Решение № 261428 от 28.04.2022, Софийски градски съд

Р Е Ш Е Н И Е гр. София, 28.04.2022 г.

В И М Е Т О

Н А Н А Р О Д А

СОФИЙСКИ

ГРАДСКИ СЪД, Гражданско отделение,

23-ти състав, в публично съдебно заседание, проведено на първи април през две хиляди двадесет и втора година, в състав:

ПРЕДСЕДАТЕЛ:

БОЖАНА ЖЕЛЯЗКОВА при секретаря Цветослава Гулийкова като разгледа докладваното от съдия Желязкова гр.д. № 15724/2017 г. по описа на СГС, за да постанови решение, взе предвид следното:

Предявен е иск с правно основание чл. 45 ЗЗД за заплащане на обезщетение за причинени имуществени вреди в размер на 500 лв., реализирани разходи за ремонт на апартамент, собственост на ищеца и 29 000 лв., претендирани като пропуснати ползи вследствие невъзможността този апартамент да бъде отдаван под наем и да се добива доход от него поради противоправното поведение на ответника.

ИЩЕЦЪТ- О.Й.П.,***, чрез адвокат К.Г., САК, твърди, че е собственик на недвижим имот, обективиран в нот. акт № 144, том XXXI, дело № 5849/1955г. на нотариус Х.О., от който нотариален акт е видно, че наследодателите му Й.Д.П. и Т.Т.П.са придобили апартамент, находящ се на четвърти етаж, т.е. втори новонадстроен етаж, заемащ източната част на етажа, при граници: от изток-сградата на етажната собственост на ул.’’*****” 24, от юг-двор, от запад- апартамент на С.В.В.и инж. П.А.В.и стълбище и от север — ул.’’*****”, състоящ се от една стая с южно изложение, хол-южно изложение, кухня — северно изложение, баня- клозет в източната част, входно антре и вътрешно антре, едно таванско помещение, находящо се в новоизградения тавански етаж, при съседи: изток — коридор, юг- таванско помещение на В.Г.К., запад-двор и от север-пералня и едно избено помещение от новоизградените такива, при съседи: от изток-М.В.Д., от юг-двор, от запад- В.Г.К.и от север коридор, заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и мястото, с площ по документи 656 кв.м., а по скица 682.80 кв.м., при граници на дворното място: ул.’’*****”, УПИ 1-6, УПИ II-7, УПИ IV-8 и УПИ V-4. Посочва, че ответникът е собственик по силата на съдебна делба, обективирана в съдебен протокол от 13.12.2012г. по гр.д.№ 46820/2009г. по описа на СРС, 61-ви състав, влязъл в сила на 21.12.2012г. на апартамент на тавански етаж, заемащ източната част на етажа, находящ се в жилищна сграда построена в УПИ III-5, кв.550, по плана на гр.София, ул.****, при съседи на имота: ул.’’*****”, сградата на етажната собственост на ул.****, инж. Г. К., двор на етажната собственост и държавен имот — бивш такъв на Ст.Ч., целия със застроена площ от 82 кв.м., а по документ за собственост 92 кв.м., състоящ се от две стаи, два коридора, кухня и тоалетна, заедно с избено помещение с площ от 6.72 кв.м. и таванско помещение с площ от 3.36 кв.м., заедно със съответните идеални части от общите части на сградата и дворното място. В протокола за съдебна делба в описанието на имота не е отразено наличието на тераса, каквато в действителност е налице, а е посочена само застроената площ от 82 кв.м., като по документ за собственост недвижимият имот е с площ от 92 кв.м. Излага, че още от 2012г. в имота му е възникнал проблем от непрестанни течове от балконската тераса на ответника, което е довело до навлажняване на таваните и стените на помещенията, които се намират под балконската тераса на същия в апартамент № 7. В тази връзка навежда, че Общото събрание на ЕС с решение № 1, обективирано в протокол от 29.05.2012г, възлага на собствениците на апартамент № 9 в срок до 15.07.2012г. да извършат ремонт на терасата си, включващ надеждни хидроизолация и отводняване. На 16.07.2012г. връчил на домоуправителя на ЕС писмо, с което настоява за неотложни мерки спрямо собствениците на апартамент № 9 за извършване спешно на хидроизолация и отводняване, тъй като той търпи вреди и пропуснати ползи от влошеното качество и наводняване на неговия апартамент № 7, находящ се под балконската тераса на ответника по делото. С молба-заявление до кмета на община „Средец“ поискал съдействие и проверка на място, като се предпишат и съответните законни мерки спрямо собствениците на апартамент № 9 за отстраняване на течовете от терасата на апартамент № 9. С писмо изх.№ КС-9400-94/17.08.2012г. кметът на район”Средец” му изпратил изготвен от упълномощени длъжностни лица констативен протокол, съставен на 10.08.2012г., в който се констатира като вероятна причина на течовете, непокритата част от терасата над петия етаж — собственост на ответника по делото. Излага, че Общото събрание на ЕС е взело решение, обективирано в протокол от 19.09.2012г., с което е възложило на фирма „С.Т.”ООД извършването на ремонт на фасадата и на терасата на ап. № 9 за сметка на собствениците му, включващ надеждна хидроизолация и отводняване. На проведено общо събрание на ЕС в сградата на 23.10.2012г. е констатирано, че ремонтът на терасата на ап. № 9 се изпълнява по уговорка със собственицата на апартамента за количество и качество на работата, при които изпълнителите не дават гаранция за хидроизолация и течове. С писмо до УС на ЕС на сградата от 10.07.2013г. той е уведомил общото събрание на ЕС, че поради некачествен ремонт на терасата на апартамент № 9, който ремонт е извършен по възлагане от собствениците на апартамент № 9, отново има течове в апартамент № 7 и моли общото събрание за вземане на решение по въпроса. Общото събрание на ЕС 10.07.2013г. е взело решение № 1, 10.07.2013г., да заведе общ съдебен иск срещу Р. Ч.-Ф.- собственик на апартамент № 9 за неизпълнение и виновно причинени вреди поради некачествено изпълнени ремонтни работи на терасата на апартамент № 9. Със свое решение от 25.10.2013г. общото събрание на ЕС е задължило собственика на апартаментг № 9 — Р.Н. Ч.-Ф.в срок до

30.11.2013г. да извърши належащите, предварително съгласувани с ЕС качествен ремонт и отводняване на терасата си, както и да посочи пълномощник, който да я представлява в общото събрание на ЕС, поради трайното й отсъствие от провежданите общи събрания. С писмо от 18.02.2013г., получено от ответника Р.Н. Ч.-Ф., председателят на УС на ЕС уведомява същата, че проблемите с течовете от непокритата част на терасата на нейния апартамент продължават и същата следва да вземе неотложми мерки.

С молба-заявление вх.№ КС-9400-94/17.012014г. ищецът помолил отново кмета на район”Средец” да извърши втора проверка на място и състави констативен протокол за състоянието на фасадата на сградата и тавана на апартамент № 7 - негова собственост. На 24.02.2014г. комисия от упълномощени служители на район”Средец” е съставила констативен протокол, от който отново е видно, че са налице течове от непокритата част от терасата на петия етаж, както и лошото й техническо състояние и липсата на поддръжка. Комисията е констатирала и течове в стаята на четвъртия етаж под непокритата част от терасата на петия етаж.На 15.05.2014г. общото събрание на ЕС е взело решение да упълномощи председателя на ЕС за завеждане на съдебен иск против Р.Н. Ч.-Ф.поради бездействието й за осъществяване на качествен ремонт, включващ надеждна хидроизолация и отводняване на терасата на апартамент № 9. С нотариална покана от 06.03.2015г, peг. № 1066, том 1,№ 62 на нотариус В.К., с peг. № 269 в регистъра на НК, ответникът е поканен на среща на 23.03.2015г. от 15 часа в кантората на нотариус В.К. за решаване на проблемите с постоянните течове в помещенията на ищеца. С констативен протокол от 23.03.2015г. е установено, че ответникът по делото Р.Н. Ч.-Ф.не се е явила за постигане на доброволно решаване на проблема с течовете в помещенията му. Ищецът излага, че на основание взетото решение на общото събрание на 23.10.2012г. етажната собственост на сградата е извършила ремонт на покрива на кооперацията и по този повод се установило, че в кухнята, в хола и спалнята на ищеца има тъмни петна и оронване на мазилката. Ответницата е видяла проблема при ищеца и също установила,че наводняването е от нейната тераса. След направения от нея ремонт през 2012г. в апартамента му не се появили нови петна и той решил, че проблемът вече е разрешен. Затова сключил договор за наем на апартамента с Т.Л.за срок от 5 години. Ищецът посочва, че още през месец януари 2013г, двамата с наемателя установили, че отново са се появили тъмни петна на таваните на кухнята, хола и спалнята, които започнали да плесенясват и се появила неотстранима остра миризма на мухъл. Това довело да прекратяване на наемния договор на основание чл. 10 от договора. Във връзка с това възстановил на наемателя и заплатените от него средства. Отново започнал да се опитва да се свърже с ответницата и да потърсят разрешение на въпроса. Ищецът излага, че и до настоящият момент не е направен ремонт на процесната тераса от страна на ответника, поради което в апартамента му продължават да съществуват проблеми с влагата и жилището не може да бъде отдадено под наем. С оглед описаното противоправно поведение от страна на ответника, който не извършва действия по отстраняване на проблемите в своя апартамент и така нанася вреди на неговото имущество, намира, че за него е налице правен интерес да предяви настоящия иск с правно основание чл. 45 ЗЗД като претендира ответникът да бъде осъден да му заплати обезщетение в размер на 29 500 лв. обезщетение за причинени имуществени вреди(пропуснати ползи) от невъзможността да отдава под наем собствения си недвижим имот за периода от 01.01.2013 г. до 04.12.2017 г.(по 500 лв. на месец) и в размер на 500 лв., обезщетение за причинени имуществени вреди в апартамент №7, изразяващи се в повреждане на този имот. Главниците се претендират ведно със законната лихва от датата на подаване на настоящата искова молба до окончателното им изплащане.

ОТВЕТНИКЪТ

– Р.Н. Ч.-Ф.чрез адв.В.П. не оспорва, че е собственик на сочения от ищеца апартамент № 9. Посочва, че същият е ситуиран върху част от апартамента на ищеца. Над част от хола и стая, откъм южната фасада на сградата, е ситуирана тераса-покрив към таванския апартамент на ответницата. От самото му придобиване (от 1955г.), както от нейна страна, така и от страна на нейните наследодатели, не е предприемано преустройство на апартамента, изменящо неговата конструкция и цялост и той съществува във вида, в който е проектиран и построен. Навежда, че от 1955г. до 2012г. не е предприеман ремонт на общите части на сградата, нито на покрива, нито на фасадата на същата. Основен ремонт на покрива е извършен през 2013г, по силата на решение на общото събрание (ОС) на етажните собственици (ЕС), което касае и цялостен ремонт на фасадата, но поради невнасяне на дължимите суми от собствениците за ремонт на фасадата същият е отменен. В тази връзка подчертава, че единство тя е заплатила припадащата и се част за извършването на този ремонт. Именно поради тази причина, ремонт на фасадата на сградата се извършва през 2018 г., като до този момент фасадата продължава да се руши, като на много места от естествено износване и компрометиране липсва изцяло мазилка и е оголена до тухла, а на места се виждат ерозирали конструктивни елементи от нея, но не само на V и VI етаж на сградата, а по цялата фасада, особено откъм калкана на съседната жилищна сграда, находяща се на ул.”*****в София. Калканът между двете сгради се е отворил и се е образувала фуга, като резултат от раздалечаването във височина на сградите на ул.”*****е № 24, в която се събират сняг и дъждовна вода. Водата и топящият се сняг, вътре във фугата, проникват под последната плоча на жилищната сграда, мокрят и рушат апартаментите под плочата, вкл. и ап.7, собственост на ищеца. Съответно навежда, че евентуалните вреди на ищеца се дължат на противоправното бездействие на етажната собственост да предприеме ремонт на фасадата на сградата, а не нейно виновно и противоправно поведение.

Посочва, че според мнението на строителен инженер, посетил дома на ищеца, възможни причини за продължаващи течове в неговия апартамент са:състоянието на фасадата, която е силно износена, изкъртена, на места оголена до тухла, особено около прозоречната дограма на апартаментите в сградата, по отношение на която не е предприеман основен ремонт от 1955г. до 2018г; от фугата между двете калканни сгради на ул.”*****и № 24, която продължава да се пълни с вода и сняг, които рушат стените и таваните на апартаментите под последната плоча, вкл. и тавана и стените на апартамента на ищеца (проблемът е отстранен през 2018г, когато се извършва основен ремонт и изолация на фасадата); апартаментът на ищеца е неотопляем, тъй като в него никой не живее от 01.01.2013г, следствие на което се получава конденз и прониква влага, поради липса на изолация на фасадата. Ищецът не живее в него и по негови лични твърдения не го отдава под наем от началото на 2013г, поради което няма причина да бъде отопляван. Ответникът твърди, че извършеният ремонт на покрива на сградата от фирма „С.” през 2012г. е некачествен, поради което в апартамента й все още са налице течове, които продължават да рушат тавана и стените на стаите в него. По причина на некачествения ремонт на покрива ръководството на ЕС не е изплатило цялата сума по офертата на „С.Т.”ООД. Същата фирма е била определена от ОС на ЕС да извърши и ремонта на нейната тераса и поради неизплащане на сумите по договора не дава гаранция нито за покрива, нито за нейната тераса. Сочи, че твърденията на ищеца, че течовете и проблемите с влагата в неговия апартамент идват от нейната тераса, са неоснователни. В тази връзка излага, че въпреки, че мнението на специалиста е било, че течовете му се дължат на конденз, тя все пак е извършила ремонта през 2012 г. чрез фирмата ,избрана от ОС на ЕС и е изплатила същия. Ремонтът е направен без изтъргване на замазка по преценка на фирмата изпълнител, но върху наличната такава се поставя нова циментова замазка с наклон, насочен към центъра на терасата, за оттичане и отводняване; полага се битумен грунд и битумна хидроизолация и армирана циментова подова замазка.