Определение № 891 от 05.11.2025, Окръжен съд - Ловеч

Личните данни в текста са заличени.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 891 гр. Ловеч, 05.11.2025 г.

ОКРЪЖЕН СЪД – ЛОВЕЧ в закрито заседание на пети ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ТАТЯНА МИТЕВА

Членове:

ПОЛЯ ДАНКОВА

ВАСИЛ АНАСТАСОВ като разгледа докладваното от ВАСИЛ АНАСТАСОВ Въззивно гражданско дело № 20254300500618 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид :

Подадена е жалба вх. № 7624/04.11.2025 г. от Д. С. С., ЕГН **********, с адрес: гр. ****, М. С. С., ЕГН **********, с адрес: гр. ****, действаща чрез своя баща С. Д. С., ЕГН ********** пълномощник по пълномощно, peг. № 175/18.06.2024 г. на И.Д. -кмет на село Б.и. и „ДСС 13“ ЕООД, с ЕИК ****, седалище и адрес : гр. **** представлявано от управителя Д. С. С., против: обявление за публична продан, издадено от ЧСИ В. П. рег. № 879 на КЧСИ, с район на действие района на ОС – Ловеч по изпълнително дело № 20258790401117.

Твърди, че в законоустановения срок обжалват обявлението за публична продан, издадено от ЧСИ В. П. по изпълнително дело № 20258790401117, с което е насрочена продажбата на недвижим имот, собственост на дружеството, а именно: Поземлен имот с идентификатор *** по КККР на гр. Тетевен, заедно с построените в него сгради, с начална цена 130 320,00 лв., при продан от 18.10.2025 г. до 18.11.2025 г.

Счита, че оценката на процесния имот е необосновано занижена и не съответства на реалната пазарна стойност към момента на обявяване на публичната продан. Твърди, че оценката е извършена без надлежна проверка на актуалните сделки с подобни имоти в района на гр. Тетевен, не са отчетени инвестиции и подобрения по имота, както и променената пазарна конюнктура 1 след 2023 година. Сочи, че не е извършен оглед на място от лицензиран независим оценител, вписан в Камарата на независимите оценители в България.

На следващо място, счита, че е нарушено е правото на защита на длъжника, тъй като последният не е бил редовно уведомен за изготвената оценка и не е получил възможност в 7-дневния срок по чл. 485, ал. 2 ГПК да възрази и поиска нова оценка. В тази връзка счита, че следва да се има предвид и оценителния критерии, а именно:

Според данни от публични имотни обяви и справки в imot.bg, address.bg (октомври 2025 г.), средните офертни цени за индустриални или складови имоти в района на Тетевен варират между 450 и 650 лв./кв.м за застроена площ, а за поземлени имоти между 60 и 90 лв./кв.м.

Изтъква, че в тази връзка следва да се има предвид, че процесният имот включва масивна сграда със застроена площ от 294 кв.м, навес с площ 126 кв.м и поземлен имот от 518 кв.м. Счита, че реалната пазарна стойност на имота към октомври 2025 г. възлиза на приблизително 220 000 - 250 000 лв., което е с над 40-45% по-високо от определената оценка от 130 320 лв., от което следова, че началната цена на публичната продан е занижена и не отразява действителната пазарна конюнктура.

Видно от гореизложеното счита, че е нарушен принципът на пропорционалност - занижената оценка би довела до продажба на имота на цена, несъразмерно по-ниска от действителната му стойност, което би причинило неоправдано обедняване на длъжника и неоснователно обогатяване на купувача или взискателя.

Твърди, че следва да се има предвид, че обявлението за публична продан и респективно определената начална оценка на имота, от която да започне наддаването е в противоречие с действаща съдебна практика, обективирана в постановление № 45 от 30.04.2019 г. по гр. д. № 1516/2018 г., IV г.о. на ВКС, съгласно което: „Съдебният изпълнител следва да гарантира реалистична пазарна оценка на имота, тъй като тя определя началната цена на публичната продан и е от съществено значение за защитата на имуществените права на длъжника." Твърди, че подобна позиция е застъпена и в Определение № 306/21.06.2017 г. по ч. гр. д. № 2080/2017 г. на ВКС, IV г.о., както и Определение № 38/19.01.2022 г. по ч. гр. д. № 3641/2021 г., ВКС, IV г.о.

2

В заключение и съгласно чл. 435, ал. 3 ГПК, моли съда:

Да отмени обявлението за публична продан по изпълнително дело № 20258790401117. Да разпореди извършване на нова независима оценка от вещо лице, вписано в Камарата на независимите оценители.

Да спре изпълнителните действия по проданта до произнасяне по настоящата жалба.

Срещу горецитираната жалба е подаден отговор от „ББР МИКРОФИНАНСИРАНЕ“ ЕАД, вписано в ТРРЮЛНЦ при Агенция по вписванията с ЕИК: *****, със седалище и адрес управление: гр. ****, и със съдебен и настоящ адрес: гр. ****, представлявано от А.П.Й. - Зам.председател на Съвета на директорите и Изпълнителен директор, и И.В.Х. Член на Съвета на директорите, чрез пълномощника им М. П. Б., ЕГН:

**********, притежаваща л.к. № 648810927, издадена на 31.01.2020 г. от МВР София упълномощена с пълномощно peг. № 30475 за удостоверяване на подписите и peг. № 30476 за удостоверяване на съдържанието на документ, том VI, акт № 129 от 24.09.2025 г. на помощник нотариус Г.Н. на нотариус Милена Георгиева, peг. № 622 на НК и с район на действие PC гр. София.

Моли съда да потвърди направената оценка, като коректно извършена, в съответствие с правилата за изготвяне, и да остави без уважение депозираната жалба.

Счита, че възражението на длъжника е подадено извън законоустановените срокове и е преклудирано правото му да обжалва оценка, с която е могъл да бъде надлежно запознат.

На следващо място твърди, че оценката е извършена при спазване на принципите на оценителите за извършването й, депозирана е от лицензирана фирма със законоустановена процедура по назначаването и е изготвена в срок.

Счита, че субективните твърдения за нейният размер не могат да бъдат кредитирани, тъй като оценителите са се съобразили напълно с пазарни аналози.

Счита, че съдебният изпълнител е предприел всички законови мерки и е спазил процедурата за оповестяването й, като е изготвил обявление за публична продан, съобразено изцяло с направената оценка.

В заключение предлага на настоящата инстанция да остави в сила 3 обявлението за публична продан по горецитираното изпълнително дело.

Писмени мотиви по обжалваните действия на основание чл.436, ал.3 от ГПК е изложил ЧСИ В. П., който счита, че действията му са законосъобразни. Излага доводи, че жалбата е процесуално недопустима, тъй като последната е постъпила извън законноустановения срок и срещу неподлежащо на обжалване действие на съдебния изпълнител, предвид което предлага на съда да я остави без разглеждане. В условия на евентуалност, в случай, че съдът счете жалбата за процесуално допустима, предлага на настоящата инстанция да я остави без уважение. В тази връзка твърди, че принудителното изпълнение е насрочено при стриктно спазване на разпоредбите на ГПК за опис, разгласяване и провеждане на публична продан , поради което няма основание за спиране на насрочената публична продан.

Съдът, като съобрази постъпилата жалба и събраните по делото доказателства, намира за установено следното :

Жалбата се явява процесуално недопустима, тъй е подадена след срока за обжалване, както и срещу неподлежащо на обжалване действие на съдебния изпълнител.

Изпълнителното производство по изп. дело № 20248380400822 по описа на ЧСИ Милен Бъзински, peг. № 838, е образувано на 05.03.2024 г. по молба на взискателя "ББР Микрофинансиране" ЕАД с ЕИК *****, седалище и адрес на управление: гр. ****, и въз основа на Изпълнителен лист издаден на 26.01.2024 г. по гр.д. № 2549/2024 г. по описа на Районен съд София.

С искане за вписване на възбрана с изх. № 40009/10.07.2024 г. в Служба по вписванията гр. Ловеч е вписана възбрана с дв.вх.рег. № 1049/11.07.2024 г., акт том 1, акт № 134, върху следните недвижими имоти, собственост на длъжниците, а именно:

1. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ***, Адрес на поземления имот: село ******. Площ от 518кв.м. Трайно предназначение на територията - урбанизирана. Начин на трайно ползване - за търговски обект, комплекс, ведно с построената в имота: Сграда с идентификатор ***, застроена площ от 209 кв.м., брой етажи 1, предназначение сграда за търговия;

4

2. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ***, Адрес на поземления имот: село ****. Площ от 618 кв.м., ведно с построените в имота:

Сграда с идентификатор ***, застроена площ от 15 кв.м., брой етажи 1, предназначение - селскостопанска сграда, Сграда с идентификатор ***, застроена площ от 33 кв.м., брой етажи 1, предназначение гараж;

3. ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ***, Адрес на поземления имот: село ****. Площ от 875 кв.м., ведно с построените в имота:

Сграда с идентификатор ***, застроена площ от 84кв.м., брой етажи 1, предназначение - жилищна сграда, еднофамилна, Сграда с идентификатор ***, застроена площ от 40кв.м., брой етажи 1, предназначение -жилищна сграда, еднофамилна, Сграда с идентификатор ***, застроена площ от 42кв.м., брой етажи 2, предназначение селскостопанска сграда.

По Молба на взискателя с вх. № 17440/27.03.2025 г. и на основание § 3 от ПЗР на ЗЧСИ във връзка с чл. 427 от ГПК, изпълнително дело № 20248380400822 по описа на ЧСИ Милен Бъзински, peг. № 838, е предадено на Частен съдебен изпълнител В. Л. П., peг. № 879, за продължаване на изпълнението по него, като е преобразувано под изпълнително дело № 20258790401117.

Било е насрочено принудително изпълнение чрез опис на горецитираните недвижими имоти на 20.08.2025 г. от 14.30 ч., за което, както и за преобразуването на изпълнителното дело, страните са били редовно уведомени, както следва : длъжникът М. С. С. съответно с Уведомление с изх.

№ 22659/04.06.2025 г. (т.2, л.289), длъжникът Д. С. С. с Уведомление с изх. № 22660/ 04. 06.2025 г. (т.2, л.288) и длъжникът „ДСС 13“ ЕООД, с ЕИК **** с Уведомление с изх. № 22661/04.06.2025 г. (т.2, л.287).

С Постановление от 13.08.2025 г. на основание чл. 485, ал.1 от ГПК и с оглед определяне пазарна стойност на имотите е назначен лицензиран оценител инж. Веселин Йоргов.

Описът е бил извършен на 20.08.2025 г., за което са съставени 3 броя протоколи за опис (т.2, л.303 – 305; л.306 – 308 и л.309 – 311).

Изготвени са Пазарна оценка с вх. № 120955/02.09.2025 г., Пазарна оценка с вх. № 120956/02.09.2025 г. и Пазарна оценка с вх. № 5

120957/02.09.2025 година.

На основание чл.484, ал.3 от ГПК на 19.09.2025 г. от 16.30 ч. изготвените пазарни оценки са предявени на страните по изпълнителното дело, за което са съставени 3 броя протоколи за предявяване на оценка.

Съгласно последните, страните са редовно уведомени на основание чл.484, ал.3, изр. 2 от ГПК, но не са се явили.

В срока по чл. 485, ал. 2 от ГПК предявените пазарни оценки не са обжалвани от страните, поради което от 18.10.2025 г. до 18.11.2025 г. е насрочена публична продан на ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ***, находящ се в село *****, начин на трайно ползване - за търговски обект, комплекс.

В конкретния случай жалбоподателите твърдят, че не са били редовно уведомени за изготвената оценка и не са получили възможност да я обжалват в законноустановения срок. Съгласно разпоредбата на чл.484, ал.3 от ГПК в протокола за опис се посочва и денят на предявяване на оценката на вещта, когато тя се извършва след описа. В този случай страните се смятат за уведомени за предявяването на оценката, независимо дали са присъствали на описа. Още повече, че в настоящия случай длъжниците Д. С. С. и „ДСС 13“ ЕООД са били редовно уведомени за насрочения опис, а длъжникът М. С. С. е присъствала реално на описа. Видно от горецитираните протоколи за опис последната е била назначена за пазач на процесните имоти. Също така е била уведомена от ПЧСИ за датата на предявяване на пазарната оценка (19.09.2025 г.), от която дата започва да тече 7-дневния срок по чл.485, ал.2 от ГПК за обжалване на оценката, който е изтекъл на 26.09.2025 година. Процесната жалба е депозирана чак на 21.10.2025 г. от което следва, че същата е просрочена

На следващо място, жалбоподателите обжалват и обявлението за насрочената публична продан, което от своя страна е необжалваемо, тъй като разпоредбата на чл.435, ал.2 от ГПК изброява изчерпателно подлежащите на обжалване действия на съдебния изпълнител, сред които обаче не е обявяването на публична продан. В този смисъл жалбата отново се явява недопустима и следва да бъде оставена без разглеждане.

С Определение № 888/04.11.2025 г., съдът е оставил без уважение искането за спиране, като е счел, че не са налице основание за това.