Решение № 4143 от 20.11.2024, Районен съд - Варна

РЕШЕНИЕ

№ 4143 гр. Варна, 20.11.2024 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – ВАРНА, 26 СЪСТАВ, в публично заседание на седемнадесети септември през две хиляди двадесет и четвърта година в следния състав:

Председател: Атанаска Д. Маркова при участието на секретаря Тодорина Ат. Трифонова като разгледа докладваното от Атанаска Д. Маркова Гражданско дело № 20233110104274 по описа за 2023 година

Предявена е искова молба по реда на чл.422, във вр. с чл.415 от ГПК, с обективно съединени искове на основание чл.232, ал.2 от ЗЗД и евентуално съединен осъдителен иск на основание чл.236, ал.2 от ЗЗД, от страна на ищеца М. В. А., ЕГН **********, с адрес: *** срещу „Х.-С.П.“ ЕООД, ЕИК ***, със седалище и адрес на управление: *** Ищцата е предявила исковата молба за установяване на вземането, предмет на Заповед № ***г. за изпълнение на парично задължение по чл.410 от ГПК, издадена по ч.гр.д. № *** г. по описа на ВРС за следните суми: сумата от 5326.84 евро, представляваща сбор от дължима главница за неплатена наемна цена, съгласно т. 3.1 от анекс от 28.02.2018 г. към договор за наем на недвижим имот от 09.02.2017 г. за обект, представляващ вилна сграда, с площ от 130 кв.м., както следва: сумата от 250.43 евро – част от незаплатен наем за м. май 2020 г.; сумата от 250.43 евро – част от незаплатен наем за м. юни 2020 г.; сумата от 599.65 евро – част от незаплатен наем за м. август 2020 г.; сумата от 272.93 евро – част от незаплатен наем за м. ноември 2020 г.; сумата от 233.05 евро – част от незаплатен наем за м. м. април 2021 г.; сумата от 272.42 евро – част от незаплатен наем за м. юни 2021 г.; сумата от 98,57 евро – част от незаплатен наем за м. август 2021 г.; сумата от 897.74 евро – част от незаплатен наем за м. септември 2021 г.; сумата от 1000 евро – незаплатен наем за м. октомври 2021 г.; сумата от 1000 евро – незаплатен наем за м. ноември 2021 г.; сумата от 451.61 евро – незаплатен наем за периода от 01.12.2021 г. до 14.12.2021 г.; сумата от 1119.58 лева, представляваща общо дължими разходи за ползвани В и К – услуги от абонатен №***, за периода м. август 2021 г. – м. ноември 2021 г., съгласно т. 5.3.2 от договор за наем на недвижим имот от 09.02.2017 г., заплатени от кредитора, както следва: сумата от 493.23 лв. – за м. август 2021 г., дължима по фактура №1111572715; сумата от 291.44 лв. – за м.

1 септември 2021 г., дължима по фактура №1111587429; сумата от 250.64 лв. – за м. октомври 2021 г., дължима по фактура №1111599824, сумата от 84.27 лв. – за м. ноември 2021 г., дължима по фактура №1111610362, ведно със законната лихва върху главниците, считано от датата на подаване на заявлението - 31.01.2023 г. до окончателното изплащане на вземането.

В условията на евентуалност ищцата предявява осъдителен иск по чл.236, ал.2 от ЗЗД за заплащане на обезщетение за ползване на процесния имот след прекратяване на договор за наем на недвижим имот от 09.02.2017 г., въпреки противопоставянето на наемодателя в размер /с допуснато изменение в хода на делото/, както следва: сумата общо от 4734, 43 евро, представляваща: сума от 337.96 евро – част от незаплатено обезщетение за м. ноември 2020 г.; сумата от 298.08 евро – част от незаплатено обезщетение за м. април 2021 г.; сумата от 337.45 евро – част от незаплатено обезщетение за м. юни 2021 г.; сумата от 166,17 евро – част от незаплатено обезщетение за м. август 2021 г.; сумата от 967.77 евро – част от незаплатено обезщетение за м. септември 2021 г.; сумата от 1065 евро – незаплатено обезщетение за м. октомври 2021 г.; сумата от 1065 евро – незаплатено обезщетение за м. ноември 2021 г.; сумата от 497 евро – незаплатено обезщетение за периода от 01.12.2021 г. до 14.12.2021 г.

В исковата молба са изложени твърдения, че между ищцата, в качеството на наемодател и ответника, в качеството на наемател, е сключен Анекс от 28.02.2018 г. към договор за наем недвижим имот от 09.02.2017 г., по силата на който ищцата е предоставила на ответника ползването на недвижим имот, представляващ вилна сграда, състояща се от сутерен – санитарен възел, кухня, трапезария, офис и котелно; втори етаж – стълбищна клетка, антре, два коридора, четири стаи, два балкона и сервизни помещения, трети етаж – таванско помещение със санитарен възел и тераса, представляващ ателие, с обща площ на имота от 130 кв.м., срещу наемна цена от 1000 евро месечно, платими всеки месец авансово до 20-то число на месеца, предхождащ наемния период по посочена в договора банкова сметка, при срок на договора – една година, считано от 01.12.2018 г. Твърди се, че след изтичане на една година, договорът е станал безсрочен. Излага се, че съгласно чл.6, т.3 от договора същият може да бъде прекратен при неплащане на наемната цена при забава, продължила повече от десет дни. Тъй като ответникът не плащал дължимия наем и консумативи, договорът бил прекратен едностранно от наемодателя. На 06.10.2020г. ищцата изпратила на ответното дружество нотариална покана за прекратяване на договора, която била получена на същата дата. Независимо от това ответникът продължил да ползва имота до 14.12.2021 г., когато го предал с приемо-предавателен протокол. Твърди се, че ответникът не е изпълнил задълженията си за плащане на наемната цена в размер на 5326.84 евро за периода от м. май 2020г. до 14.12.2021г., както и не е заплатил консумативи за имота – разходи за ползвана вода на обща стойност 1119,58 лева за периода от м. август 2021г. до м. ноември 2021г., вкл. В условията на евентуалност, в случай че съдът не приеме, че сумите за наем от м. ноември 2020 г. до 14.12.2021 г. не се дължат по силата на действащ анекс към договор за наем, то, ищцата твърди, че след получаване на нотариалната покана от ответната страна, дружеството е продължило да ползва имота, въпреки противопоставянето на ищцата, поради това дължи обезщетение за ползване на процесния имот, след прекратяване 2 на договор за наем за времето от м. ноември 2020 г. до 14.12.2021 г. в размер на горепосочените суми. По същество моли за уважаване на предявените искове и присъждане на разноски.

По делото е постъпил отговор на исковата молба от насрещната страна, с който оспорва исковата претенция. Ответната страна заявява, че от представения по делото анекс от 28.02.2018 г. към договора от 09.02.2017 г., се установява, че са били променени ид. части от отдавания под наем имот, срокът на договора, наемната цена и размера на договорена неустойка. Съгласно т.3.1 от представения по делото анекс от 28.02.2018 г. към договор от 09.02.2017г., договореният месечен наем бил в размер на 1000 евро, като съгласно т. 3.2 било договорено, че наемната цена ще се плаща „авансово до 20 -то число на месеца предхождащ наемния период: триста евро, представляваща наемната цена за следващия месец“. Въз основа на това ответната страна посочва, че страните са договорили, че дължимата месечна наемна цена за всеки следващ месец, след първия месец от подписване на Анекса от 28.02.2018 г., е в размер на триста евро месечно. Съгласно I /първо римско/ от Анекса наемателят приел да изпълнява договора от 09.02.2017 г. заедно с всички права по него, т.е. към дата 28.02.2018 г. Предвид това страните били приели, че договорът не е прекратен.

Този факт настъпил към датата на съставянето на приемо-предавателния протокол от 14.12.2021 г., алтернативно посочва, че следва да се приеме, че е налице устен договор за наем за ползването на процесния имот в периода от 01.03.2019 г. до 14.12.2021 г.

Ответната страна твърди, че А.Т. /съпруг на Ю.Т./ платил, в изпълнение на анекса към договора, суми на 10.06.2019 г. – в размер на 300 лв. и на 11.06.2019 г. – в размер на 200лв.

Излага също така, че в периода от 01.03.2018 г. до 14.12.2021 г. ответникът заплатил в полза на наемодателя в сума в общ размер на 76 203,50 лв., вместо договорените за първия месец от подписване на анекса хиляда евро и за всеки следващ по триста евро или общо четиринадесет хиляди и петстотин евро, които калкулирани по фиксинг представлявали сума в размер на 28 359,54 лв. Тези плащания били осъществени по искане на упълномощения представител на ищеца, тъй като били нужни парични средства, вкл. за ремонтни действия по отдаваната под наем сграда, които да бъдат приспадани от последващи задължения, произтичащи от договора за наем и анекса. Предвид това ответникът обосновава, че е заплатил авансово договорения процесен наем и не дължи процесните суми.

В срока за отговор са постъпили насрещни искове от ответника срещу първоначалния ищец с пр. осн. чл.59, ал.1 ЗЗД, с които се иска от съда да постанови съдебен акт по силата на който, да осъди М. В. А. да заплати в полза на „Х.-С.П.“ ЕООД, с ЕИК *** сума в размер на 1713,39 лв., представляваща удържана, декларирана и внесена сума от ответника, а именно авансов данък дължим в полза на наемодателя М. В. А. за 2020 г.; насрещен иск с пр. осн. чл.59, ал.1 ЗЗД от ответника срещу първоначалния ищец за осъждане на М. В. А. да заплати в полза на „Х.-С.П.“ ЕООД, с ЕИК ***, сума в размер на 1447,02 лв. представляваща удържана, декларирана и внесена сума от ответника, а именно авансов данък дължим в полза на наемодателя М. В. А. за 2021г.; както и насрещен иск с пр. осн. чл. 55, ал.1, пр.3 ЗЗД за сумата в размер на 3000 лв., представляваща платен и 3 подлежащ на връщане депозит по т. 3.2. от договора за наем от 09.02.2017 г. и анекса към договора от 28.02.2018 г.

В срока за отговор също така ответникът е релевирал и възражение за прихващане на сумата в размер на 2136 лв., за която твърди, че е погрешно внесена на 05.01.2018 г. по сметката, по която са плащани сумите по наема, като се излага, че между ответника и наемодателя е имало уговорка вместо да се върне погрешно преведената сума, същата да остане като предварително платена сума, която да послужи за погасяване на последващи дължими наеми в изпълнение на анекса към договора.

Ответната страна оспорва и предявените искове в условията на евентуалност тъй като счита, че процесният договор не е прекратен, а е трансформиран в безсрочен такъв до 14.12.2021 г. Излага, че договорът никога не е бил и развалян поради неизпълнение на същия, не е даван и срок за изпълнение на евентуални неудовлетворени престации. На ответника не било връчвано уведомление, което да съдържа волеизявление съставляващо възражение относно продължаването на срока на договора за наем. Нотариалната покана, представена по делото, била връчена на 06.10.2020 г. на Ю.Т. и то не в качеството на представител на ответното дружеството, поради което каквито и да било изявления от ищеца никога не били достигали до търговско дружество с фирмено наименование „Х.-С.П.“ ЕООД. Освен изложеното посочената нотариална покана била предоставена за връчване на Нотариус Ж.К. от М. А., чрез пълномощник Д. А., по силата на пълномощно с рег. №3143 и рег. №3144/04.07.2013 г., заверено от нотариус с рег. №***. В тази връзка се оспорва представителната власт на Д. А..

Ответната страна оспорва предявения установителен иск, с който ищеца претендира да бъде установено в отношенията между страните, че ответникът дължи в полза на ищеца М.

А. сума в размер на 1119,58 лв. Излага се, че същата не е заплатена от ищеца и не представлява такава за потребявани самостоятелно от ответника ВИК услуги в процесния имот. Посочва се, че търговско дружество „В.с.К.“ ЕООД, с ЕИК ***, е съсобственик на процесния имот и е ползвало същия в процесния период.

В отговора на насрещните искове ответницата по насрещните искове М. А. оспорва същите, както и възражението за прихващане. Заявява, че сумата от 3000 лв., представляваща депозит е използвана от наемодателя за покриване на щети, нанесени в имота, вследствие ползването му от наемателя, които били установени с подписан приемопредавателен протокол от 14.12.2021 г. Заплатените суми били следните: на 07.03.2022 г. – заплатена сума от 743 лв. за ремонт в три от баните в имота; на 30.09.2022 г. – заплатена сума от 1800 лв. – смяна на три боря алуминиеви врати в сутерена и тавански етаж; на 10.03.2022 г. – заплатена сума от 1014, 30 лв. – смяна на повреден подов бойлер и сума от 270 лв. за монтажа; на 27.01.2022 г. – заплатена сума от 772 лв. – ремонт на котелно на дърва и въглища; на 22.02.2022 г. – заплатена сума от 660 лв. за ремонт на котел. Твърди се също, че наемодателката платила сума от 996 лв. за ново ел. табло, както и сума от 1553, 02 лв. за отпушване на комин, ремонтни дейности и закупуване на нов аспиратор.