Решение № 799 от 14.01.2026, Софийски районен съд

РЕШЕНИЕ

№ 799 гр. София, 14.01.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ РАЙОНЕН СЪД, 88 СЪСТАВ, в публично заседание на четиринадесети октомври през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: ЛОРА ЛЮБ. ДИМОВА

ПЕТКОВА при участието на секретаря БОЖИДАРА П. КУБАДИНОВА като разгледа докладваното от ЛОРА ЛЮБ. ДИМОВА ПЕТКОВА Гражданско дело № 20241110124263 по описа за 2024 година

Производството е по чл. 235 ГПК.

Делото е образувано по искова молба на „Тускания 2000“ ЕООД, представлявано от адв. Г.

И., срещу етажните собственици в сграда в режим на етажна собственост /ЕС/ на бизнес комплекс *********, с *****************************, представлявани от управляващото дружество „БЕЛЛИССИМО“ АД за отмяна на решението по т. 3 от проведеното на 20.03.2024 г. общо събрание на етажната собственост /ОС на ЕС/.

В исковата молба се твърди, че ищецът е собственик на ВИП апартамент, на етаж 9, с площ от 604, 76 кв.м., находящ се в сграда в режим на ЕС - бизнес комплекс *********, с *****************************. Сочи, че управител на ЕС е „БЕЛЛИССИМО“ АД въз основа на взето на 20.03.2024 г. решение на ОС на ЕС. В дневния ред на същото ОС на ЕС от 20.03.2024 г. била и т. 3 „Вземане на решение относно разходи за ремонт и поддръжка на терасни площи, ползвани изключително от отделни собственици“. Преди вземане на решение е проведена дискусия, в резултат на която е взето решение по т. 3 „Етажната собственост да поеме разходите за ремонт на находящата се на 4-ти етаж от сградата тераса, достъпна единствено от самостоятелен обект, собственост на „Фикосота“ ООД, единствено и само що се отнася до частите от терасата, имащи характер на общи части по естеството си“. Ищецът сочи, че на 26.03.2024 г. в 13 часа съгласно чл. 16, ал. 6 и ал. 7 ЗУЕС на таблото на партера на комплекса е поставено съобщение за изготвения протокол от ОС, а впоследствие същият е получен от ищеца на електронната му поща. След получаване на протокола ищецът е оспорил решението по т. 3 като е изпратил писмо по електронната си поща до представителя на управителя. Според ищеца въпросната тераса по т. 3 макар и да се 1 явява вид покрив на сградата не представлява и не включва в себе си каквито и да било общи части по смисъла на чл. 38 ЗС, тъй като се включва в площта на самостоятелен обект и към нея се осъществява достъп само от този самостоятелен обект, поради което и етажната собственост не следва да заплаща ремонта

. Оспорва решението и предвид невъзможността за поделяне на терасата на две части с различен статут – обща част и индивидуална собственост. Моли за уважаване на иска и присъждане на разноски.

В срока по чл. 131 ГПК е постъпил писмен отговор от насрещната страна – етажните собственици в сграда в режим на етажна собственост /ЕС/ на бизнес комплекс *********, с *****************************, представлявани от „Беллиссимо“ АД чрез адв. Д. Т..

Според ответника искът е недопустим, тъй като ищецът в качеството му на етажен съсобственик е гласувал за оспореното решение. Оспорва основателността на предявения иск, като твърди, че взетото решение е валидно и законосъобразно. Според ответната страна покривните тераси, имайки функция на покрив над обектите, които се намират под тях макар и да могат да се използват само от собствениците на конкретен самостоятелен обект представляват обща част на сградата по смисъла на чл. 38 ЗС, такава е и процесната тераса по отношение на която е взето оспореното решение. Навежда доводи, че щом като терасата обслужва като покрив и останалите обекти под нея тя е обща част в частта на плочата, изолацията и останалите елементи от покривната конструкция и принадлежи на всички етажни собственици независимо от обстоятелство, че като площ се ползва от конкретен собственик в частта тераса над покрив. Сочи, че терасата към офис 47 на 4-ти етаж се явява покрив на обекти 37 и 40 под нея, същата макар да е посочена като принадлежаща /собственост / към офис 47 продължава да бъде обща част на сградата и следва да се поддържа от цялата етажна собственост, а не от отделни ползватели. Моли се за отхвърляне на предявения иск, претендират се разноски.

Страните са изпратили свои представители в проведеното на 14.10.2025 г. открито съдебно заседание и са представили писмени защити, в които поддържат тезите си.

Съдът, след като прецени доводите на страните и събраните по делото доказателства, намира за установено от фактическа страна следното:

Ищецът се легитимира като собственик на самостоятелни обекти в сградата на бизнес комплекс ********* в режим на етажна собственост. По делото е приет Нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот № 52, том IV, рег. № 6035, дело № 604/2005г. на нотариус Д. Т., № 41 НК /л. 12/, от чието съдържание е видно, че на 01.12.2005 г. „Андромеда Риал“ АД е прехвърлило на „Тускания 2000“ ЕООД правото на собственост върху следните обекти: 1/ ВИП апартамент, находящ се на 11-ти етаж, с обща площ от 604,76 кв.м., при съседи: от всички страни – вътрешна алея на сградата на Бизнес център *********, заедно с 3.25% идеални части от общите части на сградата; 2/ офис № 74, находящ се на 12-ти етаж с обща площ 394.43 кв. м. при съседи: от всички страни – вътрешна алея на сградата на Бизнес – център *********; 3/ склад № 1, разположен в сутерена на сградата с обща площ от 12.03 кв.м., при съседи: гаражно паркомясто № 14, вътрешна алея и гаражно паркомясто № 13; 4/ гаражно паркомясто № 7, разположено в сутерена на сградата с площ от 34.37 кв.м.

2 при съседи: склад № 13, подземна алея и склад № 14; 5/ гаражно паркомясто № 14, разположено в сутерена на сградата с площ от 36.53 кв.м. при съседи: склад № 1, подземна алея и склад № 2; 6/ гаражно паркомясто № 37, разположено в сутерена на сградата с площ от 30.74 кв.м. при съседи: подземна алея и асансьори А3 и А4.

Приет като доказателство е и Договор за покупко-продажба на офис № 47, сключен между „Андромеда Риал“ АД и „Фикосота Синтез“ ООД и обективиран в Нотариален акт № 157, том II, рег. № 3944, дело № 323/2006г. /л. 31/. От неговото съдържание е видно, че процесният самостоятелен обект е със следното описание: офис № 47 с тераса, находящ се на 5-ти етаж, кота + 13,20, състоящ се от приемна, три работни помещения с обособени работни места, зала за срещи, заседателна зала, стая за почивка с кухненски бокс, кухненски бокс, тоалетна с умивално, тоалетна с умивално – жени, тоалетна умивално – мъже, едно помещение за сървър, коридор, офис на управителя с тоалетна и два склада, целият със застроена площ от 624,47 кв.м., с обща застроена площ на офиса от 832.04 кв. м. и с тераса с площ от 163.20 кв.м. Като писмено доказателство е приет и Списък на обектите с тяхната застроена площ и придаваемите им се части за обект Бизнес комплекс ********* /л. 36-55/, от който е видно, че в раздел „5-ти етаж – кота 13,20“ за офис № 47 са отбелязани следните данни: площ – 624,47 кв.м., ид. ч. в проценти – 6,06 %, ид. ч. в кв. метри – 207,57, обща застроена площ – 832,04 кв.м., тераси – 163,20 кв. м.

От приетия като доказателство по делото Протокол от Общо събрание /ОС/ на собствениците в етажна собственост в сградата на Бизнес комплекс ********* се установява, че на 20.03.2024 г. е проведено ОС, при следния дневен ред: 1/ вземане на решение за приемане на бюджет на ЕС за 2024 г., 2/ избор на управител на ЕС, 3/ вземане на решение относно разходи за ремонт и поддръжка на терасни площи, ползвани изключително от отделни собственици, 4/ вземане на решение относно поставяне на рекламни табели по фасадата и в общите части на сградата, както и за провеждането на публични мероприятия в сградата, 5/ разни. /л. 26-28/. Установява се, че по т. 3 от дневния ред ОС е взело решение ЕС да поеме разходите за ремонт на находящата се на 4-ти етаж от сградата тераса, достъпна единствено от самостоятелен обект, собственост на „Фикосота“ ООД, единствено и само що се отнася до ремонта на частите от терасата, имащи характер на общите части по естеството си. Липсва вписано мнозинство. Към решението е приложено съобщение за изготвен протокол от проведеното ОС на 20.03.2024 г. /л. 30/ с указания, че всеки член на ОС може писмено да оспори съдържанието на протокола в 7-дневен срок пред управителя, но не покъсно от 1 месец при отсъствие на собственика/ползвателя/обитателя. Отбелязано е, че въпросното съобщение е поставено на 26.03.2024 г. на таблото на партера в комплекса. Във връзка с проведеното ОС са приети писмени доказателства, установяващи процедурата по провеждането и редовността му. Приета е покана за свикване на ОС на ЕС, находяща се в Бизнес комплекс "Беллисимо" на 20.03.2024 г. от 17:00 часа /л. 117/, с отбелязан дневен ред:

1/ вземане на решение за приемане на бюджет на ЕС за 2024г., 2/ избор на управител на ЕС, 3/ вземане на решение относно разходи за ремонт и поддръжка на терасни площи, ползвани изключително от отделни собственици, 4/ вземане на решение относно поставяне на 3 рекламни табели по фасадата и в общите части на сградата, както и за провеждането на публични мероприятия в сградата, 5/ разни. Отбелязано е, че същата е поставена във входа на сградата на 01.03.2024 г. Представени са списък на собствениците, присъстващи на ОС на ЕС на 20.03.2024г., ведно с пълномощни от етажните собственици /л. 119-130/.

Към исковата молба е приложено писмо от „Тускания 2000“ ЕООД до „Беллиссимо“ АД /л. 61/, с което е изразено несъгласие с взетото на 20.03.2024 г. решение на ОС разходите за ремонт на терасата, находяща се на 4-ти етаж и принадлежаща към офис № 47, да бъдат възлагани в тежест на етажните собственици, с доводи, че въпросната тераса е индивидуална собственост.

Поради необходимостта от специални знания в областта на техническата наука и за установяване статута на процесната тераса е допусната и изслушана съдебно-техническа експертиза. Според експертното заключение сградата на бизнес центъра се състои от три тела: висока 12-етажно тяло с издължена елипсовидна форма, 9-етажно стъпаловидно ниско тяло със заоблена полуяйцевидна форма, разположено пред югоизточната фасада на високото тяло и правоъгълно тяло с различна етажност, прилепено към северозападната фасада. Стъпаловидният профил на ниското тяло се оформя от четвърти до седми етаж, като отстъпите са оформени като тераси и всяка тераса представлява покрив на етажа под нея, като по този начин от четвърти до седми етаж се оформят три нива на покрива, които фактически представляват тераси на четвърти, пети и шести етаж. Вещото лице е обяснило, че процесната сграда има един покрив, разположен на няколко нива.Подът на терасата включва всички необходими технологични слоеве, които да осигурят безпроблемното ползване като тераса и като покрив, т.е. изпълнени са техническите изисквания не само за плосък покрив, но и за покривна тераса. Въпросната тераса изпълнявала и двете функции – на покрив и тераса, които не могат да бъдат разграничени една от друга. Под терасата са разположени офис № 40 и частично офис № 37. По проект терасата е била открита, но към момента на огледа тя е частично покрита с описаната остъклена конструкция – навес. Съдът при съблюдаване правилото на чл. 202 ГПК цени съдебно-техническата експертиза като обективна, компетентно изготвена и предоставяща пълни и обосновани отговори на формулираните задачи. От определящо значение е фактът, че възприятията на вещото лице са изградени както въз основа на събрания доказателствен материал и изисканите от архитектурните служби документи и проекти, така и лично и непосредствено при извършването на огледа. За прецизно и визуално възприемане на правнорелевантните факти са поставени графични изображения на бизнес сградата и чертежи, представляващи разрези на последната, послужили за формиране крайните изводи на експерта. Изготвената експертиза кореспондира както с останалия доказателствен материал, така и с научните правила. По делото не са ангажирани данни, които да поставят под съмнение добросъвестността и безпристрастността на вещото лице, като заключението е прието и неоспорено от страните.

С оглед на така установената фактическа обстановка, съдът приема от правна страна следното:

4

Предяевеният конститутивен иск е с правно основание чл. 40, ал. 1 ЗУЕС.