Решение № 3202 от 11.05.2026, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 3202 гр. София, 11.05.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. III-А СЪСТАВ, в публично заседание на трети април през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: В. Н. Иванова

Членове:

Полина Люб. Амбарева

Стоян Ст. Петров при участието на секретаря Димитринка Б. Димитрова-Г.ева като разгледа докладваното от Стоян Ст. Петров Въззивно гражданско дело № 20251100511291 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 258 и сл. от ГПК.

С Решение № 8637 от 13.05.2025 г. по гр. д. № 69114 от 2023 г.

Софийският районен съд е отхвърлил предявения по реда на чл. 422 ГПК от „Имоти Плевен“ ЕООД, ЕИК 205975920 срещу Г. Х. М., ЕГН ********** иск с правно основание чл. 92, ал. 1 от ЗЗД за признаване за установено, че ответникът дължи на ищеца сумата от 5760 лева, представляваща неустойка, дължима на основание чл. 8.1. от договор за специално обслужване на продавач от 16.08.2021 г., за което вземане е издадена Заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК от 15.03.2023 г. по ч. гр. д. № 10392/2023 г. по описа на СРС.

На основание чл. 78, ал. 3 ГПК ищецът е осъден да заплати на ответника разноски в производството.

Подадена е въззивна жалба от ищеца „Имоти Плевен“ ЕООД, с която решението се оспорва като неправилно. Развива съображения, че неправилно районният съд е квалифицирал процесния договор като такъв за поръчка, макар същият да имал за предмет фактически, а не правни действия.

Поддържа, че клаузата за неустойка не е нищожна, тъй като насрещната страна самостоятелно и доброволно се е обвързала с нея, сключвайки този договор. Неправилни били изводите на районният съд, че ищецът не е изпълнил свои задължения. Предвид изложеното се настоява за отмяна на атакуваното решение и уважаване на предявения иск. Претендират се разноски.

Подаден е отговор на въззивната жалба от ответника Г. Х. М., с който 1 същата се оспорва. Навежда доводи, че процесният договор е именно такъв за поръчка. Сочи, че уговореният в чл. 4.1 от договора срок за изпълнение, който се продължава автоматично и е с многократно действие, е неравноправна клауза по смисъла на чл. 146, ал. 2 от ЗЗП, не отговаря на изискването за добросъвестност и води до значително неравновесие между правата и задълженията на потребителя, като го задължава при неизпълнение на неговите задължения да заплати необосновано висока неустойка. Тъй като се касаело за елементи от същественото съдържание на договора, то целият следвало да се счита за недействителен. Развива съображения, че е правилен изводът на първоинстанционния съд за нищожност на клаузата, в която е предвидена неустойка размер на 4 % от продажната цена, дължима от продавача за неизпълнение поради забава повече от 1 месец съгласно чл. 8.1, предл. 2, раздел IV от Общите условия към договора. Поддържа евентуалното си възражение за прекомерност на уговорената неустойка. В условия на евентуалност счита, че следва да дължи ½ част от претендираното вземане, тъй като е продал ½ ид. ч. от процесния имот. Моли се за потвърждаване на атакуваното решение. Претендират се разноски.

За да се произнесе, въззивният съд взе предвид следното.

По заявление на „Имоти Плевен“ ЕООД срещу Г. Х. М. СРС е издал Заповед за изпълнение по чл. 410 ГПК от 15.03.2023 г. по ч. гр. д. № 10392/2023 г. по описа на СРС за сумата от 5760 лева, представляваща неустойка, дължима на основание договор за специално обслужване на продавач от 16.08.2021 г., ведно със законната лихва от 27.02.2023 г. до изплащане на вземането. Длъжникът е подал възражение срещу заповедта в законоустановения срок, поради което кредиторът е предявил иск по реда на чл. 422 ГПК.

В исковата си молба ищецът „Имоти Плевен“ ЕООД твърди, че на 16.08.2021 г. между него, в качеството му на изпълнител, и ответника Г. М., в качеството му на продавач, е сключен договор за специално обслужване на продавач, по силата на който е приел да осъществява при изключителни права посредничество при продажба на имот в гр. Плевен, описан в Нотариален акт № 49, том II, рег. № 3202, дело № 218/14.07.2003 г. Твърди, че е определена продажна цена на имота в размер на 72 000 евро, като продавачът се е задължил да заплати еднократно възнаграждение в деня на продажбата на имота в размер на 2,5% от продажната цена, като при забава от повече от един месец се дължала неустойка в размер на 4% от продажната цена съгласно клаузата на чл. 8.1, изр. 2. Поддържа се, че въпреки поетите с договора задължения ответникът е продал имота на 12.05.2022 г. без посредничеството на ищеца и без да го е уведомил за прекратяване на договорните правоотношения, като същевременно и към настоящия момент не бил заплатил уговореното възнаграждение, поради което му дължал неустойка за неизпълнение на задължението по чл. 4.6 от договора, която е в размер на 5760 лв., представляваща 4% от уговорената продажна цена в размер на 72 000 евро.

Ответникът Г. Х. М. е депозирал в срок отговор на исковата молба, с 2 който оспорва предявения иск като неоснователен и недоказан. Твърди, че на 12.05.2022 г. е продаден апартамент, различен от недвижимия имот, който е предмет на договора. Навежда доводи за нищожност на неустоечната клауза с твърдения, че същата е неравноправна по смисъла на чл. 143 ЗЗП, тъй като накърнява добрите нрави и принципите за добросъвестност и води до значително неравновесие между насрещните престации. Поддържа, че клаузата, предвиждаща автоматично продължаване на срока на договора, също е неравноправна на основание чл. 143 ЗЗП. В условия на евентуалност прави възражение за прекомерност на претендираната неустойка.

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.

Първоинстанционното решение е валидно и допустимо. Не е допуснато нарушение на императивни материални норми.

Решението на СРС е правилно.

Предявен е иск с правно основание чл. 92, ал. 1 ЗЗД. За да се уважи същият, ищецът следва да установи при условията на пълно и главно доказване: 1. сключване на сделка между страните по делото, по която сделка валидно е уговорена неустойка за неизпълнение на соченото от ищеца задължение; 2. размера на дължимата неустойка; 3. виновно неизпълнение на длъжника; 4. изпълнение на задълженията на кредитора (да е изправна страна).

Установено е по делото, че на 16.08.2021 г. между ищеца „Имоти Плевен“ ЕООД, в качеството му на изпълнител, и ответника Г. М., в качеството му на продавач, е сключен договор за специално обслужване на продавач, по силата на който ищецът е приел да осъществява при изключителни права посредничество при продажба на имот, представляващ ап. № 17, находящ се в гр. Плевен, ул. ********. Уговорено е имотът да се предлага за продажна цена от 72000 евро.

Не се спори по съдържанието на договора. Съгласно чл. 2 ищецът е имал задължение да предлага имота на купувачи, да го рекламира, да организира огледи, да осигури организационно обслужване на сделката. Според чл. 4.1 ответникът е бил длъжен за срок от три месеца да не продава имота сам или чрез посредничеството на други лица, като този срок се подновява многократно и автоматично, ако няма писмено волеизявление на някоя от страните за прекратяване на договора, направено не по-късно от 5 дни преди изтичане на предходния тримесечен период. Съгласно чл. 4.6 продавачът се е задължил да заплати на изпълнителя еднократно възнаграждение в деня на продажбата на имота или при сключване на предварителния договор в размер на 2,5 % от предвидената по-горе продажна цена. В чл. 4.7 страните са постигнали съгласие, че в срок от 12 месеца след прекратяването на договора продавачът няма право да продава имота на купувач, представен от изпълнителя, без посредничеството на изпълнителя. Според чл. 4.8 възнаграждението е дължимо поради самия факт на свързване на страните по 3 сделката. В клаузата на чл. 8.1 от договора е предвидено, че при забава на продавача за плащане на цялото или част от възнаграждението той дължи на изпълнителя неустойка в размер на 1 % от дължимата сума, но не повече от 10 %. Според изречение второ на същия член, ако забавата продължи повече от един месец, се дължи неустойка в размер на 4% от продажната цена, предвидена в договора за специално обслужване. Според чл. 8.2 в случаите на чл. 4.7 продавачът дължи неустойка в размер на 4 % от продажната цена, предвидена в договора за специално обслужване.

Установено е по делото, че ответникът е продал своята ½ ид. ч. от имота на 12.05.2022 г. без посредничеството на ищеца и без да го е уведомил за прекратяване на договорните правоотношения, като същевременно не е заплатил уговореното възнаграждение. Следва да се посочи, че се касае за един и същи имот, видно от представеното по заповедното производство удостоверение за идентичност на административен адрес.

При така установените обстоятелства и с оглед оплакванията във въззивната жалба и възраженията в отговора на въззивната жалба, настоящият състав приема, че искът за заплащане на претендираната неустойка е неоснователен. Основният спорен въпрос пред въззивния съд е, дали уговорената в чл. 8.1, изр. 2 от процесния договор неустойка, която се претендира, е нищожна.

Въззивният съд приема, че тази клауза е нищожна поради накърняване на добрите нрави, тъй като нарушава принципите за честност и добросъвестност и води до значително неравновесие на насрещните престации, в каквато насока са направени и възражения от ответника още в отговора на исковата молба.

По принцип неустойката има три функции – обезпечителна, обезщетителна и санкционна. Съгласно разясненията, дадени в Решение № 50104/11.08.2023 г. по гр. д. № 2639/2022 г. на IV Г. О. на ВКС обезпечителната функция се изразява в упражняването на косвен натиск върху длъжника за изпълнение на поетото по силата на облигационната връзка задължение под угрозата от настъпването на негативни за него последици.

Обезщетителната функция се свързва с репарирането на вредите от неизпълнението и представлява проявление на договорна отговорност.

Допустимо е неустойката да има и санкционна (наказателна) функция на основание принципа на договорната свобода, закрепен в чл. 9 ЗЗД. Тази наказателна функция несъмнено намира приложение тогава, когато размерът на същата е по-голям от размера на претърпените вреди, но и в тази хипотеза уговорената неустойка следва да е в съответствие с императивните норми на закона и на добрите нрави – морална категория, съпътстваща развитието на обществото на даден негов етап. Именно последните не допускат и използването на договорната неустойка, като средство за несправедливо обогатяване на кредитора.

Съгласно Тълкувателно решение № 1 от 15.06.2010 г. по тълк. д. № 1/2009 г. на ОСТК на ВКС неустойка, която излиза извън присъщите й обезпечителна, обезщетителна и санкционна функции, е нищожна поради 4 противоречие с добрите нрави. Според същото тълкувателно решение съдът извършва преценка за съответствието на неустоечната клауза с добрите нрави ex officio. Тази преценка се извършва към момента на сключване на договора, обезпечен с неустойката, като се съобразяват спецификите на конкретните договорни отношения.

Съобразявайки цитираната съдебна практика, въззивният съд намира, че уговорената в чл. 8.1, изр. 2 от договора неустойка, която се претендира, е нищожна поради противоречие с добрите нрави. Тази неустойка цели да обезпечи вредите на въззивника, които биха настъпили от сключването на договор между продавача и купувача без съдействието на посредника. В този смисъл вредите, които посредникът би претърпял, се равняват на неполученото от него възнаграждение. Санкционната функция на неустойката не може да оправдае създаването на възможност при забава в плащането на цялото или част от дължимото възнаграждение повече от един месец /какъвто се твърди да е настоящият случай/ да се дължи мораторна неустойка в размер на 4 % от продажната цена на имота. При уговаряне на такава неустойка за кредитора се явява значително по-благоприятно да получи неустойката вместо договореното възнаграждение за посредническата услуга. В този смисъл посредникът може да не оказва необходимото съдействие с цел продавачът да се откаже от това да използва услугите му и директно да контактува с купувача на недвижимия имот. Уговорената в горепосочената клауза неустойка, дори и при превес на наказателната функция, е несъизмеримо висока с очакваните за кредитора вреди от забавеното изпълнение на плащането на възнаграждението и нарушава принципите на справедливост в гражданските и търговските правоотношения и недопускане на неоснователно обогатяване на кредитора. Това е така, тъй като дори и при частично изпълнение на задължението за заплащане на възнаграждение, договорената неустойка в глобален размер от 4% върху цената на недвижимия имот води до многократно нарастване на дълга на доверителя, при което целеното със същата стимулиране на последния да осъществи реално изпълнение на задължението се обезсмисля. Следователно, размерът на неустойката след първия месец на забавата не е съобразен с вида на неизпълнението на доверителя и обема на неизпълнената част – той не е определен като тяхна функция, доколкото се съизмерява с продажната цена на имота, а не с неизплатената част от възнаграждението на посредника, поради което и би могла да доведе до значително неравновесие между правата на страните по договора. Предвид изложеното се налага изводът, че претендираната неустойка по чл. 8.1, изр. 2 от договора е изначално нищожна, поради което искът по чл. 92, ал. 1 ЗЗД е неоснователен.