Решение № 421 от 19.06.2023, Районен съд - Горна Оряховица

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 421 гр. Горна Оряховица, 19.06.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ГОРНА ОРЯХОВИЦА, VIII СЪСТАВ, в публично заседание на деветнадесети май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Трифон П. Славков при участието на секретаря Силвия Д. Николова като разгледа докладваното от Трифон П. Славков Гражданско дело № 20224120102082 по описа за 2022 година

Предявен е иск с правно основание чл.26,ал.1, предл. 1 от ЗЗД във вр. чл.229,ал.2 и ал.3 от ЗЗД.

Ищецът Й. Н. Н. от гр. В., чрез адв. С. М. твърди, че по силата на договор за дарение от 27.07.2015 г. – нотариален акт № *** на нотариус К.

Боева и договор за покупко-продажба от 27.07.2015 г. – нотариален акт № ***на нотариус К. Боева е придобил собствеността на 3/5 ид. части от следните земеделски земи, находящи се в землището на с. С., общ. С., а именно: 1.) нива с площ от 3,000 дка., представляваща имот № 090016; 2.) нива с площ от 6,002 дка., представляваща имот № 115024; 3.) нива с площ от 7,191 дка., представляваща имот № 224004. Посочва, че ответницата Е. П. Т. придобила собствеността на 1/ 5 ид. части от горе-посочените имоти по силата на дарение, обективирано в нотариален акт № *** на нотариус К.

Боева. На 14. 07. 2016 г. ответницата сключила договор за наем на земеделските земи с втория ответник, изцяло, за срок от 19 стопански години или периода 01.10.2016 г. до 01.10.2035 г., който договор бил вписан в имотния регистър с акт № 277, т. II, рег.№ 3367 от 14. 07. 2016 г. на Агенция по вписванията гр. Г. Оряховица. Счита, че така сключения договор за наем 1 противоречи на закона в частта за срока от 19 години, т.к. съобразно чл. 229 от ЗЗД лицата, които можели да извършват действия на обикновено управление, не могат да сключват договор за наем, който да е повече от 3 години. Твърди, че не е давал съгласието си ответницата Е. Т. да отдаде под наем съсобствените им имоти за повече от 3 години. Счита, че ответницата няма права и пълномощия да извършва действия на разпореждане със съсобствения имот, като намира, че може да извършва само действия на обикновено управление. Иска от съда да постанови решение, с което да обяви за нищожен на основание чл. 26, ал. 1, предл. 1 от ЗЗД, вр. чл. 229, ал. 2 и 3 от ЗЗД като противоречащ на закона договора за наем от 14.07.2016 г., вписан в имотния регистър на СВ при РС-Г. Оряховица, в частта, с която е уговорен срок на действие н договора по отношение на съсобствените имоти над 3 години до 19 години. Претендира разноски.

В писмените отговори на исковата молба ответниците „Тива – I” ЕООД, представлявано от адв. М. И. и Е. П. Т., представлявана от адв. Б. Б. заемат становище, че искът е недопустим. По основателността считат, че договор за наем може да се сключи самостоятелно от отделен съсобственик и без съгласието на останалите участници в общността, чиито права и интереси били гарантирани от разпоредбата на чл. 30, ал. 3 от ЗС. Намират, че оспорвания договор за наем бил сключен преди изменението на ЗСПЗЗ от 2018 г., което позволявало договор за наем на земеделска земя да може да бъде сключван само от един от съсобствениците на общата вещ. В условия на евентуалност посочват, че в случай, че се приеме че договорът за наем е нищожен на основание чл. 236, ал. 1 от ЗЗД, да се приеме, че същият продължава да действа като сключен за неопределен срок. Претендират разноски.

Съдът, след като взе предвид становищата на страните, прецени събраните по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, съобразно изискванията на чл. 235, ал. 2 от ГПК, приема за установено от фактическа страна следното:

Видно от представените НА за дарение на недвижим имот № *** на нотариус К. Боева и НА за покупко- продажба на недвижим имот № *** на нотариус К. Боева е, че ищецът Й. Н. Н. е придобил 12/20 ид. части от поземлени имоти – ниви, находящи се в землището на с. С., общ. С., с 2 идентификатори ***-нива с площ 3000 кв.м., местност

„Кьоприджик“, ***-нива с площ 7191 кв. м., местност

„Сусурлука“,***-нива с площ 6002 кв.м., местност „Кованлъка“.

Видно от представения НА за дарение на недвижим имот №*** на нотариус К. Боева е, че ответницата Е. П. Т. е придобила 1/5 ид. части от гореописаните имоти.

От приложения договор № 1016 за наем на земеделски земи от 14.07.2016 г., вписан под вх.№ 277/14.07.2016 г. в СВ при РС-Г. Оряховица е видно, че ответницата Е. П. Т. е сключила договор за наем с другия ответник дружестово „Тива-I“ ЕООД, в който фигурират и процесните ниви, за срок на договора от 01.10.2016 г. до 01.10.2035 г., с годишна наемна вноска 20 лв. на декар.

При така установената фактическа обстановка, съдът прави следните правни изводи:

Предявен е иск с правно основание чл.26,ал.1,предл.1 от ЗЗД във вр. чл.229,ал.2 и ал.3 от ЗЗД.

За основателността на предявения иск съдът е указал, че в доказателствена тежест за ищеца да установи изложените в исковата молба обстоятелства, на които обосновава исковата си претенция, а именно: нарушения на императивни, конкретни правни норми, които уреждат начина на сключване или съдържанието на сделката. Валидността на сделката се преценява с оглед закона, който е действал по време на сключването й.

В тежест на ответника е указано да докаже и правопогасяващото си възражение, че законът към момента на сключване на сделката е допускал сключване на договор за наем на земеделска земя от един от съсобствениците, т.е. че договорът е действителен, т.к. към 2016 г. ЗСППЗ е допускал договор за наем на земеделска земя да бъде сключван само от един от съсобствениците на общата вещ за неопределен период от време.

В настоящото съдебно производство ищецът иска да бъде установено, че клаузата относно срока на действие на процесния договор за наем на земеделска земя /19 г./, сключен между ответниците Е. П. Т. и „Тива- I“ ЕООД гр. Лясковец, е нищожна поради противоречие със закона – чл. 229, ал.2 ЗЗД, като се излагат доводи, че в случая първият ответник е нямал съгласието на собствениците на другите 3/5 ид. части от имотите и не е могъл да сключи 3 договора за наем за повече от 3 години. Счита, че договорът се явява в противоречие с императивната правна норма на чл.229,ал.2 от ЗЗД и срокът му подлежи на редуциране, съобразно разпоредбата на чл.229,ал.3 от ЗЗД. От своя страна, ответниците Е. П. Т. и „Тива- I“ ЕООД с. Сущица излагат доводи, с които оспорват въведените от ищцовата страна твърдения.

Съгласно чл.229,ал.1 от ЗЗД, договорът за наем не може да бъде сключен за повече от десет години, освен ако е търговска сдЕ.. Според чл.229,ал.2 от ЗЗД, лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години, а чл.229,ал.3 от ЗЗД гласи, че ако договорът бъде сключен за подълъг срок, той има сила за десет, съответно за три години.

Съдът намира за основателни и обосновани изложените в исковата молба твърдения. Видно от данните по делото, процесният договор за наем е сключен на 14.07.2016г., след като ищецът е придобил правото на собственост в съответните идеални части. Съдът намира за основателни доводите на ищеца, че договорът за наем е нищожен в частта относно уговорения срок над три години, поради противоречието му със закона. Според разпоредбата на чл.229 от ЗЗД, договорът за наем не може да бъде сключван за повече от десет години, освен ако е търговска сделка. Лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години. Ако договорът бъде сключен за по-дълъг срок, той има сила за три години. Въз основа на приетите по делото писмени доказателства се установява, че процесният договор за наем е сключен само между двамата ответника, без участието на ищеца. От цитираните по-горе писмени доказателства е видно, че към момента на сключване на договора Е.

П. Т. (наемодател) е била само един от съсобствениците, като притежава 1/5 ид. част от земеделските имоти, то ест безспорно е можела да извършва само действия на обикновено управление, но не е можела да отдава под наем за срок повече от три години. Възражението на ответниците, че преди изменението на ЗСПЗЗ от 2018 г. се е позволявало сключване на договор за наем на земеделска земя от един от съсобствениците на общата вещ е неоснователно. В случая ищецът въобще не оспорва тази възможност, а спори възможността на ответника да сключи договор за наем за срок по дълъг от 3 години, без да е искано съгласието му. Въпреки указаната на ответника доказателствена тежест да докаже възражението си, че е съществувала 4 подобна възможност, същият не проведе успешно доказване.

Съгласно чл.32, ал.1 от ЗС, управлението и ползването на общата вещ се извършва по правило по решение, взето от съсобствениците, които имат повече от половината от общата вещ. Когато вещта или имотът се намират в режим на съсобственост, действията на разпореждане се извършват със съгласието на всички съсобственици. В правната доктрина и в съдебната практика е възприето разбирането, че макар да носи белезите на сдЕ. на управление, сключеният за повече от три години наемен договор наподобява сдЕ. на разпореждане, тъй като ограничава възможността на наемодателя да ползва отдадената под наем вещ през продължителен период от време. По тази причина законът признава правото за сключване на договор за наем със срок над три години единствено в полза на лицата, които притежават правомощия за разпореждане с вещта. Сключването на договор за наем за повече от три години от лице, което е носител само на права за обикновено управление, съставлява основание за редуциране на уговорения срок до три години по силата на чл.229,ал.3 от ЗЗД и за прекратяване на договора след изтичане на тригодишния срок. Разпоредбата на чл.229 от ЗЗД урежда не валидността на договора за наем по отношение на сключилите го страни (тях той обвързва), а неговото действие по отношение на собственика. Съгласно чл.229,ал.3 от ЗЗД, договорът за наем, сключен за по-дълъг срок, има сила за максималния срок от три години /в този смисъл е Решение № 541 от 06.02.2012 г. на ВКС по гр. д. № 810/2010 г., IV г. о., ГК; Решение № 314 от 17.02.2012 г. на ВКС по гр. д. № 1548/2010 г., III г. о., ГК/. Съдът намира за основателни твърденията на ищцовата страна, че в случая със сключването на договор за наем за срок повече от три години е нарушена разпоредбата на чл.229,ал.2 от ЗЗД, поради което клаузата за срока на ползване се явява нищожна на основание чл.26,ал.1,предложение първо от ЗЗД, поради противоречието й със закона.

Нормата на чл.26,ал.4 от ЗЗД предвижда заместване на отделните нищожни части на съответната сдЕ. с повелителните правила на закона.

Затова, в случая, доколкото порокът е именно противоречие на сключения на 14.07.2016г. договор за наем с нормата на чл.229,ал.2 от ЗЗД, то ефектът от нищожността на съответната клауза ще бъде преодолян чрез заместване по право с предписаното от императивната разпоредба на чл.229, ал.3 от ЗЗД съдържание. Това, от своя страна, означава и запазване валидността на 5 останалите части на договора за наем, т. е. следва да се приеме, че сключеният договор за наем е със срок от три години. Предвид изложеното, предявеният иск се явява основателен и следва да бъде уважен със законните последици от това.

Наемът на земеделска земя е договор, който се подчинява на общите правила относно договора за наем на вещи, съдържащи се в Закона за задълженията и договорите. Някои специфики съществуват в Закона за собствеността и ползването на земеделските земи. Така, по отношение на договора за наем съществува изискване за максимален срок, за който може да бъде сключен. Договорът за наем не може да бъде сключен за повече от десет години, освен ако е търговска сделка. Лицата, които могат да вършат само действия по обикновено управление, не могат да сключват договор за наем за повече от три години. Същевременно, договор за наем на земеделска земя със срок над една година се сключва от съсобственик или съсобственици на земеделска земя, притежаващи повече от 25 на сто идеални части от съсобствения имот, или от упълномощено от тях лице. Това правило е изключение от принципа за управление на мнозинството при съсобствените вещи. Съсобствениците, които притежават 25 или дори 50 % от общите части от земеделска земя, могат да сключват договор за наем за срок, не по-дълъг от три години. Това е така именно заради разпоредбата на чл.229,ал.2 от ЗЗД, в която насока са и твърденията, изложени в исковата молба. Дългосрочното отдаване под наем силно ограничава правото на собственост и по същността си има характера на разпоредителна сдЕ.. Изложеното позволява да се приеме, че установеното в чл.229,ал.2 от ЗЗД правило се прилага и в случаите, когато наемът е търговска сдЕ.. Отсъствието на надлежно взето решение за отдаване на недвижимия имот над посочения ограничителен срок има за последица редуциране срока на търговската сдЕ. на 3 години по силата на разпоредбата на чл.229,ал.3,пр.2 от ЗЗД.