Решение № 113 от 27.04.2023, Окръжен съд - Шумен

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 113 гр. Шумен, 26.04.2023 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ШУМЕН, СЪСТАВ I, в публично заседание на двадесет и осми март през две хиляди двадесет и трета година в следния състав:

Председател: Мирослав Г. Маринов

Членове:

Ралица Ив. Хаджииванова

Йордан В. Димов при участието на секретаря Татяна Св. Тодорова като разгледа докладваното от Мирослав Г. Маринов Въззивно гражданско дело № 20233600500053 по описа за 2023 година

Производство по реда на чл.258 и сл. от ГПК.

С решение №792 от 26.10.2022г. по гр.д.№213/2022г., с допусната поправка на ОФГ с Решение №13/10.01.2023г. по с.д., Районен съд - гр.Шумен е уважил предявените от С. А. Ч. и А. М. Р. срещу С. О. С. искови претенции, като е развалил Договор за покупко-продажба на недвижим имот - Нотариален акт № ..../2015г. на СВ-Шумен, сключен между С. А. Ч. и С. О. С., действащ лично и като пълномощник на М.О.С.., ЕГН ********** за ¼ ид.ч. от следните описани в него недвижими имоти, а именно: 1)Поземлен имот с начин на трайно ползване-Посевна площ, с площ от 8,500 дка. /осем декара и петстотин кв. метра/, седма категория, в местността „....”, представляващ имот № 021036 /нула, две, едно, нула, три, шест/, при граници и съседи: имот № 000136-Полски път на общ. Хитрино, имот № 021035Посевна площ; имот № 021033-Посевна площ; имот № 021037-Посевна площ; понастоящем имотът е с идентификатор ***. с площ от 8500 кв.м. трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: ДРУГ ВИД нива, при съседи:

***., ***., ***., ***.; 2) Поземлен имот с начин на трайно ползване[1]Посевна площ с площ от 12,001 дка. /дванадесет декара и един кв. метър/, седма категория, в местността „....”, представляващ имот № 003027 /нула, нула, три, нула, две, седем/ при граници и съседи: имот № 003043-Посевна площ, имот № 000015-Полски път на общ. Хитрино; имот № 003028- Посевна площ; имот № 003005-Посевна площ; имот № 003006- Посевна площ; имот № 003007-Посевна площ; понастоящем имотът е с идентификатор ***. с площ от 12002 кв.м.. трайно предназначение на територията:

1 земеделска, начин на трайно ползване: друг вид нива, ПРИ съседи: ***.;

***.; ***. *** и ***.; 3)Поземлен имот с начин на трайно ползване-Посевна площ с площ от 12,997 дка. /дванадесет декара деветстотин деветдесет и седем кв. метра/, трета категория, в местността „....”, представляващ имот № 025015 /нула, две, пет, нула, едно, пет/ при граници и съседи: имот № 025016- Посевна площ, имот № 025043-Посевна площ; имот № 025028- Посевна площ; имот № 025029-Посевна площ; имот № 025030- Посевна площ; имот № 025031-Посевна площ; имот№ 000141- Полски път на общ. Хитрино; понастоящем имотът е с идентификатор ***. с площ от 12998 кв.м. трайно предназначение на територията: земеделска, начин на трайно ползване: друг вид нива, при съседи: ***.; ***.; ***.; ***.; ***.;

*** и ***.; с посочена продажна цена от общо 2932,40лв.., поради признание на иска. С решението С. О. С. е осъден, да заплати на С. А. Ч. и А. М. Р. сума в размер на 752,01лв. включваща ¼ от продажната цена на имотите и ¼ от платената от ищците нотариални такси по сделката, ведно с законната лихва върху тази главница от датата на завеждане на исковата молба до окончателното погасяване на задължението. Ответника е осъден и да заплати на ищците сума в размер на 8434,27 лв., представляваща пазарната цена на ¼ от посочените по-горе имоти, равняваща се на 8.375дка, определено към 20.04.2021г.датата на влизане в сила на съдебното решение по в.гр.д.№ 14/21 г. на ШОС, ведно с законната лихва върху тази главница от датата на завеждане на исковата молба до окончателното погасяване на задължението, като иска в останалата му част до пълния предявен размер от 10154,40 лв., е отхвърлен като неоснователен и недоказан. На ищците са присъдени 1839,28 лева деловодни разноски, а на ответника 136 лева.

Недоволен от така постановеното решение останал ответника, който обжалва решението в частта, с която е осъден да заплати на ищеца сумата от 8434,27 лева, като сочи доводи за неговата неправилност. Моли решението да бъде отменено в атакуваната част и постановено друго, с което предявения иск да бъде отхвърлен изцяло.

В срока по чл.263, ал.1 от ГПК въззиваемата страна е депозирала отговор на жалбата, в който излага че решението е правилно и законосъобразно, поради което и моли да бъде потвърдено.

Въззивната жалба е подадена в срок, редовна и процесуално допустима.

Съдът констатира, че първоинстанционното решение е валидно и допустимо в атакуваната част, поради което и спора следва да се разгледа по същество. В необжалваната част, с която съдът е уважил предявените претенции за разваляне на договора с правно основание чл.190, ал.1 ЗЗД и за връщане на платената цена и разноски по договора с правно основание чл.190, ал.1 вр. чл.189, ал.1 ЗЗД, решението е недопустимо, но доколкото не се обжалва от заинтересованата страна, е влязло в сила в тази част. От обстоятелствената част на исковата молба е видно, че се претендира разваляне на договора поради евикция на част от процесните земеделски имоти, а именно 1/2 идеална част, като ищците са останали собственици на останалата 1/2 ид.ч. от имотите, която е принадлежала по равно, по 1/4 на двамата продавачи. Ето защо в случая развалянето е допустимо при условията на чл.190 2

ЗЗД, едно от които е купувачът да няма интерес да закупи имота, при наличието на вещни права на трето лице и да е добросъвестен, т.е. към момента на придобиване на имота да не е знаел, че купува от несобственик. Развалянето на договора се допуска, ако бъде установено, че купувачът не би сключил договора, ако знаеше за наличието на вещни права на третото лице. Последното касае основателността на претенцията, но ищеца следва да твърди и обосновава още с исковата си молба липсата на горния интерес, а не да предявява иск за разваляне само на 1/4 ид.ч. от сделката, и да остава собственик на останалата 1/4 ид.ч. от нивите, с което сам оборва интереса си. Ирелевантно за горното е евентуално настъпилата смърт на единия от продавачите, доколкото правото е имуществено, наследимо, и купувача е следвало да издири евентуалните му наследници и да насочи иска си и срещу тях за останалата идеална част, за да обуслови и правния си интерес от предявяване на настоящия иск, както и признанието на иска, доколкото съдът не може да постановява решение при признание на иска, когато признатото право противоречи на закона или на добрите нрави съобразно чл.237, ал.3, т.1 ГПК. Неустановяването на липса на интерес от закупуване на имота при наличие на чужди права, би било основание за уважаване на претенция по чл.190, ал.2 ЗЗД, купувачът да иска намаление на цената и обезщетение за вредите, но самото искане за запазване на част от придобитите права и същевременно за разваляне на друга част, сочи на липса на интерес от търсената защита. Независимо от горното, доколкото акцесорния иск за заплащане на действително претърпените вреди по чл.190, ал.1 вр. чл.189, ал.1 ЗЗД, към настоящия момент е висящ, а решението за частичното разваляне на договора е влязло в законна сила, спора следва да се разгледа по същество.

Шуменският окръжен съд, след като обсъди доводите изложени в жалбата, становищата на страните, и прецени поотделно, и в съвкупност събраните по делото доказателства, намери жалбата за основателна.

От събраните по делото доказателства се установява следното от фактическа страна:

От представения по делото Нотариален акт за покупко - продажба на недвижим имот №...2015г. на нотариус С.С., с район на действие ШРС, №024 на НК, се установява, че на 10.02.2015г. ответника С. О. С., действащ лично и в качеството си на пълномощник на М.О.С.., са продали на ищцата С. А. Ч. горните земеделски земи за общата сума от 2932,40 лева, каквато е била и данъчната оценка на нивите към този момент. С решение е № 260050 от 10.03.2021 г. постановено по в.гр.д. № 14/2021 г., по описа на Шуменски окръжен съд, съдът е приел, че ответникът и неговият брат и продавач по сделката (М.О.С..), с която са прехвърлени имотите на ищците, не са собственици на ½ ид.ч. от трите описани имота. За собственик на тази ½ ид.ч. от трите имота е бил признат А.Ф.С., с ЕГН **********, и е била допусната съдебна делба на имотите при квоти ½ за А.Ф.С. и ½ общо за ищците. В изготвената в първоинстанционното производство съдебно - техническа експертиза, вещото лице е посочило, че пазарната цена на процесните недвижими имоти към 20.04.2021г. е в размер на 36745,13 лева, а за периода 01.09.2014г - 10.02.2015г. /изрично отбелязано "… по данни от продажби от Имотен регистър на АВ Шумен…"/ - 4096,74 лева. Към експертизата е представена таблица №1 в която са отразени единствените открити сделки за продажба на 3

19 броя земеделски земи от Община Хитрино на един търговец от участие в публичен търг през септември 2014г., от където е изведена и средната цена за нивите през този период.

Видно от представените с исковата молба удостоверения за данъчна оценка на имотите, данъчната оценка към датата на предявяване на настоящата искова молба е в размер на 2932,60 лева.

Анализът на горната фактическа обстановка налага следните правни изводи. На първо место съдът намира, че следва да бъде призната принципната възможност да се търси обезщетение за вредата, съставляваща разлика между платената цена и увеличената стойност на имота при съдебното отстранение поради промени в пазарните условия. В настоящия случай, съдът намира, че не е установена такава разлика между платената цена и стойността на имота при съдебното отстранение. От една страна данъчната оценка на процесните земеделски земи е била една и съща и към 2015г. и през 2021г. /с разлика от 0,20 лева/.

Посочената в експертизата пазарна стойност на имотите към 2014г. по никакъв начин не би могла да даде реална представа за действителната пазарна стойност на земеделските земи към този период, доколкото е формирана единствено от продажба на един публичен търг на общински земи. Очевидно ищцовата страна, чрез предявяване на настоящата претенция, се домогва да репарира разликата до действително платената от нея цена при сключване на сделката, но горното би могло успешно да се реализира при своевременно снабдяване на купувача с "обратно писмо". Дори и да се допусне наличие на минимално увеличение на стойността на имотите за изтеклия 6 годишен период, то се компенсира изцяло от обстоятелството, че в конкретния случай следва да се съпоставя стойност на цял имот със стойност на идеални части от такъв, която не е проста аритметична част от общата част, а значително по-ниска, именно поради наличието на друг съсобственик. Ето защо съдът намира иска за неоснователен, и като такъв същия следва да се отхвърли.

Предвид изложеното съдът намира, че решението на първоинстанционният съд е неправилно в атакуваната част, поради което и следва да се отмени в тази част, а вместо него постанови друго, с което предявения иск се отхвърли. Решението следва да се отмени и в частта, с която на ищцовата страна са присъдени деловодни разноски за разликата над 282,79 лева, а на ответната следва да се присъдят още 561,93 лева освен присъдените с първоинстанционното решение 136 лева. С оглед изхода на спора пред настоящата инстанция, въззиваемата страна следва да бъде осъдена да заплати и държавната такса за обжалването на решението в размер на 168,69 лева, която не е била събрана при подаване на въззивната жалба. Жалбоподателя не е представил доказателства за направени във въззивното производство деловодни разноски, поради което и такива не следва да му се присъждат.

Водим от горното, и на основание чл.271 от ГПК, Шуменският окръжен съд РЕШИ:

ОТМЕНЯ Решение №792 от 26.10.2022г. по гр.д.№213/2022г., с допусната поправка 4 на ОФГ с Решение №13/10.01.2023г. по с.д. на Районен съд - гр.Шумен, САМО В ЧАСТТА, с която С. О. С. с ЕГН **********, е осъден да заплати на С. А. Ч. с ЕГН ********** и А.

М. Р. с ЕГН ********** сума в размер на 8434,27 лв., представляваща пазарната цена на ¼ от посочените по-горе имоти, равняваща се на 8.375дка, определено към 20.04.2021г.-датата на влизане в сила на съдебното решение по в.гр.д.№ 14/21 г. на ШОС, ведно с законната лихва върху тази главница от датата на завеждане на исковата молба до окончателното погасяване на задължението, както И В ЧАСТТА , с която С. О. С. е осъден да заплати деловодни разноски на С. А. Ч. и А. М. Р. за разликата над 282,79 лева, като вместо него, ПОСТАНОВЯВА: