Решение № 263185 от 26.10.2022, Софийски градски съд

Р Е Ш

Е Н И Е

№……… гр. София,

26.10.2022 г.

В И М Е Т О Н А

Н А Р О Д А

СОФИЙСКИЯТ ГРАДСКИ СЪД, I ГРАЖДАНСКO

ОТДЕЛЕНИЕ, 10 състав, в публичното заседание на двадесет и осми септември две хиляди двадесет и втора година в състав:

СЪДИЯ: ДЕСИСЛАВА

ЗИСОВА при секретаря Панайотова, като разгледа докладваното от съдията гр.д. № 1449/2021 г., за да се произнесе взе предвид следното:

Производството е образувано по искова молба от В.И.В., с която е предявен срещу Л.9. ООД иск с правно основание чл.92, ал.1 ЗЗД за сумата от 15300 евро, представляваща неустойка съгласно чл.19 от Предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот от 19.05.2017 г. за забавено изпълнение на задължението за изграждане на жилищна сграда с подземни гаражи с административен адрес: гр. София, ул. ********в степен на завършеност – готова за въвеждане в експлоатация, за периода от 16.12.2018 г. до 03.02.2021 г.

Ищецът твърди, че с предварителен договор от 19.05.2017 г. се е задължил да закупи недвижими имоти, представляващи апартамент с прилежащо мазе и два гаража срещу цена от 186 212 евро, а ответникът се е задължил да ги предаде в степен на завършеност съгласно уговореното и да изгради сградата и да я въведе в експлоатация в срок от 24 месеца, считано от датата на издаване на Протокол за откриване на строителна площадка и дадена строителна линия. На 21.09.2017 г. страните са сключили окончателен договор под формата на нотариален кат, с който ищецът е закупил имотите срещу цена от 153 000 евро, а ответникът е поел задължението да предаде описаните имоти съгласно уговорената степен на завършеност и да осигури издаване на разрешение за ползване на сградата до 16.12.2018 г. Така уговореният срок за въвеждане не сградата в експлоатация не е спазен, като и към момента на предявяване на иска не е издадено разрешение за ползване. Ето защо ищецът претендира уговорената неустойка – в размер на 0,1% на ден, но не повече от 10% от стойността на договора или 15300 евро.

Ответникът оспорва иска. Не оспорва сключване на предварителен договор с твърдяното съдържание, но се позовава на липса на неустоечни клаузи в окончателния договор, поради което твърди, че уговорените в предварителния договор неустойки не се прилагат – те са мълчаливо дерогирани поради невключването им в окончателния договор. На следващо място се позовава на непреодолима сила – твърди, че действията на трето лице (ЧЕЗ Р.Б. АД, което не е издало акт за въвеждане в експлоатация на външните връзки на сградата, в това число за присъединяване към електрическата мрежа), които не могат да се вменят във вина на ответника, са причина за забавяне на въвеждане на сградата в експлоатация. На следващо място се позовава на забава на кредитора – твърди, че извършени от ищеца незаконни преустройства в притежавания от него имот в сградата, са пречка за въвеждане на сградата в експлоатация. Предявява чрез възражение за прихващане свое вземане на сумата от 33 212 евро, което първоначално твърди, че представлява неплатен остатък от продажната цена - твърди, че е налице симулация относно цената в нотариалния акт, за да се платят в по-нисък размер публични задължения и нотариални такси, че цената не е предоговаряна и действителната е тази, посочена в предварителния договор. Впоследствие изменя основанието на претенцията си за сумата от 33 212 евро, като твърди, че сумата представлява извършен от ответника отбив от цената на имотите срещу насрещна престация от ищеца – да съдейства за изграждане на външните връзки на сградата и снабдяване с акт 16 и въвеждане на сградата в експлоатация, като се позовава на неизпълнение на задължението от ищеца и иска връщане на сумата.

Съдът, след като се запозна със становищата на страните и събраните по делото доказателства, намира следното от фактическа и правна страна:

По иска по чл. 92, ал. 1 ЗЗД:

Не е спорно между страните, а и се установява от представения предварителен договор за покупко-продажба на недвижими имоти, че между ищеца В.И.В. и ответника Л.9. ООД е възникнало правоотношение, по силата на което ответникът се е задължил да изгради и продаде недвижими имоти, представляващи АПАРТАМЕНТ №6 на 4 етаж с площ от 111,58 кв.м., заедно с 8,5% ид.ч. от УПИ У1-275 от кв.736, по плана на гр. София, „********представляващ съгласно заповед №РОБ16-РД-09-170 от 23.08.2016 г. и Заповед №РОБ16-РД-09-22П от 31.10.2016 г. на СО, Район Оборище, УПИ Уи-304 от кв.736 по плана на гр.

София, „********ПОДЗЕМЕН ГАРАЖ 9, находящ се на партерния етаж, кота 0.00, с площ от 16,20 кв.м.,

ПОДЗЕМЕН ГАРАЖ 10, находящ се на партерния етаж, кота 0.00, с площ от 16,20 кв.м., МАЗЕ №9, находящо се на сутерена на сградата на кота -2.65, с площ от 6,40 кв.м. Ищецът се е задължил да заплати цена в размер на 186212 евро, платима на 4 вноски: 15%, представляващи 27932 евро – при подписване на предварителния договор; 35%, представляващи 65174 евро, платими при получаване на Акт 14 на сградата, но не по-късно от 31.08.2017 г.; 40%, представляващи 74485 евро, платими при получаване на Акт 14 на сградата, но не по-късно от 31.01.2018 г.; 10%, представляващи 18621 евро, след издаване на Удостоверение за въвеждане в експлоатация, но не по-късно от 15.12.2018 г. С Приложение №1 за степен на завършеност към предварителния договор от 19.05.2017 г. страните са уговорили подробни технически условия на строителството на сградата, общите части и апартамента, предмет на предварителния договор, като с т.6 страните са постигнали съгласие ответникът за своя сметка да извърши преместване на стени на баня и кухня в процесния апартамент.

Страните са уговорили – чл.6 от Договора, че продавачът за задължава да изгради сградата в етап – готова за предаване и въвеждане в експлоатация в срок до 24 месеца от датата на издадения Протокол за откриване на строителна площадка и дадена строителна линия. Не се спори, а и видно от представени от ответника Протокол за откриване на строителна площадка и дадена строителна линия (л.142-146), същият е с дата 23.01.2017 г. Ето защо следва да се приеме, че срокът за изграждане на сградата е 23.01.2019 г.

С чл.19 от предварителния договор страните са уговорили отговорност при забава на престацията на продавача – при забава за срок по-дълъг от 90 дни от уговорения в чл.6 срок, продавачът дължи неустойка в размер на 0,1% за всеки забавен ден, но не повече от 10% от стойността на договора.

На

21.09.2017 г. страните са сключили окончателен договор във формата на нотариален акт, с който ответникът е прехвърлил на ищеца собствеността върху описаните по-горе имоти - АПАРТАМЕНТ №6, ПОДЗЕМЕН ГАРАЖ 9, ПОДЗЕМЕН ГАРАЖ 10 и съответните идеални части от сградата срещу обща цена от 153 000 евро, от които сумата от 27 932 евро – платена преди подписване на нотариалния акт, а остатъка от 125 068 евро се заплаща в деня на подписване на нотариалния акт преди вписването му в Службата по вписване. Към момента на сключване на сделката сградата, в която се намират имотите е изградена на фаза „груб строеж“. С т.2 от уговорките в нотариалния акт ответникът поема задължението да предаде имотите съгласно Приложение №1 за степен на завършеност към сключения между страните предварителен договор от 19.05.2017 г. и да осигури издаване на разре‘ение за ползване на имотите, в която се намират сградата, в срок до 16.12.2018 г. с т.5 от нотариалния акт страните са декларирали, че посочената цена е действително уговореното заплащане по сделката.

По делото няма спор, че към момента на подаване на исковата молба – 03.02.2021 г. сградата не въведена в експлоатация и не е издадено разрешение за ползване на същата. От представените от ищеца писмени доказателства се установява, че на 15.10.2020 г. от ДНСК е издадено разрешение за ползване на външно електрозахранване на процесната сграда, а в хода на процеса – с Удостоверение, издадено от Столична община, Район „Оборище“ на 24.01.2022 г. се въвежда в експлоатация топлозахранване и абонатна станция на жилищната сграда. Установява се от представеното в последното съдебно заседание ново писмено доказателство – Удостоверение за въвеждане в експлоатация №811/20.09.2022 г., издадено от главния архитект на Столична община, че на 20.09.2022 г. процесният строеж, представляващ жилищна сграда с подземни гаражи с административен адрес: гр. София, ул. ********е въведен в експлоатация.

Спорни по делото са следните въпроси: 1. съществува ли валидно неустоечно съглашение, така както е уговорено в предварителния договор или същото е дерогирано със сключване на окончателния договор под формата на нотариален акт, в който неустойка не е предвидена, с оглед постигнатото с него изменение на част от уговорките на страните от предварителния договор; 2. налице ли е виновно неизпълнение от страна на ответника да изпълни задължението в срок или неизпълнението се дължи на обстоятелства, които не могат да му се вменят във вина (външни обективни фактори, извън волята на строителя или действия на самия ищеца по изменение на конструкцията на сградата, довели до забавата).

На първо място следва да се отбележи, че съгласно волята на страните, уговорките, обективирани в предварителния договор, не са лимитирани по действие до сключване на окончателния договор, нито в окончателния договор, сключен във формата на нотариален акт е изразена воля за прекратяване на действието на предварителния договор. Това е така първо място, защото предварителният договор е правоотношение със смесен характер и съдържа уговорки по договор за изработка, отнасящи се до поемане на задължение от строителя да изработи – да изгради със свои средства сградата, в която се намират имотите, предмет на договора. По това правоотношение задължението на изпълнителя се погасява с изпълнение на работата и приемането й от поръчващия. На следващо място - в предварителния договор се съдържат уговорки относно задължения на страните, чиито падеж настъпва след сключването на окончателния договор (последният е предвидено да бъде сключен в срок до 31.08.2017 г., а падежите на трета и четвърта вноска и падежа на задължението на строителя да завърши сградата са уговорени в срокове след датата на окончателния договор). Това води до извода, че волята на страните не е лимитирала действието на процесния предварителен договор от 19.05.2017 г. до сключване на окончателния договор.

Установява се от сключения нотариалния акт от 21.09.2017 г., че част от уговорките на страните са изменени – налице е промяна в продажната цена – от 186 212 евро в предварителния договор, на 153 000 евро в окончателния, налице е промяна в падежите за плащане – от четири вноски с падеж на последната – на 15.12.2018 г. в предварителния, на две вноски с окончателно плащане при сключване на нотариалния акт, налице е промяна и в падежа на задължението за изграждане на сградата – от 23.01.2019 г. в предварителния договор на 16.12.2018 г. в нотариалния акт. Относно същината на задължението на строителя, съдът приема, че промяна няма, макар да са използвани различни формулировки: в предварителния договор – да изгради сградата „в етап – готова за предаване и въвеждане в експлоатация“, а в нотариалния акт – „да осигури издаване на разрешение за ползване на сградата“. Доколкото самото разрешение за ползване представлява акт на административен орган, то очевидно не може да бъде вменено в задължение на строителя – неговото задължение се изчерпва с изпълнение на строителството в съответствие със строителните книжа и норми и в степен да отговаря на изискванията за издаване на посочения административен акт и подаване на заявление пред съответния компетентен съгласно чл.177 ЗУТ орган. Ето защо съдът приема, че по същество задължението на строителя и в предварителния, и в окончателния договор, е изграждане на сградата в степен на готовност да бъде въведена в експлоатация от компетентния административен орган.

Спорен между страните е въпросът дали поради изменение на част от уговорките от предварителния договор, страните са дерогирали неустоечната клауза. Такова твърдение прави ответникът – че поради отстъпки, направени от строителя - отбив от цената, са отпаднали негови задължения, сред които отговорността за плащане на неустойка за забава. За това твърдение ангажира гласни доказателства (показанията на свидетеля П. Ч.). Тези свидетелски показания обаче не могат да се обсъждат по този въпрос, доколкото за изменение на писмени съглашения, в които страната е участвала, не са допустими свидетелски показания – чл.164, ал.1, т.5 ГПК. Ето защо не може да се приеме, че е налице изрично изявление за постигнато от страните съгласие за отпадане на неустоечното съглашение, уговорено в чл.19 от предварителния договор. Липсват и съображения да се приеме, че е налице мълчалива дерогация на клаузата – изменението на срока за изпълнение, т.е. на падежа на задължението, не води неминуемо до отпадане на отговорността за забава. Липсата на препращане в нотариалния акт към предварителния договор също не обосновава извод, че клаузите му не се прилагат – по-горе бяха изложени съображенията, поради които не може да се приеме, че действието на предварителния договор от 19.05.2017 г., е отпаднало.

Разпечатката съдържа 27 от 54 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/10c3724f-1433-488e-b409-2f25973209e2