Решение № 58 от 28.02.2023, Окръжен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 58 гр. Бургас, 28.02.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – БУРГАС в публично заседание на двадесет и шести януари през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Симеон С. Михов при участието на секретаря Стойка Д. Вълкова като разгледа докладваното от Симеон С. Михов Търговско дело № 20212100900318 по описа за 2021 година

Производството по делото е образувано по повод искова молба от А. Д. Ч., гражданин на Р. ф., роден на **********г. в Р., чрез пълномощник адв. Петър Атанасов от АК-Бургас, със съдебен адрес: гр.Несебър, ***, II-етаж против „Виста мениджмънт“ ЕООД с ЕИК 200450895, със седалище и адрес на управление: гр.Обзор, община Несебър, ***, ет.1, ап.3, представлявано от управителя Пламен Петров Тодоров, чрез пълномощници адв. Димитрина Ройдева и адв. Галина Гарова от АК-Бургас, със съдебен адрес: гр.Бургас, ***, ет.2 и „Дриймвил“ ООД с ЕИК 115618690, със седалище и адрес на управление: гр.Пловдив 4003, район Северен, ***, представлявано от управителите Дора Николаева Алдимирова и К. К.ов Бояджиев, чрез пълномощник Нина Иванова Чалъкова, да бъдат обявени на основание чл.26 ал.1, предл.първо от ЗЗД и чл.26 ал.2, предл.първо от ЗЗД, вр.чл.38 от ЗС за нищожни сделките за покупко-продажба на следните два самостоятелни обекта в сграда – 1.

СОС с идентификатор *** с административен адрес: гр.Несебър, КК Слънчев бряг-запад, ул. Неизвестна, вх.А, ет.1, обект рецепция, находящ се на първи етаж в сграда № 1, с предназначение на СОС - за делова и административна дейност, със застроена площ 19.20 кв.м., а по кадастрална карта – 19.00 кв.м., както и 0.52 % идеални части от общите части на сградата, които идеални части се равняват на 4.13 кв.м., като самостоятелният обект се състои от едно помещение, при граници: на същия етаж - СОС с идентификатор ***, под обекта – няма над обекта - СОС с идентификатор *** и *** и 2. СОС с идентификатор *** с административен адрес: гр.Несебър, КК Слънчев бряг-запад, ул. Неизвестна, вх.А, ет.1, обект рецепция, находящ се на първи етаж в сграда № 1, с предназначение на СОС - за делова и административна 1 дейност, със застроена площ 19.50 кв.м., а по кадастрална карта – 20.00 кв.м., както и 0.53 % идеални части от общите части на сградата, които идеални части се равняват на 4.19 кв.м., като самостоятелният обект се състои от едно помещение с баня и тоалетна, при граници: на същия етаж - СОС с идентификатор ***, под обекта – няма и над обекта - СОС с идентификатор ***, както и да осъди ответниците да заплатят направените по делото разноски. Твърди се в исковата молба, че съгласно Нотариален акт за покупкопродажба на недвижим имот № *, том VII, рег.№ *, дело № */2017г. по описа на нотариус Мария Бакърджиева, рег. № 110 на НК, район на действие – РС - Несебър, вписан в Служба по вписванията вх. рег, № 6244/ 18.09.2017г., акт № *, том *, дело */2017г., е собственик на следния недвижим имот: апартамент (студио) А7, представляващо Самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, находящо се на трети етаж на жилищна сграда с офиси и магазини с идентификатор ***, както и на 24.58/2102кв.м. идеални части от поземлен имот с идентификатор ***., като сградата се казва „Съни дриймс“. На 09.08.2020г. вторият ответник - „Дриймвил“ ООД, е продал на първия ответник „Виста мениджмънт“ ЕООД така описаните в началото на доклада на съда недвижими имоти. Сделката е обективирана в нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № *, том *, рег. № *, дело № */2018г. по описа на нотариус Линка Чуткина, рег. № 600 на НК, район на действие – РС – Несебър, вписан в СВ с вх. рег. № 5798 от 09.08.2018г., акт № *, том *, дело */2018г. Ищецът счита, че двата самостоятелни обекта, предмет на гореописаната сделка, представляват общи части на сградата. Етажната собственост в комплекс „Съни дриймс“, в който се намирали процесните имоти, възникнала през 2006г., видно от Удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата № 141/ 16.01.2007г. на Главния архитект на Община Несебър, в която година собствениците на самостоятелни обекти били вече повече от трима. Съгласно одобрения архитектурен проект, тези помещения били предвидени за задоволяване на общите нужди на етажните собственици.

Вътре в „обект рецепция“ били монтирани управлението (ключове и бушони) на осветлението на общите части, централите за кабелна телевизия, интернет и телефони на цялата сграда, системата за видеонаблюдение на сградата и аварийният бутон на вратата на подземния гараж. В помещението „обект персонал“ били поставени рафтове, на които се пазели чаршафи и всички приспособления, инвентар и препарати за почистване на общите части, както и единствената тоалетна, предвидена за общо ползване от етажните собственици.

Едно от основните права на А.Ч. като етажен собственик е да ползва общите части на сградата според тяхното предназначение. А след трансформацията на вида на собственост върху процесните помещения от обща в индивидуална собственост, му било ограничено това право. А и от никой от етажните собственици не се е искало разрешение за промяна предназначението на процесните общи части.

Ответникът „Дриймвил“ ООД в отговора на исковата молба твърди, че искът е недопустим, тъй като ищецът няма правен интерес от предявяването му, а по същество е абсолютно неоснователен и недоказан. Сделката не била извършена в нарушение на чл. 38 2 от ЗС. Посочва се, че процесните имоти не се явявали общи части от Жилищната сграда – секция А и секция Б, находяща се в поземлен имот с идентификатор *** – етажна собственост „Съни дриймс“. Тези помещения били самостоятелни обекти, собственост на дружеството инвеститор „Дриймвил“ ООД, които и съгласно строителните книжа и класификатор на предназначението на обектите в АГКК, били самостоятелни обекти с предназначение за деловата и административната дейност на собственика си, а не за общо ползване на всички собственици в сградата, поради което и собственикът на сградата има пълната свобода да се разпорежда с тях.

От друга страна, двете сгради са с предназначение за делова и административна дейност. Параграф 41 от допълнителните разпоредби на ЗУТ „Промяна на предназначението“ на обект или на част от него, обосновава промяната от един начин на ползване в друг съгласно съответстващите им кодове, представляващи основни кадастрални данни и определени съгласно Закона за кадастъра и имотния регистър и нормативните актове за неговото прилагане. Предназначението на един обект се определя съобразно код, посочен в класификатор за предназначение на сградите и самостоятелните обекти в Приложение № 4 към чл. 16, ал. 3 към Наредба РД-02-20-5/ 15.02.2016г. за съдържанието, създаването и поддържането на кадастралната карта и кадастралните регистри. Съгласно този класификатор, обект с предназначение „за делова и административна дейност“ бил под № 650, а обект с предназначение „за обслужваща дейност за битови услуги“ бил с код 560.

Процесните имоти в конкретния случай са обекти, обслужващи нуждите на един собственик, а именно „Дриймвил“ ООД и не представляват обща част по своето предназначение и по смисъла на чл. 38 ЗС. В кадастралните схеми за собственик на обектите е посочено, че „Дриймвил“ ООД няма отбелязване за това, че са обща част на етажната собственост. Нещо повече, всеки един от тези обекти има прилежащи части от общите части на сградата съгласно таблица за квадратури, идеални части и общи части на сграда к.к. „Слънчев бряг – запад“, УПИ – I-342, кв.3801, на П. Андонов – лицензиран оценител № 9662/ 31.07.2001г. От таблицата било видно, че обект с идентификатор ***, обект рецепция съгласно строителните книжа, има прилежащи 0.52 % идеални части от общите части на сградата, равняваща се на 4,13 кв.м., а обект *** обект персонал, има прилежащи 0.53 % идеални части от общите части на сградата, равняващи се на 4.13 кв.м.

Процесните обекти са собствени и ползвани реално от „Дриймвил“ ООД от датата на Удостоверението за въвеждане в експлоатация на сградата през 2006г., до датата на прехвърлянето им през 2018г. на другия ответник „Виста Мениджмънт“ ЕООД и по никакъв начин собствениците в сградата в режим на етажна собственост не са предявявали претенции за използването им, както и не са пречили на ответното дружество да упражнява правата си на собственост в пълен обем. Цит. е практика на ВКС, според която меродавният момент, към който се преценява статутът на помещението, е моментът на възникване на етажната собственост. Още повече, че посочените обекти не попадат в хипотезата на подпокривно пространство, нито са обща част по своето предназначение и ползване и със 3 сигурност не се нарушавали правата на собственика А.Ч. да ползва общите части на сградата. На партерния етаж се намира помещение „Фоайе“, което е точно след входната врата и може да се ползва от всеки собственик на сградата. Цитираната от ищеца хипотеза на чл. 38 ал. 8 ЗУТ, се отнася за новопостроени сгради, а настоящата е изцяло завършена, съгласно удостоверение за въвеждане в експлоатация от 16.01.2007г. Към момента на изграждане на сградата, не е съществувала законовата разпоредба на чл. 38 ал. 8 от ЗУТ.

Въпреки това, помещението „Фоайе“ отговаря на всички условия съгласно разпоредбите на ЗУТ от 2009г.

Ответникът „Виста Мениджмънт“ ЕООД в изготвения отговор на исковата молба, оспорва редовността и допустимостта на предявения иск, а по същество счита предявения иск за неоснователен. Единствено вярно в исковата молба било, че ищецът е собственик на описания в нея самостоятелен обект в сграда, както и че в същата сграда ответникът „Виста мениджмънт“ ЕООД е придобил с посочения нотариален акт два броя самостоятелни обекти. Доводите на ищеца, че обектите са общи части, са несъстоятелни.

Обектите са предвидени като самостоятелни и независимо от наименованието им, са предвидени като офиси – за делова и административна дейност. Никога не е било предвиждано, помещенията да обслужват самостоятелните обекти в сградата и да се ползват от всички етажни собственици. Неоснователно е и твърдението, че вътре в „обект рецепция“ се намирали общите части и инсталации на сградата. Ключовете и бушоните, включително за осветление на общите части, се помещават в два броя ел. табла, разположени в двете секции на телевизия, интернет и телефон „В.“, с който „Виста мениджмънт“ ЕООД има договор с оглед предоставянето им в менаджираните от дружеството имоти на собственици, с които има договор. Те се предоставят и на всеки от останалите етажни собственици при тяхно желание. Всеки един собственик, който не желае, може да сключи договор с друг доставчик и съответно няма проблем да се прекарват кабели в общите части на сградата. В офиса-рецепция не били разположени табла, бутони и други съоръжения за нуждите на общите части, а само такива, които са за нуждите на извършваната дейност по занятие на ответното дружество. В него се намира и авариен бутон, с който се отваря вратата към двора, но до него има неограничен достъп всеки, както и всеки един собственик разполага с дистанционно за вратата. Ключове и контакти има в офиса единствено и само за нуждите на собственика му. Няма пречка и всички тези инсталации и съоръжения да бъдат изместени при необходимост в общи части на сградата. От гледна точка на закона, няма пречка и някои от общите части на сградата да се намират и да преминават през обекти, индивидуална собственост на някой от етажните собственици, като съответно този етажен собственик е длъжен да осигурява достъп на останалите етажни собственици, когато това е необходимо за поддържане, ремонт, отчитане и пр.

Видно от таблица за квадратури, идеални части и общи части на сграда „К.К.Слънчев бряг“ – запад, УПИ I-342 в кв. 3801, тези два обекта са предвидени като СОС и на тях са разпределени общи части от сградата. Ищецът е придобил идеални части от общите части на сградата, посочени в същото това площоразпределение за придобития от 4 него апартамент. Първите етажни собственици, придобили право на собственост на СОС в сградата през 2006г., също придобили идеални части от общите части на сградата по представеното площоразпределение. Това разпределение е било направено съобразно проекта още от едноличния собственик на сградата, преди възникване на ЕС. Т.е. още преди възникване на ЕС, тези обекти са били изключени от общите части на сградата и били предвидени като самостоятелни такива.