Решение № 815 от 27.10.2025, Окръжен съд - Бургас

РЕШЕНИЕ

№ 815 гр. Бургас, 27.10.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС, VI ВЪЗЗИВЕН ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на шестнадесети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Таня Д. Евтимова

Членове:

Радостина П. Иванова

Тихомир Р. Рачев при участието на секретаря Станка Д. Чавдарова като разгледа докладваното от Тихомир Р. Рачев Въззивно гражданско дело № 20252100501232 по описа за 2025 година и като взе предвид следното:

Производството е по реда на чл. 258 и сл. ГПК.

Образувано е по въззивна жалба от Е. С. К., гражданин на Република **********чрез адв. И. Т. Стоянов от Адвокатска колегия – Бургас, срещу Решение № 1357 от 09.06.2025 г. по гр. д. № 479/2025 г. на Районен съд – Бургас, с което е отхвърлен искът му по чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД за осъждане на П. Д. П. да заплати сумата от 2000 евро, дадена при изначална липса на основание от ищеца г-н К., ведно със законната лихва върху сумата, считано от датата на подаването на исковата молба – 21.01.2025 г., до окончателното изплащане на задължението. С решението деловодните разноски, сторени от ищеца, са възложени в тежест на ответника.

В жалбата се сочи, че решението е неправилно поради противоречие с материалния закон и необоснованост. Според страната предварителен договор няма, тъй като проектът за такъв не е подписан от продавача. Самият проект също страдал от съществени пороци – в него като продавач било вписано физическо лице, а собственик на имота бил юридическо лице; липсвала крайна (обща) цена на недвижимия имот. Излага се, че сумата от 2000 евро не може да се счита за уговорена с гаранционна и обезпечителна функция, тъй като е платена като аванс на 29.04.2024 г. преди изготвянето на проекта за 1 предварителен договор в края на месец май 2024 г. Сочи се, че ищецът е трето лице и не е страна по представения по делото договор, в който е уговорено стоп-капаро, поради което не е обвързан от него. Оспорва се достоверността на показанията на свидетелката З., поради служебната й зависимост от ответника. Освен това показанията били неточни и непълно по отношение на т.н. стоп-капаро и се намирали в разрез с доказателствата по делото. Изтъкват се противоречия в мотивите на първоинстанционния съд. Оспорва се изводът на първата инстанция, че купувачът е изпаднал в забава към 27.05.2024 г., след като в проекта на предварителния договор се предвижда краен срок за сделката – 30.06.2024 г. Поддържа се, че съдържанието на договора за стопкапаро в случая не е установено. В обобщение се моли за отмяна на съдебното решение и за постановяването на ново, с което предявеният осъдителен иск да бъде уважен, като в полза на страната се присъдят и деловодни разноски за двете инстанции. Не се правят нови доказателствени искания.

Постъпил е отговор на въззивната жалба от П. Д. П., чрез адв. М.

Георгиева. В него се излага, че въззивната жалба е неоснователна. Подържа се, че не са налице твърдените от насрещната страна пороци на съдебното решение. Изразява се съгласие и с мотивите на обжалвания съдебен акт. Сочи се, че при напълно изяснена и безспорна фактическа обстановка по делото в първа инстанция неоснователно пред въззивен съд се повдига въпросът за предварителния договор. Страната намира за непротиворечиво установено от данните по делото получаването на 29.04.2024 г. от ответника на сумата от 2000 евро като стоп-капаро по сделката, уговорено за сваляне на имота в с.

Трояново от продажба, като е договорена и дата за изповядването на сделката пред нотариус на 27.05.2024 г.. Сочи се, че сумата има гаранционна, обезщетителна и санкционна функция за неоснователен отказ от сделка.

Според въззиваемия правилно първата инстанция е приела, че процесната сума от 2000 евро не подлежи на връщане, предвид неоснователния отказ на ищеца от насрочената сделка. Иска се първоинстанционното решение да бъде потвърдено. Претендират се деловодните разноски. Не се правят нови доказателствени искания.

В открито съдебно заседание пред настоящия състав страните поддържат жалбата, съответно отговора.

Съдът намира подадената жалба и отговор за редовни и допустими, поради което няма пречка да бъдат разгледани по същество.

Относно валидността и допустимостта на решението:

Страните нямат оплаквания във връзка с валидността и допустимостта на решението. В съответствие със задължението си по чл. 269 ГПК съд извърши служебна проверка и установи, че решението е валидно и допустимо.

Като прецени събраните по делото доказателства и доводите на страните, съдът приема за установено следното от фактическа и правна страна:

2

С исковата молба Е. К. е предявил срещу П. Д. П. иск по чл. 55, ал. 1, предл. 3 ЗЗД за заплащане на сумата от 2000 евро, дадена при изначална липса на основание от ищеца г-н К., ведно със законната лихва върху сумата, считано от датата на подаването на исковата молба – 21.01.2025 г., до окончателното изплащане на задължението. Твърди се, че на 29.04.2024 г. ищецът е наредил сумата от 2000 лв. по сметка на ответника с основание „аванс по обява № 9426384 от alo.bg за недвижим имот в село Трояново“.

Сочи, че никога не е пописвал договор за брокерски услуги с ответника или дружество. На ищеца бил изпратен проект за предварителен договор, който бил подписан от съпругата на ищеца, но в крайна сметка окончателен договор не бил сключен. Поради това платената сума от 2000 лв. била дадена без основание.

С отговора на исковата молба се излага друга фактическа обстановка, според която представляваното от ответника дружество „МАГНЕТИМ ХОУМ БЪЛГАРИЯ“ ЕООД е предлагало за продажба имотите на „КЕЙ ЕНД ВИ ПАТЕЛ“ ООД, находящи се в с. Трояново, общ. Камено, общ. Бургас, на основание ексклузивен договор за продажба от 01.04.2024 г. През април 2024 г. ищецът се свързал с ответника и поискал да закупи един от имотите на „КЕЙ ЕНД ВИ ПАТЕЛ“ ООД по обява, публикувана в сайта alo.bg. На 20.04.2024 г. и 27.04.2024 г. били проведени два огледа на имотите в с.

Трояново, като на тях присъствала роднина на съпругата на ищеца и едновременно с това се осъществявала видеовръзка с ищеца. На 27.04.2024 г. и 29.04.2024 г. на ищеца били изпратени по електронна поща документи за имотите. Ищецът проявил желание да се сключи договор за покупкопродажба. Ответникът обяснил, че за снемане на имотите от обявите и гарантиране, че имотът няма да бъде закупен междувременно от друг, е нужно да се плати стоп-капаро в размер на 2000 евро. Ответникът посочил, че при несключване на предварителен или окончателен договор без основателна причина капарото ще остане като неустойка в полза на продавача. На основание чл. 2.6 от ексклузивния договор ответникът посочил своя лична банкова сметка, по която ищецът превел сумата. Ответникът спрял продажбата на имотите в с. Трояново. Насрочена била среща за сключване на окончателен договор на 29.04.2024 г. пред нотариус, но ищецът неочаквано отказал да присъства и поискал отсрочка. Впоследствие поискал да му се изпрати проект за предварителен договор. Ответникът изпратил такъв, в който било уговорено авансово плащане на цената в размер на 35 000 евро. Ищецът върнал договора сканиран и подписан с обикновен подпис, което било възприето като несериозно от продавачите. Така окончателен договор така и не бил сключен. Според ответника сумата в размер на 2000 лв. е получена на правно основание като стоп-капаро и не подлежи на връщане поради отказа на ищеца да се яви на 29.04.2024 г. да сключи окончателен договор.

В решението на районния съд е прието за доказано, че сумата от 2000 лв. е била преведена като аванс, който има функцията и на задатък по предварителния договор за покупко-продажба. Кредитирани са показанията на свидетелката З., която е присъствала на разговор, в който ищецът е уведомен за необходимостта от това да преведе сумата от 2000 евро, за да се спре 3 имотът от продажба. Сочи се, че писмените доказателства потвърждават, че сумата е получена от ответника именно като представител на дружеството посредник, както и правото му да получава „стоп капаро“. Според съда ищецът не е заплатил уговорената цена от 35 000 евро и не се е явил на датата, на която е поканен да сключи окончателен договор, поради което платената сума не подлежи на връщане, въпреки развалянето на договорните отношения.

Настоящият състав намира за установена следната фактическа обстановка:

Не се спори, че К.П. и В.П. са управители на „КЕЙ ЕНД ВИ ПАТЕЛ“ ООД.

Установява се от представения нотариален акт от 17.12.2004 г., че същото дружество е собственик на дворно място, находящо се в с. Трояново, общ. Камено, обл. Бургас, с площ от 1186 кв. м., представляващо УПИ II-309 в квартал 27 по плана на селото, ведно с построената в същия имот двуетажна масивна жилищна сграда, с площ от 65 кв. м. и навес, както и на дворно място с площ от 814 кв. м., представляващо УПИ I-308,309 в квартал 27 по плана на селото.

Видно от представения ексклузивен договор за посредничество от 01.04.2024 г., „КЕЙ ЕНД ВИ ПАТЕЛ“ ООД е възложило на „МАГНЕТИК ХОУМ БЪЛГАРИЯ“, представлявано от ответника – негов управител, да осъществява посредничество за продажбата на посочените недвижими имоти.

Уговорено е в чл. 2.6, че посредникът има право да предлага имота и да го сваля от продажба до подписване на предварителен или окончателен договор.

За целта посредникът има право да посочва на кандидат-купувача банкова сметка, по която да бъде преведено стоп-капаро.

Страните не спорят, че ответникът е управител и едноличен собственик на агенция за недвижими имоти с търговско наименование „МАГНЕТИК ХОУМ БЪЛГАРИЯ“, която е обявила за продажба двуетажна къща в с.

Трояново в сайта alo.bg и в тази връзка са осъществили контакт, посредством посочените в обявата данни за кореспонденция. По делото е представена разпечатка от обявата.

Не се спори, а и видно от представената разпечатка от имейл, че на 27.04.2024 г. ответникът е изпратил на ищеца имейл с удостоверение за въвеждане в експлоатация и технически паспорт на сграда, а на 29.04.2024 г. – кадастрални скици.

По делото е представена неоспорена кореспонденция от 28.04.2024 г. чрез електронно текстово приложение по повод продажба на имоти в село Трояново. Предоставена е лична банкова сметка на ответника.

Между страните не се спори и се установява от представения документ за банков превод от „Национална гръцка банка“ АД, че на 29.04.2024 г. от страна на ищеца е извършено плащане на сумата от 2000 евро по сметка с титуляр П. Д. П., с посочено в платежното нареждане основание „аванс по обява № 9426384 за продажба на недвижим имот от alo.bg в с. Трояново“.

Съгласно представеното удостоверение от „Национална гръцка банка“ АД титуляри на сметката са Е. С. К. и В.М.К..

4

Видно от представената кореспонденция, на 30.04.2024 г. ищецът е заявил на ответника, че желае да се срещне със собствениците, за да изповядат сделка на 27-ми (вероятно 27.05.2024 г.). Ответникът е отговорил, че е препратил съобщението на собствениците. На неустановена дата ответникът е напомнил на ищеца, че трябва да бъде извършено авансово плащане към собствениците на имотите. Ищецът е отговорил, че има проблем с парите, които трябва да дойдат от Америка, и се налага сделката да бъде отложена.

Представен е предварителен договор за покупко-продажба на процесните имоти от 25.05.2024 г. между продавач К.П. и купувач В.М., която, видно от представения акт за сключен граждански брак, е съпруга на ищеца.

Договорът е подписан с обикновен подпис (сканиран образ) единствено от страна на купувача М.. Съгласно договора купувачът се съгласява да заплати сумата от 35 000 евро предварително по банков път, като същата ще служи като предплата и гаранция, че купувачът ще купи имота, като остатъкът от сумата следва да бъде платена в брой пред нотариуса. Освен това страните са се уговорили, че ще пристигнат в гр. Бургас най-късно до 30.06.2024 г. за изповядване на сделката.

На 26.05.2024 г. в същото текстово приложение ответникът е предоставил телефон и име на нотариус и е поискал имейл на ищеца, за да му изпрати предварителен договор.

От показанията на разпитания в първата инстанция свидетелка М.Д. М.

З., служител на „МАГНЕТИК ХОУМ БЪЛГАРИЯ” ЕООД, се установява, че купувачът К. се е свързал с агенцията във връзка с обявата за имот в с.