Решение № 38 от 04.04.2024, Районен съд - Никопол

РЕШЕНИЕ

№ 38 гр. Никопол, 04.04.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – НИКОПОЛ, I-ВИ ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на дванадесети март през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Тодор Ил. Тихолов при участието на секретаря Десислава Г. Бунева като разгледа докладваното от Тодор Ил. Тихолов Гражданско дело № 20234420100324 по описа за 2023 година

По молба вх.№1752/10.07.2023г. пред НРС е образувано настоящото дело, в което като страни са посочени „*****“АД, ЕИК**** със седалище и адрес на управление в с.****, общ.****, обл.****, което дружество се представлява от изпълнителния директор С. И. Д., чрез адв.Г.Г. от ПлАК със съдебен адрес в гр.***, ул.“***“№8-Б-4 срещу Д. Д. В., ЕГН********** от гр.***, ж.к.“***“, ***, ***, ***, ***, представлявана от адв.В.К. от ПлАК.

В исковата молба дружеството твърди, че с Нотариален акт за дарение №***, том 1, рег. № ***, дело № *** от 15.05.2020 г. на нотариус *** рег. № *** на НК и Нотариален акт за покупко-продажба № ***, том 1, рег. № ***, дело № *** от 15.05.2020 г. на нотариус *** с рег. №*** на НК представляваното от С. Д. дружество придобило право на собственост върху 43/48 ид.ч. от недвижими имоти:

1. ПИ с идентификатор № **** намиращ се в с.****, общ. **** по КККР, одобрен със Заповед № РД 18-***9/23.05.2018 г. на изпълнителния директор на АГКК – ***, с адрес на имота: м. „******“, с площ от *** кв.м., с трайно предназначение: земеделска земя, начин на трайно ползване – НИВА, трета категория, предишен номер по предходен план: ****, при граници и съседи: ****, ****, **** и ****;

2. ПИ с идентификатор № **** намиращ се в с. ****, общ. **** по КККР, одобрен със Заповед № РД 18-***9/23.05.2018 г. на изпълнителния директор на АГКК – ***, с адрес на имота: м. „***“, с площ от **** кв.м., с трайно предназначение: земеделска земя, начин на трайно ползване – НИВА, четвърта категория, предишен номер по предходен план: *****, при граници и съседи: ****, *****, *****, ***** и 1

****;

3. ПИ с идентификатор № **** намиращ се в с. ****, общ. **** по КККР, одобрен със Заповед № РД 18-***9/23.05.2018 г. на изпълнителния директор на АГКК – ***, с адрес на имота: м. „****“, с площ от **** кв.м., с трайно предназначение: земеделска земя, начин на трайно ползване – НИВА, четвърта категория, предишен номер по предходен план: *****, при граници и съседи: ****, *****, **** и ****.

Ищецът твърди, че с договор за аренда на земеделски земи от **.**.****г., вписан в СВ при НРС под акт №***, том 4, вх. рег. №**** от **.**.**** г. П. С. В. отдал под аренда на С. П. К. описаните три ПИ, като срока на договора за аренда бил 50 стопански години считано от **.**.****г. до **.**.****г.

Към датата на сключване на договора за аренда арендодателя П. В. от с.***, общ.****, ул.„***“ № 18 се твърди от ищеца, че притежавал 10/120 ид.ч. от описаните ПИ, за което по делото от ищеца се представя НА за дарение №***, том IV, рег. № ****, дело № *** от **.**.****г. на нотариус ***** с рег. №*** на НК, както и НА за покупко-продажба №***, том IV, рег. № ****, дело №*** от **.**.**** г. на нотариус ***** с рег. № *** на НК.

Ищецът твърди, че в последствие С. К. сключила договор за преарендоване от **.**.****г., вписан в СВ при НРС под акт № ***, том 1, вх. рег. №**** от **.**.****г. с Д. Д. В. за срок от 44г. от **.**.****г. до **.**.****г.

Твърди се, че съгласно разпоредбата на чл.32, ал.1 от ЗС, общата вещ се използва и управлява съгласно решението на съсобствениците, притежаващи повече от половината от нея. Допълва се, че до колкото отдаването на съсобствена вещ под наем /аренда/ представлява действие на управление, решението за това следва да бъде взето при съблюдаване на същата разпоредба от ЗС, т.е. от съсобствениците притежаващи повече от половината й. С оглед на това се твърди, че когато съсобствената вещ е отдадена под наем /аренда/ само от един или повече от съсобствениците, които не притежават повече от половината от имота, този договор не е противопоставим на всеки един от останалите съсобственици на имота заедно или поотделно.

В конкретния случай от ищеца се твърди, че от представените с ИМ писмени доказателства, съсобственика П. В. към датата на сключване на договора за аренда от **.**.****г. е притежавал 10/120 ид.ч. от описаните в ИМ ПИ, като в този случай ищеца твърди, че той не е имал правомощия да сключва договор за аренда за тези ПИ поради обстоятелството, че не притежавал мажоритарен дял от съсобствеността, както и че е била налице липса на общо съгласие на съсобствениците. В тази връзка ищеца твърди, че така сключения договор за аренда не обвързва по никакъв начин останалите съсобственици и по-точно ищеца „**** – ****“ ЕАД, за което дружество твърди, че притежава 43/48 ид.ч. от ПИ.

Твърди, че съгласно чл.21 от ЗЗД договора поражда действие между страните, 2 които са го сключили, а спрямо трети лица само в предвидените от закона случаи, в които сочи, че сключения договор не попада. С оглед на това се изтъква, че процесния договор не може да бъде противопоставян на останалите съсобственици, какъвто в случая е съсобственика „**** – ****“ ЕАД, за което дружество твърди, че притежава мажоритарен дял от описаните ПИ.

Отделно от това се сочи че съгласно разпоредбата на чл.31, ал.2 от ЗС, когато съсобствена вещ е отдадена под наем само от един или повече от съсобствениците, които не притежават повече от половината от имота, този договор не е противопоставим на всеки един от останалите съсобственици на имота заедно или поотделно. Твърди, че на още по-голямо основание такъв договор за аренда не е противопоставим на трето лице, придобило след вписването му правото на собственост върху повече от 50% от съсобствеността, ако същото се противопоставя на продължаващото ползване от страна на арендатора. Излага аргумент в тази насока съгласно разпоредбата на чл.17, ал.2 от ЗАЗ, според която приобретателят на арендувания обект на договора замества арендодателя като страна в договора за аренда ако същият е бил вписан, т.е. според ищеца законодателят е предвидил оповестително – защитно действие на вписването на договора за аренда по отношение на лице придобило собствеността от арендодателя, но не и спрямо трето лице, на което договорът изобщо не може да бъде противопоставен, тъй като е придобило повече от половината от имота от съсобственици, които не са страна по договора за аренда.

В заключение от ищеца се сочи, че нито праводателите, от които дружеството е закупило съответните ид.ч., нито самото дружество не са давали съгласие за сключване на договор за наем /аренда/ от страна на П. В.. Поради обстоятелството, че липсва решение за сключване на договор за аренда се твърди, че мажоритарния съсобственик разполага и с иск по чл. 108 от ЗС в защита на своите права в общата вещ. От датата на придобиване на правото на съсобственост върху 43/48 ид.ч. от процесните ПИ през 2020г. се сочи от ищеца, че представляваното от него дружество не може да упражнява в пълен обем правата си върху ПИ поради сключените договори за аренда от страна на П. В.. Въз основа на сключения договор за преаренда на процесните ПИ, същите според ищеца се владеели и ползвали от страна на ответника по настоящата ИМ, а именно Д. Д. В., като ПИ се заявявали за ползване и обработване в ОбС „Земеделие“ гр.

****. По този начин се твърди, че дружеството ищец е лишено от правото си да ги владее, ползва и обработва въпреки обстоятелството, че е съсобственик и притежава 43/48 ид.ч. от ПИ. Допълва, че Д. В. като преарендатор се явява трето за съсобствеността лице, което ползва и владее ПИ без необходимото за това правно основание.

Моли съда да постанови решение, с което да признае за установено по отношение на ответника Д. Д. В., ЕГН********** от гр.***, ж.к. „***“, ***, ***, ***, 3

***, че „**** – ****“ ЕАД, ЕИК**** със седалище и адрес на управление с. ****, общ.

**** представлявано от изпълнителния директор С. И. Д., ЕГН********** е собственик на 43/48 ид.ч. от ПИ:

1. ПИ с идентификатор № **** намиращ се в с. ****, общ. **** по КККР, одобрен със Заповед № РД 18-***9/23.05.2018 г. на изпълнителния директор на АГКК – ***, с адрес на имота: м. „******“, с площ от *** кв.м., с трайно предназначение: земеделска земя, начин на трайно ползване – НИВА, трета категория, предишен номер по предходен план: ****, при граници и съседи: ****, ****, **** и ****;

2. ПИ с идентификатор № **** намиращ се в с. ****, общ. **** по КККР, одобрен със Заповед № РД 18-1159/23.05.2018 г. на изпълнителния директор на АГКК – ***, с адрес на имота: м. „***“, с площ от **** кв.м., с трайно предназначение: земеделска земя, начин на трайно ползване – НИВА, четвърта категория, предишен номер по предходен план: *****, при граници и съседи: ****, *****, *****, ***** и ****;

3. ПИ с идентификатор № **** намиращ се в с. ****, общ. **** по КККР, одобрен със Заповед № РД 18-1159/23.05.2018 г. на изпълнителния директор на АГКК – ***, с адрес на имота: м. „****“, с площ от **** кв.м., с трайно предназначение: земеделска земя, начин на трайно ползване – НИВА, четвърта категория, предишен номер по предходен план: *****, при граници и съседи: ****, *****, **** и ****, като със същото решение съдът да осъди Д. Д. В. ЕГН ********** да предаде владението върху описаните три ПИ.

Направени са доказателствени искания.

Представят се писмени доказателства.

Направено е искане за присъждане на разноски.

С разпореждане №587/24.07.2023г. на основание чл.131, ал.1 от ГПК е изпратен препис от исковата молба с приложенията за връчване на ответника. Същият е бил уведомен на 24.08.2023г. лично.

В срок с вх.№2315/25.09.2023г. е постъпил писмен отговор от ответника. В отговора сочи, че предявената искова молба е допустима, но неоснователна. Излагат се доводи, че П. В. е съсобственик с ищеца на описаните ПИ в с. ****, общ. ****.

Сочи се, че В. е сключил договора за аренда на **.**.****г. с арендатора С. К. за посочения период от **.**.****г. до **.**.****г. с нотариална заверка на подписите на страните вписан в СВ при НРС с вх.рег. № 1740 от **.**.****г., акт № ***, том 4, дело № **** от **** г. на СВ при НРС.

Твърди се, че в последствие арендатора С. К. е сключила втори договор за преаренда на **.**.****г. с ответника Д. Д. В. за периода от **.**.****г. до 4

**.**.****г. с нотариална заверка на подписите на страните вписан в СВ при НРС с вх.рег.№ **** от **.**.**** г., акт № ***, том 1, дело № *** от ****г. на СВ при НРС, за който ответника твърди, че представлява продължение на първоначалния договор за аренда. Допълва, че при сключване на първия договор ищеца не е бил собственик на описаните ПИ. Същият се сочи, че е станал съсобственик за първи път на тези три имота на 15.05.2020г. с дарение и следващи покупки на ид.ч., като се твърди, че ищеца по делото е знаел, че съществува договор за аренда.

От ответника се твърди, че неправилно ищеца се позовава на приложението на материалния закон регулиращ правото да се сключват арендни договори, за което според ответника неправилно се интерпретира разпоредбата на чл.32, ал.1 от ЗС.

Излагат се доводи за това, че договорите за аренда се уреждат съгласно разпоредбите на ЗАЗ, който се сочи, че се явява специален спрямо общия ЗС и следва да се прилагат правилата на ЗАЗ, а не на ЗС. В допълнение се сочи, че съгласно чл.3, ал.4 от ЗАЗ действаща към момента на сключване на двата договора, всеки съсобственик е можел да сключи договор за аренда независимо какви ид.ч. притежава. До промяната на този член с ДВ, бр.13 от 2017г. в сила от 07.02.2017г., с която се въвежда изискване лицата сключващи договор за аренда да притежават повече от 50 % ид.ч., всеки съсобственик е можел да сключи договор за аренда независимо от ид.ч., които притежава. Твърди се, че арендния договор отговаря на всички изисквания на закона при сключването му като съгласно чл.3, ал.4 от ЗАЗ арендодателя урежда отношенията със съсобствениците съгласно разпоредбата на чл.30, ал.3 от ЗС.

По отношение на договора за преаренда сключен на **.**.****г. между С. К., като арендатор и Д. В. арендодател се сочи, че същият е сключен на **.**.****г. и неговото действие е от началото на стопанската година, а именно **.**.**** г.