Решение № 944 от 15.07.2026, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 944 гр. София, 15.07.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 1-ВИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на деветнадесети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Катерина Рачева

Членове:

Владимир Вълков

Здравка Иванова при участието на секретаря Мария Ив. Крайнова като разгледа докладваното от Владимир Вълков Въззивно гражданско дело № 20251000503226 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 258 и следващите от Гражданския процесуален кодекс.( ГПК).

С решение рег. № 212/07.10.2025 г., постановено по гр.д. № 20241600100443 по описа на Окръжен съд – Монтана, Д. П. И. е осъден да заплати на ТОНИ ФИШЕР ООД – Монтана на основание чл. 59, ал. 1 ЗЗД сумата 3467,11 лв. – обезщетение за периода от 10.06.2024 г. до 20.09.2024 г. за ползване на недвижим имот, ведно със законната лихва от датата ра предявяван на иска до окончателно изплащане на сумата, както и на основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД сумата от 130,44 лв. – законна лихва за периода от 10.06.2024 г. до 20.09.2024 г. върху обезщетение от 3467,11 лв. С решението частично са отхвърлени съответно искът по чл. 59, ал. 1 ЗЗД за разликата до предявения размер от 73500 лв. и по чл. 86, ал. 1 ЗЗД за разликата до предявения размер от 4564,69 лв.

Решението в отхвърлителната част е обжалвано от „ТОНИ ФИШЕР“ ООД, наричан впоследствие и въззивник. Въззивникът „ТОНИ ФИШЕР“ ООД упреква първоинстанционния съд за неправилно приложен механизъм за определяне размера на следващото се обезщетение. Застъпва теза за 1 меродавност на средната месечна пазарна наемна цена при установен в процеса размер от 14440 лв., а не на възприетата от съда съразмерно на бъдещи разходи за амортизация на имота. Иска се решението в отхвърлителната част да бъде отменено.

В отговор по жалбата Д. И. чрез процесуалния си представител я оспорва с довод, че„ТОНИ ФИШЕР“ ООД не е имал интерес към сградите, фактическото им състояние изключва възможността да бъдат ползвани по предназначение на голямата част от сградите, а и за процесния период не е разполагал с владението върху имота.

Със същото решение изцяло са отхвърлени предявени искове от РЕНЕСАНС АД – гр. Ямбол съответно по чл. 59, ал. 1 ЗЗД за сумата от 60 000 лв. – обезщетение за ползване на недвижим имот въпреки противопоставянето на ищеца през периода от 04.04.2024 г. до 20.09.2024 г. и иск по чл. 86, ал. 1 ЗЗД върху обезщетението за сумата 3726,28 лв. В тази му част решението е обжалвано от „РЕНЕСАНС“ АД, наричан впоследствие и въззивник.

„РЕНЕСАНС“ АД упреква първоинстанционния съд, че не е определил правилно приложимия към спора закон като смята за приложима нормата на чл. 236, ал. 2 ЗЗД. Навежда довод, че неизпълненото задължение от страна на наемателя да върне имота след прекратяване на договора за наем го задължава да обезщети наемодателя си за исковия период според средния пазарен наем, но не по-малко от договорената наемна цена. Иска се решението да бъде отменено, а искът – уважен изцяло.

В отговор по жалбата от „РЕНЕСАНС“ АД Д. И., наричан впослествие въззиваем или ответник, я оспорва. Поддържа теза, че в рамките на исковия период „РЕНЕСАНС“ АД не се легитимира като собственик, на каквото обстоятелство смята да е основана предявената претенция. Твърди се това основание на претенцията да е било двукратно потвърдено в рамките на първоинстанционното производство, а и въззивникът не възразил на обявения с доклада като приложим закон. Смята, че с въззивната жалба се въвежда нов иск. Евентуално поддържа, че с оглед нормата на чл. 237 ЗЗД единствено легитимиран да търси обезщетение по чл. 237 ГПК би бил встъпилият в правата на наемодател приобретател на имота - „ТОНИ ФИШЕР“ ООД.

В съдебно заседание процесуалният представител на „РЕНЕСАНС“ АД и „ТОНИ ФИШЕР“ ООД – адв. В. М. от САК, поддържа жалбите по изложените 2 в тях съображения.

Въззиваемият, представляван във въззивното производство от адв. М. М. от АК – Враца, оспорва жалбите по развитите съображения в отговорите.

Допълнително сочи, че въззивниците не се позовават на процесуално нарушение при определяне на приложимия закон, а и смята иска за квалифициран в съответствие с изяснените твърдения в процеса. Застъпва теза, че по силата на правоприемството „ТОНИ ФИШЕР“ ООД е встъпил в наемно правоотношение преди прекратяването му. Навежда довод, че по делото не се доказва „РЕНЕСАНС“ АД да е предал владението върху имота, което смята да изключва твърдяната вреда. Противопоставя и възражение за прекомерност на адвокатското възнаграждение.

Жалбите, при указаното съдържание са допустими – предявени са от процесуално легитимирано лице в предвидения от закона срок. Представено е и доказателство за внесена държавна такса.

При служебната проверка не се устаноява порок, засягащ валидността на обжалваното решение акт, а и неговата допустимост в обжалваната част, за които съдът следи служебно. Отсъствието на такъв порок определя и необжалваното решение в уважителната му част за влязло в сила. Това ангажира настоящия състав да приеме за установено, че за периода от 10.06.2024 г. до 20.09.2024 г. Д. И. се е обогатил за сметка на „ТОНИ ФИШЕР“ ООД.

Досежно правилността на съдебното решение съдът е обвързан от наведените в жалбата оплаквания, освен когато се налага приложението на императивна правна норма или защита на изрично възложен на съда интерес.

В този смисъл съдът е ограничен от очертания с жалбите предмет на спора, като този между „ТОНИ ФИШЕР“ ООД е ограничен до размера на обогатяването за установения от първоинстанционния съд период, съотвено обедняването, доколкото при утвърдената между страните правна квалихикация на спора меродавен е по-ниският размер.

Въззивната жалба на „РЕНЕСАНС“ АД пренася в настоящото производство предявения от него иск в пълен обем. Макар и исковата молба да изхожда от двама ищци, всеки от тях отстоява свое право при идентично фактическо задължение за ответника – да освободи имота. Това налага разграничаване на претенциите на всеки от ищците.

3

В исковата молба се твърди ответникът да е получил от „Агровида“ ЕАД по договор за наем от 21.08.2018 г. и за срок от 5 години, недвижими имоти, съставляващи поземлен имот (ПИ) с идентификатор *** по КККР на гр. Бойчиновци с находящи се в него общо тринадесет сгради. Твърди се имотът да придобит от „РЕНЕСАНС“ АД като с Анекс № 1 от 15.03.2023 г. срокът бил удължен с 5 години, считано от 21.08.2023 г. „РЕНЕСАНС“ АД предлагало на ответника да закупи предоставения му под наем имот включително и през месец октомври 2023 г., но той отказал. При тези обстоятелства „РЕНЕСАНС“ АД продължил да търси купувач и на 30.01.2024 г. сключил предварителен договор за продажба с „ТОНИ ФИШЕР“ ООД, а ответникът бил поканен да освободи имота. На 04.04.2024 г. бил сключен и окончателен договор, а ответникът бил уведомен при условията на чл. 47 ГПК на 10.05.2024 г., че следва да освободи имота, считано от 04.04.2024 г. Понеже ответникът продължава да държи имота, „РЕНЕСАНС“ АД било препятствано да предаде владението. „РЕНЕСАНС“ АД претендира обезщетение за ползването на имота за периода от 04.04.2024 г. до предявяване на исковата молба в размер на 60 000 лв., както и законна лихва в размер на 3726,28 лв. „ТОНИ ФИШЕР“ ООД претендира за същия период – от 04.04.2024 г. до предявяване на иска, обезщетение от 73 500 лева и лихва за забава в размер на 4564,69 лв.

В отговор по исковата молба ответникът оспорва да ползва сградите в имота. Твърди да е имал интерес към част от поземления имот за съхранение на стопански инвентар, с което била съобразена и договорената наемна цена. и да отказва да го върне, но същевременно твърди да е предявил претенция за заплащане на извършени в имота подобрения с претенция за задържането му до изплащане на обезщетението.

От събраните доказателства в първоинстанционното производство, относими към очертания в случая предмет на изследване, се установява следното:

Страните не спорят, че на 21.08.2018 г. между „АГРОВИДА“ ЕАД и Д. | П. И. е сключен договор за наем на недвижими имоти – дворно място „Мелничен комбинат – гр. Бойчиновци) с площ от 38 000 кв.м. и 9 броя сгради. Договорът е сключен за срок от 5 години, считано от датата на подписването му. Договорена е наемна цена от 1000 лв. месечно. Според чл.

4

20 вр. чл. 10, изр. трето от договора, ако наемателят не приеме отправено му предложение за закупуване на наетия имот, договорът се прекратява и наемателят се задължава да освободи имота в 3-месечен срок от уведомлението на наемодателя за осъществена продажба.

С Анекс № 1 от 15.03.2023 г., сключен между „РЕНЕСАНС“ АД и ответника И. е договорено удължаване срока на договора, считано от 21.08.2023 г. и е съкратен срокът на предизвестие за прекратяване на договора при договорено условие – неприето предложение за покупка на имота и осъществена продажба.

С договор, сключен на 04.04.2024 г. във форма на нотариален акт № 136 том ІІ рег. № 2589 дело № 158 от 2024 г. на нотариус В. Т. с район на действие Районен съд – гр. Монтана, е изразено съгласие, че „РЕНЕСАНС“ АД продава на „ТОНИ ФИШЕР“ ООД процесния имот. Съгласно т. 4 продавачът („РЕНЕСАНС“ АД) се задължава да предаде имота до 15.05.2024 г.

Страните не спорят, че на 25.03.2024 г. „РЕНЕСАНС“ АД е депозирал пред нотариус В. Т. нотариална покана до ответника за предаване на процесния имот. Не се спори, а и от удостовереното от служителя на нотариуса се установява посоченият в договора за наем адрес на ответника да е посетен четирикратно през периода 27.03.2024 г. – 26.04.2024 г., но ответникът не е открит при събрани данни да не живее на адреса.

Удостоверено е поставено съобщение и пуснато такова в пощенската кутия на 26.04.2024 г., както и че до 10.05.2024 г. никой не се е явил за получаване на поканата.

Свид.М. сочи да е виждал в имота бикове, свине, а и да се отглежда риба. Определя състоянието на сградния фонд като изключително влошено и то още преди процесния период, но виждал и свине в сградите преди прекратяването на договора за наем.

Свидетелят Д. също определя сградите да са с паднали покриви. Сочи също така и към месец май 2025 г. в имота да има много железа включително стари коли, но до към края на април 2025 г. да стояла табелка, че обектът се охранява. На вратите имало вериги, катинари. Виждал е човек да идва ежедневно и да храни прасета, но не е сигурен докога са били отглеждани прасета.

Свидетелят П. И. сочи в имота да са гледани две прасета, които били 5 заклани лятото на 2024 г.

Страните не спорят досежно установеното от вещото лице състояние на налични в имота сгради съответно:

1. сграда с идентификатор *** със застроена площ (ЗП) 632 кв.м., брой етажи два, предназначение: промишлена сграда: Сградата с е монолитна стоманово-бетонна конструкция с плосък покрив, покрит с керемиди. 80% от покрива са компрометирани. Част от прозорците са счупени, пространството около сградата е обрасло с дървесна и храстова растителност.

2. сграда с идентификатор *** със ЗП 984 кв.м., брой етажи шест, предназначение: промишлена сграда: Сградата е с монолитна стоманово-бетонна конструкция с плосък покрив, частично компрометиран.

Повече 50% от вратите на първия етаж липсват. Част от прозорците са счупени. Входната врата също липсва. Сградата е опасна за експлоатация поради големи разрушения в подовите конструкции и стените, които са възникнали при последното използване на сградата.

3. сграда с идентификатор *** със ЗП 504 кв.м., брой етажи два, предназначение: промишлена сграда. Сградата е с монолитна стомановобетонна конструкция с плосък покрив с изолация, частично компрометиран.

Входни врати на първи етаж липсват. Около 50% от прозорците са счупени.

Козирката на първия етаж е частично разрушена. Външната мазилка по фасадите също.

4. сграда с идентификатор *** със ЗП 219 кв.м., брой етажи един, предназначение: промишлена сграда е монолитна стоманово- бетонна конструкция в добро състояние.

5. сграда с идентификатор *** със ЗП 33 кв.м., брой етажи един, предназначение: промишлена сграда. Сградата е монолитна стомановобетонна конструкция с плосък покрив. Мазилката по фасадите е частично компрометирана. Прозорците са счупени.

6. сграда с идентификатор *** със ЗП 321 кв.м., брой етажи един, предназначение: промишлена сграда. Сградата е със стоманово- бетонна конструкция. Частично изградена. Без покрив, без монтирани прозорци и врати. Не е възможно използването й по предназначение. Опасна е за експлоатация поради риск от саморазрушение.