Решение № 280 от 14.03.2025, Окръжен съд - Пловдив

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 280 гр. Пловдив, 14.03.2025 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

ОКРЪЖЕН СЪД – ПЛОВДИВ, IV СЪСТАВ, в публично заседание на осемнадесети февруари през две хиляди двадесет и пета година в следния състав:

Председател: Таня Яв. Букова при участието на секретаря Розалия Н. Тодорова като разгледа докладваното от Таня Яв. Букова Гражданско дело № 20235300103230 по описа за 2023 година

Ищецът А. Ж. А. с ЕГН **********, от гр. ***********************, представляван от пълномощника му адвокат П. Д., твърди, че на 16.08.2021 г. е сключил с „АПАРТ ИНТЕРНЕШЪНЪЛ“ ЕООД предварителен договор за покупкопродажба, по силата на който последното се е задължило да му продаде следния недвижим имот : **************** намиращ се в жилищна сграда, предвидена за изграждане в поземлен имот с идентификатор ***, с адрес на поземления имот - ул. „***********, с площ на ПИ от 304 кв. м., трайно преназначение на територията – урбанизирана; начин на трайно ползване : средно застрояване; урегулиран като УПИ ХІІІ-520.1772 – за жилищно застрояване, разположен на пети етаж, при кота +11.66 м., с площ на апартамента от 108.75 кв. м., ведно с 6.923% ид. ч. от общите части на сградата и от описания поземления имот, съставляващ съобразно действащите КККР : самостоятелен обект в сграда с идентификатор ***, с адрес : гр. Пловдив, район **********, ул. „***********, *** намиращ се на етаж 5, в сграда с идентификатор ***, разположена в поземлен имот с идентификатор ***, с предназначение на самостоятелния обект: жилище, апартамент в жилищна или вилна сграда или в сграда със смесено предназначение, на едно ниво; с площ посочена в документ за собственост от 108.75 кв. м., заедно с прилежащи части 6,923 % ид. части от общите части на сградата, заедно с 6,923 % ид. части от поземлен имот с идентификатор *** по КККР, одобрени със Заповед РД-18-48/03.06.2009 г. на Изпълнителния директор на 1

АГКК, последно изменение засягащо поземления имот от 15.11.2022 г., с адрес на поземления имот: гр. Пловдив, ул. „***********, с площ от 304 кв. м., трайно предназначение на територията: урбанизирана; начин на трайно ползване: средно застрояване, за сумата от 175 000 лв., част от която в размер на 150 000 лв. е платена на продавача, а остатъкът от 25 000 лв. е дължим при представяне на удостоверение за въвеждане на сградата в експлоатация, каквото към датата на подаване на исковата молба в съда – 30.11.2023 г., не е издадено, въпреки, че според постигнатите договорености продавачът е поел задължение да въведе сградата в експоатация в срок от 26 месеца от 01.10.2020 г.

Тъй като отвтетникът отказва сключването на окончателен договор ищецът моли съда да постанови решение, с което да обяви за окончателен сключения помежду им на 16.08.2021 г. предварителен договор. Претендира присъждане на разноски.

Иск с правно основание чл. 19, ал. 3 Закон за задълженията и договорите /ЗЗД/.

В срока по чл. 131, ал. 1 ГПК е депозиран отговор на исковата молба от адвокат Г. М. – пълномощник на ответника „АПАРТ ИНТЕРНЕШЪНЪЛ“ ЕООД, ЕИК 200906613, със седалище в гр. Пловдив и адрес на управление – ул. „Победа“ 27, ет. 7, ап. 5, представлявано от управителя И.К.Б., в който предявеният иск се оспорва по следните съображения : дружеството е придобило правото на собственост върху 64.948% ид. ч. от ПИ с идентификатор ***, находящ се в гр. Пловдив, ул.

„***********, посредством нотариален акт, вписан в Служба по вписванията – Пловдив с вх. рег. № ******/03.12.2021 г., Акт ***, том ***, дело № *****/2021 г. срещу поето от него задължение със свои средства да построи „ЖИЛИЩНА СГРАДА“ /свързано застрояване с кота корниз +11,50 м и +15,00 м/ съгласно одобрени архитектурни проекти и издадено разрешение за строеж, като с нотариален акт за учредяване и доброволна делба на право на строеж, вписан в Служба по вписванията с вх. рег. № 43989/03.12.2021 г., Акт № 3, том 21, съсобствениците на поземления имот взаимно са си учредили и разпределили правото на строеж на предвидената за изграждане жилищна сграда, като „Апарт Интернешънъл“ ЕООД е получило в дял и изключителна собственост правото на строеж на 17 обекта от предвидената за изграждане сграда, включително и на **************** на етаж *, както и 15/132.74 ид. ч. от обект ПАРКИНГ за 7 коли с реално ползване на паркомясто № 1, като в този договор страните се споразумели всеки един последващ приобретател да може да придобива самостоятелни обекти в сградата, паркоместа и идеални части от поземления имот, само след като приеме и се обвърже от клаузите по т. ІІІ и т. ІV от договора, които всеки един собственик при последващо разпореждане се е задължил да вписва в нотариални актове за прехвърляне на права; на 01.10.2020 г. е издаден протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа, като след тази дата строителството неколкократно е спирано по 2 независещи от ответника причини : на 03.11.2020 г. строителството е спряно поради Разрешение № 449/2020 г. за спасително археологическо проучване на Национален археологически институт с музей – БАН , след което на 23.07.2021 г. е продължено; на 29.12.2021 г. строителството е спряно поради изработване на проект, съставяне на Оценка на съответствието за издаване на Разрешение за строеж и изпълнението му за частична преработка на въздушна мрежа УО на ул. „***********“ и ул.

„************“ /преместване на стълб от ул. „**********№ ** на ул. „**********“ № */, като на 23.07.2022 г. то е продължено; на 11.11.2022 г. строителството е спряно поради смяна на строителя по реда на ЗУТ и на 05.12.2022 г. е продължено; на 21.11.2023 г. строителството е спряно поради изпълнение на водопровод и канализация по ул. „***********“ **, включително подмяна на пътната конструкция с възложител Община Пловдив, район **********, като е възобновено на 11.03.2024 г.; на 10.02.2023 г. е подписан Акт за приемане на конструкцията /Акт обр. 14/, но към датата на подаване на отговора на исковата молба в съда сградата не е въведена в експлоатация, което се дължи на причини, за които дружеството не отговаря; на 16.08.2021 г. страните са подписали процесния предварителен договор, в чл. 2 от който е уговорено сключването на окончателен договор с нотариален акт в 20-дневен срок от снабдяване на сградата с удостоворение за въвеждане в експлоатация в сучай, че е изплатен целият размер на цената по договора от 175 000 лв., от която ищецът не е заплатил дължимата при представяне на Акт обр. 14 четвърта вноска в размер на 20 000 лв., въпреки че актът му е изпратен на електронната поща на 09.03.2023 г., поради което поради неизпълнението на това задължение с повече от 7 дни по силата на чл. 11 от предварителния договор същият е прекратен автоматично, без предизвестие – независимо, че в договора е употребена думата „прекратяване“, същото де факто означава разваляне на договора при забава в плащането на която и да е от вноските от продажната цена по договора, като предвид автоматичното разваляне на договора предявеният иск за обявяването му за окончателен като неоснователен следва да бъде отхвърлен. Ответникът претендира присъждане на разноските по производството.

Съдът като обсъди твърденият, доводите и признанията на страните във връзка със събраните по делото доказателства поотделно и в тяхната съвкупност намира следното :

Предпоставките за уважаване на иска за сключване на окончателния договор, чиято правна уредба се съдържа в чл. 19 ЗЗД, са : постигане на съгласие за сключване на окончателен договор, което да обхваща и съществените условия на окончателния договор, като съгласно чл. 19, ал. 1 ЗЗД, когато за окончателния договор се изисква нотариална или нотариално заверена форма, предварителният договор трябва да е сключен в писмена форма; към момента на вписване на исковата молба продавачът да е титуляр на правото, което ще бъде прехвърлено със съдебното решение; задължението за прехвърляне да е изискуемо; ищецът да е изправна страна.

3

Страните не спорят, а и се установява от събраните по делото даказателства, че : на 16.08.2021 г. са сключили договор, наименуван : „Предварителен договор за покупко-продажба на право на строеж на недвижим имот и строителство“, по който „АПАРТ ИНТЕРНЕШЪНЪЛ“ ЕООД, в качеството му на „продавач се е задължило да продаде на А. А., в качеството му на „купувач“, следния обект от предвидената за изграждане в УПИ ХІІІ-520.1772 /ПИ с идентификатор ***/, кв. 436-нов по плана на Първа градска част на гр. Пловдив, ул. „***********, „Жилищна сграда (свързано застрояване с кота корниз +11,50 м и корниз), а именно : **************** разположен на пети етаж от сградата, на кота +11.66 м., със застроена площ от 108.75 кв. м., заедно с прилежащите към обекта 15.10 кв. м. от общите части на сградата, или всичко 123.85 кв. м., състоящ се от : дневна с кухненски бокс, две спални, един кабинет, три броя баня-WC, три тераси, един склад, заедно с прилежащите към обекта идеални части от поземления имот, в който е построена сградата, срещу заплащане на цена от 175 000 лв., равняваща се на 89 477 евро по банкова сметка с IBAN:

**********************, при „**************“ АД, от която 100 лв. е цената на идеалните части от ПИ и преди подписване на договора са заплатени по банкова сметка на дружеството продавач 10 000 лв., послужили като стоп-капаро, а остатъкът е платим в следните срокове : 70 000 лв. – на 27.08.2021 г., 20 000 лв. – при достигане на кота +/-0.00 м.; 20 000 лв. – при достигане на кота +11.66 м. 5-ти жилищен етаж; 20 000 лв. – при представяне на акт 14; 10 000 лв. – при завършени ВиК инсталации /в които ВиК инсталации се изключва единствено поставянето на водомер до цялостното завършване на сградата или до Удостоверение за въвеждане в експлоатация с цел избягване на посегателство или ограбване на предварително поставените водомери на описаното в договора жилище/; 25 000 лв. – при представяне на удостоверение за въвеждане в експлоатация на сградата, като съобразно постигнатите договорености съответно в раздел І, чл. 2, в раздел ІІІ, чл. 8, ал. 1 и в раздел ІV, чл. 11, окончателният договор е следвало да бъде сключен в 20-дневен срок от снабдяване на сградата с удостоверение за въвеждане в експлотация в случай, че е изплатен целият размер на цената /чл. 2, раздел І/; продавачът се е задължил да извърши строителството по одобрения инвестиционен проект, да снабди сградата с удостоверение за въвеждане в експлоатация и да предаде на купувача апартамента в срок от 26 месеца от откриване на строителната площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа /чл. 8, ал. 1, раздел ІІІ/, а от своя страна купувачът се е задължил да плати на провадача договорената продажна цена по начина, в сроковете и в размера, посочени в договора, а в случай на забава с плащането за повече от 7 дни на която и да е вноска посочена в чл. 3 от договора, в раздел ІV, чл. 11, е предвидено автоматичното му прекратяване, без предизвестие, в който случай купувачът няма право да иска възстановяване и връщане на заплатените до момента на прекратяването вноски; няколко месеца по-късно – на 03.12.2021 г., по силата на Нотариален акт за 4 възмездно прехвърляне на идеални части от недвижим имот срещу задължение за строителство № **, том * рег. № *****, н. д. № 520/2021 г. на М. С. – нотариус рег. № *** по регистъра на Нотариалната камара, с район на действие – Районен съд – Пловдив, вписан в Служба по вписванията – Пловдив с вх. рег. № *****/03.12.2021 г., Акт ***, том ***, дело № *****/2021 г. ответникът е придобил правото на собственост върху 64.948% ид. ч. от поземлен имот с идентификатор ***, находящ се в гр. Пловдив, ул. „***********, срещу което е поел задължение със свои средства да построи „ЖИЛИЩНА СГРАДА“ /свързано застрояване с кота корниз +11,50 м и +15,00 м/ съгласно одобрени архитектурни проекти и издадено разрешение за строеж, като с Нотариален акт за учредяване и доброволна делба на право на строеж № ** том *, рег. № ******, н. д. № 531/2021 г. на М. С. – нотариус рег. № *** по регистъра на Нотариалната камара, с район на действие – Районен съд – Пловдив, вписан в Служба по вписванията с вх. рег. № 43989/03.12.2021 г., Акт № * том **, съсобствениците на поземления имот взаимно са си учредили и поделили правото на строеж на предвидената за изграждане жилищна сграда, като „Апарт Интернешънъл“ ЕООД е получило в дял и изключителна собственост правото на строеж на 17 обекта от предвидената за изграждане сграда, включително и на обещания по процесния предварителен договор **************** на етаж *, както и 15/132.74 ид. ч. от обект ПАРКИНГ за 7 коли с реално ползване на паркомясто № 1; на 01.10.2020 г. е съставен Протокол за откриване на строителна площадка и определяне на строителна линия и ниво на строежа – Приложение към чл. 7, ал. 3, т. 2 о т Наредба № 3/31.07.2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството, заверен препис на който е представен с исковата молба и приет като доказателство по делото, от който момент е започнал да тече уговореният в раздел ІІІ, чл. 8, ал. 1 от предварителния договор 26-месечен срок за извършване на строителството, снабдяване на сградата с удостоверение за въвеждане в експлоатация и предаване на обекта – предмет на договора, на купувача; на 10.02.2023 г. е съставен Акт за приемане на конструкцията – Приложение № 14 към чл. 7, ал. 3, т. 14 от Наредба № 3/31.07.2003 г. за съставяне на актове и протоколи по време на строителството, който ищецът не оспорва, че е получил на електронната си поща на 09.03.2023 г. – съобразно чл. 181, ал. 1 и ал. 2 Закон за устройството на територията правото на строеж на сграда или на част от нея може да бъде предмет на прехвърлителна сделка от момента на учредяването му до завършване на сградата в груб строеж, като след завършване на сградата в груб строеж, предмет на прехвърлителна сделка може да бъде построената сграда или самостоятелни части от нея, следователно със завършването на грубия строеж е възникнало правото на собственост за съответните обекти в сградата и в частност със съставянето на акта за приемане на конструкцията на 10.02.2023 г. ответникът се легитимира като собственик 5 на недвижимия имот, предмет на процесния предварителен договор.