Решение № 672 от 08.06.2023, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 672 гр. Бургас, 08.06.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на десети май през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: ПАНАЙОТ СТ. АТАНАСОВ при участието на секретаря Жанета Д. Граматикова като разгледа докладваното от ПАНАЙОТ СТ. АТАНАСОВ Гражданско дело № 20222100102233 по описа за 2022 година

Делото е образувано по повод исковата молба на М. С. И., от гр. С., против „Спорт-С“ ЕООД, ЕИК 202954724, със седалище гр. Бургас, с която претендира осъждане на ответника да върне на ищеца следния недвижим имот: ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор ***; адрес – гр.

София, Район Младост, ж. к. Младост; с площ по скица – 2952 кв. м.; трайно предназначение на територията – урбанизирана, който имот е бил предоставен от ищеца на ответника на основание писмен договор за наем от 25.03.2014 год., с нотариално заверени подписи на страните, развален от ищеца поради неизпълнението му от ответника; претендира осъждане на ответника да му заплати следните суми: 6309,67 лева – сборна наемна цена по договора от 25.03.2014 год., дължима за периода 01.12.2019-08.05.2020 год.;

1026,85 лева – сборно обезщетение за забавено плащане на наемната цена за периода 06.12.2019-21.07.2021 год., и 17 303,22 лева – обезщетение по чл.

236, ал. 2, ЗЗД, за лишаване на наемодателя от ползване на процесния нает имот след разваляне на договора за наем, за периода 09.05.2020-21.07.2021 год., ведно със законната лихва върху главницата от 17 303,22 лева, начиная от подаване на исковата молба – 19.08.2021 год., до окончателното изплащане; ангажира доказателства и моли за присъждане на деловодните разноски.

Предявените искове са уточнени с писмени молби от 26.11.2022 год. и 30.03.2023 год.

С протоколно определение от 05.12.2022 год. съдът е приел направеното от ищеца изменение на паричните претенции за обезщетение за лишаване от ползване и за мораторни лихви върху наемната цена, по силата 1 на което размерите им са увеличени до, съотв., 63 329,92 лева и 3388,30 лева.

Съдът намира предявените обективно съединени осъдителни искове за допустими; правните им основания са чл. 233, ал. 1, изр. първо, чл. 232, ал. 2 и чл. 236, ал. 2 във вр. с чл. 79, ал. 1, чл. 84, ал. 1 и чл. 86, ЗЗД.

Ответникът-ЕООД оспорва исковете като неоснователни; ангажира доказателства и моли за присъждане на деловодните разноски. В писмения си отговор ответникът е въвел възражение за прихващане между претендираните от ищеца главници и вземането си срещу ищеца за сумата от 19 800 лева, представляваща платена от ответника без основание наемна цена от 300 лева, за неизползвани през 66-месечен период от действието на наемния договор 300 кв. м. от площта на договорения недвижим имот.

В срока по чл. 211, ГПК ответникът „Спорт-С“ ЕООД е предявил насрещни осъдителни искове, за осъждане на М. С. И. да му заплати следните суми: 18 000 лева – частично предявена от 90 409,66 лева, представляваща стойността на извършените от ищеца-наемател в наетия имот инвестиционни разходи за строителни дейности и закупени материали, съгл. чл. 5, ал. 5 от договора за наем; 6000 лева – частично предявена от общо 110 000 лева, представляваща обезщетение за пропуснати ползи поради неосигурено от наемодателя безпрепятствено ползване на недвижимия имот за периода 01.09.2019-10.02.2020 год. (6000 лева) и поради невъзможността ответникът да получи наемната цена от 104 000 лева за периода м. февруари 202031.03.2024 год., на основание договор за пренаемане, сключен със Сдружение „ОФК София 2010“ на 01.09.2019 год., като последица от развалянето на наемния договор между страните, ведно с обезщетение в размер на законната лихва за забавено плащане на двете частично предявени главници, начиная от подаване на насрещната искова молба – 29.10.2021 год., до окончателното им изплащане.

Насрещните искове и възражението за прихващане са уточнени и пояснени с писмени молби от 01.12.2021 год., 13.01., 31.03.2022 год. и 28.03.2023 год.

Правните основания на насрещните осъдителни искове са чл. 82 и чл.

86, ЗЗД.

Ответникът М. И. оспорва насрещните искове и възражението за прихващане като неоснователни.

Съдът, след запознаване със становищата на страните, при съвкупна преценка на събрания по делото доказателствен материал, като съобрази приложимите нормативни разпоредби, намира за установено:

По делото не се спори, а и се установява от представените писмени доказателства, че страните са били обвързани от наемен договор, сключен в писмена форма на 25.03.2014 год., с нотариална заверка на подписите, по силата на който ищецът М. И. е предоставил на ответното ЕООД ползването на поземлен имот с идентификатор ***, с площ от 2952 кв. м., 2 срещу наемната цена от 1200 лева месечно. Договорът е сключен като срочен, до 01.04.2019 год., но страните не спорят, че и след тази дата наемателят е продължил да ползва вещта без противопоставянето на наемодателя. В чл. 1, ал. 3 от договора е посочено, че имотът ще се ползва от наемателя „за изграждане и експлоатация на спортен комплекс и заведение, проектиран и изпълнен с временни конструкции съоръжения“. Срокът за плащане на месечния наем е определен от 01-во до 05-о число на месеца. С писмен анекс от същата дата страните са постигнали съгласие, че наетата част от целия поземлен имот е с площ 1200 кв. м., за която и се дължи наемната цена от 1200 лева месечно.

Ищецът-наемодател твърди, че е изправна страна по договора, тъй като е изпълнил поетите си задължения, но от м. декември 2019 год. контрахентът му преустановил изцяло плащането на наемната цена, поради което ищецът развалил договора на 08.05.2019 год., възоснова нотариална покана, връчена на адресата-наемател на 23.04.2019 год. С тази покана на ответника е бил определен 5-дневен срок за предаване на имота, считано от датата на разваляне на съглашението.

Ответникът оспорва първоначалните искове с твърдения, че ищецът не е изправна страна по наемния договор, тъй като е предал имота в негодно за използване според уговорената цел състояние – без електричество, поради което такова било използвано временно, чрез осигурен достъп от съседен търговски обект. Ответникът твърди, че договорът за наем е прекратен едностранно, но по вина на наемодателя, поради което на ищеца не му се дължи обезщетението по чл. 236, ал. 2, ЗЗД.

По отношение частично предявените насрещни искове „Спорт-С“ ЕООД твърди, че е извършил разноски за закупуване на строителни материали и за труд, свързани със СМР в наетия обект, от които разноски частично претендираната сума 18 000 лева следва да му бъде възстановена от контрахента, на основание чл. 5, ал. 5 от договора за наем.

По отношение частично предявения насрещен иск за 6000 лева (при съобразяване и с уточняващата молба от 28.03.2023 год.) са изложени твърдения, че наемодателят не е осигурил безпрепятствено ползване на наетата вещ за периода 01.09.2019-10.02.2020 год., а поради неосигуреното електроснабдяване на обекта „Спорт-С“ ЕООД е бил в невъзможност да получи наемна цена от 104 000 лева, на основание договор за пренаемане на същия обект от 01.09.2019 год., сключен със Сдружение „ОФК София 2010“, и този договор бил едностранно прекратен (развален) от пренаемателя – вж. писмената покана от 08.02.2020 год.

При така изложената фактическа и правна обстановка съдът намира предявения осъдителен иск по чл. 233, ал. 1, изр. първо, ЗЗД за основателен.

Тази разпоредба изисква провеждане главно и пълно доказване на следните факти: валидно сключен наемен договор, предаване на наетата вещ на наемателя, прекратяване действието на договора, вкл. поради развалянето му, 3 и бездействие на наемателя да върне наетия обект. В настоящия казус тези предпоставки са доказани – чл. 154, ал. 1, ГПК. Облигационната връзка между страните е безспорен факт, тя е възникнала на 25.03.2014 год. със сключване на писмения наемен договор, с нотариално заверени подписи на страните. Доказателствата по делото сочат, че наемното правоотношение е отпаднало поради надлежното му разваляне от наемодателя М. И. – чл. 87, ал. 1, ЗЗД. Ищецът е легитимиран като изправна страна по договора за наем, тъй е изпълнил задълженията си да предаде наетата вещ и да не създава пречки за ползването й, съгл. чл. 3, ал. 1 и 4 от договора. Делото не съдържа доказателства, че наемателят не е осигурил издаването на виза и/или други документи, съгл. чл. 5, ал. 5 от договора, поради което, и при и липсата на данни за покана от наемателя към наемодателя да изпълни, не може да се приеме, че е налице неизпълнение на посоченото задължение, нито в какво се състои то.

Съдът намира за неоснователно възражението на ответника, че ищецът не е предал наетия имот в състояние, годно за ползване съобразно целта – за спортен комплекс. В чл. 1, ал. 3 от договора е посочено за какво ще бъде използван теренът, като ясно е отбелязано предстоящото от наемателя изграждане и експлоатация на спортен комплекс и заведение, с временни конструкции и съоръжения. Делото не съдържа данни за поведение на наемодателя, преградило възможността на наемателя да измени вида на обекта до посочения в договора. Липсата на трайно електроснабдяване не е част от съдържанието на договора, нито наемодателят е поел задължение за осигуряване на такова. Ответникът има право на лична преценка дали да встъпи в правоотношение за предложения му обект, в състоянието, което не е скрито при обикновен преглед, т. е. липсата на трайно електроснабдяване не е представлява недостатък на наетата вещ, който не е можел да бъде установен от наемателя. До развалянето на договора наетият имот е бил ползван във вида и в състоянието му, в които е бил към датата на сключването, поради което съдът приема, че наемателят е приел наетата вещ като предадена му в надлежно състояние.

Развалянето на съглашението от страна на ищеца се основава на факта, че ответникът е неизправна страна, тъй като не е заплащал наемната цена след м. септември 2019 год. – по делото няма ангажирани доказателства за извършено плащане или за друг валиден способ за погасяване на паричното задължение за наемната цена. С оглед изложеното, наемодателят е легитимиран като изправна страна по договора и е упражнил правото си да го развали, съгл. чл. 5, ал. 6 от писменото съглашение. Безусловната си воля по чл. 87, ал. 1, ЗЗД ищецът е обективирал в писмена форма, съгл. представената нотариална покана, дал е подходящ срок за изпълнение и е спазил уговорения в договора 15-дневен срок за предизвестие; поканата е получена от ответника-адресат и след изтичане срока за доброволно изпълнение на паричното задължение действието на договора е отпаднало. По делото няма данни фактическата власт върху имота да е предадена на ищеца, поради което 4 искът за връщане на наетата вещ следва да бъде уважен.

Съдът намира за основателни и исковете за заплащане на наемна цена и на обезщетение за забавата й. В тежест на ответника е провеждане насрещно главно и пълно доказване, за опровергаване на твърдения от ищеца отрицателен факт за липса на извършено плащане на цената за посочения период, през който договорът за наем е бил действащ. Ответникът-наемател не е ангажирал доказателства в тази насока – чл. 154, ал. 1, ГПК; няма данни за извършено частично или пълно плащане на наемната цена или за друг валиден способ за погасяване на паричните задължения от общо 6309,67 лева.

По отношение акцесорните искове за забава – чл. 84, ал. 1, ЗЗД, съдът констатира, че срокът за плащане на наемната цена е до пето число на всеки месец (чл. 2, ал. 1 от договора), т. е. забавата на ответника е настъпила на шесто число от всеки от процесните месеци. Размерите на вземанията са установени от вещото лице по приетата икономическа експертиза, неоспорено от страните, поради което акцесорните искове също следва да бъдат уважени.

Ищецът не е предявил иск за присъждане на обезщетение за забава по чл. 86, ЗЗД върху главницата за наемна цена, считано от подаване на исковата молба, поради което съдът не дължи произнасяне по дължимостта му.

Съдът намира за основателен и главния иск по чл. 236, ал. 2, ЗЗД. Това вземане възниква в полза на наемодателя, който е бил лишен от контрахента си от възможността да ползва наетия имот след отпадане на облигационната връзка между двамата, а така търпи пропуснати ползи (Решение № 146/01.12.2010 год. по търг. д. № 934/2009 год. на II ТО на ВКС). В разглеждания казус няма доказателства, опровергаващи твърдението на ищеца, че след разваляне на договора ответникът не му е предал фактическата власт върху наетия имот, което предаване следва да бъде извършено лично от наемателя – чл. 4, ал. 7, изр. второ от договора. Ответникът не е ангажирал насрещни доказателства, за предложено на наемодателя предаване на фактическата власт и липса на кредиторово съдействие за получаването й; няма и данни за упражнявана от ищеца фактическа власт върху имота през част или през целия процесен период, поради което искът по чл. 236, ал. 2, ЗЗД е доказан по основание. В нотариалната покана за разваляне на договора ищецът е формирал ясната си воля да получи владението на наетия имот, т. е. той се е противопоставил на бъдещото й ползване от наемателя. Дължимостта на обезщетението следва да бъде определено с начална дата след изтичане на определения от ищеца срок за предаване – 5 дни след изтичане на 15-дневния срок за плащане (чл. 5, ал. 6 от договора). Развалянето на договора е проявило действие на 08.05.2020 год., т. е. срокът за доброволно връщане на наетата вещ е изтекъл на 13.05. с. г., а от следващия ден наемодателят има право на обезщетението по чл. 236, ал. 2, ЗЗД. За част от претендирания период – 0913.05.2020 год., наемателят не дължи такова обезщетение, тъй като този 5дневен период е определен от ищеца като срок за доброволно връщане, т. е. не е налице противопоставяне за ползването на вещта. По отношение размера на дължимото обезщетение – пропусната полза за получаване на пазарен наем 5