Решение № 7127 от 22.04.2025, Софийски районен съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 7127 гр. София, 22.04.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 175 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и пети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ГЕОРГИ К. КАЦАРОВ при участието на секретаря АЛБЕНА Н. КИТАНОВА като разгледа докладваното от ГЕОРГИ К. КАЦАРОВ Гражданско дело № 20231110117902 по описа за 2023 година

Предявени са от С. Т. И. срещу Етажна собственост, находяща се на адрес: гр. София, ж.к. М.Л.- Запад, *** Б, искове с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС за отмяна на решенията, приети по т. 2.1, т. 3 и т. 5 от протокола за проведеното на 15.03.2023 г. общо събрание на етажните собственици.

Ищецът С. Т. И. твърди, че е собственик на самостоятелен обект в сграда в режим на етажна собственост, находяща се на адрес: гр. София, ж.к. М.Л.- запад, ***Б, ап. 121, вх. Г. Сочи, че оспорва решения т. 2.1, т. 3 и т. 5, обективирани в Протокол от ОС от 15.03.2023г. Поддържа, че атакуваните решения рефлектират пряко върху правната му сфера, доколкото са гласувани позитивни решения да се сключи договор с професионален домоуправител при финансови условия, които не били съобразени с правилата на ЗУЕС и били гласувани вноски към ЕС. Твърди, че препис от протокола от проведеното на 15.03.2023г. общо събрание му бил връчен на 21.03.2023г. Счита, че били допуснати процедурни нарушения при провеждане на събранието, което водело до неговата незаконосъобразност. В частност събранието не било надлежно разгласено по реда на чл. 13 ЗУЕС. Твърди, че следвало да бъдат съставени два протокола от общо събрание- един от 14.03.2023г., от който да се установи, че събранието не се е състояло поради липса на кворум, и един от 15.03.2023г., който да обективира решенията, взети на тази дата.

Поддържа, че била опорочена и процедурата по чл. 14 ЗУЕС. Била опорочена и процедурата за избор на протоколчик, доколкото същият не бил надлежно гласуван. Не била спазена и процедурата по чл. 16, ал. 7 ЗУЕС относно разгласяването на протокола. По отношение на решение по т. 2.1 намира, че същото противоречи на чл. 19, ал. 8 и чл. 51 ЗУЕС. Твърди, че с решението се гласувало ОС да сключи договор с дружеството професионален домоуправител при финансови условия, обективирани в решението, като решението било взето с кворум от 19,34 % идеални части от общите части. В случая не бил налице кворум от 67 % от общите части поради което било налице нарушение на чл. 19, ал. 8 ЗУЕС. Било налице и нарушение на чл. 51 ЗУЕС. Било неясно и решението разходът да се разпредели поравно между четирите етажни собствености, без да се прецизирало за кои конкретно ставало въпрос.

Твърди, че не било от компетентността на ОС на ЕС да взема решения относно други ЕС.

Липсвала информация относно обстоятелството да се касаело за провеждане на ОС по чл. 18 ЗУЕС. Излага съображения, че решение № 3 било в противоречие с чл. 50 и чл. 51 ЗУЕС.

1

Сочи, че с решение № 5 се гласувало да се изгради видеонаблюдение като същевременно в срок до 30.06.2023г. да се събера сума в размер на 3056 лева, която да се разпредели по идеални части. Твърди, че решението било формулирано неправилно и поставяло в неяснота членовете на ОС. Поддържа, че решението за изграждане на видеонаблюдение по същество представлявало решение за изграждане на техническо съоръжение и се вземало с мнозинство от повече от 50 на сто идеални части от общите части. Твърди, че разходът за видеонаблюдение представлявал полезен разход по смисъла на пар. 1, т. 12 от ДР на ЗУЕС, и решението следвало да се вземе с кворум от 75 на сто идеални части от общите части.

Намира разпределението за незаконосъобразно като разходът не следвало да се разходва от ФРО, нито да бъде определян на процент идеална част. Решението било в противоречие с чл. 17, ал. 2, т. 3 и т.6 ЗУЕС. Искането към съда е да уважи предявените искове. Претендира разноски.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е постъпил отговор на исковата молба, с който е оспорена исковата молба като недопустима и неоснователна. Изложени са съображения, че затворен жилищен комплекс Манастирски ЛВД се състоял от няколко етажни собственоститри жилищни сгради, всяка от по няколко входа и отделно управление на подземните паркинг нива, конструирано като отделна Етажна собственост. Комплексът бил образуван от три жилищни блока с административни адреси- *** А, ***Б и ***В.

Всяка ЕС приемала индивидуални решения на ниво- Общо събрание на собствениците и след това се приемали идентични или сходни решения на Съвместно общо събрание по чл.

18 ЗУЕС, за да се обезпечил единен стандарт на управление на ОС на ЕС в комплекса, който бил задължителен за запазването на общите части и високата стойност на имотите в комплекса. Поддържа, че за ищеца не бил налице правен интерес от отмяна на оспорените решения, тъй като задължаващите за етажните собственици решения били взети на Съвместното общо събрание. Счита, че евентуална отмяна като правен ефект би била аналогична на неучастието на представителите на Етажната собственост на Съвместното общо събрание или на гласуване от тяхна страна с „Против“ и не можела да рефлектира върху решенията на Съвместното общо събрание. Твърди, че не било налице нарушение на чл. 13 ЗУЕС, тъй като на 06.03.2023г. на общодостъпно и видно място- табло за съобщения във фоайето на входа, била поставена покана за свикване на Общо събрание, което да се проведе на 14.03.2023г. Поканата била подписана от свидетел- А. А. До собствениците бил изпратен и имейл с покана за ОС като имейлът на ищеца фигурирал като адресат на писмото. Намира, че протоколът от процесното общо събрание обективирал всички обстоятелства за законосъобразно провеждане на процедурата по провеждане на ОС съгласно чл. 15, ал. 3 ЗУЕС. Представят пълномощни за установяване на спазване на процедурата по чл. 14 ЗУЕС. Твърди, че в етажната собственост бил създаден обичай председателят и протоколчикът да бъдат представители на дружеството с оглед професионалното им качество. Твърди, че на 21.03.2023г. в изпълнение на процедурата по чл. 16, ал. 7 ЗУЕС бил оповестен протокол от процесното ОС на общодостъпно и видно място- табло за съобщения, удостоверено с подпис на свидетел- А. А. Излага съображения, че договорът за управление и поддръжка на общите части на етажна собственост, общи части инсталации в затворен комплекс Манастирски ливд апартмънтс бил сключен на 01.04.2023г. на основание решения на ОС от всяка една собственост и бил потвърден на съвместно ОС по реда на чл. 18 ЗУЕС по отношение на общите въпроси, свързани с градина, ограда, помпи и други общи инсталации. Поддържа, че нормата на чл.

51 ЗУЕС била неприложима и следвало да се прилагат други норми, например чл. 41 ЗС.

Твърди, че не бил нарушен и чл. 50 ЗУЕС. Разпределението на квадратура представлявало разпределение съгласно притежавания от собственика процент идеални части. Ако се приемело, че то не било коректно, то по-скоро представлявало техническа грешка отколкото нарушение на императивна разпоредба. Вноската към Фонд ремонт и обновяване комплекс и към фонд Ремонт и обновяване етажна собственост били начислявана съобразно притежавания процент идеални части от всеки собственик. Поддържа, че не се приемали нови решения по същество. Решенията на процесното ОС вече били действали в предходния период на управление- правомощията на УС били възложени на К.Б. ООД и общите части 2 на комплекса и поддържани и управлявани ефективно като били извършени необходими поддръжки и ремонти, били налице положителни салда в касите на ЕС, живущите били доволни и обитавали комфортна жилищна среда. Оспорените решения само актуализирали размера на разходите съобразно икономическата обстановка. Искането към съда е да приеме, че предявеният иск е недопустим, евентуално да отхвърли същия. Претендира разноски.

Съдът, като съобрази доводите на страните и обсъди събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност, намира за установено от фактическа и правна страна следното:

По исковете с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС в тежест на ищецъте да докаже, че са собственик на самостоятелен обект в процесната етажна собственост, че са взети от Общото събрание решения, чиято отмяна се иска, както и че са предявили исковете за неговата отмяна в преклузивния срок, а в тежест на ответника е да докаже спазването на императивните изисквания по отношение на свикването, провеждането и вземането на решения на Общото събрание, както и че взетото решение не противоречи на императивни материалноправни норми.

В конкретния случай с определението от 13.02.2025 г., в което е обективиран проектът за доклад, обявен за окончателен в проведеното съдебно заседание на 25.03.2025 г. са обявени за безспорни и ненуждаещи се от доказване между страните следните обстоятелства: процесните решения са взети на общо събрание на етажната собственост, проведено на 15.03.2023 г., ищецът е собственик на самостоятелен обект в процесната етажна собственост и същият е спазил преклузивния срок по чл. 40 ЗУЕС.

Ответникът е направил възражение за недопустимост на иска предвид липсата на правен интерес, тъй като посочената в исковата молба етажна собственост се намирала в жилищен комплекс и окончателните решения се вземали от съвместно общо събрание. Трайното разбиране на съдебната практика е, че когато в едно дворно място има хоризонтално разположени две и повече сгради и те са собственост на отделни лица, не е налице етажна собственост. Етажна собственост възниква за всяка сграда поотделно, тъй като в нея различни лица притежават индивидуално право на собственост върху обособени обекти в сградата. Етажната собственост се отнася до вертикално изградена постройка, в която са разположени самостоятелни обекти на собственост /по-стара практика: Решение № 1323/25.10.1984 г. по гр. д. № 484/84 г. на ВКС, IV г. о и по-нова: Решение № 816/07.07.2011 г. по гр. д. № 2028/2009 г. на ВКС, I г. о./. От мотивите на заявеното възражение е видно, че самият ответник признава, че в УПИ I-503, кв. 7, М.Л.-запад има изградени три сгради, а общите им съоръжения, общо дворно място и охрана, налагали необходимостта да се вземат окончателни решения на съвместно общо събрание. Уредбата на съвместното общо събрание е дадена в чл. 18 ЗУЕС и разпоредбата съдържа диспозитивна норма, тъй като предпоставката за приложението й е наличието на необходимост. Допълнителен аргумент за неоснователността на направеното възражение е представения Договор за управление и поддръжка на общите части на етажна собственост, общи части и инсталации в в затворен комплекс „Манастирски Ливд Апартмънс“, който е сключен от „К.Б.“ ООД с всяка една от етажните собствености поотделно, макар и договореностите да се съдържат в един документ. От друга страна в процесния протокол, конкретно в т. 2.1 е взето решение за сумите, които се дължат към „К.Б.“ ООД по повод различните услуги, които ще извършва.

Предвидено е е приетите от ОС такси да се разделят между четирите етажни собствености, а не е възприет подхода плащанията да стават единно. Предвид изложеното, направеното с отговора на исковата молба възражение за недопустимост на подадения иск на посоченото основание, се явява неоснователно.

На следващо място, предмет на отмяна могат да бъдат само позитивни решения, т. е. такива с които е прието позитивно решение. Не подлежат на отмяна решенията, с които се отхвърля предложение, тъй като съдът не може да вземе решение вместо общото събрание.

Ограничението на срока за съдебен контрол кореспондира на това, че и изпълнението на решенията е свързано със срок- чл. 38 ЗУЕС, уредена е специална процедура за изготвяне и оспорване съдържанието на протокола и за уведомяване на собствениците и обитателите за 3 взетите решения. В този смисъл и Решение № 39 от 19.02.2013г. на ВКС по гр. дело № 657/2012г. на Първо ГО. В конкретния случай исковете по чл. 40 ЗУЕС касаят решения, които са позитивни, поради което същите подлежат на разглеждане по същество.

Представената по делото счетоводна справка за заплатени от страна на ищеца на всичките му задължения към ЕС с молба това да се счете като доказателство за липса на правен интерес от водене на делото, респ. за недопустимост на производството е неотносимо към спора, тъй като предмет на съдебно разглеждане е закосъобразността на приетите решения на основанията, посочени в исковата молба, а не целесъобразността на приетите от етажните собственици суми, с които те са се задължили.