Решение № 1943 от 01.06.2023, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 1943 гр. Варна, 01.06.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 49 СЪСТАВ, в публично заседание на девети май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Димитър Димитров при участието на секретаря Милена Д. Узунова като разгледа докладваното от Димитър Димитров Гражданско дело № 20223110115464 по описа за 2022 година

Производството е образувано по предявен от И. Й. И., с ЕГН:**********, с адрес: гр. ****, обл.Враца, ул. „****“ № 118, вх.А, ет.3, ап.7 против „****“ ЕООД, ЕИК:****, със седалище и адрес на управление:гр.

Варна, бул.„****“ №173, ет.5, кабинет 17, представлявано от Т. **** иск с правно основаниечл. 79, ал.1, пр.1 ЗЗД, за осъждане на „****“ ЕООД, ЕИК:****, със седалище и адрес па управление: гр. Варна, бул. „****' 4 №173, ет.5, кабинет 17, представлявано от Т. ****, ДА ЗАПЛАТИ на И. Й. И., с ЕГН:********** сумата от 2000.00 /две хиляди/ лева, представляваща внесен и дължим депозит но Договор за гаранция с купувач от 07.07.2022г., по поето задължение за връщането му, съгласно чл. 6 на Договор за гаранция с купувач, ведно със законната лихва, считано от датата на предявяване на исковата молба в съда.

В условия на евентуалност предявява иск с правно основание чл. 55, ал.1, пр.3 ЗЗД, за осъждане „****“ ЕООД, ГИК: ****, със седалище и адрес на управление: гр. Варна, бул. „****“ №173, ет.5, кабинет 17, представлявано от Т. Георгиев Пастармаджисв ДА ЗАПЛАТИ на И. Й. И., с ЕГН: **********, с адрес: гр. ****, обл.Враца, ул.„****” №118, вх. А, ет.3, ап.7, сумата от 2000.00 /две хиляди/ лева, представляваща внесен депозит по Договор за гаранция с купувач от 07.07.2022г., па основание чл. 55, ал.1, пр.З ЗЗД - 1 поради отпаднало основание - развален Договор за гаранция с купувач от 07.07.2022г.,ведно със законната лихва считано от предявяване на исковата молба в съда.

В условията на евентуалност предявява иск с правно основание чл. 59, ал.1 ЗЗД, за осъждане ОСЪДИТЕ „****“ ЕООД, ЕИК: ****, със седалище и адрес па управление: гр. Варна, бул. „**** 44 №173, ст.3, кабинет 17, представлявано от Т. **** ДА ЗАПЛАТИ на И. Й. И., с ЕГН:**********, с адрес: гр. ****, обл.Враца, ул.„А**** Стамболийски” №118, вх.А, ст.3, ап.7 сумата от 2000.00 /две хиляди/ лева, с които ответника неоснователно се е обогатил за сметка на ищеца, наоснование чл.59, ал.1 ЗЗД, ведно със законната лихва считано от предявяване иа исковата молба в съда.

Ищцата твърди, че в началото на м. юли 2022г. решила да закупи недвижим имот, след като видяла обява публикувана във фейсбук страницата на „****“ ЕООД, което дружество има качеството търговец и е посредник при сделки с недвижими имоти. Имотът който се предлагаше за продажба бе:

Апартамент №19, находящ се в гр. Варна, бул. „****“ №165, ет.7, сидентификатор № ****, като във връзка с огледа и осъществяване на сделката й помогнала дъщеря й. Твърди, че от служители на дружеството посредник й било обяснено, че обекта се продава с част от земята /прилежащи части/, върху която е построена сградата и е с площ от 55 кв.м. Твърди, че същия ден, в деня на огледа - 07.07.2022, сключили Договор за гаранция с купувач, за да бъде свален имота от продажба и да не се предлага на други кандидат - купувачи и с цел запазването му за сключване на предварителен или окончателен договор между нея и продавача. Твърди, че в изпълнение на чл. 1 от Договора предала на „****“ ЕООД сумата от 2000.00 лева като гаранция за целите описани по - горе. Съгласно чл.14 от Договора, същият имал силата на разписка за предадените суми по него. Твърди, че при подписване на Договора, по отношение на имота имало вписана вещна тежест - законна ипотека в полза на „****“ ЕАД, обективирана в Молба за вписване на законна ипотека, вписана с дв.вх.№****г. на Служба по вписванията Варна. Съгласно Договора /чл. 3/ съществено условие за сключване на предварителен или окончателен договор между нея и продавача било заличаването на вписаната законна ипотека. Съгласно уговорката им /чл.6 от Договора/ тя трябваше да бъде заличена в рамките на 3 /три/ работни дни, тъй 2 като крайния срок до който трябвало да подпишат обвързващ облигационен договор с продавача бе 12.07.2022г./чл. 4 от Договора/. Твърди, че в случай, че заличаване на вещната тежест не е извършена, съгласно чл. 6 от Договора „****“ ЕООД, се задължавало да върне/възстанови предадената парична гаранция в размер на 2000.00 лева в тридневен срок, като договора се прекратявал автоматично. Твърди, че съгласно уговореното,получила проект за предварителен договор, от който установила, противно на първоначално заявеното й от „****“ ЕООД при огледа, че имота не е както бе обявено 55 кв.м. площ, а по - малко (по скица 43,75 кв.м.). В допълнение се оказало, че към имота няма прилежащи части от земята, върху която е построена сградата.

Твърди, че противно на уговореното, до изтичане на уговорения срок ипотеката не била заличена, като дори на 12.07.2022г., деня когато трябвало да сключат предварителен договор с продавача, от фейсбук страницата на дружеството видяла, че имота отново е пуснат за продажба. Поради това, че имота бил с наложени вещни тежести, които не били заличени, не се стигнало до сключване на предварителен договор, тъй като това било съществено условие за сключване на сделката. Твърди, че за нея нямало никакъв интерес да се обвързва по отношение на имот, върху който има наложена ипотека.

Допълнително, това, че първоначално обявеното при огледа /квадратура и наличието на идеални части от земята върху която е построена сградата/ се оказало несъответстващо на реалното положение и това което е по документи породило съмнения, че има недобросъвестност у посредника.

Твърди, че съгласно чл.9 и 10 от Договора, кореспонденцията между страните се извършвала на посочените в Договора адреси, и всяка кореспонденция се счита за валидно връчена на тях.Твърди, че още на 13.07.2022г. - 1 ден след определения срок за подписване на предварителен договор, изпратилаписмена покана чрез „****“ ЕАД до изпълнителя, с която го поканила да й възстанови сумата от 2000.00 лева, дадена като депозит, на основание чл. 6 от Договора. Изпратената с пощата покана й била върната като „непотърсена“, което приема за индикация за отказа на „****“ ЕООД да постигнат взаимно споразумение да ми бъде възстановена сумата. Твърди, че няколко дни след изпращане на писмената покана и доколкото последната била изпратена чрез адв.Петър Гетев, получили обаждане от адв.**** със запитване в каква връзка са потърсили ответното дружество, след което 3 направили неуспешен опит да сключат извънсъдебна спогодба.В тази връзка изпратилаписмената покана и по ел.поща. Твърди, че след справка в Служба по вписванията - Варна установила, че на 25.07.2022г.имота е бил продаден на други лица - **** И. и ****. Приема, че към настоящия момент изпълнението на Договора е изцяло невъзможно. С депозираната в съда искова молба прави изрично волеизявление за разваляне на процесния договор за гаранция с купувача от 07.07.2022г.

В срока по чл.131 ГПК ответникът депозира писмен отговор, в който не оспорва твърдените облигационни обвързаности между страните касаещи предлаган от ответното дружество имот.Твърди се, че ищцата е направила оглед на имота в началото на юли, изявила желание за закупуване на имота и представители на отв.дружество й предложили да се подпише договор за гаранция с купувач, който бил подписан на 07.07.2022г. Твърди се, че още по време на огледа ищцата видяла имота/апартамента/ и той й хареса изключително много. Съгласно обявата, ответникът продавал имота с площ от 55 кв.м, като товабила закръглената квадратура на обекта с включени общи части, която била около 52 кв.м.т.е това което по нотариален акт щял да придобие всеки който пожелае да го купи. Няма уточнение дали е чиста жилищна площ или с общи части.Предвид, че всеки един апартамент се продава с общи части, именно поради тази причина и ние сме го предлагали с площ с включени общи части. По подобен начин работят и вещите лица и оценители към банки и др., в своите оценки, те оценяват апартаментите с техните общи части от сградата и от правото на строеж, не само по отношение на чистата площ на обекта.

Твърди се, че в договорът за гаранция е описан номер на апартамента, неговия идентификатори и адрес. Твърди се, че още на първа среща са заявили, че идеални части от парцела не се продават и подобна продажба не била записана в договора. Съгласно Договора /чл.3/ страните са се уговорили за сключване на или на предварителен или на окончателен договор, между ищцата и продавача, да се заличи вписаната законна ипотека. Още при подписване на този договор уведомили клиентката/ищцата/, че ще проведат среща с продавачът на имота и след като се уговорят с него, ще я уведомят как, на какъв етап и по какъв начин ще стане заличаването на законната ипотека. На 08.07.2022г. след проведената среща с продавача на имота и след като водили разговори с ищцата и нейната дъщеря, подписали договор за 4 предаване на депозит, в който продавачът в ч. 4 от договора се е задължил, следното: Продавачът декларира наличието на законна ипотека и се задължава да предприеме всички фактически и правни действия във връзка със заличаването й, преди нотариалното изповядване на сделкатаи прехвърляне на собствеността на имота. В чл. 6 от договорът за гаранция страните се договорили следното: при непостигане на посочените параметри в т.2 и т.3, в срок до три работни дни или установяване на вещни тежести по големи от стойността на сделката - възбрани и ипотеки, ответникът се задължава да върне сумата приета като депозит на възложителя, ищец в настоящия случай.В т. 3, страните се уговорили ищцата да закупи имота във вида в който е бил по време на огледа и да закупи имота без правни тежести възбрани, вписани искови молби, ограничени вещни права, ипотеки и др. В т.

3 било уговорено описаните по - горе условия да бъдат постигнати в договора за покупко - продажба на недвижимият имот или предварителния договор за продажба.С оглед постигнатите договорки между страните, се подписвал договор с продавача, като последния се задължавал да заличи наличната ипотека преди окончателното изповядване на прехвърлителната сделка.

Твърдят, че са изпълнили исканията и посочените параметри от ищцата, договорили са заличаване на законната ипотека в срок преди окончателно изповядване на прехвърлителната сделка. Твърдят, че в нито един момент не е ставало дума за заличаване на законната ипотека в срок от три дни преди подписване на предварителен договор. Разговорите с продавача и с купувача винаги били с идеята за заличаване на ипотеката преди нотариалното изповядване на сделката по прехвърляне на собствеността на имота. Твърди се, че ответното дружество коректно е изпълнило задълженията си по договора.Оспорват се твърденията за поети от ответното дружество ангажименти, ищцата да придобие идеални части от ПИ, каквито собственикът продавач не притежава.Оспорва, че брокерите на ответното дружество са предложили имота като имот от 55 кв.м.чиста площ. Твърди се, че съгласно уговорките изпратилипроекто - договор за подписване на предварителен договор за продажба на имота. Предвид проведените многократни разговори и уточнения, ищцата не спазила крайният срок, а именно 12.07.2022г.за подписване на договорът и не се явила на подписването. Твърди се, че съгласно клаузата на т. 5 от договорът за гаранция, в случай, че възложителят /ищцата/ откаже да сключи 5 предварителен договор или нотариален акт за покупко - продажба в срока и при условията по т.2 и т.3, Лайънсгруп има право едностранно да прекрати настоящия договор да удържи като неустойка предадената сума в размер на 2000 лева. Приемат, че в конкретния случай, ищцата се явява неизправна страна в нашите договорни отношения.Твърди се, че освен товаполовината от сумата в размер на 1000 лева е предадена на продавача Влади Радушев, съгласно договорът за предаване на депозит подписан на 08.07.2022г. моли за отхвърляне на исковите претенции.

Съдът, преценявайки събраните, по делото доказателства, по реда на чл.12 от ГПК и чл.235, ал. 2 от ГПК, приема за установено следното от фактическа страна: