Решение № 653 от 15.07.2022, Районен съд - Стара Загора

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 653 гр. Стара Загора, 15.07.2022 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – СТАРА ЗАГОРА, X-ТИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и първи юни през две хиляди двадесет и втора година в следния състав:

Председател: Милена Костова Колева при участието на секретаря Лазарина Ф. Лазарова като разгледа докладваното от Милена Костова Колева Гражданско дело № 20215530104322 по описа за 2021 година

Предявени са кумулативно съединени искове по чл. 79, ал.1 ЗЗД – за неизплатено възнаграждение по договор за посредничество при покупка на недвижим имот, по чл. 86 от ЗЗД – за обезщетение за забавено плащане на цената по същия имот и по чл. 92 от ЗЗД – за неустойка по договора.

Ищецът М. ИВ. Г. твърди в исковата си молба, че управляваното от него дружество „МАКСИМА-БРОКЕРС ГРУП" ЕООД има за основен предмет на дейност осъществяването на посредничество при сделки с недвижими имоти.

По повод осъществяваната от „МАКСИМА-БРОКЕРС ГРУП" ЕООД дейност през месец януари 2020г. ответникът Д. потърсил съдействието на дружеството, с цел закупуване на апартамент в гр. Пловдив. В тази връзка на 29.01.2020г. бил подписан Договор за посредничество при покупка на недвижим имот, по силата на който същият възложил, а управляваното от него дружество приел да проучи пазара, да извърши действия по намиране и предоставяне за оглед на подходящи имоти в гр. Пловдив, срещу насрещно поето от възложителя задължение да заплати възнаграждение в размер и начин на плащане, съгласно договореното в чл.5 и чл. 6 от Договора. Както обикновено подходил с нужния професионализъм и за кратък период от време предложил на възложителя подходящи имоти, отговарящи на търсенето му, един, от които отговарял на неговите изисквания.

Документирането на извършените огледи се осъществило с подпис на възложителя в Приложение № 1, представляващо неразделна част от Договора за посредничество, като срещу всеки огледан от възложителя имот, същият полагал подписа си. Настоящият случай не бил изключение от горепосоченото. Така, на 29.01.2020г., бил организиран и извършен 1 оглед на предложения недвижим имот, находящ се в .........., което било удостоверено с подпис на Д. в Приложение № 1. Имотът се предлагал от страна на продавача за сумата от 135 000 евро.

Ответникът харесал и силно се заинтересувал от цитираното жилище. След огледа на същия, посочен в Приложение № 1, му били предложени и други имоти, но с различни доводи той отказвал да ги огледа и посети, което породило у него съмнение.

В началото на м. юни 2021г., след направена справка в Агенцията по вписванията, установил, че имотът, находящ се в ....., на който ответникът извършил оглед с посредничеството на „МАКСИМА-БРОКЕРС ГРУП" ЕООД, бил закупен на 10.03.2020г. за сумата 35 000 евро от него. Сделката за покупко-продажба била сключена между „Еклектик Билд" ЕООД, ЕИК: 204457742, със седалище и адрес на управление: гр. Пловдив, ул.

„Нестор Абаджиев" 6, ет. 4, ап. 7, като продавач и Ж. Т. ДР., ЕГН: **********, с адрес:

........, като купувач. Допуска, че продажната цена, посочена в НА била тенденциозно занижена, с цел избягване на заплащане на високи такси по сделката, т.к. въпросният имот в никакъв случай не струвал, 35 000 евро.

За извършената сделка е съставен нотариален акт за покупко- продажба на недвижим имот № 183, том I, peг. № 1529, дело №180/2020г. на нотариус ........, с район на действие Пловдивски районен съд, peг. № 072 по регистъра на Нотариалната камара.

Нотариалният акт е вписан в Службата по вписвания с вх. рег. № 5947/10.03.2020г., Акт № 31, том 16, дело № 3189/2020г.

По силата на разписания от ответната страна Договор за посредничество при покупка на недвижим имот, за Д. възникнало задължение да заплати на ищцовото дружество сумата от 7647,10 лева /левовата равностойност на 3915 евро по фиксинга на БНБ/, представляваща възнаграждение за извършеното от дружеството посредничество, съгласно предвиденото в чл. 5 и чл. 6 от Договора.

Съгласно посочените договорни разпоредби, в случай, че възложителят, закупи недвижим имот, информация за който е получил от изпълнителя по договора, следва да заплати на дружеството уговореното възнаграждение в размер на 2.9% от цената на имота, посочена в предварителния договор, сключен между възложителя и продавача, но не помалко от 700 евро, като възнаграждението е дължимо от купувача при сключването на нотариалния акт между възложителя и продавача.

Същевременно, съгласно чл. 7 от Договора, възложителят се задължил да води преговори и осъществявал сделка с предложен от агенцията имот, включен в Приложение № 1, само със знанието й и в нейно присъствие. При неизпълнение на някое от условията, посочени в чл. 7, възложителят дължал уговореното възнаграждение, определено въз основа на цената на имота, посочена в Приложение № 1, ведно с неустойка в размер на 1 % от дължимата сума за всеки просрочен ден, но не повече от стойността на самото възнаграждение.

Тъй като не бил уведомен за датата на сключване на предварителен договор, а и не 2 бил сигурен, че такъв е подписан, дължимото възнаграждение следвало да се определи на базата на посочената Приложение № 1 цена, а именно сумата 135 000 евро.

Ето защо, посредническото възнаграждение се определяло на сумата от 7647,10 лв.

/левовата равностойност на 3 915 евро по фиксинга на БНБ/, представляваща 2.9% върху покупната цена от 135 000 евро /263 692,95 лева/.

По смисъла на чл. 7 от Договора за забава при изплащане на възнаграждението, освен самото възнаграждение по чл. 5 от Договора /7647,10 лв./, се дължало и неустойка в размер на 1 % от дължимата сума за всеки един ден, но не повече от стойността на самото възнаграждение.

Съгласно чл. 84 от ЗЗД, когато денят за изпълнение на задължението бил определен, длъжникът изпадал в забава след изтичането му. В настоящия случай Д. изпаднал в забава един ден след сключване на нотариалния акт, а именно на 11.03.2021г. По смисъла на Чл.

92, ал. 1 от ЗЗД, неустойката обезпечавала изпълнението на задължението и служило като обезщетение за вредите от неизпълнението, без да било нужно те да се доказват.

Неустойката, която се дължала за един ден била в размер на 76, 47 лв. Тъй като периодът от сключване на НА до датата на предявяване на ИМ бил 482 дни, крайната сума надвишавала стойността на възнаграждението, поради което би следвало неустойката да била равна на цената, представляваща дължимото възнаграждение - 7647,10 лв.

Съгласно чл.86, ал. 1 от ЗЗД, при неизпълнение на парично задължение, длъжникът дължал обезщетение в размер на законната лихва от деня на забавата. Поради това, претендира и законна лихва за забава, считано от 11.03.2020г. - датата, следваща нотариалното изповядване на сделката за покупко-продажба на недвижимия имот, до 03.07.2021г. - датата на завеждане на настоящата искова молба - 1025.99 лева.

Въз основа на изложеното, счита, че между „МАКСИМА- БРОКЕРС ГРУП" ЕООД и ответника Ж. Т. ДР. възникнала валидна облигационна връзка. Налице било изпълнение на задълженията от страна на управляваното от него дружество, изразяващо се в намиране на подходящ имот за покупка от страна на Д., а именно - апартамент, находящ се в гр.

Пловдив, квартал. „Беломорски" ет. 1 , ап. 4.

Имотът бил закупен от ответника, в резултат на посредничеството на „МАКСИМАБРОКЕРС ГРУП" ЕООД, доказателство за което било подписаното Приложение №1 и Договор за посредничество.

Към настоящия момент възложителят по Договора не изпълнил възникналото задължение за заплащане на посредническо възнаграждение, въпреки отправените от страна на Дружеството многобройни покани.

Ето защо, счита, че били налице основания за предявяването на настоящата исковата претенция пред съда, като моли съда да постанови съдебно решение, с което да задължи ответника, на основание чл.86, ал.1 от ЗЗД и чл. 92 от ЗЗД, да заплати на „МАКСИМАБРОКЕРС ГРУП" ЕООД сумата от 16 320 лв., както следва: сумата от 7647,10 лв. /левовата 3 равностойност на 3 915 евро по фиксинга на БНБ/, представляваща посредническото възнаграждение, съгласно сключения Договор за посредничество при покупка на недвижим имот; сумата от 7647,10 лв., представляваща неустойка за неизпълнение от страна на възложителя на задължението да заплати на дружеството посредническо възнаграждение; сумата 1025,99 лв., представляваща законна лихва за забава върху главницата 7647,10 лв., считано от 11.03.2020г. - датата, следваща нотариалното изповядване на сделката за покупко-продажба на недвижимия имот, до 06.07.2021г. - датата на завеждане на настоящата искова молба. Претендира за направените по делото разноски.

В законоустановения срок по делото е постъпил отговор от ответника Ж. Т. ДР., в който заявява, че предявените искове са допустими, но изцяло неоснователни. Относно обстоятелствата, твърдени от ищеца, на които той основава иска си - съществена част от тях били неверни твърдения, от което били изведени неправилни правни изводи: Не било вярно, че имотът се предлагал за 150 000 евро. Никога не бил предлаган имота на тая цена, ищецът не сочил доказателства за това твърдение. Какво съмнение можело да породи в брокера факта, че след като харесал този имот, отказал да гледа други. Това било нормално поведение, а твърдяното заключение било единствено с цел да повлияе на вътрешното убеждение на съда по един крайно некоректен начин. Допускането, че посочената продажна цена не била истинската нямало място в гражданския процес - нужни били доказателства. То също било единствено с цел да повлияе на вътрешното убеждение на съда по един крайно некоректен начин.

За ответника Д. не възникнало задължението да плати 7647.10 лв./ или 3 915 евро/, като 2.9% посредническо възнаграждение върху цената, посочена в протокола за оглед, представен от ищеца, нито мораторна лихва от 7647.10 лв. за посочения период, защото дължимото възнаграждение на посредника било платено коректно и в срок. Не се дължало и лихва от деня на забавата, първо, защото забава няма и второ, защото съгласно трайната практика на ВКС, дори да има забава, недопустимо и неморално било начисляването едновременно на лихва и неустойка. Съгласно ТР на ОСГК на ВКС по тълк.дело № 3/2017г.

„ две обезщетения за забава на длъжника, касаещи един и същи период, би довело до неоснователно обогатяване на кредитора, което правния ред не допуска.“ Твърденията за неоснователност на исковете се основавали на следните факти, които ще докаже:

Ответникът търсел в началото на 2020 г. да закупи жилище в град Пловдив в интернет - в сайта imoti.bg. Харесал процесното жилище в кв. Беломорски и тъй като се виждало, че процесният апартамент бил представен от „МАКСИМА БРОКЕРС ГРУП“ ЕООД се обадил по телефона на посочения в обявата номер на дружеството.

Отговорило му лице на име ......., който се представил като брокер в МАКСИМА, който отговарял за р-н Южен. След това продължили да кореспондират с ....... на телефонния номер на дружеството - ищец. Още при първия разговор насрочили дата за оглед- 29.01.2020г. и тъй като не се познавали, се разбрали да се чакат пред супермаркет 4

„Била“ / на улица „Д. Талев“/ до комплекс “ Оазис 6“. Там за първи път Ж.Д. се запознал с Владимир / с ответника били майка му и баща му/ и подписали пред „Била“ договора и протокола за оглед на гърба още преди огледа. Ж.Д. помни със сигурност, че нито на първа страница, нито на гърба на договора не била написана цена. Твърди, че тази цена била написана след представянето на брокера на предварителния договор за сумата 35 000 евро, а цифрата 1 преди нея била после дописана - то се виждало, че бил отделена от цифрата 3 и очевидно не била изписана цялата сума с един замах на ръката. Сумата 135 000 евро противоречило и на изписаната на 1 страница - „предмет на договора“ 150 000 евро.

Както казал по-горе, последната пък сума никога не била сочена като цена на този имот и следователно била напълно измислена. След това отишли до имота и огледали жилището. На место ги посрещнал сина на управителя на фирмата - продавач Д.Т. и отключил със собствен ключ.

След като ответникът, заедно с родителите си, които щели да осигурят парите за покупката, решили, че ще купуват този имот, сутринта на 06.02.2020г. подписали предварителен договор. Представителят на ищеца- ....... бил с тях по време на подписване на този предварителен договор и тогава разбрал за договорената цена.