Решение № 533 от 28.04.2025, Апелативен съд - София

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 533 гр. София, 28.04.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 14-ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на осми април през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Ася Събева

Членове:

Елена Тахчиева

Кристина Филипова при участието на секретаря Ирена М. Дянкова като разгледа докладваното от Елена Тахчиева Въззивно гражданско дело № 20241000502968 по описа за 2024 година

Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК.

С решение от 12.08.2024г по гр.д. № 8011/2023г по описа на Софийски градски съд, 1- 19 състав са отхвърлени предявените от В. Л. П. - К. и Х.[1]Д. К. искове против „Н.М.97“ЕООД ЕИК 121290853 искове с правно основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД за обявяване за окончателен на предварителен договор от 22.05.2008 г., инкорпориран в т.

9 на нотариален акт за замяна № 29, дело 230/08 г. на нотариус *** - Е. Е., с район на действие - СРС за следния недвижим имот: гараж № 2, находящ се на партер/първи етаж, кота №0,00, със застроена площ от 34,11 кв.м., при граници: улица, подземник, гараж № 4, коридор, гараж № 1, заедно с прилежащите му 3,064% идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, който представлява самостоятелен обект в сграда с идентификатор *** по КККР на гр.

София, с адрес на имота: гр. ***, район „***“, ул. „***“ № **, ет. *, гараж *, като неоснователни.

Против решението е постъпила въззивна жалба от ищците В. Л. П. - К. и Х. К. чрез пълномощник адв.К. П., с която се твърди неправилност.Поддържа се на първо място, че първоинстанционният съд неправилно е приел, че задължението за прехвърляне на процесния гараж, договорено в нотариалния акт, е безвъзмездно.

Изтъква се, че съгласно посочения нотариален акт за замяна на недвижими „Н.М.97“ ЕООД получава правото да застрои собствения си УПИ Х-242 по регулационния план 1 на гр. София, местността „Подуене-Редута“, на калкан - на вътрешната регулационна линия със съседния, собствен на ищците В. Л. П. и Х. - Д. К. УПИ IX-241 по регулационния план на гр. София, местността,,Подуене[1]Редута", и че възмездността на сделката се състои в поетите насрещни задължения между страните, посочени в договора /т.9/ Изтъква се, че страните са се съгласили прехвърлянето на собствеността да бъде третирано като компенсация за съгласието да се строи на границата на имота.

Договореното между страните в т. 9 от нотариалния акт за замяна представлява предварителен договор за прехвърляне на недвижим имот, задължението за прехвърляне на имота било възмездно, което страните изрично са уточнили в самия договор, и под условие, а именно - в случай, че ответникът реализира правото си да застрои собствения си УПИ Х[1]242. При последователното тълкуване на договорката от нотариалния акт и развитието на преддоговорните отношения било безспорно, че в отношенията между страните е налице възмездност, за което свидетелствало споразумение за извънсъдебно уреждане на съсобственост, което въобще не било изследвано от съда. Твърди се в жалбата на следващо място, че съдът неправилно приел, че липсва предмет на предварителния договор, тъй като било надлежно доказано и нямало спор, че ответното дружество се е възползвало от възможността си по т. 8 от нотариалния акт за замяна и е реализирано правото си - с нотариален акт за учредяване на право на строеж срещу задължение за построяване на недвижими имоти № 024, том 01, per. № 395, дело № 021/2021 г. на нотариус Н. Г., per. № *** на НК, район на действие - СРС, вписан в СВ с вх. per. № 12518/2021 г., акт № 166, том XXX, дело 9297, като е учредило на „Балкан-Г“ ООД, ЕИК 831178763 правото да построи и да стане изключителен собственик на нова жилищна сграда с подземни и надземни паркоместа и гаражи. Твърди се още, че разликата в площта на изградения гараж и договореното в предварителния договор не може да се приеме като „липса на предмет“ на предварителния договор. Индивидуализацията на недвижимия имот в предварителния договор с по-малко от обичайните индивидуализиращи белези на обект не била пречка договорът да може да бъде обявен за окончателен, тъй като обектът е определяем, вече обособен самостоятелно, със свои параметри и годен да бъде идентифициран като обект на собственост. Непълнотата в описанието на имота в предварителния договор не е липса на предмет, като се цитира решение от 04.03.2004 г. по гр. д. № 659/2003 г ТК на ВКС/.

В срок е постъпил отговор от въззиваемата страна „Н.М.97“ЕООД ЕИК 121290853 чрез пълномощник адв. Хр.Н. САК, с който се правят подробни възражения против жалбата, акцентиращи на липсата на възмездност на престациите, респ. на индивидуализация на обекта, което води до невъзможен предмет, съответно е основание за нищожност, както и че правото на иск на ищците е погасено по давност.

Софийският апелативен съд, след като прецени доводите на страните и събраните по делото доказателства, приема следното:

2

Въззивната жалба е подадена от надлежна страна в законоустановения срок срещу подлежащ на инстанционен контрол съдебен акт, поради което е процесуално допустима.

Решението е валидно и допустимо / чл.269, изр.първо ГПК/.

Предявен е конститутивен иск, с правна квалификация по чл.19, ал.3 ЗЗД. Като правопораждащи факти в исковата молба са поддържани сключването на договор за замяна между страните, в който /т.9/ бил инкорпорирана писмена клауза с характер на предварителен договор, според която срещу отстъпено право да строи на регулационната линия и в случай, че го реализира, ответникът се задължава като компенсация да изгради и им прехвърли собствеността върху обект в новопостроената сграда – гараж с площ от 22-24 кв.м. Изтъква се още, че ответното дружество е реализирало изграждането на сграда на регулационната линия между двата имота, с което е настъпила изискуемостта на насрещното му задължение да прехвърли собствеността върху гараж, изграден в същата, но изпълнение не е последвало, въпреки отправените в тази връзка покани.

В срока за отговор ответникът оспорва клаузата в договора за замяна да е с характер на предварителен договор, а евентуално дори да се счете за такъв, то той е нищожен, защото задължението е поето безвъзмездно в бъдещ момент и следва да се определи като обещание за дарение, в който случай договорът е недействителен на осн. чл.226 ал.1 и 2 ЗЗД. Поддържат се в евентуалност възражения, че и да се приеме наличието на насрещно задължение, то съглашението отново ще е нищожно, поради липса на основание, защото за ниско застрояване на регулационна линия не се изисква съгласие от собствениците на съседни урегулирани имоти, но така също и нищожно поради неопределеност на предмета – т.е. липсва предмет на договора или предметът е невъзможен. Изтъква се и възражение, че искът по чл. 19, ал.3 ЗЗД е погасен по давност.

По фактите няма спор, че между страните е сключен в нотариална форма договор за замяна на недвижими имоти № 29, рег. № 1888, дело 230/2008 г. по описа на нотариус *** Е., с който взаимно са си прехвърлили притежаваните от тях идеални части от два съседни имота и са приели, че този договор е с характер на доброволна делба.

В този договор е инкорпорирано писмено съглашение /т.8/, с което ищците са дали съгласието си ответникът да застрои собствения си УПИ Х – 242, кв. 202Б на калкан – на вътрешната регулационна линия на техния УПИ IХ-241, кв. 202Б. В т. 9 от договора, страните са постигнали съгласие в случай, че ответникът се възползва от възможността по т. 8 и реализира строителството на сграда на вътрешната регулационна линия, то се задължава да построи за своя сметка и прехвърли в собственост на ищците един гараж в сградата, предвидена за изграждане в УПИ Х242, 3 кв. 202Б, което ще стане безвъзмездно и страните ще го третират като компенсация на съгласието да се строи на границата на имота, гаражът е индивидуализиран с площ от 22 до 24 кв.м., с електрическа инсталация и гаражна врата.

От представения пред първата инстанция нотариален акт за учредяване право на строеж срещу задължение за построяване на недвижими имоти № 024, том 1, рег. № 395, дело 21/21 г. по описа на нотариус *** М., от който се установява, че на 05.03.2021г. ответникът „Н.М.97“ ЕООД е учредил на трето лице „Балкан-Г“ ООД правото да построи и стане изключителен собственик на нова жилищна сграда с подземни и надземни паркоместа и гаражи, без обектите, за които учредителят си запазва право на строеж и ще стане изключителен собственик след построяването им, а именно – ап.1, ап.2, ап.3, ап.4, гараж 2, паркомясто 7, паркомясто 8, паркомясто 3 или сред изброените обекти фигурира само един гараж №2, който се намира в партер/първи етаж, кота 0,00, със застроена площ от 34,11 кв.м., при граници: улица, подземник, гараж № 4, коридор, гараж № 1, заедно с прилежащите му 3,064% идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото.

Представени са писмени доказателства и не се спори, че ищците са отправили покана до ответника за сключване на окончателен договор, и че тя е била надлежно връчена, като на посочения ден и час ответникът не се е явил в нотариалната кантора.

Първоинстанционният съд е отхвърлил исковете по чл.19, ал.3 ЗЗД с мотивите, че съглашението, инкорпорирано в договора за замяна е нищожно на осн. чл. 226, ал.1 и 2 ЗЗД, защото задължението за прехвърляне на собствеността е безвъзмездно, което го определя като обещание за дарение, а то е недействително. Изложени са и допълнителни съображения, че ако се приеме наличието на възмездност в престациите, то отново съглашението ще е недействително, поради липсата на възможен предмет на договора на осн. чл. 26, ал.2, пр.1 ЗЗД.

Тези изводи не се споделят от въззивната инстанция. Въз основа идентично установените факти следва извод за основателност на предявените искове по чл.19, ал.3 ЗЗД, тъй като са налице кумулативно

4 предвидените предпоставки за неговото уважаване, а именно: договорът, чието обявяване се иска следва да е действителен, за да породи правни последици; да е изтекъл срока на договора или да е станало изискуемо задължението на ответника; към момента на постановяване на решението ответникът да притежава правото на собственост върху вещта - предмет на обещания договор, и ищецът да е изправна страна по него.

В тази връзка се споделят изводите на първата инстанция, че за съществуването на предварителен договор е достатъчно същият да е сключен в писмена форма, и че инкорпорираното в нотариалния акт за замяна съглашение /т.8 и т.9/ има такъв характер с оглед на уговорените насрещни права и задължения. Не се възприемат, обаче мотивите за безвъзмездно прехвърляне на собствеността, от което съглашението се оприличава на обещание за дарение, недействително на осн. чл. 226 ЗЗД.

Действително, волята на страните не е ясно изразена и вмъкнатият израз „безвъзмездно“ създава объркване в точния смисъл, който влагат. Внимателният прочит на текста и систематичното тълкуване на отделните изрази навежда на различно смислово съдържание – ясно е посочено след израза „безвъзмездно“, че прехвърлянето на собствеността върху гаража ще се разглежда като компенсация между страните за съгласието да се строи на границите на имота. При наличие на спор относно точния смисъл на договорните клаузи се тълкуват на осн.чл.20 ЗЗД отделните уговорки и всяка една в смисъла на постигнатите договорености, за изясняването на които следва да се вземат предвид и обстоятелствата, предхождащи или следващи сключването на договора. В този смисъл е следвало, но не е било обсъдено представеното споразумение за извънсъдебно уреждане на съсобственост от 31.07.2007г, в което чл.6 т.3 същите страни са предвидили, че при сключването на предварителния договор за замяна следва да се предвиди клауза, по силата на която ответникът ще поеме задължение да построи за своя сметка и прехвърли на ищците гараж в сградата „….и че ще го разглеждат като компенсация за съгласието да се строи на границите на имота“. Следователно изразът „безвъзмездно“ не следва да се тълкува буквално и изолирано от следващите уговорки в процесното споразумение, инкорпорирано в договора за замяна, но също и се прецени в контекста на предхождащите сключването му писмени документи. От тях следва освен основание за 5 сключване на въпросния предварителен договор, но и наличието на насрещна престация, изразяваща се в съгласието на ищците да се строи на вътрешната регулационна линия на собствения им имот. Поради това ще се приеме, че даденото съгласие за застрояване придава имуществен еквивалент на задължението за прехвърляне на собственост и предварителният договор се разгледа като такъв за замяна. Съгласно чл. 19 ал.2 ЗЗД той трябва да съдържа уговорки относно съществените условия на окончателния договор за замяна или по аргумент от чл.223 ЗЗД тези, които са съществени за договора за продажба - вещта и цената. В случая цената като еквивалент на задължението за прехвърляне на собственост е уговорена като компенсация за предварително даденото съгласие да се строи, а вещта е индивидуализирана като гараж с площ от 22 до 24 кв.м. От представените писмени доказателства – заповед от 07.03.2008г на кмета на район Слатина и нотариален акт за учредяване право на строеж на трето лице „Балкан – Г“ООД се установява, че строежът е реализиран според уговорките на страните и след изменение на плана за регулация, с което насрещното задължение на ответника става изискуемо.