Решение № 641 от 20.05.2026, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 641 гр. София, 20.05.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ТО VI-6, в публично заседание на девети декември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Елена Радева при участието на секретаря Константина Д. Рядкова като разгледа докладваното от Елена Радева Търговско дело № 20241100902390 по описа за 2024 година за да се произнесе, взе предвид следното:

Претенция с правно основание чл.232, ал.2 ЗЗД, съединена с претенция по чл.86 ЗЗД.

В исковата молба „КРИСТИ 12“ ЕООД, твърди, че на 17.04.2013година е сключило с ответника „ПРОЕКТ КОНТРОЛ“ ООД договор за наем/пренаемане на описания недвижим имот, представляващ УПИ IV – 522, кв.70, м. „Манастирски ливади - запад“ с идентификатор *** и с административен адрес гр.София, бул.“България“№120, който се използва за надземен паркинг. Твърди, че наетият имот се намира между две сгради, една от които е собственост на ответника и поради това се ползва за паркинг на автомобили, управлявани от лица, които посещават двете сгради, респ. служители и работещи в тези сгради и др., които разполагат с достъп до паркинга, посредством карта, издавана от ответника или оторизирано дружество, която се разтича на входния терминал.

Ищецът твърди, че съобразно договора за наем същият е със срок на действие от три години, считано от подписването, с възможност, съобразно нормата на чл.2.3, ако до 1 месец преди изтичане на срока никоя от страните по сделката не уведоми другата, че го прекратява, договорът автоматично да бъде продължен със срок за още три години. Именно това се е случило в развитието на облигационната връзка, поради което ищецът твърди, че срокът да договора е продължил до 17.04.2019година.

Ищецът твърди, че имотът е предаден на ответника в деня на подписване на договора за наем, като наемателят няма право да го преотдава на трети лица.

Сочи какви са основанията за прекратяване на договора, които страните 1 са уговорили и др. задължения, които произтичат от него.

Ищецът твърди, че на 19.05.2015г. е подписано споразумение към договора за наем, с което страните са се съгласили да бъде разсрочено заплащане на наемната цена за минал период от време; договорена е нова наемна цена и е уговорен нов срок за действие на договора, до 19.05.2020г.

Уговорената нова наемна цена е от 8 400лв. лв. с ДДС, платима на 25-то число от текущия месец срещу издадена от наемодателя фактура. Останалите условия на договора за останали непроменени.

Във връзка с неизправното поведение на наемателя, изразяващо се в неплащане на наемна цена ищецът е завел пред СГС, ТО осъдителен иск, въз основа на който е образувано т.д.№547/2020г. по описа на СГС, ТО, 6-15 състав. По това дело, след образуването му, но преди постановяване на решенето ответникът е платил съдебно завените вземания и делото е продължило за решаване на въпроса за разноските. Въпреки това по делото е постановено решение, с което ответникът е осъден да заплати за претендирания период наемната цена и разноските по делото. Влязлото в сила решение има за последица СПН по отношение на наличието на договор за наем, по който страни са посочените правни субекти.

Ищецът твърди, че ответникът е заплатил наемната цена по договора до месец май 2020 година.

Ищецът твърди, че за периода от 01.06.2020г. до 23.12.2021г. ответникът е използвал паркинга, ползва имота и към датата на подаване на исковата молба. За да контролира достъпа до този терен, ответникът е поставил входен терминал и бариера и прилежащо към бариерата устройство от страната на бул. „България“ и които дават възможност за достъп до паркинга само на лица, притежаващи карта. Твърди, че този достъп се използва преимуществено за достъп до имота, предмет на наемния договор.

Ищецът твърди, че освен входът за паркинга, но и изходът от паркинга е контролиран по описания начин. Описва какъв е този начин и твърди, че имотът се ползва като паркинг от ответника и същият има не малък броя автомобили, което се установявало от извършените посещения от адвокати на ищеца и нотариус.

Ищецът твърди, че преди изтичане на срока за договор – 19.05.2020г. – никоя от страните по него не е правила изявления за прекратяването му, поради което срокът е автоматично продължен до 19.05.2023година – с още три години, но дори и да се приеме, че тази опция няма действие, съгласно последното споразумение между страните, ищецът твърди, че в този случай договорът се е превърнал в безсрочен, съгласно разпоредбата на чл.236, ал.1 ЗЗД.

Ищецът твърди, че липсата на плащане на наем в периода от юни 2020г. до ноември 2021г. ответникът е получил уведомление за прекратяване на договор чрез едномесечно предизвестие, т.е. от 23.12.2021година.

Ищецът твърди, че в периода юни 2020г. – ноември 2021година е издавал фактури за дължимата наемна цена, ежемесечно, които е изпращал на 2 посочените електронни адреси на ответника.

Ответникът не е възразил срещу никоя от тези фактури, ищецът е осчетоводил същите и ги е включил в счетоводните си регистри.

Липсата на плащане на наемната цена, съгласно чл.5.2 от договора за наем, за срок от повече от два месеца, е основание за прекратяване на договора и тъй като е налице такава хипотеза, ищецът е изпратил предизвестие за прекратяване на сделката, което е връчено на ответника на 23.11.2021г. Това изявление по същината си представлява едномесечно предизвестие за прекратяване на договора, което съдържа и покана за предаване на имота и да извърши плащане на дължимите суми по договора за наем.

Ищецът твърди, че ответникът не е предал имота и не е извършил плащане на наемната цена за посочения период от време.

Ответникът е изпратил писмо до ищеца, с което го уведомява, че счита договорът прекратен на 19.05.2020г., поради изтичане на срока и след тази дата не дължи на ищеца наемна цена за имота.

Това възражение не се споделя от ищеца, който твърди, че за посочения период от време договорът е бил действащ, поради което твърди, че от него има вземане, представляващо наемна цена в посочения размер – глобален, а поради наличието на забава в нейното плащане, има вземане и за обезвреда в посочения размер и с оглед периода на забава за всяка фактура, посочен в табличен вид.

Моли съда след като се убеди в основателността на изложеното, да постанови решение, с което осъди ответника да му заплати съдебно заявените суми, ведно със законната лихва върху главницата и разноските по делото.

Ответникът „ПРОЕКТ КОНТРОЛ“ ООД, ЕИК 120556233, не оспорва наличието на договорна връзка между страните, както е описана в исковата молба, но твърди, че договорът е прекратил действието си с изтичане на срока на 19.05.2020г.

Твърди, че от този момент имотът не е в държане на ответника и той не го ползва като паркинг.

Твърди, че е заплатил дължимата наемна цена до датата на прекратяване действието на договора и след тази дата достъпът на ищеца до имота не е бил ограничен.

Оспорва, че договорът е имал действие след 19.05.2020г., поради което неоснователно е твърдението, че след тази дата ответникът дължи наемна цена за ползването на паркинга; твърди, че е предал на ищеца имота; не ограничава достъпа до него по посочения в исковата молба начин.

В подкрепа на заявеното представя проведена между страните кореспонденция, за да опровергае, че контролира достъпа до паркинга чрез поставяне на бариера и входен терминал. Заявява, че официалният и законен вход към този имот не е през входа и изхода на терена, за който ищецът твърди, че е налице ограничение и контролиран достъп, а различен от посочения в исковата молба. Това се установява от снимковия материал и от 3 графичните схеми.

Твърди, че никога не е приемал издадените от ищеца фактури, нито е отразявал същите в своите счетоводни регистри и своевременно и незабавно се е противопоставял на тези документи чрез връщането им.

Оспорва твърдените от ищеца факти.

Сочи причината за поставяне на терминалното устройство и бариерата на посочения вход на терена, което няма нищо общо с процесния договор и не е за да ползва паркинга и възпрепятства ищеца да има достъп до този имот.

По делото е депозирано становище на ищеца, с което се притовопоставя на твърденията на ответника.

Страните са направили своите доказателствени искания.

Съдът, преценявайки събраните по делото доказателства, поотделно и в съвкупността им, намери за установено следното:

По делото не е налице спор между страните за сключен договор за наем от 17.04.2013година за актив, представляващ недвижим имот, представляващ УПИ IV – 522, кв.70, м. „Манастирски ливади - запад“ с идентификатор *** и с административен адрес гр.София, бул.“България“№120, който се използва за надземен паркинг, който е изменен със споразумение от 19.05.2017г., по силата на което наемателят „ПРОЕКТ КОНТРОЛ“ ООД е поело задължение да заплаща наем от 131 000лв. без ДДС, представляваща наем до 31.05.2017г. С това споразумение страните са се съгласили да се извърши разсрочено плащане на дължимата наемна цена до края на м. май 2017 година.

Постигнато е съгласие да се променят и основните елементи от сделката- срок на договора и цена за ползването на имота.

Съобразно нормата на чл.3 от договора страните са постигнали съгласие договорът да действа за още 3 години, считано от датата на подписването му, като наемната цена е уговорена да е в размер на 11 000лв. за периода от 18 месеца, считано от 01.06.2017г., а за останалата част от срока на договора – в размер на 7 000лв., като в тези суми не е сключен ДДС.

Падежът за плащане е всяко 25-то число от текущия месец.

Предвидена е възможност при „недобросъвестно“ изпълнение от страна на наемателя или забавено плащане в месеца или забава от 1 месец, при плащане на сумата по чл.2 от това споразумение/ уговореното разсрочено плащане/, наемодателят да има право да дири принудително изпълнение.

По делото страните не спорят, че към момента на подписване на това споразумение ответникът е имал държане върху обекта на наемното правоотношение.

Не е налице спор и относно това, че във връзка със забава в плащанията на наемната цена пред СГС е било висящо т.д.№547/2020г., в хода на което е извършено плащане на претендираните вземания на наемодателя които касаят периода от 01.06.2018г. до 31.01.2020г.

По делото ищецът е представил предизвестие, отправено от него да 4 ответника, за което не е налице спор, че е получено от наемателя, с което предизвестие преустановява договорната връзка и отправя покана да се извърши плащане на наемна цена за периода от юни 2020година до м. ноември 2021г., чийто общ размер е сумата от 151 200лв., съобразно издадените от ищеца фактури, описани в това предизвестие. Описаните 18 броя фактури са представени по делото.

Във връзка с това изявление на ищеца ответникът изпраща отговор на 25.11.2021година, с който оспорва договорът да е продължил действието си в посочения период от време, за който се претендира наемна цена, като твърди, че този договор е прекратил действието си на 19.05.2020г. и от тази дата наемателят не ползва имота. С това писмо „връща“ издадените от ищеца фактури.

По делото е представена и предходна кореспонденция между страните, чието съдържание е аналогично с преждепосочените им изявление и в частност касателно претенции за заплащане на наемна цена и оспорване от ответника да е налице основание за такава претенция.

В хода на производството ищецът е представил на съда в подкрепа на тезата си, че паркингът се ползва множество снимки- веществени доказателства, които свидетелствуват, че на процесния паркинг има автомобили, които са ползвани и /или са собственост на различни лица, както и електронни носители на информация, които са били предмет на оглед от страна на съда, страните и са предявени на разпитаните по делото свидетели, в резултат на което може да се приеме, че касаят процесния так. нар. паркинг и че на това място има паркирани автомобили.

Пак в тази връзка е представен констативен протокол акт №120, том 4, рег.№ 11853 от 17.08.2023г., съставен от нотариус В.А., рег.№789 на НК, съобразно който е удостоверено, че описаният имот, част от който е процесният паркинг е посетен на датата на акта от нотариуса и в негово присъствие и от посочените лица, удостоверено е, че на паркинга има 73 броя паркирани автомобили, чиито регистрационни номера са записани и са направени снимки на автомобилите и окръжаващите паркинга сгради.