Решение № 1504 от 16.12.2025, Апелативен съд - София

РЕШЕНИЕ

№ 1504 гр. София, 16.12.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 16 -ТИ ГРАЖДАНСКИ, в публично заседание на двадесет и седми ноември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Анелия Маркова

Членове:

Зорница Гладилова

Кристина Филипова при участието на секретаря Пролетка Асенова като разгледа докладваното от Зорница Гладилова Въззивно гражданско дело № 20251000501497 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл.258 и следващите от ГПК

С решение № 1143/27.02.2025 г., по гр.д.№ 7375/2023 г. на Софийски градски съд, ГО, I-17 състав, съдът е отхвърлил:

1./ предявените от С. П. М. срещу „Кристи-98“ ООД искове с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 и чл. 26, ал. 2, пр. 5 от ЗЗД за признаване за установено, че договор за покупко-продажба с нотариален акт № 73, том I, рег. № 3434, дело № 71 от 08.02.2010 г. на нотариус рег. № *** на НК на студио № 5, ет. 5, находящо се в сградата на ул. „***“ № *** в гр. ***, район „Възраждане“, с площ от 42.92 кв.м., състоящо се от всекидневна с кухненски бокс, санитарен възел, входно антре и лоджия, ведно с 2.56% идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, върху което е построена сградата, е нищожен поради накърняване на добрите нрави, съответно като абсолютно симулативен.

2./ предявените от С. П. М., срещу „Юнион Сървиз“ ЕООД, и П. Р. Б. искове с правно основание чл. 26, ал. 1, пр. 3 и чл. 26, ал. 2, пр. 5 от ЗЗД за признаване за установено, че договор за покупко-продажба с нотариален акт № 73, том I, рег. № 1485, дело № 64 от 02.03.2011 г. на нотариус рег. № *** на НК на студио № 5, ет. 5, находящо се в сградата на ул.

„***“ № *** в гр. ***, район „Възраждане“, с площ от 42.92 кв.м., състоящо се от всекидневна с кухненски бокс, санитарен възел, входно антре и лоджия, ведно с 2.56% идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, върху което е построена сградата, е нищожен поради накърняване на добрите нрави, съответно като абсолютно симулативен.

3./ предявения от С. П. М. срещу „Кристи-98“ ООД, „Юнион Сървиз“ ЕООД и П. Р. Б. искове с правно основание чл. 135, ал. 1 от ЗЗД за обявяване за относително 1 недействителни по отношение на нея на договори за покупко-продажба на студио № 5, ет. 5, находящо се в сградата на ул. „***“ № *** в гр. ***, район „Възраждане“, с площ от 42.92 кв.м., състоящо се от всекидневна с кухненски бокс, санитарен възел, входно антре и лоджия, ведно с 2.56% идеални части от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, върху което е построена сградата, за които са съставени нотариален акт № 73, том I, рег. № 3434, дело № 71 от 08.02.2010 г. на нотариус рег. № *** на НК и нотариален акт № 73, том I, рег. № 1485, дело № 64 от 02.03.2011 г. на нотариус рег. № *** на НК.

Срещу това решение е подадена въззивна жалба от С. П. М., която моли въззивния съд да го отмени и да уважи предявените от нея искове. Счита, че решението е неправилно и незаконосъобразно и е постановено без съда да обсъди всички доказателства.

Поддържа, че е собственик на жилище - студио № 5, находящо се в гр. София, район „Възраждане", в жилищната сграда на ул. „***" № ***, на 5 жилищен етаж, състоящо се от кухня, дневна, баня и тоалетна, тераса-лоджия, със застроена площ 42.92 кв.м, при съседи: от запад-двор, от юг-калкан и от север-стълбище, заедно със 7.73 кв.м. идеални частиот общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, върху което е построена сградата. На 13.11.2006 г. сключила предварителен договор за продажба и строителство на недвижим имот, като купувач с „Кристи - 98” ООД като продавач, който се задължил да й продаде недвижим имот, който ще се изгради в сграда, която ще се построи върху празно дворно място, находящо се в гр. София, район „Възраждане”, отреден за имот с планоснимачен номер УПИ 8 и 9 с площ от 455 кв.м., в кв.170 по плана на гр.***, ул.”***”, № ***, м. „Западно направление”, въз основа на нотариален акт № 12/2006 г. за учредяване на право на строеж и разрешение за строеж №123/15. 02. 2006 г., както следва: апартамент № 13, на пети жилищен етаж, който ще се построи в посочената жилищна сграда, със застроена площ от 43.19 кв.м. и с общи части 7.73 кв.м., заедно с прилежащите части от дворното място, състоящ се от кухня, дневна, баня с тоалетна и тераса-лоджия, при следните граници: от изток-вътрешен двор; от запад- апартамент № 9, от юг-калкан и от север-стълбище. С чл.

9 била уговорена продажна цена в размер на левовата равностойност на 35 644 евро по курса на БНБ в деня на плащане, от които: 3 500 евро, платени като задатък при подписване на договора, служещ за разписка за получаването им /чл. 28, изр. 2/; следващи поредни вноски в размер на: 14 240 евро, 10 680 евро и 3 500 евро без определен падеж на плащане, както и последна вноска в размер на 3 724 евро, платима при изповядване на сделката или издаване на Акт образец 16. Съгласно чл.24 плащанията е следвало да се извършват в брой или по банков път. Съгласно чл. 11 от договора продавачът - търговско дружество се е задължил да извърши всички строително-монтажни и довършителни работи, съгласно одобрения архитектурен проект и нормативно регламентирани изисквания, да предприеме всички необходими действия за установяване годността за ползване на строежа, съгласно Наредба №3/2003г., и за издаване на разрешение за ползване, както и да предаде владението на обекта след завършване на сградата и въвеждането й в експлоатация с разрешение за ползване. В уговорените в предварителния договор срокове М. като купувач е изпълнила задължението си и е платила изцяло продажната цена. От друга страна продавачът по предварителния договор не е изпълнил задължението си да прехвърли правото на собственост върху имота като М. предявила иск за сключване на окончателен договор. С влязло в сила на 05.08.2014 г. решение № 1344/ 25.06.2014 г. на Софийски Апелативен Съд е обявен за окончателен на основание чл. 19, ал. 3 ЗЗД сключения на 13.11.2006 г. с „Кристи 98” ЕООД предварителен договор за продажба на следния недвижим имот: студио № 5, находящо се в гр. София, район „Възраждане”, в жилищната сграда на ул. „***”, № ***, на 5 жилищен етаж, състоящо се от кухня, дневна, баня и тоалетна, тераса-лоджия, със застроена площ от 42, 92 кв.м., при съседи на студиото: от изток- ап. 5, от запад - двор, от юг - калкан и от север - стълбище, заедно със съответните идеални части /7,73 кв.м./ от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, върху което е построена сградата, съставляващо УПИ IX - 8, 9 с площ от 455 кв.м., в кв. 170 по плана на гр.София, м. „Западно направление”. Имотът бил деклариран в СО, район „Възраждане“, на името на М. и записан в СГКК София при АГКК имотът е записан на името на М..

2

През 2019 г. М. е установила, че имота се ползва от лице, което не познава като патрона на входната врата е сменен. От съседи разбрала, че в апартамента са настанени от строителя на сградата негови работници. Към момента на продажбата на процесния имот от страна на „Кристи-98“ ООД на „Юнион Сървиз“ ЕООД, първото дружество е било длъжник на ищцата по силата на сключения предварителен договор. Вместо да изпълни задължението си към ищцата, то продало имота на „Юнион Сървиз“ ЕООД , което от своя страна го продало на П. Р. Б..

От събраните по делото доказателства се установило, че представените два договора за покупко-продажба на недвижим имот, обективирани в Нотариален акт за покупко - продажба на недвижими имоти изградени в груб строеж № 73, том I, рег. № 3434, дело № 71 от 2010 на нотариус Р. И., вх. № на АП 3213, акт № 136, том VII, дело № 1458/2010 и Нотариален акт от 02.03.2011 г. за покупко-продажба на недвижим имот № 73, том I , рег. 1485, дело 64 от 2011 г. са нищожни на основание чл. 26, ал. 1 ЗЗД поради противоречие и заобикаляне на закона и като накърняващи добрите нрави. Двата договора били нищожни и на основание чл. 26, ал. 2 ЗЗД поради привидност, която била абсолютна /между страните е постигнато вътрешно съгласие сделката да не прояви правни последици, както и сделките, с които се прикрива друго съглашение, чиито правни последици са целените от страните по сделката/, тъй като волята на страните по сключеното съглашение е само да създадат привидни правни последици на обвързаност, които те не желаят.

По време на действието на предварителния договор с „Кристи-98“ ООД, дружеството е сключило договор за покупко-продажба по отношение на процесния недвижим имот с „Юнион Сървиз“ ЕООД , след което последното продало имота на П. Р. Б..

Тези уговорки били в ущърб на жалбоподателката, противоречали на закона /предварителния договор/, заобикаляли закона и противоречали на добрите нрави.

Търговските дружества договаряли привидно без формирана печалба като сделките били на цени под пазарните. Целта на договора, обективиран в Нотариален акт от 02.03.2011 г. за покупко-продажба на недвижим имот № 73, том I , рег. 1485, дело 64 от 2011 г не била посоченото дружество купувач да придобие имота, а ответницата като е използвана привидната конструкция да се използват две сделки. И при двете сделки липсвало плащане.

Имотът бил продаден под пазарна стойност и сделката не отразява реалните отношения между страните. Липсвало предаване на владението. И при двете атакувани сделки страните не са целели да постигнат посочените правни последици. Съдът не обсъдил тези факти.

Въззивникът твърди, че П. Р. Б. не била добросъвестен купувач. В предмета на дейност на праводателя й „Юнион Сървиз“ ЕООД не били включени покупко-продажба на недвижими имоти. Дружеството не било обявило отчетите си за 2010 и 2011 г.

Въззивникът поддържа, че са налице и основанията на чл.135 от ЗЗД за да бъдат обявени за недействителни спрямо ищцата С. М. двата договора за покупко-продажба на недвижим имот, обективирани в Нотариален акт за покупко - продажба на недвижими имоти изградени в груб строеж № 73, том I, рег. № 3434, дело № 71 от 2010 на нотариус Р.

И., вх. № на АП 3213, акт № 136, том VII, дело № 1458/2010 и Нотариален акт от 02.03.2011 г. за покупко-продажба на недвижим имот № 73, том I, рег. 1485, дело 64 от 2011 г.

Длъжникът и лицето, с което е договарял са знаели за увреждането. Безспорно било установено качеството на кредитор на ищеца по отношение на дружеството - прехвърлител към момента на сключване на договора. Вторият елемент от фактическия състав бил извършването на действие, което уврежда кредитора. Разпоредителната сделка - продажба намалявала значително възможността за удовлетворяване на кредиторите. Увреждащото действие било съзнавано, както от длъжника, така и от третото лице, когато те знаят, че съществуват други права, които сделката уврежда. Намерение за увреждане не било необходимо. Налице било вземане за ищеца по отношение на един от ответниците, налице била разпоредителна сделка, намаляваща патримониума на длъжника и увреждаща интересите на кредитора, налице бил и субективния елемент по отношение на приобретателя по възмездната прехвърлителна сделка.

3

Въззиваемата П. Р. Б. оспорва въззивната жалба и моли въззивния съд да потвърди обжалваното решение. Счита, че не е налице правен интерес у ищцата от завеждане на исковете. В случай, че съдът приеме, че исковете са допустими, намира, че същите са неоснователни. Не било доказано противоречие на сделките с добрите нрави.

Липсвала нееквивалентност на престациите. Не се установявала и симулативност.

Въззиваемият „Кристи-98“ ООД не е подал отговор на въззивната жалба.

Въззиваемият „Юнион Сървиз“ ЕООД не е подал отговор на въззивната жалба.

Съдът като обсъди представените по делото доказателства и доводите на страните и съобразявайки правомощията си по чл.269 от ГПК, намира следното от фактическа страна:

Първоинстанционното производство е образувано по предявени от С. П. М. обективно и субективно съединени искове срещу „Кристи-98“ ООД , „Юнион Сървиз“ ЕООД и П. Р. Б. за нищожност на договор за покупко-продажба на имота по б. „Б“ от нотариален акт № 73, том I, рег. № 3434, дело № 71/08.02.2010 г. на нотариус рег. № *** на НК – студио № 5 с площ от 42.92 кв.м. поради накърняване на добрите нрави и евентуално поради абсолютна симулация. На същите основания са предявени срещу „Юнион сървиз“ ЕООД и П. Р. Б. искове за нищожност на договор за покупкопродажба на студио № 5, съгласно нотариален акт № 73, том I, рег. № 1485, дело № 64/02.03.2011 г. на нотариус рег. № *** на НК. В условията на евентуалност срещу ответниците е предявен иск по чл. 135, ал. 1 от ЗЗД за обявяване за относително недействителни по отношение на ищцата на договорите от 08.02.2010 г. и от 02.03.2011 г. С. М. твърди, че на 13.11.2006 г. сключила с „Кристи-98“ ООД предварителен договор за продажба и строителство на недвижим имот, находящ се в жилищна сграда, която ще се построи върху празно дворно място в гр. София, район „Възраждане”, ул. „***” № ***, представляващ апартамент № 13 на пети жилищен етаж, със застроена площ от 43.19 кв.м. и с общи части 7.73 кв.м., заедно с прилежащите части от дворното място, състоящ се от кухня, дневна, баня с тоалетна и тераса-лоджия, при граници: от изток - вътрешен двор; от запад - апартамент № 9, от юг-калкан и от северстълбище. С влязло в сила на 05.08.2014 г. решение № 1344/25.06.2014 г. на САС бил обявен за окончателен предварителен договор за продажба на студио № 5, находящо се в гр. София, район „Възраждане”, в жилищната сграда на ул. „***” № ***, на 5 жилищен етаж, състоящо се от кухня, дневна, баня и тоалетна, тераса-лоджия, със застроена площ от 42.92 кв.м., при съседи на студиото: от изток - ап. 5, от запад - двор, от юг - калкан и от север - стълбище, заедно със съответните идеални части (7.73 кв.м.) от общите части на сградата и от правото на строеж върху мястото, върху което е построена сградата, съставляващо УПИ IX - 8, 9 с площ от 455 кв.м. в кв. 170 по плана на гр. София, м. „Западно направление”. През 2019 г. М. установила, че имотът се ползва от П. Б., която закупила имота от „Юнион Сървиз“ ЕООД, чийто праводател било „Кристи-98“ ООД. С. М. твърди, че цената по двата договора накърнява добрите нрави, тъй като е по-ниска от тази, на която тя е сключила предварителния договор с „Кристи-98“ ООД на 13.11.2006 г. Оспорва продажната цена да е заплатена, което било индиция за абсолютна симулация – страните по сделките не целели действително прехвърляне на правото на собственост върху студио № 5. Поискала е от съда да прогласи сделките за нищожни поради накърняване на добрите нрави, евентуално – като абсолютно симулативни. Евентуално, при отхвърляне на исковете за нищожност на посочените в исковата молба основания, моли договорите да бъдат прогласени за относително недействителни по отношение на ищцата, тъй като с тях се увреждал интересът й да стане собственик на имота.