Решение № 6403 от 21.11.2024, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 6403 гр. София, 21.11.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-14 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и първи октомври през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Маргарита Апостолова при участието на секретаря КРАСИМИРА Б. ГЕОРГИЕВА като разгледа докладваното от Маргарита Апостолова Гражданско дело № 20231100114030 по описа за 2023 година

Образувано е по предявен от „С.И.Т.“ ООД срещу П. Д. П. иск, с правно основание чл. 79, ал. 1 вр. чл. 266, ал. 1 от ЗЗД, за сумата от 72819,14 лв. с ДДС, обща стойност на строително-монтажни работи, извършени след 14.04.2021г. до 05,04,2023год., в притежаван от ответницата недвижим имот - Апартамент А7, заедно с мазе А8, в секция А на жилищна сграда, находяща се в гр. София, р-н Илинден, жк. „*******, съгласно фактура № 00000000111/02.05.2023 г., както и иск с пр.осн.чл.86 от ЗЗД за сумата от 3140,97лв.обезщетение за забава, за периода от 03,05,2023год. до 05,09,2023год., ведно със законната лихва от датата на исковата молба до изплащане на вземането.

Релевирани са доводи за сключен на 20.10.2020 г. предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот по чл. 19 от ЗЗД с предмет построяване и прехвърляне в собственост на ответницата на апартамент, в строяща се сграда в имот с адрес гр. София, рн Илинден, ул. *******. В изпълнение на този договор, с нотариален акт за покупкопродажба с №122, том II, рег. № 5061, дело №239 от 08,09,2021г. ищцовото дружество е прехвърлило на ответницата самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***. В т. I I от нотариалния акт страните са предвидили, че купувачът се задължава да заплати на продавача всички допълнителни разходи по строителномонтажната дейност за закупувания обект, извършвани след датата на подписване на нотариалния акт до снабдяване с Разрешение за ползване/Удостоверение за въвеждане в експлоатация на строеж на сградата, съгласно подписани между страните приемопредавателни протоколи и надлежно издадени разходооправдателни документи. В т. VII страните са уговорили, че за всички неуредени въпроси ще се прилагат клаузите на предварителния договор. Посочва се, че с изпратено по електронна поща съобщение от 1

29.08.2023г. ответницата е била уведомена, че са направени допълнителни разходи за СМР, като към съобщението е приложен приемо-предавателен протокол за извършените допълнително СМР, ведно с фактура за тях. Посочва се, че след 14.04.2021 г. по отношение на имота са извършени следните СМР на обща стойност от 42075,00лв. с период на извършване и остойностяване както следва:

- част електро от 14.04.2021 г. до 05.04.2023 г. – 3589,23 лв.;

- част ВиК и парно от 15.09.2021 г. до 31.10.2022 г.– 2564,12 лв.;

- довършителни работи общи - камък стълбищни партери и др. от 01.09.2022 г. до 05.04.2023 г. – 1478,56 лева;

- асансьор от 04.01.2022 г. до 30.09.2022 г. – 893,15 лева;

- мокри работи - вътрешни - мазилки, замазки на стени, под и тавани от 01.05.2021 г. до 01.05.2022 г. -15143,27 лева;/уточнителна молба вх.№ 21407/22,02,2024год./ - външна фасада - изолация, мазилки, балкони и парапети от 01.02.2022 г. до 03.11.2022 г. – 6315,20 лв./ уточнителна молба вх.№21407/22,02,2024год./; дограма и врати от 14.04.2021 г. до 31.08.2022 г. - 5456,30 лева /стр.65/; зидария от 14.04.2021 г. до 31.10.2021 г. – 2318,45 лева; общи допълнителни разходи от външни изпълнители, свързани с проектиране, геодезия, архитектура, заснемане контури на сграда, заснемане на самостоятелните обекти в сградата, държавни, общински такси и т. н. от 14.04.2021 г. до 05.04.2023 г. – 1530,80 лева;

- външна планировка, огради, двор и озеленяване от 01.05.2022 г. до 31.12.2023 г. 1378,12 лв. ./ уточнителна молба вх.№21407/22,02,2024год;/ - покрив от 14.04.2021 г. до 31.10.2021 г.– 1407,80 лв.

Твърди се, че посочените суми представляват себестойността на извършените довършителни работи за апартамента предмет на предварителен договор, към които се начислява печалба от 43,3338 %, поради което общата дължима сума възлиза на 60682,62 лв./ след приспадане на авансово платена сума в размер на 17322,67лв. по фактура №31/06,01,2021год./, съответно 72819,14 лв. с ДДС. С уточнителна молба вх.№

103923/09,11,2023год. се излагат доводи, че основанието на претенцията е по възникнало облигационно правоотношение по договор за изработка. Излагат се съображения, че всички извършени СМР са били приети от възложителите.

Съобразно изложеното е заявено становище за основателност на исковата претенция.

Претендират се разноски.

Ответникът-П. Д. П. в указания законоустановен срок по реда на чл. 131 от ГПК отговор излага становище за неоснователност на предявените искове. Поддържа, че има качеството на потребител по смисъла на § 13, т. 1 от ДР на ЗЗП, като релевира доводи за неравноправност, съответно нищожност на клаузата на т. 2 от Нотариален акт №122, том II, рег. № 5061, дело №239 от 2021 г. поради липса на предмет. Оспорва между страните да е 2 налице уговорка за допълнително плащане след нотариалното прехвърляне на имота.

Разходите във връзка с изграждането на имота е следвало да бъдат калкулирани преди неговата продажба. При условията на евентуалност оспорва извършването на посочените СМР по време, вид и количество. Оспорва приемането на СМР. Твърди, че дружеството е било забава от повече от година и половина, като поскъпването на строителните материали в този период не може да бъде противопоставено на ответницата. Излага съображения, че не следва да отговаря и за многократните поправки, наложени от некачественото изпълнение на строежа. Оспорва определянето на себестойността на апартамента като пропорция от себестойността на строителството на цялата сграда, тъй като страните не са постигали уговорка в подобен смисъл. Оспорва начисляването на рентабилност от 43,3338 %. Посочва, че е възразила срещу клаузата на т. 2 от нотариалния акт, но й е било обяснено, че с оглед непълното завършване на сградата с тази клауза се закрепвало задължението на ищеца да завърши строителството докрай. В този смисъл към датата на прехвърлянето тя е извършила напълно всички уговорени плащания, съобразно приложение 3 от процесния предварителен договор. Посочва, че предвиденият срок за завършване на сградата не е бил спазен, поради което ответницата предявила иск срещу ищеца за изплащане на неустойка за забава, по което е образувано съдебно производство. Това довело до влошаване на отношенията й с управителя на ищеца, който й заявил, че няма да предаде имота докато делото е висящо.

Твърди, че на 31.08.2023 г., тя е била поканена да подпише протокол за въвод във владение на апартамент № 7А, в проекта на който фигурирала декларация, че двете страни нямат никакви претенции една спрямо друга, във връзка със сключените предварителен договор и нотариален акт. Посочва, че тя не е подписала издадената за СМР фактура, както и приемопредавателния протокол за приемане на сградата, като е оспорила същите при предявяването им от ищеца. Поддържа, че имотът й е бил предаден на 25.10.2023 г., което е удостоверено с нотариално заверен констативен протокол. Управителят на ищеца отказал да влезе в имота и да участва в съставянето на приемо-предавателен протокол, като поддържал изложени преди това твърдения, че имотът е предаден през 2021 г. След като е получила владението, ответницата установила, че жилището е било на „шпакловка и замазка“ и е нямало допълнително извършени СМР. В същото време тя е възразила пред ищеца срещу неправилно изпълнени СМР.

Съобразно изложеното е заявено становище за неоснователност на исковата претенция. Претендира разноски.

При така изложеното след като обсъди доказателствата по делото при условията на първоинстанционното производство, съдът приема за установено от фактическа страна следното

Не е спорно между страните, че е сключен предварителен договор за покупкопродажба на недвижим имот от 20,10,2020год., по силата на който е възникнало валидно облигационно правоотношение, по силата на което дружеството, в качеството си на продавач - поема задължение да изгради и продаде на П. П., в качеството на купувач описаният в чл.1,1 от договора недвижим имот, а именно: АПАРТАМЕНТ А7, разположен 3 на 4 етаж на сградата, със застроена площ от 77.64кв.м., заедно с 9.569 % идеални части от общите части на сградата, с принадлежащите му общи части, състоящ се от: антре, дневна с кухненски бокс и тераса, баня, две спални и склад, при описани съседи, заедно с МАЗЕ А 8, със застроена площ от 2кв.м. и ид.части от общите части, ведно със съответните идеални части от правото на строеж върху поземления имот, върху който е изградена жилищната сграда и ПАРКОМЯСТО №7, с площ от 13.50кв.м., които имоти ще бъдат изградени в новострояща се ЖИЛИЩНА СГРАДА с гаражи и подземни гаражи, съдържаща три секцииА, Б и В, предвидена за изграждане в ПОЗЕМЛЕН ИМОТ с идентификатор *** по КККР на гр. София, общ. Столична, обл. София, с адрес на имота: гр. София, район „Илинден", ж.к. *******

Договорената цена съгласно чл.1,2 от договора е 66204,00евро за апартамент и мазе и 4500евро за паркомясто №7. Съгласно чл.1,3 от договора продавачът се задължава да осигури удостоверение за въвеждане в експлоатация не по –късно от 60 дни считано от 31,10,2021год. Владението върху имота трябва да бъде предадено в деня на получаване на цялата сума от продажната цена, но не преди акт №16. Съгласно чл.2,3 от договора продавачът се задължава да снабди сградата с разрешение за ползване издадено на база съставен акт, образец 16, както и да осигури нанасяне на обектите в кадастралната карти и имотния регистър в срок до 31,12,2021год.

Безспорно на 08,09,2021год. страните са сключили окончателен договор, чрез НА за покупко-продажба с №122, том 2, рег.№5061, дело 239 за недвижим имот предмет на предварителен договор-апартамент №7 и мазе №8 за сума в размер на 50200,00евро с ДДС, от която 41833,33евро –продажна цена без ДДС за имота, а 8366,67евро е ДДС, която сума не е спорно е платена на продавача.

В раздел I e направено отбелязване, че апартамента е изграден до степен на Груб строеж. В раздел II от договора е посочено, че владението върху имота, предмет на договора ще бъде предадено от продавача на купувача в срок от 7 работни дни, след получаване на разрешение за ползване/удостоверение за въвеждане в експлоатация на строеж на сградата и след получаване на цялата продажна цена и дължимата сума съгласно посоченото по-долу.

Страните са договорили, че купувачът се задължава да заплати на продавача всички допълнителни разходи по строително-монтажната дейност за закупувания обект, извършвани след датата на подписване на нотариалния акт до снабдяване с разрешение за ползване, съгласно подписани приемо-предавателни протоколи и надлежно издадени разходооправдателни документи.

С р.7 от договора за продажба страните са изразили съгласие, че за всички неуредени въпроси в нотариалния акт, ще се прилагат клаузите на предварителния договор.

Представен е констативен акт, образец 15 за установяване годността за приемане на строежа (част, етап от него) от 18,04,2022г. по отношение на процесната сграда, който е бил подписан от ответницата.

По делото е приложено удостоверение

4 за въвеждане в експлоатация с

№374/05,04,2023год. на СО, Направление Архитектура и градоустройство Главен архитект на Столична община.

От представените по делото два броя платежни нареждания от 21,10,2020год. и 06,01,2021год., е видно да са преведени на ответното дружество сума в размер на 19830,00лв. и 99140.00лв.

По делото е представена издадена от ищеца на ответницата фактура № 00000000111/02,05,2023 г. За допълнителни разходи за СМР до въвеждане в експлоатация съгласно т. II от нотариален акт 122 от 08/09/2021г. е начислена сума в размер на 78005,29 лв., като е приспаднат аванс по ф-ра 31/06.01.2021 г. в размер на 17322,67 лв. Отбелязана е обща дължима сума по фактурата от 60682,62 лв. - 72819,14 лв. с начислен ДДС.

Представен е приемо-предавателен протокол за процесното жилище допълнителни разходи за СМР, който не е подписан от ответницата. за

По делото е представено заключение на назначената по делото съдебно-техническа експертиза, което следва да бъде съобразено от съда при постановяване на съдебния акт.