Решение № 25 от 11.01.2024, Апелативен съд - София

РЕШЕНИЕ

№ 25 гр. София, 11.01.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

АПЕЛАТИВЕН СЪД - СОФИЯ, 13-ТИ ТЪРГОВСКИ, в публично заседание на трети октомври през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Христо Лазаров

Членове:

Женя Димитрова

Николай Метанов при участието на секретаря Невена Б. Георгиева като разгледа докладваното от Женя Димитрова Въззивно търговско дело № 20231001000332 по описа за 2023 година

Производството е по реда на чл.258 и сл. ГПК.

Образувано е по постъпила въззивна жалба вх. №19107/28.02.2023 година от „Логос кепитъл“ АД против решение № 75/16.01.2023 г. по т.д.№ 821/2021 г. по описа на СГС, ТО, VI-17 състав, с което са отхвърлени предявените от „Логос кепитъл” АД, с ЕИК: 203499158, със седалище и адрес на управление: гр. София, ул. „Димитър Хаджикоцев” № 112, срещу „Пазари юг” ЕАД, с ЕИК: 131029734, със седалище и адрес на управление: гр. София, ул. „Цар Борис III” № 135Б, искове за осъждане на „Пазари юг” ЕАД да заплати на „Логос кепитъл” АД следните суми: 1) на основание чл. 79, ал. 1, предл. 2 ЗЗД сума в размер на 50 621, 50 лв. /петдесет хиляди шестстотин двадесет и един лева и петдесет стотинки/, представляваща частично заявена претенция от общата такава в размер на 1 404 712, 50 лв. - обезщетение за причинените на „Логос кепитъл” АД вреди, които са пряка последица от неизпълнението от „Пазари юг” ЕАД на задължението му да осигури възможността на наемателя да ползва свободно и безпрепятствено наетия недвижим имот за срока на действие на договора съобразно предназначението му, определено по общо съгласие на страните, което е 1 възникнало по договор за наем, сключен на 21.10.2015 г., между „Логос кепитъл” АД и „Пазари юг” ЕАД, които вреди са следните: - имуществени вреди под формата на претъпени загуби, предявени в размер на 23 621, 50 лв. от общия размер от 130 621, 50 лв., изразяващи се в средствата, които ищецът е разходвал за извършване на строителство в наетия имот, както и за заплащане на неустойки за неизпълнение на договор за строителство в този имот и - имуществени вреди под формата на пропуснати ползи, предявени в размер на 27 000 лв. от общия размер от 1 274 091 лв., изразяващи се в наема, който „Логос кепитъл” АД е следвало да получи за период от 10 години по договор, който е уговорено да бъде сключен с „ДМ България“ ЕООД за отдаване под наем на търговския обект, който е трябвало да бъде построен в наетия поземлен имот; 2) на основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД сума в размер на 697, 29 лв. /шестстотин деветдесет и седем лева и двадесет и девет стотинки/, представляваща обезщетение в размер на законната лихва за забавено плащане на обезщетението за имуществени вреди под формата на претърпени загуби в размер на 11 621, 50 лв., начислено за периода от 09.10.2020 г. до 12.05.2021 г.; 3) на основание чл. 79, ал. 1, предл. 1 ЗЗД сума в размер на 1 750 лв. /хиляда седемстотин и петдесет лева/, представляваща платен депозит по договор за наем, сключен на 21.10.2015 г., между „Логос кепитъл” АД и „Пазари юг” ЕАД, който подлежи на връщане по силата на постигната между страните уговорка с оглед настъпилото прекратяване на тази сделка; 4) на основание чл. 86, ал. 1 ЗЗД сума в размер на 105 лв. /сто и пет лева/, представляваща обезщетение в размер на законната лихва за забавено плащане на главницата от 1 750 лв., начислено за периода от 09.10.2020 г. до 12.05.2021 г. и е осъдено да заплати на „Пазари юг” ЕАД сума в размер на 4 800 лв. /четири хиляди и осемстотин лева/, представляваща направени разноски по делото.

В жалбата се излага, че постановеното решение е неправилно, тъй като между страните не е спорно че е налице облигационно правоотношение по наемане на терен с площ от 518 кв.м., върху който наемателя - ищец да изпълни инвестиция по разполагане на търговски обект - модулна сглобяема конструкция от термопанели, за който търговски обект е предвидена възможност за преотдаване под наем на трето лице и след изтичане на срока търговският обект да остане в собственост на ответника, като не е спорно, че ищеца е започнал да изпълнява СМР в наетия обект, като съвместно с 2 ответника е възложил тяхното извършване на „Бомини“ ЕООД. По делото е разпитан управителя на дружеството „Бомини“ ЕООД, като от неговите показания е очевидно, че изпълнението е спряно поради ограничаване достъпа до строежа от страна на ответника, включително предприемане на действия по засипване на вече извършените СМР. Неправилно е посоченото от съда, че предприетите действия са за възстановяване на имота в състоянието, в което е бил преди договора за наем, тъй като наемодателят с отдаването под наем на терена се е лишил доброволно от правото си да го ползва по начин, който той свободно да избере. Наемодателя е нарушил договора за наем, като не е осигурил безпрепятственото ползване на имота от наемателя-ищец, което е довело и до развалянето на договора с отправеното изявление. Търговският обект е следвало да бъде завършен до 30.09.2018 година т.е. в периода от 01.10.2018 година до 20.10.2025 година ищецът губи възможност да получава приходи от сградата, предмет на договора за наем.

Претендира се отмяна и постановяване на решение по съществото на спора, с което исковете бъдат уважени, като се присъдят и направените по делото съдебно-деловодни разноски.

Против жалбата е подаден писмен отговор от „Пазари юг” ЕАД, с който се моли обжалваното решение да бъде потвърдено и да бъдат присъдени направените по делото разноски.

Съдът по предмета на спора съобрази следното:

Предявени са искове с правно основание чл.79 във вр. с чл.82 ЗЗД за заплащане на сумата от 11621,50 лева, представляваща сумата от 6892,06 лева - разходи за разрешение за строеж, заплатени от наемателя; 2000 лева услуги по строителен надзор; 103,60 лева за одобряване на проекти за преработка след издаване на разрешение за строеж; 595,84 лева за строителни дейности по изграждане на фундамент; 30 лева проект за ПБЗ; 1500 лева услуги по проект за визуализация на проекта; 420 лева за проектантски услуги и 80 лева за становище; ведно със сумата в размер на 697, 29 лв.

/шестстотин деветдесет и седем лева и двадесет и девет стотинки/, представляваща обезщетение за забава за периода от 09.10.2020 г. до 12.05.2021 г.; сумата от 1 750 лв. /хиляда седемстотин и петдесет лева/, представляваща платен депозит по договор за наем, сключен на 21.10.2015 г., между „Логос кепитъл” АД и „Пазари юг” ЕАД, който подлежи на връщане 3 по силата на постигната между страните уговорка с оглед настъпилото прекратяване на тази сделка; както и сумата в размер на 105 лв. /сто и пет лева/, представляваща обезщетение за забава върху главницата от 1 750 лв., за периода от 09.10.2020 г. до 12.05.2021 г., на осн. чл.86 ЗЗД; сумата от 3000 лева, като частичен иск от 110000 лева, платена неустойка по т.3 от Споразумение към Договор за СМР и сумата от 9000 лева, частичен иск от сумата 35152,90 – неустойка по т.4 от споразумението, както и сумата от 27 000 лв. от общия размер от 1 274 091 лв., изразяващи се в наема, който „Логос кепитъл” АД е следвало да получи за период от 10 години по договор, който е уговорено да бъде сключен с „ДМ България“ ЕООД за отдаване под наем на търговския обект, който е трябвало да бъде построен в наетия поземлен имот.

В исковата си молба „Логос кепитъл“ АД излага, че между „Пазари Юг“ ЕАД, в качеството на наемодател и „Логос кепитъл“ АД, в качеството на наемател след проведена тръжна процедура е сключен договор за наем № 10003 от 21.10.2015 година за срок от 10 години. Поради неизпълнение на договора за наем от страна на наемодателя, същият е прекратен с покана с вх.

№326/08.10.2020 година. В резултат на сключения договор за наем, дружеството е претърпяло единствено и само вреди и пропуснати ползи поради невъзможността да реализира проекта, предвиден за изпълнение по проведената тръжна процедура и сключения договор, респективно да реализира приходи от отдаване под наем на търговския обект, разположен върху отдадения под наем терен. Дружеството е заплатило на ответника всички платени от последния разходи по проектиране, разрешение за строеж, като са направени и други разходи по изпълнение на сключения договор за наем. Видно от приложения одобрен проект по част архитектура, същия е съобразен с предварителните условия на „ДМ България“ ЕООД.

Изпълнението на договора е спряно, както и започналото строителство, вследствие на протести на граждани и нежелание от страна на ответника да реши ситуацията като изпълни договора за наем. Наемодателя закрива, чрез засипване извършените СМР, което е довело до заплащане на неустойки по сключените договори за СМР между „Логос кепитъл“ АД и „Бомини“ ЕООД.

На 16.07.2018 година е установено, че ответника е отнел ползването на наетия имот. Още преди прекратяване на договора за наем ответникът е отдал имота, предмет на договора за наем на трети лица без да прекрати договор № 104 003/21.10.2015 година и без да възстанови нанесените на дружеството имуществени вреди и пропуснати ползи. Моли съда да постанови решение, с което осъди ответника да му заплати претърпените вреди и пропуснати ползи.

Ответникът е депозирал писмен отговор в срока по чл.131 ГПК, в който оспорва предявените искове по основание и размер. Не оспорва обстоятелството, че между страните е сключен договор за наем, но твърди, че имотът не е предаден на наемателя с приемо-предавателен протокол, като отдава единствено терена и няма отношение към свободно избраните от него инвестиционни намерения. Имотът е бил на разположение на наемателя, но по договора не са заплащани наеми. Наемодателят няма задължение да реализира инвестиционния проект на наемателя, поради което не може да носи отговорност за избора на строител по инвестиционното намерение, предлаганите цени и неустойки. „Пазари юг“ ЕАД не е виновната страна и не е в неизпълнение на договорните си задължения. Наемния договор е прекратен по вина на наемателя - неплащане на договорения наем и неизпълнение на инвестиционните намерения.

С молба от 01.06.2023 година ищецът е уточнил, че претендира сумата от 3000 лева, като частичен иск от 110000 лева, платена неустойка по т.3 от Споразумение към Договор за СМР и сумата от 9000 лева, частична от сумата 35152,90 – неустойка по т.4 от споразумението.

Съдът, след съвкупна преценка на представените доказателства приема за установено следното от фактическа и правна страна:

Липсва спор между страните, а и се установява от представените по делото писмени доказателства /л.6 - л.20/, че след проведена тръжна процедура между тях е възникнало валидно облигационно правоотношение по договор за наем, по силата на което „Пазари юг“ АД, в качеството си на наемодател предоставя на наемателя за временно и възмездно ползване следния свой собствен недвижим имот, а именно: Терен с площ от 518 кв.м., представляващ част от парцел V , кв.57, отреден за кооперативен пазар в ж.к.“Иван Вазов“ срещу което наемателят се задължава да заплаща наемна цена по реда и при условията, посочени в договора, както и да изпълнява инвестиционните си намерения по вид, обем и срокове, както следва: разполагане на търговски обект – модулна сглобяема конструкция от термопанели, позволяваща лесно демонтиране и преместване на обекта и 5 представляваща преместваем обект по смисъла на Наредбата за преместваеми обекти. Обща площ – 500 кв.м. При поставяне на търговския обект ще бъде съобразена изградената инфраструктура –водопровод, електрификация, топлофикация и улична мрежа с трайни пътни настилки. След получаване на разрешително за поставяне търговският обект ще бъде монтиран и предоставен за ползване на трети лица, чрез сключване на договор за наем или договор за съвместна дейност само с изричното писмено съгласие на „Пазари юг“ ЕАД. Обем на инвестициите – 332405,80 лева без ДДС. Срок на изпълнение -90 дни, като срока е ориентировъчен и започва да тече след представяне на необходимите разрешителни. В договора за наем е предвидено, че изграденият преместваем търговски обект, както и подобрената инфраструктура остават в полза на „Пазари юг“ ЕАД, след изтичане срока на договора. Видно от решение на СОС от 23.07.2015 година е, че срокът на договора е десет години, като теренът е отреден за кооперативен пазар.