Решение № 5148 от 13.09.2024, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 5148 гр. София, 13.09.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-А СЪСТАВ, в публично заседание на седми декември през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Виолета Йовчева

Членове:

Мариана Г.а

Димитър Ковачев при участието на секретаря Христина Сп. Кръстева като разгледа докладваното от Димитър Ковачев Въззивно гражданско дело № 20221100510319 по описа за 2022 година

За да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по чл. 258 и сл. от ГПК. Образувано е по въззивна жалба от В.

Х. чрез адв. Ф. срещу Решение № 20012773 от 13.02.2022г., постановено по гр. д. № 65277/2020г. по описа на Софийски районен съд, 41 с-в, в частите му, с които е осъдена да заплати на Е. Г. обезщетение по чл. 31, ал. 2 ЗС за лишаване от ползване на идеална част от магазинно помещение в ж.к. ******* гр. София в размер на 4030, лева за периода 30.04.2019г. - 29.12.2020г.; обезщетение за лишаване от ползване на недвижим имот апартамент 38 в гр. София, ж.к. **** ******* за периода 30.04.2019г. 29.12.2020г. в размер на 3250,25 лева (след изменение на иска) и лихви върху двете суми в размер съответно 550,87 лева и 682,92 лева за същите периоди, както и в частта с която са отхвърлени направените от ответника възражения за прихващане на вземания на ищеца с вземания на ответника по чл. 30, ал. 3 ЗС.

Изложени са оплаквания, че СРС е допуснал нарушение на чл. 202 ГПК като кредитирал заключението. Счита, че приетата по делото СТОЕ не доказвала размера на средния пазарен наем, защото вещото лице не е използвало данни по реално сключени наемни договори, а за определяне на средна пазарна наемна цена на двата имота е ползвало оферти от интернет сайтове, за които не е ясно дали са реални.

1

Счита, че за сравнение са ползвани имоти с характеристики които не са идентични на тези на процесните и са в други квартали и са луксозни имоти. Ползвания корекционен коефицент от вещото лице бил произволно определен и не била посочена някаква методика за неговото определяне.

В нарушение на процесуалните правила СРС формирал извод, че има искане на ищеца за присъждане на разликата между уговорения за магазинното помещение от ответницата и трето за делото лице наем и пазарния такъв, като не разпределил доказателствена тежест, не допълнил доклада си, не отделил спорното от безспорното.

Счита, че сумите платени за консумативни разходи за електрическа и топлинна енергия се дължат от съсобствениците в съответните на правата им части щом не били заплатени от наемателя. Същото важало за разходите за общите части платени от нея в полза на етажната собственост. Неправилно бил приложен чл. 51, ал. 2 от ЗУЕСнямало решение на ОС на ЕС, което да освобождава ищеца от тези разходи. Оспорва извод, че платена сума за услуга от брокер на имоти във връзка с отдаване под наем на апартамента не е тежест по смисъла на чл. 30, ал. 3 ЗС. Счита, че сумата заплатена за ремонт на покрив също следва да се прихване в съответна част, защото е платена на ЕС като следствие от задължението на собственика да изпълнява решенията на ОС за ремонт на покрива на ЕС. Имала вземане и за подмяната на касовата брава на магазинното помещение. Това били полезни (от гледна точка увеличаване сигурността на помещението) разноски. Същото се отнасяло за подмяната на дограмата на магазинното помещение (стъклопакета).

Постъпил е отговор на жалбата с който тя се оспорва и се иска потвърждаване на решението..

При проверка по чл. 269 ГПК СГС намира решението на СРС за валидно и допустимо в обжалваните му части. По отношение проверката на неговата правилност въззивния съд е ограничен от оплакванията в жалбата и приложението на императивните материални норми.

След преценка на твърденията и възраженията на страните с оглед на събраните по делото доказателства въззивния съд намира жалбата за неоснователна по следните фактически и правни съображения:

По делото не е имало спор, че за процесните периоди ответника-жалбоподател е ползвала самостоятелно магазинното помещение и процесния апартамент- това изрично е потвърдено от отговора на исковата молба. Няма възражения и че е получила покана от ищеца да му заплаща обезщетение за лишаване от ползването на неговата идеална част. Няма спор и по квотите на страните в съсобствеността на процесните имоти.

Спорни по делото са въпросите за размера на дължимото обезщетение по чл. 31, ал. 2 от ЗС за лишаването от ползването им, както и дали може да се присъжда такова 2 по реда на чл. 31, ал. 2 от ЗС когато в хода на делото се установи, че ползващият съсобственик отдава имота под наем. Спорни са и въпросите какви разходи (твърдени от ответницата във връзка с възражението за прихващане) представляват тежести по смисъла на чл. 30, ал. 3 от ЗС и ищецът следва ли да понесе част от тях съответна на квотата му в съсобствеността.

Неоснователни са оплакванията срещу кредитирането от СРС на приетата пред него СТОЕ.

При изготвяне на експертизата вещото лице е ползвало оферти за наеми на имоти с близки характеристики - офиси в същият и съседни квартали; както и апартаменти в същият и съседни квартали с почти еднаква застроена площ и характеристики. Несъстоятелни с оплакванията, че били ползвани оферти за луксозни апартаменти. Посочването на конкретно ползваната от вещото лице по табл. 2 оферта три е несъстоятелно. Имота посочен там има същият брой помещения като процесния (видно от нотариалния акт на л. 11). Функционалното им определяне като спални, детски и прочие зависи от ползващите ги лица. Имота е със същата квадратура, а наличието на мебели и електроуреди, на контрол на достъпа или видео-наблюдение изобщо не води до извод за луксозност- това са широко разпространени и вече обичайни характеристики.

Изобщо не е ноторно, че ако един имот се отдава обзаведен, то това води до повисока наемна цена, а отделно вещото лице изрично е посочило, че се е съобразило с това обстоятелство (стр. 3 от СТЕ).

Цените са били коригирани в посока намаляване от вещото лице именно поради обстоятелството, че ползваните данни са за офертни цени. Корекциите се правят от вещото лице и на база именно неговите експертни познания за пазара на недвижимите имоти и наеми.

Вещото лице носи и наказателна отговорност за верността на своето заключение, а отделно страната не е правила искане за повторна или разшИ. експертиза, нито е представила данни за сделки с подобни имоти на други наемни цени. Още повече, че при приемане на експертизата е правила оплаквания, че са ползвани оферти за полуобзаведени или необзаведени имоти, което предполага твърдения, че нейния имот е обзаведен, а не обратното, както се твърди в жалбата.

Некоректно е оплакването, че при изготвяне на експертизата за магазинното помещение били ползвани оферти за офиси, а не за магазини- имота видно от СТЕ и от представените от ответницата квитанции за платени към ЕС такси е ползван не като магазин, а като помещение за танци. Освен това видно от нотариалния акт за придобиването му (л. 10)-имота е описан като: „…магазинни помещения /офис/…“ тоест може да се ползва не само като магазин, а и за офис и като е ползвало оферти за офиси СТЕ не е допуснала необоснованост.

3

Правилно СРС е кредитирал експертизата и СГС не намира основание да не я възприеме.

Неоснователни са оплакванията за процесуално нарушение на чл. 146 ГПК, поради неправилен извод на СРС, че има искане от ищеца за присъждане на припадаща му се част от разликата между уговорената от ответницата наемна цена за магазинното помещение и пазарната наемна цена установена от СТОЕ.

Изрично в ТР 7/2012г. на ОСГК на ВКС бе прието, че именно чрез иск по чл. 31, ал. 2 от ЗС може да се търси припадаща се част от разликата между уговорена от ползващият съсобственик наемна цена и пазарната наемна цена (когато тя е по-висока от уговорения наем).

След като тази хипотеза се приема за хипотеза на лишаване от ползване и съответната част от разликата между двете величини може да бъде предмет на самостоятелен иск и този иск е именно по чл. 31, ал. 2 ЗС, то на по-силно основание тя може да се присъди когато е предявен иск по чл. 31, ал. 2 ЗС и в хода на висящият процес се установи, че има договор за наем сключен от ползващият съсобственик. Не е необходимо никакви допълнителни твърдения да се правят в тази насока от претендиращият обезщетение, защото не би се стигнало до друго основание на иска искът е все по чл. 31, ал. 2 ЗС.

И преди приемането на ТР 2/2012г. в практиката на ВКС по чл. 290 ГПК се приемаше, че ползващият съсобственик не може по иск по чл. 31, ал. 2 ЗС да се брани с възражения, че не е реализирал никаква или е реализирал полза (уговорения от него наем) по-малка в сравнение с пропуснатата (пазарния наем). Решение № 94 от 18.04.2012 г. на ВКС по гр. д. № 1562/2010 г., IV г. о., ГК и др..

Отражение на тази практика е приетото в ТР 2/2012, че разликата между припадащата се част от реализирания граждански плод (уговорения наем) и припадащата се част от пропуснатия граждански плод (пазарния наем) се присъжда с иск по чл. 31, ал. 2 ЗС. Иначе лесно ползващият съсобственик практически би лишил от всякакво обезщетение неползващите съсобственици чрез уговаряне фиктивно на ниска наемна цена.

Съответно не е имало основание за ревизиране на изготвения доклад от СРС.

Неоснователни са оплакванията срещу отхвърлянето на възражението за прихващане със суми платени на доставчици на електро и топлинна енергия в имота.

Това възражение е неоснователно. Основните съображения да се отхвърли изложени от СРС се споделят и от настоящият състав на въззивния съд. Тези разходи (наричани в практиката „консумативни“) не са насочени, нито към запазване или поддържане на имота, нито са полезни разноски.

Те обслужват индивидуалния комфорт на ползващото имота лице, а в случая 4 това е ответницата (респективно лицето на което тя е отдала имота под наем) и по тази причини дори когато имота е в съсобственост в отношенията между съсобствениците тези разходи следва да се поемат само от онзи съсобственик, който е ползвал имота, защото именно за неговите индивидуални нужди от енергия (за осветление, отопление, вентилация и пр.) са направени те.

Оплакванията в жалбата, свързани с изложените допълнителни мотиви на СРС за отхвърляне на това възражение –отнасящи до задълженията на наемателя и приложението на закона за енергетиката не могат да обусловят различен извод.

Няма никакво значение, че всеки съсобственик в отношенията си със съответния доставчик на енергия носи отговорност за натрупаните задължения към доставчика.

Закона за енергетиката не урежда отношенията между съсобствениците, а между тях и енергийните предприятия, които извършват дейност в обществен интерес, като специфичността на отношенията по централно отопление и горещото водоснабдяване и електрификацията и важността им за обществото като цяло налага и наличието на правна уредба, предвиждаща, че собствениците отговарят спрямо енергийните дружества независимо дали лично ползват или отдават имотите си на трети лица за ползване (като и тук са възможни отклонения). Неприложимо е в тази връзка в отношенията между съсобствениците ТР 2/2017г. на ОСГК на ВКС, защото то дава разяснения именно по въпроси възникващи в отношенията между енергийните предприятия от една страна и собствениците/съсобствениците/ от друга, а не между самите съсобственици.

Неоснователни са оплакванията срещу отхвърлянето на възражението за прихващане със сумата от 30,00 лева – за нотариална покана до наемателя да заплати консумативните разходи и наемната цена. Те не са нито необходими, нито полезни разноски за имота, а са насочени към упражняване на правата на ответницата в качеството на наемодател по договор за наем с трето за делото лице и са без значение за отношенията между нея и другите съсобственици на имота по повод съсобствеността им.

Неоснователни са оплаквания срещу отхвърлянето на възраженията за прихващане със сумите 95,00 лева, съответно 75,00 лева- такси за управление и поддръжка ( §1, т. 11 от ДР на ЗУЕС за консумативни материали, свързани с управлението, за възнаграждения на членовете на управителните и на контролните органи и на касиера; за електрическа енергия, вода, отопление, почистване, абонаментно обслужване на асансьор и други разноски) на общи части на ЕС, в която се намира магазинното помещение