Решение № 4441 от 26.06.2026, Софийски градски съд

РЕШЕНИЕ

№ 4441 гр. София, 26.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

СОФИЙСКИ ГРАДСКИ СЪД, ВЪЗЗ. II-А СЪСТАВ, в публично заседание на двадесет и шести март през две хиляди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Мариана Г.

Членове:

Димитър Ковачев

Йоанна Н. Станева при участието на секретаря Галина Хр. Христова като разгледа докладваното от Мариана Г. Въззивно гражданско дело № 20251100501439 по описа за 2025 година

Производството е по реда на чл. 258 и следв. от ГПК.

С решение от 17.10.2024г., постановено по гр.д. № 40558/2023г. на СРС, ГО, 82 състав, е отхвърлен предявеният от “СТРОЙИНВЕСТ” ЕООД срещу етажните собственици на сграда, находяща се в гр. София, бул.

“България” № 111, жилищен комплекс “Ембаси Суитс”, сгради B, C, D и E иск с правно основание чл. 40 от ЗУЕС за отмяна на всички взети решения на Общо събрание на Етажната собственост, проведено на 27.06.2023г. в гр.

София, бул. “България” № 111, както следва: по т. 1: решение за избор на председател и протоколчик на ОС; по т. 2: решение за обсъждане на платени/неплатени вноски към бюджета, каса на ЕС и баланс на същата; по т.

3: решение за отчет на дейността на УС и на лицата, на които е делегирано изпълнението на част от функциите на УС, т.е. “МГ Фасилити и пропърти мениджмънт” ООД за периода 01.10.2021г. - 31.05.2023г.; по т. 4: решение за пренареждане на паветата в комплекса; по т. 5: решение за преподписване на договора с “МГ Фасилити и пропърти мениджмънт” ООД за срок от 2 години и упълномощаване на УС да сключи договора; по т. 6: решение за подмяна на бариерата в комплекса; по т. 7: решение за избиране на нов член на УС поради 1 отвод на г-н М.К. поради отсъствие от страната и невъзможност за изпълнение на задълженията си, считано от 01.10.2023г.

Срещу решението е е подадена в законоустановения срок въззивна жалба от ищеца “СТРОЙИНВЕСТ” ЕООД, в която са изложени оплаквания за допуснати от съда съществени нарушения на съдопроизводствените правила, довели до необоснованост на формираните изводи, както и за нарушение на материалния закон. Поддържа всички релевирани възражения срещу процесуалната незаконосъобразност на решенията, приети на процесното Общо събрание. Счита за неправилен изводът на СРС, че уведомяването по реда на чл. 13, ал. 2 от ЗУЕС бил допълнителен способ за уведомяване.

Напротив, счита този ред за основен. По тези съображения излага доводи за необоснованост на мотивите на СРС, че процесното общо събрание било свикано с покана, поставена на видно място. Поддържа, че съдът не е обсъдил релевираното оспорване на истинността на поканата и съставеният протокол, които са частни писмени документи и съгласно чл. 180 от ГПК нямат материална доказателствена сила. Освен това не били обсъдени и доводите, че тези документи нямат достоверна дата. Излага събражения за допуснато нарушение на чл. 14, ал. 1 и ал. 5 от ЗУЕС при провеждане на процесното общо събрание. В случая в протоколът не били вписани имената на упълномощените лица и самото упълномощаване. Нямало и доказателства, че тези пълномощни са били представени на общото събрание, не били обсъдени възраженията за липса на достоверна дата на същите и съображенията, че протоколът не се ползва с материална доказателствена сила. Аргументира твърдение за нарушение на чл. 15 от ЗУЕС, доколкото процесното общо събрание било проведено при липса на кворум. Сочи, че нарушението на чл.

16, ал. 4 от ЗУЕС, изразяващо се в избиране на протоколчик на събранието, който не е бил предложен от председателстващия, е съществено. В изготвеният протокол не били посочени имената на явилите се лица, което счита за нарушение на чл. 16, ал. 5 от ЗУЕС. Поддържа и доводите за материална незаконосъобразност на решението по т. 5 от дневния ред, доколкото договорът за възлагане на управлението не бил одобрен с решение на общото събрание. По тези съображения е направено искане за отмяна на обжалваното решение и постановяване на друго, с което предявеният иск да се уважи.

Насрещната страна – етажните собственици на сграда, находяща се в 2 гр. София, бул. “България” № 111, жилищен комплекс “Ембаси Суитс”, сгради B, C, D и E, оспорват въззивната жалба като неоснователна. Считат първоинстанционното решение за правилно и обосновано, като постановено в съответствие със събраните по делото доказателства и в правилно приложение на относимите материално-правни норми. Аргументират становище, че част от наведените във въззивната жалба възражения са преклудирани, както и се позовават на липсата на оспорване на съдържанието на протокола по реда и в сроковете по чл. 16, ал. 9 от ЗУЕС. С оглед изложеното е направено искане за потвърждаване на обжалваното решение.

Съгласно разпоредбата на чл. 269 ГПК въззивният съд се произнася служебно по валидността на решението, а по допустимостта - в обжалваната му част, като по останалите въпроси е ограничен от посоченото в жалбата.

Настоящият съдебен състав приема, че обжалваното решение е валидно и допустимо. Не е допуснато и нарушение на императивни материални норми.

Уважаването на конститутивния иск по чл. 40 ЗУЕС е обусловено от установяването на едно от следните обстоятелства: решението на общото събрание на ЕС противоречи на императивни правни норми или на разпоредби, установени с приетия Правилник за вътрешния ред на ЕС; решението е взето в нарушение на предвидените в закона или правилника процедури и правила за вземане на решение; решението е взето при нарушен ред за свикването на общото събрание; решението е взето по въпрос, който е извън компетентността на общото събрание на етажната собственост, предвидена в чл. 11 ЗУЕС. Когато се твърди опорочаване на процедурата по свикване на общото събрание, реда и кворума за приемане на решение е налице довод за процесуална незаконосъобразност на атакуваните решения, а при твърдение за противоречие на решението с императивни материалноправни разпоредби на закона се касае до материална незаконосъобразност на решението. С оглед исковия характер на производството и при спазване на основния принцип в него - диспозитивното начало, предметът на делото е очертан от изложените в исковата молба обстоятелства, т. е. съдът е обвързан само от основанията за отмяна, посочени в исковата молба, и не следи служебно за законосъобразността на решенията, взети на проведеното общо събрание. В нормата на чл. 40, ал. 2 от ЗУЕС е уреден преклузивен срок за 3 оспорване на взетите решения на Общото събрание на етажните собственици, поради което ищецът може да навежда нови основания за тяхната незаконосъобразност само до изтичането на 30-дневния срок от оповестяването им по реда на чл. 16, ал. 7 от ЗУЕС, като по този начин би се стигнало до изменение на иска чрез добавяне на ново основание – чл. 214, ал.

1 от ГПК. Недопустимо е обаче след изтичането на този преклузивен срок да се релевират нови основания за порочност на оспорените решения на Общото събрание на етажните собственици /така решение № 58 от 25.03.2014г. на ВКС по гр.д. № 5704/2013г., Първо ГО/.

По така предявения иск в тежест на ищеца е да докаже, че е собственик на самостоятелен обект в сградата; че на 27.06.2023г. е проведено общо събрание на етажните собственици, на което са взети оспорените решения, както и че е спазен преклузивният срок за тяхното оспорване. В тежест на ответника е да докаже редовността на свикването и провеждането на общото събрание, както и че взетите решения са от компетентността на общото събрание и е спазена процедурата по чл. 13, ал. 2, чл. 14, ал. 1 и ал. 5 , чл. 15, и чл. 16, ал. 4 и ал. 5 и чл. 19, ал. 8 от ЗУЕС .

Страните не спорят и от приетия от СРС нотариален акт за покупкопродажба на недвижим имот от 21.12.2011г., с № 128, том 2, рег. № 5492, нот. дело № 172/2011г., се установява, че ищецът „СТРОЙИНВЕСТ“ ЕООД е собственик на апартамент № 1, находящ се в бл. D, вход D-1, ет. 1 и на подземен гараж № 9D, находящ се в сутерена на жилищните сгради бл. D и бл.

E в процесната сграда в режим на етажна собственост на адрес - гр. София, бул. „България“ № 111. Също така няма спор и от приетия протокол за проведено общо събрание на собствениците на самостоятелни обекти в сградата се установява, че на 27.06.2023г. е проведено общо събрание на етажните собственици, на което са приети оспорените решения, както следва: по т. 1: избор на председател и протоколчик на ОС; т. 2: обсъждане на платени/неплатени вноски към бюджета, каса на ЕС и баланс на същата; т. 3: отчет на дейността на УС и на лицата, на които е делегирано изпълнението на част от функциите на УС, т.е. „МГ Фасилити и пропърти мениджмънт“ ООД за периода 01.10.2021г. - 31.05.2023г.; т. 4: пренареждане на паветата в комплекса; т. 5: преподписване на договора с „МГ Фасилити и пропърти мениджмънт“ ООД за срок от 2 години и упълномощаване на УС да сключи договора; т. 6: подмяна на бариерата в комплекса; т. 7: избиране на нов член на 4

УС поради отвод на г-н М.К. поради отсъствие от страната и невъзможност за изпълнение на задълженията си, считано от 01.10.2023 г. Така приетите решения представляват положителни решения, т. е. такива, които предизвикват фактическа или правна промяна за етажните собственици, поради което искът за тяхната отмяна е процесуално допустим. Също така няма спор и от приетите от СРС писмени доказателства се установява, че протоколът е бил връчен на ищеца по електронната поща на 04.07.2023г., а искът е предявен на 18.07.2023 г., поради което преклузивният срок по чл. 40, ал. 2 ЗУЕС е спазен и претенцията е допустима.

Видно от приетия като доказателство по делото протокол за проведено Общо събрание на етажните собственици на процесната сграда от 27.06.2023г., е, че същото е било обявено с начален част от 17, 00 часа, но поради липса на изискуемия кворум и по реда на чл. 15, ал. 2 от ЗУЕС, събранието е било отложено с един час. При извършената проверка на кворума в 18, 00 часа е било констатирано, че на събранието присъстват представители на 77, 38 % идеални части от общите части на етажната собственост, поради което същото е било проведено. Отразено е още, че при гласуване на поставените точки от дневния ред от т. 4 до т. 7, включително, на събранието са присъствали представители на 79, 43 % идеални части, тъй като собственикът на ап. 3, вх. Д1 се е присъединил към общото събрание по време на обсъждане на т. 4 от дневния ред. На посочената дата били взети следните решения: по т. 1: за избор на председател и протоколчик на ОС; по т. 2: обсъждане на платени/неплатени вноски към бюджета, каса на ЕС и баланс на същата; по т. 3: взето е решение за приемане на отчета на дейността на УС и на лицата, на които е делегирано изпълнението на част от функциите на УС, т.е. „МГ Фасилити и пропърти мениджмънт“ ООД за периода 01.10.2021г. 31.05.2023г. и потвърждаване на всички извършени до момента действия по управление и поддръжка на етажната; по т. 4: решение за пренареждане на паветата в комплекса; по т. 5: взето е решение за преподписване на договора с „МГ Фасилити и пропърти 3 мениджмънт“ ООД за срок от 2 години и упълномощаване на УС да сключи договора; по т. 6: решение за подмяна на бариерата в комплекса; по т. 7: взето е решение за избиране на нов член на УС – Иво Мутафчиев.

В конкретния случай в исковата молба са наведени фактически 5 твърдения за процесуална и материална незаконосъобразност на оспорените решения. Настоящият съдебен състав счита същите за неоснователни по следните съображения:

Противно на поддържаното от ищцовото дружество, не се установява да са нарушени императивните изисквания на чл. 12 от ЗУЕС относно лицата, които имат инициатива за свикване на общото събрание. Според посочената разпоредба общото събрание се свиква най-малко един път годишно от: 1. управителния съвет (управителя) 2. контролния съвет (контрольора); 3. по писмено искане на собственици, които имат най-малко 20 на сто идеални части от общите части на сградата; 4. от всеки собственик или ползвател в неотложни случаи или когато е изминала повече от една година от последното проведено общо събрание. В конкретния случай видно от представената покана, процесното общо събрание е било свикано от членовете на управителния съвет. Ищцовото дружество е било уведомено на 16.06.2023г. за датата, часа, мястото на провеждане и дневния ред чрез уведомление, изпратено по електронната поща и съобразно изричното искане на собственика от 19.04.2023г. да бъде уведомяван по този ред. Не е спорно, че електронното писмо, съдържащо писмената покана за свикване на общото събрание, е било изпратено от лице, което не е член на управителния или контролния съвет на етажната собственост. Това обстоятелство, обаче, не опорочава реда за свикване на събранието, доколкото законът не поставя изискване фактическият връчител на поканата да бъде от кръга на лицата, имащи инициатива за свикване на събранието. Не е предвидено и задължение този приносител/връчител да бъде изрично упълномощен за това действие.