Решение № 1789 от 18.03.2026, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 1789 гр. София, 18.03.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-В СЪСТАВ, в публично заседание на единадесети февруари през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Василена Дранчовска

Членове:

Петър Ив. Минчев

Цветомир М. Минчев при участието на секретаря Юлиана Ив. Шулева като разгледа докладваното от Василена Дранчовска Въззивно гражданско дело № 20251100511797 по описа за 2025 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

Въззивното производство е образувано по въззивна жалба на ищеца В. Б. С. срещу решение № 11121 от 10.06.2025 г., постановено по гр. дело № 76632/2024 г. по описа на СРС, 25 състав, в частта, с която са отхвърлени предявените срещу „Управление.БГ“ ЕООД осъдителни искове, както следва: с правно основание чл. 79, ал. 1, предл. 2 ЗЗД за разликата над уважения размер от 1064 лв. до пълния предявен размер от 1851 лв., представляваща обезщетение за претърпени имуществени вреди – стойност на липсващо обзавеждане вследствие на неизпълнение на задължения по договор за управление на недвижими имоти от 09.04.2019 г.; с правно основание чл. 79, ал. 1, предл. 2 ЗЗД за разликата над уважения размер от 2339 лв. до пълния предявен размер от 3033 лв., представляваща обезщетение за претърпени имуществени вреди – стойност на увредено до степен на унищожено имущество и на увредено, подлежащо на възстановяване чрез ремонт имущество, вследствие на неизпълнение на задължения по договор за управление на недвижими имоти от 09.04.2019 г.; с правно основание чл. 79, ал. 1, предл. 1 ЗЗД за разликата над уважения размер от 347,62 лв. до пълния предявен размер от 940,08 лв., представляваща стойност на консумативни разходи, дължима на основание чл. 20 от договор за управление на недвижими имоти от 09.04.2019 г.; с правно основание чл. 82 ЗЗД за разликата над уважения размер от 1500 лв. до 1 пълния предявен размер от 10000 лв., представляваща обезщетение за неимуществени вреди, претърпени в резултат на неизпълнение на поетите с договор за управление на недвижими имоти от 09.04.2019 г. задължения по чл. 14 и чл. 20; както и с правно основание чл. 79, ал.

1, предл. 2 ЗЗД за сумата от 4000 лв., представляваща обезщетение за пропуснати ползи от невъзможността да реализира приходи от собствения си имот от отдаването му по наем за периода от 01.02.2020 г. до 30.06.2020 г., вследствие на неизпълнение на договорни задължения на ответника по договор за управление на недвижими имоти от 09.04.2019 г.

В жалбата на ответника са развити оплаквания за неправилност на обжалваното решение поради нарушение на материалния закон, допуснати съществени процесуални нарушения и необоснованост с доводи, че действителното състояние на имота към момента на предаването му на ответника не било коректно отразено в приемо-предавателния протокол, подписан между страните, а се установявало от събраните гласни доказателства, които не са били съобразени от първоинстанционния съд. Твърди, че протоколът при предаване на апартамента на ответника е бил съставен общо от последния, поради което в него не били отразени много вещи, собственост на ищеца, които впоследствие са открити в жилището при прекратяване на договора, поради което състоянието им следвало да бъде съобразено предвид събраните гласни доказателства. Оспорва констативния протокол на ответника от 17.01.2020 г. и писмото от 11.02.2020 г. и намира, че при липсата на доказателства в подкрепа на изложеното в тях съдът е следвало да ги изключи от доказателствения материал по делото и да не ги кредитира. Счита, че претендираните липси и повреди се установяват от заключението на съдебно-оценителната експертиза, като се доказвало и че имотът не е бил възстановен от ответника и не е бил приведен в състояние, годно за отдаването му под наем на трето лице, като от това бездействие на ответника ищецът е претърпял пропуснати ползи.

Твърди, че апартаментът не е бил отдаден под наем през процесния период на лице, което е било готово да го наеме, поради неизпълнението на задължението на ответника да възстанови вредите в жилището, както и да го предаде на неговия собственик, поради което дружеството дължи обезщетение на ищеца за претърпените пропуснати ползи. Поддържа, че неимуществените вреди от неизпълнението на задълженията на ответника следва да бъдат обезщетени на много по-висока стойност от цената на иска, като същите се установявали несъмнено от заключенията на изслушаните по делото експертизи, останали необсъдени от първоинстанционния съд. Счита, че СРС погрешно е изчислил стойността на дължимата топлинна енергия, като не е съобразил изравнителната сметка за същия отчетен период в пълен размер. Ето защо моли за отмяна на първоинстанционното решение в обжалваната част и уважаване на предявените искове в цялост.

Въззиваемият-ответник „Управление.БГ“ ЕООД е подал отговор на въззивната жалба на ищеца, с който оспорва същата. Счита, че първоинстанционното решение в обжалваната от ищеца част е правилно и следва да бъде потвърдено.

По делото е постъпила и въззивна жалба на ответника „Управление.БГ“ ЕООД срещу решение № 11121 от 10.06.2025 г., постановено по гр. дело № 76632/2024 г. по описа на СРС, 25 състав, в частта, с която са уважени предявените от В. Б. С. осъдителни искове, както 2 следва: с правно основание чл. 79, ал. 1, предл. 2 ЗЗД за сумата от 1064 лв., представляваща обезщетение за претърпени имуществени вреди – стойност на липсващо обзавеждане вследствие на неизпълнение на задължения по договор за управление на недвижими имоти от 09.04.2019 г., ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба до окончателното плащане; с правно основание чл. 79, ал. 1, предл. 2 ЗЗД за сумата от 2339 лв., представляваща обезщетение за претърпени имуществени вреди – стойност на увредено до степен на унищожено имущество и на увредено, подлежащо на възстановяване чрез ремонт имущество, вследствие на неизпълнение на задължения по договор за управление на недвижими имоти от 09.04.2019 г., ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба до окончателното плащане; с правно основание чл. 88, ал. 1, изр. 2 ЗЗД за сумата от 210 лв., представляваща обезщетение за вреди вследствие на неизпълнение на задължения по договор за управление на недвижими имоти от 09.04.2019 г., ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба до окончателното плащане; както и с правно основание чл. 82 ЗЗД за сумата от 1500 лв., представляваща обезщетение за неимуществени вреди, претърпени в резултат на неизпълнение на поетите с договор за управление на недвижими имоти от 09.04.2019 г. задължения по чл. 14 и чл. 20, ведно със законната лихва от датата на подаване на исковата молба до окончателното плащане.

В жалбата на ответника са развити оплаквания за неправилност на обжалваното решение поради допуснати съществени процесуални нарушения и необоснованост, като се оспорват дописванията в протокола за предаване на имота от ищеца на ответника. Въззивникътответник намира заключението на съдебно-оценителната експертиза за недостоверно, доколкото се основава на едностранно съставени от ищеца документи и снимков материал в отсъствие на представител на ответника, като същевременно съдът не е съобразил уточненията на вещото лице, че не може да се установи кога са настъпили уврежданията по вещите, като и е посочил различни стойности от тези по експертното заключение за някои от вещите (месингова кошница за дърва). Оспорва да носи отговорност за липсата на някои вещи, които са описани в заключението на вещото лице, но отсъстват от описанието на апартамента в протокола от 24.04.2019 г. Счита, че по делото не се установява уврежданията да се дължат на поведението на наемателя, като не била отчетена обичайната им амортизация. Поддържа, че своевременно е предприел действия по отстраняване на уврежданията, като за някои от тях не носи отговорност, тъй като се дължат на теч в апартамента от климатика, респ. не било доказано да са били налични в жилището към прекратяване на наемното правоотношение, като е възможно да се дължат на поведението на самия ищец. Намира за излишни и неоправдани претендираните от ищеца разходи за изпращане на нотариални покани и съставяне на констативен протокол, като същият е могъл да отправи изявлението си за разваляне на договора по електронен път или с предявяване на иска, поради което поведението му по генериране на допълнителни разходи било недобросъвестно. Счита определеното обезщетение за неимуществени вреди за прекомерно завишено по размер, като не била съобразена липсата на причинна връзка между влошеното здравословно състояние на ищеца и поведението на ответника и множеството допълнителни фактори (възраст, заболявания на лицето, свръхчувствителност и личностни особености), 3 които са довели до негативните преживявания у ищеца. Ето защо моли за отмяна на първоинстанционното решение в обжалваната част и отхвърляне на посочените искови претенции в цялост.

Въззиваемият-ищец В. Б. С. е подал отговор на въззивната жалба на ответника, с който оспорва същата. Счита, че първоинстанционното решение в обжалваната от ответника част е правилно и следва да бъде потвърдено.

Софийски градски съд, след като прецени събраните по делото доказателства и взе предвид наведените във въззивните жалби пороци на атакувания съдебен акт и възраженията на страните, намира за установено следното:

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта – в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата. Изключение от това правило е нарушението на императивна материалноправна норма, което може да бъде констатирано като порок от въззивната инстанция и без да е било изрично заявено като основание за обжалване, тъй като се касае за приложение на установена в публичен интерес норма, а не за диспозитивно правило. Всички останали оплаквания, свързани с неправилност на обжалваното решение, следва да бъдат изрично указани чрез посочване в какво точно се изразяват, за да може въззивният съд да извърши проверка за правилността на първоинстанционното решение до посоченото. В този смисъл са задължителните тълкувателни разяснения на Тълкувателно решение № 1/2013 г., постановено по тълк. дело № 1/2013 г. на ВКС, ОСГТК, т. 1.

Първоинстанционното решение е валидно и допустимо. Същото обаче е частично неправилно, поради следните съображения:

Между страните не се спори, а и от представените писмени доказателства се установява, че на 09.04.2019 г. е бил сключен договор за управление на недвижими имоти, по силата на който В. Б. С. е възложил на „Управление.БГ“ ЕООД да управлява от негово име и за негова сметка чрез отдаване под наем собствения на ищеца апартамент № 95, находящ се в гр.

София, кв. ****, срещу възнаграждение в размер на 10 % от договорената наемна цена и годишна такса в размер на 50 % от договорената наемна цена. Съгласно чл. 9 от договора, доверителят поема за своя сметка всички трайни подобрения и ремонтни дейности, свързани с имота, повреди на инсталации, общи части на сградата, бяла и черна техника, бойлери, климатици, данъци и такси, свързани със собствеността, а довереникът се задължава да се грижи за имота, като следи и информира доверителя за редовно плащане на консумативните разходи и месечния наем (чл. 11). В клаузата на чл. 14 от договора е регламентирана отговорността на ответното дружество за вреди, причинени умишлено или небрежно от наемателя, като същата е изключена при настъпване на вреди от действията на трети лица, както и от природни бедствия, вандализъм или други посегателства над имота, над които довереникът няма контрол. Довереникът гарантира на доверителя и цялостното плащане от страна на наемателя на всички консумативи към дружествата за комунални услуги, както и състоянието на имота за срока на действие на договора (3 години, считано от 10.04.2019 г.), 4 като в случай на неплащане от страна на наемателя, довереникът се задължава за своя сметка да плати всички неплатени консумативи за срока на ползването му от наемателя – чл.