Решение № 1459 от 12.06.2026, Районен съд - Бургас

Личните данни в текста са заличени.

РЕШЕНИЕ

№ 1459 гр. Бургас, 12.06.2026 г.

В ИМЕТО НА НАРОДА

РАЙОНЕН СЪД – БУРГАС, VIII ГРАЖДАНСКИ СЪСТАВ, в публично заседание на първи юни през две Х.яди двадесет и шеста година в следния състав:

Председател: Димитър П. С. при участието на секретаря АНЕЛИЯ ИВ. ТАКОВА като разгледа докладваното от Димитър П. С. Гражданско дело № 20252120107112 по описа за 2025 година

За да се произнесе, взе предвид следното:

Предявен e иск с правно основание чл. 40 от ЗУЕС и такъв по чл.124, ал.1 от ГПК.

Производството е образувано по повод на искова молба от П. Т. В. с ЕГН **********, с адрес с. И., А. А. К. с ЕГН **********, с адрес гр. С. А. К. Х. с ЕГН **********, с адрес гр. Б., Н. Д. К. с ЕГН **********, с адрес гр. Б., М.

Д. К.а – А. с ЕГН **********, с адрес гр. Б., „Сънрайс България“ ЕООД с ЕИК 102958312, със седалище и адрес на управление гр. Б., родена на *********************************************, М. Г. К. с ЕГН **********, с адрес гр. С. А. А. К. с ЕГН **********, с адрес гр. С. всички чрез адв. Х. К. от АК Бургас, гр. Бургас, ********************* против Етажната собственост „Бляк Сий Парадайс - Созопол“, с адрес гр. С. представлявана от управителя Е.Д.Т. с ЕГН ********** с адрес гр. С.

В исковата молба се твърди, че всички решения, взети на проведеното в ответната ЕС Общо събрание, са взети при наличие на съществени материалноправни и процесуалноправни нарушения при приемането им.

Същите противоречали пряко на императивни норми на Закона за собствеността. Видно от приложените писмени доказателства към исковата молба, тези решения не касаят единствено и само процесната ЕС и прилежащите й общи части, а се отнасяли до територии, които били идеални части от ПИ с идентификатор *** по КККР на гр. Созопол, общ.

Созопол, обл. Бургас.

Сочи, че правомощията на ОСЕС съгласно чл.1 от ЗУЕС включвали приемане на решения относно управлението на общите части на сгради в 1 режим на етажна собственост и прилежащите площи към сградата в режим на етажна собственост, които били част от територията на поземлен имот с комплексно застрояване, в който били построени сградите в режим на етажна собственост – сграда с идентификатор ***, сграда с идентификатор *** и сграда с идентификатор ***. Приемайки решенията от това общо събрание, етажната собственост е излязла извън сферата си на пълномощия и е приела недопустими и нищожни от правна гледна точка решения. С оспорените решения се засягали идеални части от целия поземлен имот, невключени в компетентността на етажната собственост.

Посочва се, че тези решения възпрепятствали ищците да упражняват правото си на собственост свободно, достъпа до паркинга в комплекса, налагали се рестриктивни мерки върху собствените им имоти. Видно от приложените писмени доказателства било, че разпореждането с отделните недвижими имоти, представляващи самостоятелни обекти в сградите, намиращи се в имота, било осъществявано отделно от разпоредителните сделки с идеални части от поземления имот, тоест се касаело до две отделни и независими права на собственост.

Счита, че всички решения, приети и отразени в протокола от Общо събрание на Етажната собственост в комплекс „Блак Сий Парадайс – Созопол“, гр. С. на 26.10.2025 г., изготвени и обявени на 01.11.2025 г., следвало да бъдат отменени като противоречащи на закона или алтернативно да бъде прогласена тяхната нищожност. всички решения, взети на проведеното на 26.10.2025 г. от Общо събрание на етажните собственици, както и в условията на евентуалност иск с правно основание чл.124, ал.1 от ГПК за приемане на установено по отношение на ответната ЕС, че решенията, взети на проведеното на 26.10.2025 г. от Общо събрание на етажните собственици, са нищожни.

Моли се за отмяна на всички решения, взети на проведеното на 26.10.2025 г. от Общо събрание на етажните собственици, както и в условията на евентуалност се предявява иск с правно основание чл.124, ал.1 от ГПК за приемане на установено по отношение на ответната ЕС, че взетите решения на проведеното на 26.10.2025 г. от Общо събрание на етажните собственици, са нищожни. Претендират се разноски.

В срока по чл. 131, ал. 1 от ГПК е постъпил писмен отговор от ответната етажна собственост, с който се излага становище за недопустимост, както и за неоснователност на исковата молба.

Оспорва активната легитимация на М. Д. К.а – А., Н. Д. К. и А. А. К., поради липса на доказателства за собственост на изброените в исковата молба самостоятелни обекти, тоест същите не били собственици или ползватели на самостоятелни обекти в сградите, които формирали ответната етажна собственост, чиито решения се атакували.

В исковата молба ищците не посочвали нито едно основание за незаконосъобразност на взетите решения, което да обуслови основания за тяхната отмяна по реда на чл.40 от ЗУЕС. На следващо място се сочи, че е 2 налице липса на правен интерес и недопустимост на евентуалния иск по чл.124, ал.1 от ГПК.

Излага се подробно становище за неоснователност на предявените искове. Позовава се на разпоредбата на чл.25, ал.4 от ЗУЕС, като твърди, че е учредено сдружение по този ред за трите сгради в ПИ с идентификатор ***. Общите части, които обслужвали няколко етажни собствености в един имот, каквито били дворът, паркингът, басейнът, подходи, портали и зелените площи в ПИ, попадали под режима на ЗУЕС. Решенията за ремонти, реконструкция и преустройство на тези общи части се приемали от общото събрание. Когато управлението било организирано чрез сдружение за няколко сгради, общото събрание на сдружението по същество изпълнявало тази функция, тоест органът бил компетентен да взима решения за общите части, обслужващи сградите, включени в сдружението. Поради изложеното, не била налице хипотеза на липса на компетентност на органа, която би могла да обуслови нищожност или незаконосъобразност на решенията.

Сочи, че оспорените решения имали характера на актове на вътрешно управление в ЕС, а не разпореждане с вещни права по отношение на имота.Приетите решения били чисто управленски по смисъла на чл.11, ал.1, т.4 и 5 от ЗУЕС – определяне на бюджет, такси за поддръжка, фонд „Ремонт и обновяване“ и ред за събиране. Тези решения по никакъв начин не засягали собствеността върху земята и правото на достъп до общите части. Обсъждал се ремонт на стълбищни площадки, но не било прието конкретно решение за изпълнение, който ремонт бил отложен за пролетта на 2026 г. Относно стълбищните площадки и двор се касаело до типични ремонти и подобрения в общите части – стълбища, тревни площи и поливна система. Реално не било взето решение за изграждане на портал, като взето било единствено решение управителят да събере оферти за единичен и двоен портал и да проведе разговори за споделяне на разходи. Обсъждали се извършване на конкретни ремонтни и подобрителни дейности по стълбищни площадки, общи помещения, паркинг, дворно пространство, басейн и други.

Приет бил правилник за вътрешния ред, уреждащ поведението в комплекса, ползването на общите части, включително басейн и паркинг.

Правилникът за вътрешния ред бил типичен акт по чл.11, ал.1, т.6 от ЗУЕС, който уреждал вътрешния ред, ползването на общите части и поведението в комплекса. Той сам по себе си не променял собствеността и не лишавал лица от вещни права, а създавал режим за ползване и поведение.

Липсвали конкретни основания за отмяна на решенията по чл.40 от ЗУЕС, не се твърдели конкретни нарушения при свикването и провеждането на общото събрание или други императивни материалноправни норми. Не се твърдели нарушения относно поканата и дневния ред, кворума и мнозинствата, съдържанието на протокола и начина на обявяването му и други. При наличие на сдружение на трите сгради, именно общото събрание на това сдружение било предвиденият от закона орган за управление на тези общи части. Несъгласието с вида на ремонта, размера на таксите или 3 конкретното съдържание на правилника на вътрешния ред не водило да автоматична незаконосъобразност по смисъла на чл.40 от ЗУЕС, защото това било въпрос на управленска целесъобразност, а не несъответствие със закона.

Сочи, че липсвали и основания за нищожност на взетите решения. В процесният случай било налице орган, който да вземе решение – учредено и вписано сдружение/етажна собственост за трите сгради в имота, налице било волеобразуване, като предметът на решенията не бил правно невъзможен, нито противоречал сам по себе си на закона или на добрите нрави.

Моли за оставяне без разглеждане на исковете по чл.40 от ЗУЕС по отношение на всички ищци, за които не е доказано, че притежават качеството на собственик или ползвател на самостоятелен обект в сградите, управлявани от процесната ЕС и да бъде прекратено по отношение на тях производството по делото. При условията на евентуалност се моли предявените искове да бъдат отхвърлени като неоснователни и недоказани. Претендират се разноските. Правят се доказателствени искания.

Съдът, като взе предвид събраните по делото доказателства и становищата на страните, приема за установено от фактическа и правна страна следното:

По делото са предявени два обективно съединени иска в условията на евентуалност – за прогласяване на нищожността на взетите на 26.10.2025 г. от ОС на процесната ЕС решения, както и за отмяната им като незаконосъобразни по чл.40 от ЗУЕС. Съдът е указал на ищеца да уточни кой от исковете предявява като главен и кой като евентуален, в изпълнение на което ищците са уточнили, че считат искът по чл.40 от ЗУЕС за главен, а този за нищожност на взетите решения за евентуален.

Съдът намира, че не е следвало изначално да бъдат давани указания за това уточнение, в този смисъл допусната е процесуална грешка, която обаче не оказва влияние върху възможността за постановяване на решение по същество на делото. Това е така предвид установеното в съдебната практика, че ако ищецът е предявил обективно съединени искове при условията на евентуалност, то съдът се произнася по всеки един от исковете в поредността, произтичаща от естеството на въведеното основание, като при уважаването на иска на едно от основанията, съдът не дължи произнасяне по същество по останалите евентуални искове /Така Решение №117 от 31.05.2016 г. по гр.д.

№5673/2015 г. на ВКС, Решение №97 от 08.02.2013 г. по т.д.№196/2011 г. на ВКС и др./.

В случая са предявени два обективно съединени иска в условията на евентуалност, като главният следва да е този за нищожност на взетите решения на ОС на ЕС, доколкото нищожните решения не биха могли да бъдат отменени като незаконосъобразни, тоест нищожността е по – тежък порок, за чието наличие първо е необходимо да бъде следено и едва при неговата липса, да се пристъпи към обсъждане на въпроса за законосъобразността на взетите решения и тяхната отмяна.

По иска за нищожност на взетите решения на ОС на ЕС:

4

На първо място, съдът намира, че предявеният иск е допустим, като всички ищци са процесуално легитимирани по него, доколкото видно от твърденията, изложени в исковата молба, се счита, че се засяга правото на собственост върху поземления имот, върху който са изградени сградите, формиращи процесната ЕС, взели оспорените решения. Действително по делото липсват представени доказателства за това, че М. Д. К.а – А., Н. Д. К. и А. А. К. са собственици или ползватели на самостоятелни обекти, намиращи се в процесните сгради, изгладени в ПИ с идентификатор ***. Въпреки това, видно от представените писмени доказателства, както и от приетото заключение на вещото лице по допусната съдебно – техническа експертиза, което съдът кредитира като обосновано, пълно и ясно, посочените лица притежават идеални части от правото на собственост върху поземления имот, за който пък твърдят, че са взети решения на ОС на ЕС.

Следва да се има предвид, че безспорно се приема, че процесуалната легитимация се определя в зависимост от твърденията, въведени от ищците с исковата молба, тоест същата касае твърдение за накърнено материално право, а въпросът дали такова действително е накърнено, е такъв по основателността на предявения иск. Също така се приема, че искът за нищожност по чл.124, ал.1 от ГПК може да бъде предявен от всяко едно лице, вкл. и трето на оспореното правоотношение лице, което има правен интерес от прогласяване на нищожността. В зависимост от конкретиката на различните хипотези, правен интерес може да има винаги, когато се твърди засягане на права на това трето лице от оспореното правоотношение, както и всяко едно навлизане или въздействие върху неговата правна сфера. В случая и доколкото се твърди, че лицата са собственици на поземления имот, което се установява и от представените писмени доказателства, съдът намира, че за лицата е налице правен интерес от предявяване на такъв иск, като това се отнася и до съсобствениците на поземления имот, които не притежават самостоятелен обект в някоя от изградените в него сгради.