Решение № 260604 от 28.01.2021, Софийски градски съд

Р Е Ш Е Н И Е

№ ............... гр. София, 28.01.2021г.

В ИМЕТО

НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГРАЖДАНСКО

ОТДЕЛЕНИЕ, II А въззивен състав, в публично съдебно заседание на шестнадесети ноември през две хиляди и двадесета година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ: ВИОЛЕТА ЙОВЧЕВА

ЧЛЕНОВЕ: МАРИАНА ГЕОРГИЕВА

СИМОНА

УГЛЯРОВА при секретаря Емилия Вукадинова, като разгледа докладваното от съдия Мариана Георгиева въззивно гражданско дело № 5010 по описа за 2020г., за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 258 – 273 от ГПК.

С решение от 29.01.2020г. по гр.д. № 22164/2019г. по описа на Софийски районен съд, ГО, 48 състав, са уважени предявените от „С.Ф.М.“ ЕООД срещу С.Л.Н. по реда на чл. 422, ал. 1 от ГПК обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл. 232, ал. 2, предл. 1-во и предл. 2-ро от ЗЗД за установяване съществуването на следните вземания: за сумата от 685 лева, представляваща неплатена наемна цена за м.11.2018г. и сума в размер на общо 186, 09 лева, представляваща консумативни разноски за ел. енергия, ВиК услуги и такса за включване към електропреносната мрежа, дължими по договор за наем на недвижим имот от 10.07.2018г., за които суми е издадена заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 от ГПК по ч.гр.д. № 78187/2018г. по описа на СРС, ГО, 48 състав. Със същото решение е отхвърлен иска за сумата от 685 лева - наемна цена за м.10.2018г. като погасена чрез прихващане с вземане на С.Л.Н. за платен депозит в размер на 685 лева по договор за наем на недвижим имот от 10.07.2018г.

Срещу решението, в частта, в която е отхвърлен иска с правно основание чл. 232, ал.

2, предл. 1-во от ЗЗД за съществуване на вземане за наемна цена за м.10.2018г., е подадена в законоустановения срок въззивна жалба от ищеца „С.Ф.М.“ ЕООД. В жалбата са релевирани оплаквания за неправилност на постановеното решение поради допуснати съществени нарушения на съдопроизводствените правила, довели до необоснованост на формираните от първоинстанционния съд изводи, както и за нарушение на материалния закон. Конкретно се поддържа, че в процесния договор за наем не е предвидена възможност за едностранно прекратяване на облигационната връзка преди изтичане на срока, за който същият е сключен, като единствено в чл. 11, ал. 2 и чл. 13, т. 2 изрично е предвидено, че в случай на неизпълнение на поетите от наемателя задължения, наемодателят има право да прекрати договора без предизвестие. Сочи, че в чл. 4, ал. 5 е уговорено в случай, че наемателят освободи по свое желание наетия имот преди изтичането на минималния срок от 12 месеца, наемодателят има право да задържи предоставения депозит. Жалбоподателят поддържа, че процесният договор за наем е бил прекратен на 03.12.2018г., т.е. преди изтичане на уговорения срок поради виновно неизпълнение на поетите задължения от страна на наемателя за заплащане на наемни вноски и консумативни разходи. Нещо повече, ответникът не бил изпълнил и до момента задължението си за връщане на наетия имот, тъй като ключът за същия не е предоставен на наемодателя. Оспорват се и правилността на изводите на първоинстанционния съд, че са налице предпоставките за извършване на съдебна компенсация по чл. 103 от ЗЗД с вземането на ответницата за връщане на предоставения по договора депозит.

Счита, че условията за връщане на депозита са изрично уговорени в чл. 4, ал. 4 от договора и същите изискват наемателят да е изправна страна по договора. В случая тези предпоставки не били налице, тъй като договорът бил прекратен предсрочно по вина на наемателя. В този смисъл счита, че предявеното с възражение за прихващане вземане на ответницата не е изискуемо. По тези събражения е направено искане за отмяна на решението в обжалваната му част и постановяване на друго, с което предявеният иск с правно основание чл. 232, ал.

2, предл. 1-во от ЗЗД да се уважи в пълния претендиран размер.

В срока по чл. 263, ал. 1 от ГПК е постъпил отговор на въззивната жалба от насрещната страна С.Л.Н., с който същата се оспорва. Счита първоинстанционното решение в обжалваната от ищеца част за правилно, като постановено в съответствие със събраните по делото доказателства и при правилно приложение на относимите клаузи от процесния договор за наем. Поддържа, че са налице всички предпоставки за уважаване на предявеното възражение за прихващане, тъй като в договора не е уговорено, че депозитът има характеристиките на неустойка за неизпълнение. По тези съображения е направено искане за потвърждаване на решението в обжалваната му от дружеството-ищец част.

По делото е постъпила въззивна жалба и от ответницата С.Л.Н. срещу първоинстанционното решение в частта, в която е уважен предявеният иск с правно основание чл. 232, ал. 2, предл. 1-во от ЗЗД. Счита за неправилен изводът на СРС, че договорът за наем не бил прекратен в условията на чл. 11, ал. 2 от договора – автоматично поради забавяне на плащането на наемната цена. Поддържа, че относимите клаузи от договора, уреждащи по несъмнен начин правото на наемодателя да прекрати договора автоматично – без предизвествие и без изрично волеизявление за това, са ясни и не се нуждаят от тълкуване. Навежда съображения, че дори и да се приеме, че наемателят е продължил да ползва имота и през м.11.2018г. /което не е вярно/, то претенцията срещу него следва да се заяви като обезщетение за ползване, а не като иск за реално изпълнение. Този извод следвал от обстоятелството, че процесният договор за наем е бил прекратен автоматично с неплащането на дължимата за м.10.2018г. наемна цена при условията на чл. 11, ал. 2, вр. чл. 13, т. 2 от договора. По тези съображения е направено искане за отмяна на първоинстанционното решение в частта, в която е уважен предявеният иск и постановяване на друго, с което претенцията по чл. 232, ал.

2, предл. 1-во от ЗЗД да се отхвърли в цялост поради погасяване на вземането за м.10.2018г. за наемна цена с вземането на ответницата за връщане на внесения от нея депозит.

Насрещната страна „С.Ф.М.“ ЕООД оспорва подадената въззивна жалба като неоснователна.

Счита, че правото на прекратяване на договора е потестативно право на изправната страна – в случая на наемодателя, а не негово задължение, както и че ответникът не може да черпи права от своето недобросъвестно поведение.

Решението в частта по предявените искове с правно основание чл. 232, ал. 2, предл. 2-ро от ЗЗД е влязло в сила като необжалвано.

Софийският градски съд, като прецени събраните по делото доказателства по свое убеждение и съобразно чл. 12 от ГПК във връзка с наведените във въззивната жалба пороци на атакувания съдебен акт и възраженията на въззиваемия, намира за установено следното:

Жалбата е подадена в срока по чл. 259, ал. 1 ГПК и е допустима, а разгледана по същество е неоснователна.

При извършената проверка по реда на чл. 269, ал. 1 от ГПК въззивният съд установи, че обжалваното решение е валидно и допустимо. Ето защо съдът дължи произнасяне по същество на спора в рамките на доводите, заявени с въззивната жалба, от които е ограничен, съгласно нормата на чл. 269, предл. 2-ро от ГПК.

Предявени са обективно кумулативно съединени искове с правно основание чл. 232, ал.2, предл. 1-во и предл. 2-ро от ЗЗД.

Производството по делото е образувано по установителен иск, предявен в законоустановения по чл.

415, ал. 1 от ГПК срок от кредитор, в чиято полза е издадена заповед за изпълнение на парично задължение по чл. 410 от ГПК, след релевирано възражение от длъжника срещу съществуването на вземането.

За да постанови обжалваното решение първоинстанционният съд е приел, че по силата на договор за наем от 10.07.2018г. ищецът предоставил на ответницата за временно и възмездно ползване недвижим имот срещу задължение за заплащане на месечна наемна цена. В мотивите на решението са развити съображения, че правоотношението е съществувало за исковия период, тъй като същият бил прекратен едва на 03.12.2018г., на която дата ищецът възстановил държането върху процесния недвижим имот. Прието е, че нормата на чл. 11, ал. 2 от договора предоставя права само на изправната страна – наемодател, в случай на неизпълнение на задължението за плащане на наемната цена. Аргументирал е изводите си и с оглед принципа, че неизправната страна не може да черпи права от собственото си недобросъвестно поведение. Затова макар страните да са посочили, че в тази хипотеза договорът се прекратява автоматично, за да бъде прекратено действието следва наемодателят да упражни потестативното си право на прекратяване поради неплащане. Първоинстанционният съд е изложил и съображения, че правното значение на клаузата, в която страните са постигнали съгласие за едностранно прекратяване на действието на договора при неизпълнение е, че въвежда възможността за трансформиране на договора в безсрочен, а при безсрочния наемен договор, предаването на вещта се дължи след отправяне на предизвестие по чл.

238 от ЗЗД. Макар страните да са посочили, че договорът се прекратява автоматично, за да бъде прекратено действието му и за да се иска предаване на вещта, до наемателя следва да е отправено предизвестие, каквото в случая не се твърди да е налице. По тези съображения е приел, че ответникът дължи заплащане на наемна цена при съществуващо правоотношение за исковия период – м.10. – м.11.2018г. СРС е приел релевираното възражение за прихващане между вземането на наемодателя за наемна цена и вземането на наемателя за връщане на платения по договор депозит. Посочено е, че ищецът не се е позовал на извършено от него извънсъдебно прихващане с негово вземане, произтичащо то процесния договор.

Приел е, че клаузата от договора, с която страните уговорят, че депозитът ще служи като обезщетение на наемодателя е недействително по аргумент от нормата на чл. 152 от ЗЗД. С оглед изложеното е направен извод, че ответникът има изискуемо и ликвидно вземане за връщане на платения депозит, поради което претенцията за м.11.2018г. е отхвърлена като погасена чрез прихващане.

По предявения иск с правно основание чл. 232, ал. 2, предл. 1-во от ЗЗД:

За да бъде уважен иск с правно основание чл. 232, ал. 2, предл. 1-во от ЗЗД следва да се установят следните кумулативни предпоставки: 1/. наличие на валидно наемно правоотношение между страните в рамките на исковия период с уговорена наемна цена в посочения от ищеца размер; 2/ че ищецът е изпълнил своето задължение да предаде имота на ответника; 3/. че наемателят не е заплатил уговорената наемна цена. Доказателствената тежест за установяване на първите две предпоставки е възложена на ищеца при условията на пълно и главно доказване, а установяването на положителния факт на изпълнение на задължението за заплащане на дължимата наемна цена е в тежест на ответника.

Договорът за наем, чиято регламентация се съдържа в разпоредбите на чл. 228 – чл. 239 от ЗЗД, не е формален и писмената му форма не е условие за неговата действителност. Следователно преценката на съда за възникването и съществуването на договорно правоотношение между страните не е обвързана с изискване за спазване на писмената форма. Сключването на договора може да бъде установено с всички допустими от ГПК доказателствени средства.

Между страните по делото на етапа на въззивното производство няма спор, а и от представените писмени доказателства се установява, че на 10.07.2018г. между тях бил сключен договор за наем, по силата на който ищецът „С.Ф.М.“ ЕООД, в качеството на наемодател, предоставил на ответника С.Л.Н., в качеството на наемател, за временно и възмездно ползване недвижим имот – апартамент № 17, ет.

3, находящ се във вх. А, бл. 1, на комплекс Манастира 1, с адрес – гр. София, кв. Симеоново, ул. „Арх. Никола Лазаров“ № 1 А. Насрещната престация по договора, дължима от наемателя, се изразявала в задължение за заплащане на месечна наемна цена в размер на 350 евро или левовата им равностойност по курса на БНБ, дължима за текущия месец ежемесечно до 20-то число на месеца. Договорът за наем бил сключен като срочен – със срок на действие от 12 месеца, считано от 10.07.2018г. до 10.07.2019г. Съгласно чл. 4 от договора едновременно със заплащане на първия наем наемателят се задължил да предостави на наемодателя еднократен депозит в размер на един пълен месечен наем, който подлежи на връщане при изтичане на срока на договора в случай, че не са настъпили основания за задържане на депозита заради щети, нанесени на имота, неплатен наем и/или консумативни разноски, дължими от наемателя на наемодателя неустойки или други плащания, за които наемодателят има право да направи прихващане с платения депозит, или при едностранно прекратяване на договора от страна на наемателя, преди да е изтекъл минималния срок за ползване от дванадесет месеца.

Разпечатката съдържа 36 от 84 абзаца. Пълният текст: https://pravoto.app/praktika/1079e2cd-0cb6-47b0-b0bc-cdd599904847