Решение № 2361 от 16.04.2025, Софийски градски съд

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 2361 гр. София, 16.04.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ГО I-9 СЪСТАВ, в публично заседание на двадесети март през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Мария М. Запрянова при участието на секретаря Светлана Д. Тодорова като разгледа докладваното от Мария М. Запрянова Гражданско дело № 20241100102622 по описа за 2024 година

Страни в производството са ищецът Р. Г. (R.G.), роден на дата ******* в Република Литва с паспорт № 2*******, изд. на 09.08.2017 г. от органите на Утена, Република Литва, валиден до 09.08.2027 г., и ответникът „Грийнлайф-Вилидж“ ЕООД с ЕИК 204705440, гр. София, ул.

Златен рог № 20-22.

В исковата молба ищецът твърди, че сключил с ответника предварителен договор от 26.8.2020г. за строителство и покупко-продажба на подробно описан недвижим имот Апартамент F06B.

Твърди, че платил изцяло договорената цена за имота от 45 500 евро по начина, уговорен между страните.

Съгласно чл. 4, ал. 1 от договора, срокът за подписване на окончателния договор за покупко-продажба на недвижимия имот под формата на нотариален акт е бил 31.07.2021 г. или друга дата след този срок, писмено договорена между страните, в който продавачът е следвало да покани купувача за подписване в нотариална форма на окончателния договор за покупко-продажба на жилището. В чл. 5, чл. 7 и чл. 8 са уредени хипотезите на неизпълнение на договора от страна на купувача и/или на продавача, възможностите за прекратяването на договора, както и последиците от неговото неизпълнение, в това число и дължимите обезщетения и неустойки от страна на неизправната страна в полза на изправната.

Ищецът твърди, че ответникът не изпълнил задължението си за сключване на окончателен договор в уговорения срок и предвид продължителната забава и тъй като загубил интерес от изпълнението на договора, развалил едностранно предварителния договор със Заявление с вх. № 7427/08.12.2023 г., което било надлежно връчено на 1

"Грийнлайф-Вилидж" ЕООД от ЧСИ Р.А. peг. № 848 на дата 18.12.2023г. Ищецът твърди, че предвид дългия изминал период от 31.07.2021 г до 18.12.2023 г, на основание т. 7, ал. 2 вр. ал. 1 от договора, е възникнало правото на едностранно прекратяване на договора, за получаване обратно на заплатените от последния суми в пълен размер по него, както и за претендиране на уговорените с договора и дължими неустойки. От получаването на заявлението, съгласно неговото съдържание и съгласно чл. 7, ал. 2 от процесния предварителен договор, продавачът разполагал с 30-дневен срок, в който да заплати в полза на Р. Г. дължимите суми, но не сторил това.

Предявени са следните искове:

- по чл.55, ал.1, предл.3 ЗЗД за сумата 45 500 евро, представляваща главница за платена продажна цена по развален предварителен договор от 26.8.2020г. за строителство и покупкопродажба на следния недвижим имот: Апартамент F06B, находящ се на първи етаж, кота +3,50 на жилищни сграда 5, с обща площ 48,99 кв.м, с чиста застроена площ 43,65 кв.м., състоящо се от дневна с всекидневна с кухненски бокс, спалня, санитарен възел и балкон, тераса, при съседи: север - aп. F07, юг aп. F06A, изток коридор, запад - външен зид, отгоре aп. F16B, отдолу - aп. F04B и ведно със съответните идеални части от общите части на сградата, в която е разположено Жилището (5,34 кв.м.) и ведно със съответното право на строеж върху терена, върху който е построена сградата, находяща се във Вилно селище GREEN LIFE BEACH RESORT - BEACH RESIDENCE, която се изгражда върху поземлен имот с идентификатор *** по кадастралната карта и кадастралните регистри на град Созопол, община Созопол, област Бургас, одобрени със Заповед № РД - 18 60/04.10.2007 г. на Изпълнителния директор на AГKK, с последно изменение на кадастралната карта и кадастралните регистри, засягащо поземления имот със Заповед KД14-02-2210/19.12.2012 г. на Началника на СГКК – гр. Бургас, с адрес гр. Созопол, местност „МАПИ“, целият с площ от 9402 кв.м., с трайно предназначение - урбанизирана, начин на трайно ползване - за друг курортно-рекреационен обект, при граници и съседи: имоти с идентификатори: ***, ***,

***, ***, ***,

7800.10.727, *** и *** (със стар идентификатор ***,

*** и с номер по предходен план: 10305, 10281, 10280, парцел IV), ведно със законната лихва от 5.3.2024г. до плащането;

- по чл.86 ЗЗД за сумата 1364,27 евро – обезщетение за забава от 18.12.2023г. /датата на получаване от ответника на изявлението на ищеца за разваляне на договора/ до 4.3.2024г.

- по чл.92, ал.1 ЗЗД за сумата 108,33 евро – неустойка по чл.7, ал.1 от договора за периода 1.8.2021г. /датата на изпадане в забава на продавача по предварителния договор/ до 17.12.2023г., в размер на 0,1%, изчислена на годишна база върху платените от купувача към момента на изпадане на продавача в забава суми;

- по чл.92, ал.1 ЗЗД за сумата 9100 евро – неустойка в размер на 20% от заплатената от купувача продажна цена, съгласно правилата на чл.5, ал.2, вр. чл.8 от предварителния договор.

2

Ответникът оспорва иска. Твърди, че ищецът е неизправна страна по договора, тъй като не е платил вноските по предварителния договор по посочения в чл.3 начин, а именно: а) сума в размер на EUR 20 000 ( двадесет хиляди евро), се заплаща при подписване на този договор, но не по-късно от 30.08.2020г. тридесети август две хиляди и двадесета година), като от така посочената сума EUR 13 650 (тринадесет хиляди шестстотин и петдесет евро) представляват капаро (задатък); б) сума в размер на EUR 8 500 (осем хиляди и петстотин евро), се заплаща не по-късно от 20.12.2020г. (двадесети декември две хиляди двадесета година). Ответникът твърди, че сумата е платена на 22.12.2020г. в) сума в размер на EUR 8 500 (осем хиляди и петстотин евро), се заплаща не по-късно от 30.03.2021г. (тридесети март две хиляди двадесет и първа година). Ответникът твърди, че сумата е платена на 09.04.2021 г. г) сума в размер на EUR 8 500 (осем хиляди и петстотин евро), се заплаща не по-късно от 30.06.2021г. (тридесети юни две хиляди двадесет и първа година);“ Ответникът твърди, че сумата е платена на 01.07.2021 г.

Ответникът твърди, че съгласно чл.2 от предварителния договор в случай, че Купувачът спазва утвърдения финансов план по чл.3, продажната цена за придобиване правото на собственост върху недвижимия имот е в размер на EUR 45 500 евро В случай, че купувачът не спази утвърдения финансов план по чл.3, продажната цена за придобиване правото на собственост върху недвижимия имот се променя на EUR 49 500евро. Разликата между двете суми е дължима от Купувача към датата на последната вноска от Финансовия план за плащане на продажната цена на жилището, но не по-късно от определената крайна дата по чл.4 ал.1 за подписване на окончателния договор за покупко-продажба на недвижимия имот под формата на нотариален акт.

Ответникът твърди, че ищецът не е спазил утвърдения финансов план, поради което цената на недвижимия имот по договора е EUR 49 500 и като не е платил разликата от 4000 евро е допуснал неизпълнение на задължението си плащане на продажната цена.

Ответникът твърди, че е предал владението на имота на ищеца с Приемо - предавателен протокол от 24.08.2021 г., както и че към момента владението не му е върнато, тъй като ищецът държи в имота свои вещи. Твърди, че след като е получил владението, ищецът е отдавал имота под наем /видно от Договор от 02.06.2022 г., сключен от Р. Г. и „Орко“ ЕООД/.

Ответникът твърди, че е поканил ищеца да сключи окончателен договор при К.К. - нотариус, вписана в Нотариална камара под peг. № 248 с район на действие - Бургаски Районен съд и адрес на Нотариалната кантора - гр. Бургас, ул. “*******8 на избрана от ищеца дата в периода от 1 март до 29 март 2024 г., а в случай, че ищецът не го уведоми на коя дата иска да е сделката, то ответникът го поканил да се яви за сключване на окончателен договор на 1 април 2024 г. в 11 ч. в кантората на нотариус К.К.. Ищецът не се явил за сключването на окончателния договор. С Уведомление чрез ЧСИ С.И.С., peг. № 859 на КЧСИ, с район на действие Софийски градски съд, връчено на процесуалния му представител на ищеца на 3

09.04.2024 г., ищецът бил уведомен, че: на основание чл.5, ал.1. от Предварителния договор, "Грийнлайф-Вилидж" ЕООД се отказва от договора и на основание чл. 93 от ЗЗД задържа даденото при сключване на този договор капаро (задатък в размер на EUR 13 650. Поканил ищеца да посочи банкова сметка, по която да върне остатъка от платената продажна цена по Предварителния договор, след извършеното на основание чл. 93 от ЗЗД задържане на задатъка, както и да върне владението на апартамента в периода от връчване на уведомлението до 26 април 2024 г., в състоянието, в което му е бил предаден, като изнесе всички свои вещи.

Ответникът прави възражение за прихващане със сумата 13650 евро, както и евентуално възражение за прихващане със сумата, получена от ищеца от ползването на имота в периода от предаването на владението 24.08.2021 г. до подаване на исковата молба – 5.3.2024г.

В доказателствена тежест на ищеца е да установи сключване на предварителен договор с посоченото съдържание, плащане на сумата 45 500 евро, забава в изпълнението на договора, разваляне на договора поради виновно неизпълнение на ответника, размер на претендираното обезщетение за забава и неустойки.

В доказателствена тежест на ответника е да установи, предпоставки за плащане на повисоката цена от 49 500евро, разваляне на договора поради виновно неизпълнение от ищеца; предаване на владението на имота на ищеца на 24.08.2021 г., размер на обезщетението от лишаване от ползване.

Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства поотделно в тяхната съвкупност, намира следното от фактическа и правна страна:

С приетия за окончателен договор като безспорно е отделено, че между страните е сключен предварителен договор от 26.8.2020г. с посоченото съдържание относно подробно описания Апартамент F06B, както и че ищецът е платил сумата 45500 евро на ответника като продажна цена за описания в договора имот.

Сумата е платена както е посочено в отговора на исковата молба, доколкото тези обстоятелства не са спорни между страните, а именно сума в размер на EUR 20 000 ( двадесет хиляди евро) е заплатена при подписване на договора, като от така посочената сума EUR 13 650 (тринадесет хиляди шестстотин и петдесет евро) представляват капаро (задатък); сумата в размер на EUR 8 500 (осем хиляди и петстотин евро), се заплаща не покъсно от 20.12.2020г. (двадесети декември две хиляди двадесета година), като сумата е платена на 22.12.2020г. /с два дни забава/; сума в размер на EUR 8 500 (осем хиляди и петстотин евро), се заплаща не по-късно от 30.03.2021г. (тридесети март две хиляди двадесет и първа година), като сумата е платена на 09.04.2021 г. /с 10 дни забава/; сума в размер на EUR 8 500 (осем хиляди и петстотин евро), се заплаща не по-късно от 30.06.2021г., като сумата е платена на 01.07.2021 г. /с 1 ден забава/.

Видно от приложение 1 към договора владението на апартамента следвало да се предаде на 4 купувача със шпакловани стени, боядисани с латекс, монтирани подови настилки, завършени бани и т.н.

Съгласно чл. 4, ал. 1 от договора, срокът за подписване на окончателния договор за покупкопродажба на недвижимия имот под формата на нотариален акт е бил 31.07.2021 г. или друга дата след този срок, писмено договорена между страните, в който продавачът е следвало да покани купувача за подписване в нотариална форма на окончателния договор за покупкопродажба на жилището.

От представените писмени доказателства се установява, че ответникът „ГрийнлайфВилидж“ ЕООД е предал владението върху имота на купувача с Приемо - предавателен протокол от 24.08.2021 г.

На 31.12.2021г. между „Грийнлайф Дизайн“ ЕООД и И.Г. /упълномощена от ищеца/ бил сключен договор за обзавеждане с договорено възнаграждение 9146,73 евро и срок за изпълнение до 50 дни от получаване на сумата. Последната била платена на 02.01.2022г.

Видно от Договор от 02.06.2022 г., сключен от Р. Г. и „Орко“ ЕООД, между страните бил сключен договор за отдаване под наем и за управление на имота за срока 02.06-30.09.2022г.

На 18.12.2023г. на "Грийнлайф-Вилидж" ЕООД било връчено чрез ЧСИ Р.А. peг. № 848, заявление с вх. № 7427/08.12.2023 г. от Р. Г., с което той развалил едностранно предварителния договор на основание т. 7, ал. 2 вр. ал. 1 предвид дългия изминал период от 31.07.2021 г. /датата, на която следвало да се подпише предварителния договор/ до 08.12.2023 г. /датата на уведомлението за разваляне на договора/. От получаването на заявлението, съгласно неговото съдържание и съгласно чл. 7, ал. 2 от процесния предварителен договор, продавачът разполагал с 30-дневен срок, в който да заплати в полза на Р. Г. дължимите суми, но не сторил това.