Решение № 455 от 06.10.2025, Районен съд - Кърджали

РЕШЕНИЕ

№ 455 гр. Кърджали, 06.10.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – КЪРДЖАЛИ, ІІ СЪСТАВ, в публично заседание на единадесети септември през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Динчер Хабиб при участието на секретаря Теди Чаръкчиева като разгледа докладваното от Динчер Хабиб Гражданско дело № 20255140100405 по описа за 2025 година

Производството е образувано по искова молба от Д. М. М., против М.

Х. М., Г. М. М. и А. М. М., с която е предявен конститутивен иск с правно основание чл. 33, ал. 2 ЗС за изкупуване в полза на ищцата, при условията на договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт за покупкопродажба на недвижим имот със запазено вещно право на ползване ******* по описа на нотариус *******, с рег. № ******* на НК и с район на действие РС-*******, за сумата от 4850.00 лева, сключен между М. Х. М. от *******, с ЕГН **********, като продавач и Г. М. М. от *******, с ЕГН **********, като купувач.

Ищцата твърди, че тя и първите двама ответници са наследници по закон на майка й З. Г. М., бивш жител на *******, с ЕГН **********, починала на ******* Г. М. М. е неин брат, а М. Х. М. - техен баща. Относно третата ответница А. М. М. сочи, че е съпруга на брат й и нейна снаха.

Навежда, че родителите й са притежавали недвижим имот, представляващ АПАРТАМЕНТ *******, идентичен със САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ в сграда с идентификатор №*******, попадащ в сграда с идентификатор №*******, построена върху поземлен имот с идентификатор № ******* по КККР на *******, с административен адрес: *******, с площ от 75.58 кв. м., състоящ се от две стаи, кухня и сервизни помещения, при съседни самостоятелни обекти - на същия етаж - № ************** и №**************, под обекта - №************** и №**************, ведно с принадлежащото му ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ ******* със светла 1 площ 6.92 кв. м., при граници: югоизток - мазе №*******, североизток - общо мазе, горе - мазета, и ведно с припадащите му се 7.94 кв. м. от общите части на сградата, както и 1.253% идеални части от сградата и от правото на строеж върху мястото.

Посочва, че след смъртта на майка им, баща им се е разпоредил с притежаваните от него 4/6 (равняващи се на 2/3) идеални части от гореописания недвижим имот чрез договор за покупко-продажба в полза на брат й, обективиран в нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот със запазено вещно право на ползване *******д. по описа на нотариус *******, с рег. № ******* на НК и с район на действие РС-*******.

Пояснява, че по този начин по силата на закона съпругата на брат й А.

М. М. също придобила процент идеална част от закупените от брат й 2/3 (4/6) идеални части от имота, равняващи се на 1/3 (2/6) идеална част от имота, тъй като същите били придобити в режим на съпружеска имуществена общност, като същата се явявала трето лице по отношение на съсобствеността върху процесния недвижим имот.

Категорично заявява, че на нея като наследник по закон на майка й З.

Г. М. и съсобственик на 1/6 идеална част от процесния недвижим имот, не й е предлагано от баща й М. М. да закупи съответните идеални части при условията на договор за покупко-продажба, обективиран в нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот със запазено вещно право на ползване ******* по описа на нотариус *******, с рег. № ******* на НК и с район на действие РС-*******.

Подчертава, че за осъществената разпоредителна сделка е узнала случайно на 17.03.2025 г. при посещението си в Община *******, за да заплати местните данъци и такси за процесния недвижим имот, където била уведомена след извършената справка, че имотът, предмет на исковата молба, е съсобственост между нея и втория ответник, тъй като баща й е продал неговите 4/6 идеални части на Г. М. за сумата от 9700.00 лева.

Иска да се постанови решение, с което на основание чл. 33, ал. 2 от ЗС да се допусне изкупуването от ищцата - Д. М. М. от *******, с ЕГН **********, на 1/3 идеална част (или 2/6 идеални части) от недвижим имот, представляващ АПАРТАМЕНТ *******, идентичен със САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ в сграда с идентификатор № **************, попадащ в сграда с идентификатор № *******, построена върху поземлен имот с идентификатор № ******* по КККР на *******, с административен адрес *******, с площ от 75.58 кв. м., състоящ се от две стаи, кухня и сервизни помещения, при съседни самостоятелни обекти: на същия етаж - № ************** и № **************, под обекта - № ************** и № **************, ведно с принадлежащото му ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ ******* със светла площ 6.92 кв. м., при граници: югоизток - мазе №*******, североизток - общо мазе, горе - мазета, и ведно с припадащите му се 7.94 кв. м. от общите части на сградата, както и 1.253% идеални части от сградата и от правото на строеж върху 2 мястото, при условията на договор за покупко- продажба, обективиран в нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот със запазено вещно право на ползване ******* по описа на нотариус *******, с рег. № ******* на НК и с район на действие РС-*******, за сумата от 4850.00 лева, сключен между М. Х. М. от *******, с ЕГН **********, като продавач и Г. М. М. от *******, с ЕГН **********, като купувач. Претендира разноски.

В срока по чл.131 от ГПК е постъпил отговор на исковата молба от тримата ответници, чрез адв. Д. П., с който оспорват предявения иск, като считат същия за неоснователен и недоказан поради съображения, че купувач по процесната сделка е съсобственикът Г. М. М., в качеството му на наследник на майка му З. Г. М., а не съпругата на Г. - А. М. М.. Настояват, че в този случай не намира приложение нормата на чл. 33, ал. 2 ЗС, независимо от обстоятелството, че Г. и А. са в граждански брак и действа презумпцията на чл. 21, ал.1 СК, тъй като приемат, че това е законна последица от действието на презумпцията по чл. 21, ал. 3 СК, която според тях би възникнала и за съпруга на ищеца по иск по чл. 33, ал. 2 ЗС, ако такъв иск бъде уважен.

Позовават се на съдебна практика, в които решения се приема, че при продажба между съсобственици нормата на чл. 33, ал.1 ЗС не намира приложение, дори при наличие на други съсобственици. Уверяват, че съсобствениците без сключен граждански брак не са в по-благоприятно положение от останалите съсобственици. Поддържат, че продажбата на идеална част от съсобственик на друг съсобственик не нарушава интересите на съсобствениците, които не изкупуват, защото купената част се придобива в условията на бездялова СИО. Молят искът да бъде отхвърлен. Претендират разноски.

Районен съд Кърджали, като обсъди представените по делото доказателства, поотделно и в тяхната съвкупност, при спазване изискванията на чл. 235 от ГПК, приема за установено следното:

Видно от Договор за покупко-продажба на жилище, сключен по реда на чл. 117 от ЗТСУ с рег. № *******/*******, том ****, стр. 70, приложен по приетото по делото нотариално дело № ******* по описа на нотариус *******, с рег. № ******* на НК и с район на действие РС-******* ответникът М. Х. М. и съпругата му З. Г. М. (починала на *******) в режим на СИО са придобили собствеността върху процесния имот, а именно върху новопостроено жилище *******, ********, при съседи: югоизток – стълбище, горе – ******* и долу – *******, намиращо се в жилищната сграда – ****************** със застроена площ 75 кв. м., заедно с припадащите се – избено помещение ******* със светла площ 6,92 кв. м., при съседи: югоизток – мазе №*******, североизток – общо мазе и горе – мазета, както и 7,94 кв. м. от общите части на сградата, както и 1,253 % идеални части от сградата и правото на строеж върху мястото.

От схема № *******-24.06.2024 г. на самостоятелен обект, изд. от СГКК – ******* се установява, че жилището представлява АПАРТАМЕНТ 3

*******, идентичен със САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ в сграда с идентификатор № ************** по КККР на *******, одобрени със Заповед РД-18-66/18.10.2006 г. на ИД на АК, попадащ в сграда с идентификатор № *******, построена върху поземлен имот с идентификатор № ******* по КККР на *******, с административен адрес *******, с площ от 75.58 кв. м., при съседни самостоятелни обекти: на същия етаж - № ************** и № **************, под обекта - № ************** и № **************, ведно с принадлежащото му ИЗБЕНО ПОМЕЩЕНИЕ ******* със светла площ 6.92 кв. м., при граници: югоизток - мазе №*******, североизток - общо мазе, горе - мазета, и ведно с припадащите му се 7.94 кв. м. от общите части на сградата, както и 1.253% идеални части от сградата и от правото на строеж върху мястото.

От приложената с нотариално дело справка от ******* от 22.07.2024 г. е видно, че гражданският брак между М. Х. М. и съпругата му З. Г. М. е сключен на *******

Съгласно представеното с исковата молба удостоверение за наследници с изх. *******/27.02.2025 г. е видно, че З. Г. М. е починала на ******* и е оставила за свои наследници М. Х. М. - съпруг, Д. М. М. – дъщеря и Г. М. М. – син.

По силата на действащия към този момент чл. 26, ал. вр. чл. 27 СК (отм.) след смъртта на З. Г. М. е била прекратена имуществената общност между нея и съпругът й М. Х. М., при което последният е придобил 1/2 ид. част. от процесния имот. Едновременно с това той е и наследник на починалата, като има равни права да наследява с другите наследници оставащата 1/2 ид. ч. от апартамента. При наличие на трима наследници, двама от които деца на починалата и съпругът й, следва всички да наследят равни части от нейната идеална част на осн. чл. 5, ал. 1, вр. чл. 9, ал. 1 ЗН, съответно всеки по 1/3 от 1/2 ид. ч. или по 1/6 ид. ч. от целия имот. От това следва, че ответника М. Х. М. е станал собственик на 4/6 ид. ч., а Д. М. М. и Г.

М. М., всеки един от тях поотделно на по 1/6 ид. ч. от процесния имот.

По делото е представен и нотариален акт за покупко-продажба на недвижим имот със запазено вещно право на ползване ******* по описа на нотариус *******, с рег. № ******* на НК и с район на действие РС-******* и с вх. рег. № ******* и с дв. вх. рег. № ******* от 22.07.2024 г., ******* на СВ – *******, по силата на който ответникът М. Х. М. е продал на Г. М. М. собствените си 2/3 (или 4/6) идеални части от посочения Апартамент *******, представляващ САМОСТОЯТЕЛЕН ОБЕКТ в сграда с идентификатор № ************** по КККР на *******.

Горепосочените обстоятелства не са спорни по делото.

При така установената фактическа обстановка съдът достигна до следните правни изводи:

За да бъде уважена искова претенция с правно основание чл. 33, ал. 2 от ЗС, необходимо е да бъде доказано, че е реализирана сделка – покупко4 продажба на идеална част от недвижим имот с трето лице, при което за друг съсобственик на имота възниква право на изкупуване. Този иск се предявява в двумесечен срок, който има преклузивен характер и ако съсобственикът не е бил уведомен за продажбата, нито е бил поканен да изкупи дела на другия съсобственик, срокът тече, считано от узнаването за сделката.

В хипотезата, когато до съсобственика не е отправено предложение, съсобственикът ищец следва да проведе доказване кога е узнал за продажбата, респективно да докаже, че е предявил иска при спазване на двумесечния срок от узнаване, а ако ответниците твърдят, че узнаването е в по-ранен момент последните следва да проведат доказване на твърдяно от тях обстоятелство – в този смисъл решение № 72/02.06.2021 г., постановено по гр. дело № 3478/2020 г. по описа на ВКС. В настоящия случай ищцата Д. М. М. твърди, че е узнала на 17.03.2025 г. при посещението си в Община *******, за да заплаща местните данъци и такси за процесния недвижим имот, а доказателства, че узнаването е настъпило в по-ранен момент страните не са ангажирали, поради което съдът счита, че искът е предявен в рамките на предвидения двумесечен срок.

Разгледана по същество, исковата претенция по чл. 33, ал. 2 от ЗС подлежи на отхвърляне. Право на изкупуване на идеална част от съсобствен имот възниква за съсобственик, когато тази идеална част е продадена на лице, което към момента на продажбата не притежава дял от съсобствеността, т. е. продажбата е реализирана в полза на лице, различно от съсобствениците.

Разпоредбата на чл. 33, ал. 1 от ЗС регламентира, че съсобственик може да се разпореди с дела си в полза на трето лице, ако преди това е предложил на другите съсобственици да купят дела му при същите условия и никой от съсобствениците не е приел предложението. Тълкуването на цитираната разпоредба позволява да бъде възприето, че такова задължение за съсобственика възниква само при продажба към лице, което не притежава дял в съсобствеността, докато при продажба между съсобственици всеки от съсобствениците може да прехвърли дела си на друг съсобственик, без да е задължен да отправя предложение и към останалите съсобственици.