 /десет хиляди/ евро, а в деня на подписване на предварителния договор е допълнително заплатена като капаро сума в размер на още 10 000 /десет хиляди/ евро.

В чл. 5.1 страните са уговорили, че ако в уговорения срок съгл. чл. 3.2 продавачът не прехвърли на купувача правото на собственост върху имотите, включително, ако същите се окажат обременени с тежести или права в полза на трети лица, продавачът се задължава да заплати на купувача в тридневен срок от уведомяването й заплатения задатък по т. 2 от договора в двоен размер.

На дата 24.07.2024 год., изходяща от ищеца, след изтичане на допълнителен едномесечен срок след крайната дата, която страните са определили за сключване на окончателен договор, с ел. съобщение, изпратено на посочения в договора ел. адрес за кореспонденция с продавача ИЩЕЦЪТ е развалил едностранно предварителния договор на основание чл. 87 ал. 2 ЗЗД, тъй като поради забава на ответника, той е станал безполезен за ищеца.

Изложени са аргументи, от които изтъква, че съществува възможност за бъдещи претенции на съпруг/трети лица към тези имоти, разминаване на строителни книжа с документ за собственост и кадастрални данни.

Фактически недостатъци по повторно посещение.

Според ищеца безспорно са налице претенции на трети лица по отношение на имотите, предмет на предварителния договор, а и в съвкупност всички детайли по сделката като разминавания по документи и действително положение, неподеляемост на имота, както и установените недостатъци по обзавеждането и оборудването на имотите, липсата на отразяване на съществуващи обекти в кадастъра и по документ за собственост, дават основание на ищеца – бъдещ купувач да пристъпи към едностранно разваляне на договора, както е направил с уведомление от 24.07.2024 г.

2

С исковата молба е заявен петитум, с който ищецът моли съда да постанови решение, с което да

ОСЪДИ ответницата, на основание член чл.93, ал.2 ЗЗД, да заплати на ищеца сумата в размер на 30 000 /тридесет хиляди/ евро, представляваща платено капаро от 10 000 /десет хиляди/ евро по договор за гаранционен депозит от 05.04,2024 год., и сумата в размер на 20 000 /двадесет хиляди/ евро, представляваща платено капаро в двоен размер по предварителния договор от 10.05.2024 год.

Претендира направените по делото разноски за изплатено възнаграждение за адвокат.

В съдебно заседание ищецът редовно призован не се явява, но се представлява от процесуален представител по пълномощие, който поддържа иска и моли съда да го уважи, като претендира направените по делото разноски. В срока по чл. 80 е представил списък с разноските, в които е претендира само адвокатско възнаграждение в размер на 7000 лева.

В срока по чл. 131 от ГПК ответницата по делото, действаща чрез процесуалния си представител е депозирала отговор, с който оспорва иска както по основание така и по размер.

Твърди, че е изправна страна, както по споразумение за предаване на гаранционен депозит от 05.04.2024 год., така и по предварителен договор от 10.5.2024 год.

Твърди, че ищецът е неизправна страна и като такава не е в правото си да развали едностранно договора.

Според ответницата страните все още са обвързани от предварителния договор.

Оспорва, че с получаването на уведомление от купувача, предварителен договор от 10.05.2024 год. е развален.

Твърди, че неизпълнението на предварителен договор от 10.05.2024 год., не влече автоматично и неизпълнение на споразумение за предаване на гаранционен депозит от 05.04.2024 г., тъй като се касае за две различни облигационни правоотношения, по които страните са поели различни задължения.

Срещу получаването на сумата от 10 000 евро, ответницата е изпълнила задължението си да спре предлагането на имотите на трети лица и запази имота за купувача, ищец по делото.

Ответницата твърди, че е изправна страна по предварителен договор от 10.05.2024 год., тъй като е изпълнила точно всички свои задължения по него.

Според ответницата клаузите в т. 2.6 и т. 2.7 по Споразумение за предаване на гаранционен депозит от 5.4.2024 год. са недействителни и не пораждат задължения. Същите не са възпроизведени в предварителния договор. Никога имотът, предмет на предварителния договор, не е бил съсобствен, че да се изисква задължение за сключване на договор за делба между съсобствениците. Излага аргументи в тази насока.

Клаузата по т.2.6 за задължаване на ответницата да представи подписана „декларация по образец - Приложение 2 от лицето Л.В.Д. е недействителна и не поражда задължение. Излага аргументи.

До изявлението за разваляне на предварителния договор против 3 ответницата няма заявена претенция в съда по отношение на имота, предмет на договора.

Няма такава претенция и от което и да е трето лице в правния мир.

Според ответницата твърдените „скрити" недостатъци, нито имат характер на „недостатъци" нито са „скрити“.

Оспорва твърденията вещта да е с недостатъци, както и тези недостатъци да са скрити.

Твърди, че ищеца е имал достъп до целия имот за огледи и не е ограничаван във времето за пребиваване в имота, през цялото време е бил консултиран от адвокатското дружество.

Според ответницата, срокът за сключване на окончателен договор не е уговорен в полза на длъжника (ответника), а е в полза и на двете страни.

Този срок, от една страна не е фиксиран и не е уговорено с нарушаването му договора да се прекрати. Към момента на поканата сделката е била възможна и интересът от нея и за двете страни не е отпаднал. Срокът за сключване на договора е удължен чрез устна уговорка между пълномощниците на договарящите страни и ответникът – бъдещ продавач е изчаквал спокойно да бъдат извършени всички сделки, договорени между нея и тогавашния й съпруг Л.В.Д. по споразумение от същата дата между тях двамата.

Твърдението на ответницата е, че правна несигурност изкуствено е създадена от адв. Г. и колегите му, които са търсили повод договорената продажба да не се случи, но и да охранят интересите на Л., когото недопустимо едновременно са представлявали.

Не са налице неизрядни документи за собственост и правна несигурност, не е налице неизпълнение от страна на ответницата, която е очаквала именно адвокатите на ищеца да подготвят и осъществят всички сделки между нея и Л., за да се сключи окончателния договор.

Моли съда да отхвърли предявените искове.

В съдебно заседание редовно призована явява се лично и се представлява от процесуалния си представител по пълномощие, който поддържа отговора. Моли съда да отхвърли иска и присъди направените по делото разноски. В срока по чл.80 от ГПК е представила списък с разноските, като претендира адвокатско възнаграждение в размер на 6000 лева.

След преценка на събраните по делото доказателства взети поотделно и в тяхната съвкупност, съдът приема за установена следната ФАКТИЧЕСКА ОБСТАНОВКА:

На 05.04.2024 год., страните по делото са подписали договор именуван „Споразумение за предаване на гаранционен депозит“, по силата на което ищецът като купувач, заплаща по банков път на ответницата като продавач, сумата от 19 560 лева равняваща се на 10 000 евро, като гаранция за купуването и спиране предлагане на трети лица на описаните недвижими имоти.

По силата на този договор, ищеца се задължил лично или посочено от него трето лице да закупи имотите при следните параметри: Продажна цена 1 100 000 евро, краен срок за сключване на окончателен договор 30 дни от подписване на настоящия / т. е. до 06.05.2024 год./.

4

В чл. 2.6 ответницата като продавач се е задължила ползвателя на имотите да впише отказ от право на ползване, а в т.2.7 се е задължила да осигури и сключване на договор за делба между съсобствениците на УПИ VIII-1221А.

На 08.04.2024 год. с платежно нареждане ищецът е привел на ответницата сумата от 19 560 лева, като депозит по споразумение за закупуване на недвижим имот, с реф. № 576821133 на ПроКредит банк.

На 10.05.2024 год. между страните е сключен Предварителен договор за покупко-продажба, собствени на ответницата недвижими имоти подробно описани в договор, наричани за краткост имотите срещу продажна цена от 1 100 000 /един милион и сто хиляди/ евро.

В предварителния договор, сключен между страните, в чл. 3.2 е уговорен срок за окончателно изповядване на сделката - до 45 (четиридесет и пет) дни от подписване на Договора или до 24.06.2024 год.

Според чл. 2.2.2 капаро задатък от 10 000 евро, по банков път по сметка на продавача до 5 дни от подписване на настоящия договор т.е.10.05.2024 год.

Остатъка от продажната цена в размер на 1 080 000 евро, ще се заплати по доверителна банкова сметка по чл. 25а от ЗННД не по-късно от датата на подписване на окончателен договор.

Разпечатката съдържа 55 от 166 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/10c9e445-5256-4853-a964-101ded7e39a6